Дмитрий Кузнецов API Валенсия

3-комнатная квартира в Валенсии (район Beteró) Характеристики объекта: Район: Beteró (Валенсия), рядом с Политехническим университетом (UPV) и Университетом Валенсии (UV) Площадь: 79 м² Планировка: 3 отдельные спальни (одна большая и две стандартные), просторный салон, большая кухня, совмещенный санузел с душевой кабиной Оснащение: кондиционер в салоне, оборудованная кухня Этаж: 4-й этаж (дом без лифта) Цена: 230 000 € (так торгуйтесь!!!) 💬 Как вам соотношение цены, метража и локации? Напишите свое мнение в комментариях. 📲 По вопросам покупки и подбора недвижимости в Валенсии пиши в Директ

«Продай квартиру через займ и не плати налоги» — разбираем опасный совет из сети 🛑   В интернете вирусится схема: оформите на покупателя договор займа под залог квартиры, «забудьте» вернуть долг, объект отойдет ему, а займ ведь доходом не считается.   Звучит как магия, но в Испании испанская налоговая (Agencia Tributaria) моментально вскрывает такие схемы.   Что говорит закон:   Art. 16 LGT (Simulación): налоговая оценивает экономическую суть сделки. Если это скрытая продажа, её переквалифицируют обратно в куплю-продажу (compraventa).   Налог IRPF до 28%: передача объекта за долги (dación en pago) — это возмездное отчуждение. Налог на прирост капитала придется заплатить в полном объёме.   Штраф от 50% до 150%: за умышленное сокрытие налогооблагаемой базы.   Двойной налог для покупателя: сбор за регистрацию ипотечного залога + налог на передачу права (ITP 10%).   Art. 305 Código Penal: при сокрытии налога на сумму от 120 000 € наступает уголовная ответственность (delito fiscal) — до 5 лет тюрьмы.   Реальные налоги снижают законно: через правильный учет фактур на капитальный ремонт (inversiones y mejoras), сопутствующие расходы сделки и региональные льготы.   Планируете продажу недвижимости в Валенсии?   Напишите мне в Direct параметры и локацию объекта. Я помогу выстроить безопасную юридическую и налоговую стратегию, а также предложу ваш объект покупателям из своей базы.

Продаете квартиру в Валенсии за 200.000 €? В Валенсийском сообществе действуют свои фискальные правила и традиции распределения расходов. 📊 БАЗОВЫЙ ПРИМЕР: Квартира за 200.000 € (Куплена 10 лет назад за 120.000 €, расходы при покупке с ITP 10% составили 13.500 €) 1 - Комиссия агентства недвижимости: 7.260 € Стандарт рынка Валенсии — 3% + IVA 21% с продавца (но тут в реалиях варианты оплаты покупателем или другое). 2 - Документы для сделки: 200 € Certificado de Eficiencia Energética (CEE): ~80–100 € Licencia de Segunda Ocupación (Declaración Responsable): ~100–120 € 3 - Муниципальный налог (Plusvalía Municipal / IIVTNU): 1.247,40 € Уплачивается в Ayuntamiento de València (ставка 29,70% от прироста кадастровой стоимости земли за 10 лет владения). 4 - Нотариус и Реестр: 0 € По закону (art. 1455 Código Civil) часть расходов лежит на продавце, но в Валенсии по умолчанию действует обычай (salvo pacto en contrario): 100% нотариата и реестра оплачивает покупатель(могут нотариат разделить 50/50). 5 - Налог на прибыль (IRPF / Ganancia Patrimonial): 12.172,30 € Считается не с валовой разницы цен, а с чистой базы: Valor de Transmisión (цена продажи минус расходы на продажу): $200.000 - 7.260 - 200 - 1.247,40 = 191.292,60\ €$ Valor de Adquisición (цена покупки плюс расходы): $120.000 + 13.500 = 133.500\ €$ Чистая прибыль (Base Imponible): 57.792,60 € Расчет IRPF по прогрессивной шкале: Первые 6.000 € × 19% = 1.140,00 € От 6.000 до 50.000 € (44.000 €) × 21% = 9.240,00 € Остаток от 50.000 до 57.792,60 € (7.792,60 €) × 23% = 1.792,30 € Итого IRPF: 12.172,30 € 💰 СКОЛЬКО ОСТАНЕТСЯ НА РУКАХ: 🔴 Вариант А (Стандартная продажа): Всего расходов: 20.879,70 € 👉 Чистыми на руки: 179.120,30 € 🟢 Вариант Б (С реинвестированием в основное жилье): Если это ваше постоянное жилье (vivienda habitual) и вы покупаете новое в течение 2 лет — налог IRPF равен 0 € (Exención por reinversión). 👉 Чистыми на руки: 191.292,60 € 🟢 Вариант В (Собственнику 65+ лет): При продаже основного жилья лицами старше 65 лет IRPF = 0 € даже без покупки новой квартиры. 👉 Чистыми на руки: 191.292,60 € 🟡 Если продавец — нерезидент Испании (IRNR): Покупатель удержит 3% от стоимости сделки (6.000 €) прямо у нотариуса для перечисления в Agencia Tributaria. 📌 Сохраняйте пост, чтобы не потерять расчет перед выходом на сделку в Валенсии.

Секретные пункты в договоре аренды: работают ли пугалки? Вы серьезно верите, что строгие пункты в договоре защитят от неплательщика в Испании? Разберем реальность: 1️⃣ Реестр должников (fichero de morosos) — легально, испортит кредитную историю, но ключи от квартиры не вернет. 2️⃣ Двойная аренда за просрочку — жилец просто перестанет платить вовсе, а суд снизит штраф. 3️⃣ Обвинение в мошенничестве (estafa) — в 95% случаев суд отправит дело в гражданский порядок. Умысел доказать почти невозможно. Что реально работает? Только проверенная связка: Скоринг + Страховка (Seguro de Impago) + Поручитель (Avalista). 📩 Пишите в директ или в комментарии — пришлю детали. Я Дмитрий Кузнецов, ваш риелтор в Валенсии. Подписывайтесь! Данный видеоролик содержит экспертный разбор и критический анализ фрагментов материалов аккаунта @legalmente.rss. Использование сторонних видеофрагментов осуществляется в учебных, информационных и критических целях (Cita de crítica / Fair use / Art. 32 LPI — Ley de Propiedad Intelectual).

❌ 3 опасных мифа об аренде в Испании, в которые всё еще верят собственники Шаблоны из интернета и «советы из соцсетей» часто создают ложное чувство безопасности. На практике оговорки, противоречащие Закону об аренде (LAU), просто признаются судом ничтожными (nulas de pleno derecho). Разбираем 3 главных заблуждения: 1. Запрет на пролонгацию. Продление договора до 5 лет (для физлиц) — это императивная норма ст. 9.1 LAU. Урезать её пунктом в договоре нельзя. 2. Возврат квартиры «по необходимости». Мало просто вписать пункт. Нужна правильная формулировка, официальное уведомление за 2 месяца (burofax) и фактическое вселение в течение 3 месяцев. 3. Автоматическое расторжение за долги. В Испании не существует «автоматического» выселения без суда или добровольного согласия арендатора. Защищайте свои инвестиции грамотно и составляйте договоры с теми, кто знает законы! 🤝 *Видео содержит экспертный разбор и критический анализ фрагментов материалов аккаунта инстаграм @e.s.inmobiliaria в образовательных целях (Cita de crítica / Fair use, Art. 32 LPI).

Квартира с лифтом до €100.000 возле Валенсии! 🔑 Ищете жильё, куда можно заехать сразу после сделки без затяжных ремонтов и лишних трат? 📍  La Vall d'Uixó (всего 30 минут от Валенсии). Район с полной инфраструктурой: школы, супермаркеты, спортивные центры — всё рядом. Основные характеристики: • Площадь: 87 m² (77 m² полезной) • Этаж: 4-й с лифтом • Планировка: 3 отдельные спальни + 1 ванная комната • Состояние: свежий ремонт, полы efecto roble, белые двери из массива, окна Climalit • Главная фишка: полностью внешняя (completamente exterior) — море естественного света и вид на горы и зеленую зону без застройки «окна в окна». 💰 Цена: 99.000 € Отличный вариант как для постоянного проживания семьи, так и для сдачи в долгосрочную аренду (высокая доходность на капитал).

Получили заветные ключи в кабинете нотариуса в Валенсии и думаете, что ваша сделка уже полностью завершена? Официальное внесение ваших данных в Реестр собственности занимает до трех месяцев, в течение которых нужно контролировать процесс. Чек-лист финального этапа сделки. Многие покупатели ошибочно полагают, что подписание купчей — это финальная точка. На самом деле, это лишь переход к административному этапу, от которого зависит юридическая чистота вашего владения. Пока запись в *Registro de la Propiedad* не обновлена, вы остаетесь владельцем лишь в стенах нотариальной конторы, но не в системе государственного учета. > Важно понимать: отсутствие записи в Реестре делает объект уязвимым для претензий третьих лиц или технических блокировок, связанных с долгами предыдущих владельцев. В этот период необходимо четко следовать алгоритму, чтобы избежать штрафов и бюрократических задержек: 1. Оплатить налог на передачу собственности или гербовый сбор строго в течение 30 рабочих дней с момента подписания. 2. Подать оригинал эскритуры в Реестр собственности для внесения записи о смене владельца и смены титула. 3. Получить уведомление об успешной регистрации и забрать документ с соответствующей отметкой регистратора. 4. Уведомить Кадастр о смене собственника для корректного начисления ежегодного налога на недвижимость. 5. Переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг и уведомить кондоминиум о новом владельце. Контроль на этом этапе — это ваша страховка от будущих сложностей при перепродаже, наследовании или получении банковского финансирования. Юридическая чистота сделки подтверждается не наличием ключей, а актуальной выпиской из Реестра, где именно вы указаны как полноправный собственник.

Как защитить квартиру от неплательщиков и «окупасов» в Валенсийском сообществе. Не надейтесь на личное впечатление или «приятную внешность». В Испании единственный объективный показатель — финансовая устойчивость по документам. РАБОЧАЯ СИСТЕМА ЗАЩИТЫ СОБСТВЕННИКА: 3 ЭТАПА ЭТАП 1. Финансовый скоринг кандидата (Filtrado de Inquilinos) 📋 Обязательные документы: 🔹 Для наемных работников (Trabajadores por cuenta ajena): Contrato de trabajo (желательно indefinido с пройденным испытательным сроком) 3 последние nóminas (расчетные листы) Informe de Vida Laboral (выписка из фонда соцстрахования) 🔹 Для индивидуальных предпринимателей (Autónomos): Declaración de la Renta (Modelo 100) за последний год Квартальные декларации IVA (Modelo 303) и IRPF (Modelo 130) за текущий год Certificado de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social 🔹 Для иностранцев без испанского дохода: Выписка с банковского счета (желательно испанского) со средствами, перекрывающими годовую аренду. ⚠️ Золотое правило 35%: Сумма ежемесячной аренды не должна превышать 30–35% от чистого совокупного дохода арендаторов (ingresos netos). Пример: При аренде 900 €/мес суммарный чистый доход жильцов должен быть не менее 2 500 – 3 000 €/мес. Всё, что выше — зона высокого риска дефолта. ЭТАП 2. Страхование от невыплаты (Seguro de Impago de Alquiler) Это единственный инструмент в Испании, который гарантирует вам получение денег, пока идет судебный процесс. Как это работает: Независимый аудитор: Страховая компания сама бесплатно проводит жесткий скоринг документов. Если она отказывает в полисе — кандидат отсеивается. Гарантия выплат: При просрочке страховая выплачивает аренду каждый месяц (покрытие на 6, 12 или 18 месяцев). Юридическое сопровождение: Страховая за свой счет предоставляет адвоката и судебного поверенного (procurador) для ведения дела о выселении (desahucio). Защита от вандализма: Покрытие ущерба жилью (обычно от 3 000 € до 6 000 €). 💳 Стоимость: ~3%–5% от годовой суммы аренды (пример: при аренде 900 €/мес полис обойдется в ~350–400 € в год). Эту сумму можно включить в стоимость аренды или разделить с жильцом. ЭТАП 3. Юридическое обеспечение договора (Garantías Adicionales y Aval) Закон LAU строго регламентирует залоги, но оставляет законные возможности для защиты: 1️⃣ Базовый залог (Fianza obligatoria): 1 месяц аренды для долгосрочного жилья (vivienda habitual). 📌 Важно: В Валенсийском сообществе эти деньги обязательно сдаются на хранение в регистр AVRA / Generalitat Valenciana в течение 30 дней с момента подписания. 2️⃣ Дополнительный залог (Garantía adicional): Согласно ст. 36.5 LAU, законно затребовать максимум 2 дополнительных месяца обеспечения. 3️⃣ Солидарный поручитель (Avalista Solidario): Если у арендатора «пограничный» доход, в договор вписывается поручитель с бессрочным контрактом в Испании. 📌 Формулировка в договоре: «Avalista solidario con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión». Это позволяет требовать долг с поручителя одновременно с жильцом. 📩 Нужна помощь с проверкой кандидатов, оформлением страховки или составлением грамотного договора в Валенсии? Пишите в личные сообщения — разберем вашу ситуацию!

Алюминоз (aluminosis) — это скрытый дефект, который может превратить покупку мечты в финансовую катастрофу. В условиях влажности Валенсии 70–80% «быстрый цемент» 50–70-х годов постройки буквально теряет прочность, превращаясь в труху. Алгоритм действий и официальные ресурсы, которые помогут вам самостоятельно провести первичный аудит и не купить «тонущий» объект. 📍 1. Где проверить здание онлайн прямо сейчас? Вы можете бесплатно проверить статус любого многоквартирного дома в Валенсии на официальном портале Женералитата (Generalitat Valenciana). Инструмент: Карта Visor de Cartografía de la Generalitat или реестр отчетов IEEV.CV.  https://visor.gva.es/visor/ Что искать: Введите адрес дома. Если зданию больше 50 лет, там обязана быть отметка о прохождении технического осмотра (Informe de Evaluación del Edificio). Если в статусе указаны «deficiencias graves/muy graves» в секции «Cimentación и Estructura» — это первый маркер опасности. (Что-бы не запутаться на сайте, используйте чат-GPT и скриншоты, так проще ориентироваться) 📋 2. Главные документы, которые мы запрашиваем у Ayuntamiento и продавца: IEEV.CV (ранее ITE): Сертификат технического осмотра здания. Изучите раздел конструктивной безопасности. Informe Técnico Estructural: Если у кастеллано (управляющего дома / Administrador de Fincas) есть подозрения, запрашивайте детальное заключение архитектора. Certificado de Idoneidad Técnica (CIT): Подтверждение от мэрии, что объект пригоден для безопасной эксплуатации. 🛠 3. Экспресс-чек-лист при очном осмотре (на что смотреть): Потолки в квартире и подъезде: Ищите ржавые подтеки, продольные трещины вдоль балок или волнообразный прогиб потолка. Это признаки коррозии арматуры. Цвет бетона: Если в подсобных помещениях или на техническом этаже виден голый бетон рыжего или грязно-коричневого оттенка — это маркер использования глиноземистого цемента (cemento aluminoso). 🚀 Как я могу помочь вам защитить капитал? Если вы уже выбрали объект в Cabanyal, Malvarrosa, Nazaret или рабочих окраинах (Patraix, Benicalap, Orriols) и сомневаетесь в его безопасности, я готов провести профессиональный аудит «под ключ»: Официальный запрос документов в Ayuntamiento Валенсии. Анализ актов IEEV.CV и выявление скрытых судебных или технических обременений (включая derramas — целевые сборы на ремонт конструкций). Юридическое сопровождение сделки с фиксацией ответственности продавца (devengo de la comisión и условия расторжения).   Если хотите связать со мной лично +34 624 239 663 WhatsApp, Telegram (@DmitriKuznetsov). Дмитрий Кузнецов.

🏠 Хотите за 2 минуты узнать, насколько выгодно покупать недвижимость в Испании? Мы запустили бесплатного Telegram-бота, который поможет быстро рассчитать предварительную доходность объекта. Что умеет бот: ✅ рассчитывает примерную рентабельность инвестиций; ✅ показывает ориентировочные расходы при покупке; ✅ учитывает ипотеку или покупку за собственные средства; ✅ рассчитывает предполагаемый доход от долгосрочной аренды; ✅ помогает понять, стоит ли рассматривать объект дальше. 🤖 Попробовать можно здесь: https://t.me/ArturBinROI_bot Если у вас есть друзья или знакомые, которые планируют купить недвижимость в Испании или рассматривают инвестиции, отправьте им этот бот. Возможно, именно он поможет быстрее принять правильное решение. Мы продолжаем развивать калькулятор и будем регулярно добавлять новые функции и более точные сценарии расчётов. Если после использования останутся вопросы или понадобится подбор конкретного объекта — наша команда всегда готова помочь.

Светлая квартира с новым ремонтом в одной из лучших локаций Валенсии! ✨ Ищете готовое жильё, куда можно сразу заехать или выгодно сдать в аренду? Посмотрите этот вариант возле Avenida del Puerto! 📍 Локация: Один из самых удобных районов Валенсии с отличной транспортной развязкой. Вид на зелёный сквер и детскую площадку прямо из окон. В пешей доступности от моря, порта и центра. 🏠 Характеристики квартиры: Площадь: 76 м² (72 м² полезной). Планировка: Огромный зал-гостиная, 2 спальни (одна из них угловая, очень светлая), 2 санузла. Оснащение: Современная кухня с посудомойкой, кондиционер, стильный ремонт. Особенности: Балкон вдоль всего зала, квартира буквально залита естественным светом. 💡 Идеально подойдет для молодой пары, семьи с ребенком или под инвестицию. Подобных предложений в таком состоянии и локации — единицы! 📩 Напишите мне в Директ «АЙОРА», чтобы узнать цену, получить подробности или записаться на просмотр! Ваш риелтор в Валенсии 🔑

Как бесплатно оформить налог Plusvalía при продаже жилья в Испании? 🇪🇸 Продали недвижимость? У вас есть ровно 30 дней, чтобы подать декларацию по муниципальному налогу Plusvalía. Забудьте про платных хесторов — эту процедуру можно пройти самостоятельно, быстро и абсолютно бесплатно. В новом ролике я пошагово показал весь процесс прямо из мэрии (Ayuntamiento): от визита в налоговый отдел (Tesorería) до официальной регистрации заявления (Registro). Сам расчет налога и квитанцию на оплату мэрия пришлет вам по почте примерно через 6 месяцев. Вам останется только оплатить.

📍 La Raiosa, València | Calle de Dolores Alcaide, 11 💶 315 000 € (Гараж включен) Готовая квартира с умной планировкой и автономным отоплением в Валенсии! Ищете ликвидное жилье, где не нужно переплачивать за «пустые» коридоры и мерзнуть зимой? Этот объект в районе La Raiosa — отличный баланс комфорта, локации и технического оснащения. Ключевые характеристики: Площадь: 110 м² (100 м² полезной площади). Планировка Hace Chaflán (угловая): Окна выходят на две внешние стороны. Никаких темных испанских «колодцев» (patios de luces) — только естественный свет и сквозное проветривание. Комнаты: 3 просторные спальни со встроенными шкафами и 2 полностью обновленных санузла. Комфорт 365 дней в году: Редкое для Валенсии сочетание — полноценное газовое отопление (радиаторы во всех комнатах и даже в санузле) + кондиционирование (сплит-системы). Гарантия тепла и сухости зимой. Инфраструктура: Дом из классического облицовочного кирпича (ladrillo caravista), entreplanta (высокий первый этаж) с лифтом. В пешей доступности школы, магазины и три транспортных узла (5 минут до станций метро Jesús, Patraix и вокзала Joaquín Sorolla). Бонус: Собственное парковочное место в подземном паркинге уже входит в стоимость (доступно на условиях 6 месяцев). 💡 Нужен экспертный взгляд на недвижимость в Валенсии? Меня зовут Дмитрий, я лицензированный агент API. Помогу разобраться во всех юридических и фискальных тонкостях сделки. 📞 Контакты и запись на просмотр — 624 239 663

🏢 НОВОСТРОЙКА У ПАРКА КАБЕСЕРА: Edificio AM-7 (Mislata) 📍 Локация: Mislata, C/ Poeta Antonio Machado, 7. • 100 метров до парка Parque de Cabecera (русло Турии). • 5 минут пешком до метро Nou d'Octubre. • Рядом Hospital General и административный центр. 🏗 О проекте: • Энтрепланта + всего 3 жилых этажа. • общая лаунж-зона с барбекю на крыше. • Подземный паркинг, велопарковка, лифт Orona. • Сдача: 2028–2029 гг. 💎 Качество: Кондиционирование по conductos, аэротермия (150 л), двойные стекла Climalit. Кухни с техникой Teka/Balay и кварцевой столешницей. Полы — влагостойкий ламинат Grato или керамогранит. 💰 ЦЕНЫ И КВАРТИРЫ (+ 10% IVA): Entreplanta: • Escalera 2 (Tipo A): 300 000 € • Escalera 1 (Tipo B): 310 000 € Жилые этажи (Plantas 1, 2, 3): • Модель D: 2-й эт. — 325 000 € | 3-й эт. — 340 000 € • Модель C: 2-й эт. — 330 000 € | 3-й эт. — 340 000 € • Модель E (большие планировки): 1-й эт. — 330 000 € | 2-й эт. — 345 000 € | 3-й эт. — 355 000 € 🚗 Подземный паркинг: от 20 000 €

Ищете недвижимость в Валенсии в тихом, но развитом районе? Обратите внимание на Айору.Сегодня смотрим квартиру за 238 000 €. Общая площадь — 90 м². Дом расположен в очень приятном месте: прямо за мной уютный парк, спортивные площадки, всё буквально утопает в зелени.Внутри — просторный коридор, отдельная кухня и комнаты, окна которых выходят на цветущий сад. Объект уже приносит доход — сейчас его арендуют студенты. Но если сделать здесь небольшую косметику, можно переформатировать её в высокодоходную инвестицию и сдавать 4 отдельные комнаты по цене 350–450 € за каждую. Как вам локация и цена для Валенсии? Поделитесь в комментариях!