ИнвестКвадрат- про дизайн в инвестициях

ЧАСТЬ 2. Почему я ушла из посуточки в долгосрок — и сдала квартиру выше рынка Самое интересное произошло в финале этой истории. Одной из гостей настолько понравилась квартира, что в итоге она сняла ее в долгосрочную аренду. И вот здесь началась очень показательная экономика. Квартиру удалось сдать за 75 000 ₽ + коммунальные платежи по счетчикам. При том, что средняя ставка аналогичных квартир в этом районе сейчас — около 60–65 тысяч ₽. Почему получилось выше рынка? Потому что долгосрок давно перестал быть только про «метры». Особенно в хороших ЖК. Сейчас арендаторы готовы переплачивать за: - продуманный интерьер; - ощущение уюта, а не «квартиры под сдачу»; - качественный свет; - удобные сценарии хранения; - визуальную целостность пространства; - атмосферу. Особенно ценно было услышать от арендатора: "Эта квартира меня наполняет..."❤️ Именно поэтому инвестиционный дизайн сегодня напрямую влияет на доходность объекта. Что еще интересно: краткосрочная аренда в каком-то смысле стала для меня маркетинговым тестом квартиры. Я увидела, как люди реагируют на интерьер, что замечают, что вызывает эмоции, за что готовы платить больше. В итоге я выбрала для себя более спокойную модель: стабильный долгосрок с хорошим арендатором и минимальной операционной нагрузкой. Хотя сам опыт посуточной аренды был очень полезным — особенно с точки зрения понимания рынка изнутри. У кого есть опыт в посуточной аренде — поделитесь, что для вас оказалось самым неожиданным в этой модели? Доходность, нагрузка, гости, сезонность — что в реальности оказалось совсем не таким, как ожидалось?

Краткосрочная аренда может приносить больше долгосрочной. Мой опыт показал: не всегда. Последние 5 месяцев я тестировала краткосрочную аренду на своей квартире. Для меня это был не просто способ заработать, а полноценное исследование модели: цифры, загрузка, поведение гостей, износ квартиры, экономика в реальности, а не в красивых историях из интернета. Что получилось по факту: — средний доход за 5 месяцев: 65 500 ₽; — средняя чистая прибыль: около 47 000 ₽ в месяц; — лучший месяц: почти 70 000 ₽ прибыли; — худший — около 21 000 ₽. На бумаге краткосрочная аренда выглядит очень привлекательно. Но в реальности доход там очень «неравномерный». Например, в январе загрузка просела до 52%, а в феврале — до 57%. Были простои, отмены, зависшие брони, комиссии площадок, расходники, уборки, постоянная коммуникация с гостями. И есть момент, о котором редко говорят: Краткосрочная аренда — это не только про доходность. Это еще и про высокий уровень вовлечения собственника. Даже если процессы выстроены, объект постоянно требует внимания. За эти месяцы у меня были: - сломанная мебель, испорченное постельное белье, глубокие неустранимые царапины на ламинате, царапины на стенах, испорченный напольный плинтус; - удержание части депозита; - мелкий ремонт; - зависимость от сезона и площадок, которые выставляли драконовские % за продвижение; -постоянная координация заселений; При этом опыт был действительно интересный. Я очень рада, что прошла его сама, а не строила мнение на чужих кейсах. И да — я понимаю, что выводы корректнее делать в разрезе года, потому что сезонность в краткосрочной аренде решает очень многое. Но в какой-то момент я поняла: сейчас мне интереснее другая стратегия. Продолжение — в следующем посте.

ЧАСТЬ 3. Как зарабатывают на дальневосточном гектаре Сам гектар почти ничего не стоит. Ценность создает грамотная концепция. Какие модели сейчас работают лучше всего: 1. Туризм нового формата Не огромные базы отдыха, а компактные архитектурные дома с высокой стоимостью аренды. На Дальнем Востоке огромный дефицит качественного размещения. Особенно перспективны участки, расположенные рядом с национальными туристическими маршрутами — их можно отслеживать на сайте путешествуй.рф. Именно такие локации чаще всего получают инфраструктурное развитие и стабильный поток туристов. 2. Земля под будущую перепродажу После появления дорог, электричества или соседних проектов стоимость участка может вырасти кратно. Особенно если земля уже официально освоена. 3. Агропроекты с низкой конкуренцией Пасеки, теплицы, ягоды, дикоросы. Сейчас ценность создает не масштаб, а уникальность продукта. 4. Комбинированная модель Часть участка работает как туристический объект, часть — как хозяйство. Такая схема дает одновременно кэшфлоу и рост стоимости актива. Самое интересное: многие до сих пор воспринимают дальневосточный гектар как что-то «далекое и странное». Хотя по факту это один из редких способов зайти в землю на раннем этапе — до основного роста цен. Именно в таких точках обычно и создается самый сильный капитал. А вы бы рассматривали дальневосточный гектар как инвестицию — или пока кажется слишком рискованной историей?

ЧАСТЬ 2. Почему большинство теряет дальневосточный гектар Многие думают, что гектар дают «навсегда и бесплатно». Но у программы есть ключевое условие: землю нужно освоить. И здесь начинается самое интересное. Формально поставить бытовку недостаточно. Государство смотрит, используется ли участок реально. Что считается освоением: — строительство дома или туристического объекта; — запуск сельскохозяйственной деятельности; — подключение коммуникаций; — благоустройство территории; — ведение бизнеса на участке. Через несколько лет необходимо подтвердить использование земли: предоставить документы, фото, сведения о строительстве или хозяйственной деятельности. Только после этого участок можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Именно поэтому дальневосточный гектар — это не «бесплатная земля», а проект, требующий стратегии. И здесь возникает главный вопрос: что именно делать с участком, чтобы он начал приносить деньги?

ЧАСТЬ 1. Как выбрать дальневосточный гектар так, чтобы он вырос в цене Дальневосточный гектар — один из немногих инструментов, где можно зайти в землю практически без стартового капитала. Но большинство совершают одну и ту же ошибку: выбирают участок эмоционально. Лес, вода, красивые виды — это не критерии инвестиционной земли. Капитал растет совсем по другим законам. На что действительно стоит смотреть: — не на текущую инфраструктуру, а на планы развития территории: будущие трассы, туркластеры, линии электрификации, логистические узлы; — рельеф участка. Освоение красивого склона может стоить в несколько раз дороже ровной земли; — юридический статус соседних территорий. Если рядом уже появляются базы отдыха или агропроекты — это сильный сигнал; — расстояние до коммуникаций. Иногда ближайший столб электричества влияет на экономику проекта больше, чем вид на озеро. Самая важная мысль: перспективный гектар редко находится быстро. Поиск сильной локации иногда занимает месяцы, а иногда и годы. Нужно постоянно мониторить новые предложения. Потому что действительно выгодная земля — это не про «красиво сейчас». Это про «дорого через несколько лет».

Бесплатная земля, о которой все слышали — и почти никто не умеет на ней зарабатывать

Сегодня хочу провести эксперимент с созданием концепции интерьера через чат GPT. Я загрузила свои фото и дала задание чату придумать концепцию интерьера по типу моей внешности, манере одеваться, цветовой гамме и чат выдал мне первую концепцию - да, мне это нравится, но не 100% попадание. После этого я уточнила свои предпочтения, что люблю в интерьере и чат предложил вторую концепцию - и опять-же да, но нет. И вот почему: мы растем, меняются наши вкусы, предпочтения, насмотренность и сейчас мне больше интересны цветные интерьеры, эклектика, детали, которые можно рассматривать, в общем без качественно заполненного брифа и дизайнера не обойтись. В обще-то я очень рада, что сейчас нейросети выходят на тот уровень, что могут создавать такие мудборды самостоятельно, но детальная проработка и индивидуальный подход - наше все! Как считаете эксперимент удался?

Последнее время все чаще натыкаюсь на проекты с гибким камнем нового поколения — и, если честно, наконец-то это выглядит действительно красиво 😅 Раньше большинство подобных материалов визуально выглядели довольно искусственно и сразу удешевляли интерьер. А сейчас рынок явно начал двигаться в сторону более спокойных, тактильных и архитектурных решений. Сейчас изучаю несколько производителей гибкого камня — и у материала очень приятный эффект в интерьере. Особенно понравилось, как материал смотрится: на оконных откосах, в ТВ-зонах и в ванной комнате в качестве акцентной стены Причем пространство сразу начинает выглядеть визуально глубже и дороже, но без тяжести обычного керамогранита. И что мне кажется особенно важным для инвест-ремонтов — такие материалы очень хорошо работают на первое впечатление. Потому что сейчас люди во многом выбирают квартиру глазами — еще на этапе фото и видео в объявлении. По стоимости рынок сейчас очень разный. Более базовые варианты гибкого камня можно найти даже от 2–3 тыс ₽/м² — например в Лемана Про или напрямую у производителей. А вот у Castelia цены сейчас в среднем начинаются от 7–9 тыс ₽/м² в зависимости от коллекции и формата — материал уже ближе к более премиальному сегменту по визуалу и фактурам. То есть это точно не история для жесткого эконома. Но для бизнес-класса, дорогой аренды, флиппинга в бизнес-классе, компактных квартир, где важно создать ощущение «дорогого пространства» — материал выглядит очень интересно. И да, его можно использовать в ванной. Но я бы все-таки аккуратно относилась к зонам с постоянным прямым попаданием воды — здесь очень многое зависит от монтажа и подготовки основания. В целом ощущение такое, что рынок постепенно устает от одинаковых интерьеров «под серый керамогранит». И начинает искать материалы, которые дают интерьеру характер, но без визуального шума.

Материал, который может заменить керамогранит в части проектов

После таких расчетов мне часто задают вопрос:«Тогда почему подобные квартиры вообще покупают?» На самом деле причин много. Иногда люди просто не досчитывают проект до конца. Смотрят только на разницу между покупкой и продажей — и не замечают, как прибыль растворяется по пути. Иногда у инвестора другая стратегия. Например, своя строительная команда, дешевле ремонт, покупка сильно ниже рынка или расчет не на перепродажу, а на аренду. Но чаще всего срабатывает другое: эмоция. Хороший район. «Редкий» объект. Страх упустить возможность. И в какой-то момент человек покупает уже не цифрами, а ощущением. Я вообще заметила: самые опасные сделки почти всегда выглядят очень привлекательно в начале. Поэтому перед каждым объектом я сначала стараюсь понять, насколько здесь вообще устойчивая экономика проекта. Не только потенциал прибыли, но и то, насколько реалистично этот результат получить в текущем рынке. Потому что хорошая инвестиция — это не удача, это понятный и просчитанный сценарий.

Итоговая сумма вложений получается около 15,9 млн ₽. Предполагаемая цена продажи — примерно 15,7 млн ₽. То есть проект уже не зарабатывает. Он начинает работать в минус. То есть проект уже не зарабатывает. Он начинает работать в минус.

Я посчитала экономику этой квартиры с торгов. И вот где начинается самое интересное. Очень многие инвесторы мысленно считают так: «Ну даже если купить за 11 и продать за 15 — там же очевидная прибыль». На рынке именно это «очевидно» обычно и оказывается самым дорогим заблуждением. Потому что между покупкой и продажей существует целая реальность, про которую почему-то забывают. В этом объекте ремонт выходит почти в 3 млн ₽. И это нормальная цифра для квартиры в таком состоянии, если делать не “для галочки”, а продукт, который потом можно дорого продать. Дальше появляются расходы, которые на словах кажутся мелочью, но в сумме съедают проект очень быстро: оформление, содержание квартиры, комиссия агента, налоги, резерв на непредвиденные работы.

📍Профсоюзная, 73 2-комнатная квартира, 36,1 м² Стартовая цена — 10,8 млн ₽ На первый взгляд — почти идеальная история для инвестора. Юго-Запад Москвы, метро рядом, сильная локация, университеты, медицинские центры, зелень, высокий спрос на аренду. Из тех объектов, про которые обычно говорят: «Надо брать, пока не забрали». Именно на таких объектах люди чаще всего и теряют деньги. Потому что хорошая инвестиция начинается не с красивой цены. А с умения спокойно посчитать весь проект целиком. Я открыла этот объект и сделала то, что делаю всегда перед покупкой: посмотрела не только на квартиру, а на экономику проекта в целом. И вот тут картина стала совсем другой. Квартира требует капитального ремонта. Причем не косметики «освежить стены», а полноценного обновления: коммуникации, окна, электрика, сантехника, отделка. Плюс сам дом — типичная брежневка с длинными коридорами и уставшей подъездной группой. Для аренды это еще допустимо. Для перепродажи — уже влияет на ликвидность и цену выхода. И когда начинаешь считать все не «в голове», а в реальной финансовой модели — эмоции быстро заканчиваются. В следующем посте покажу цифры, после которых становится понятно: почему дешево купить — еще не значит заработать. Ссылка на объект для тех, кому интересно посмотреть подробнее: https://investmoscow.ru/tenders/tender/20076004