Property Bits

Обзор портфеля канала на 08.08.2026 📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits С момента запуска портфеля прошло 2 месяца, и они были очень бурными для российского рынка. Общая доходность за период (с учетом расходов, доходов и пополнений): 🏘 Property Bits: -0,3% 📉 Акции MOEXTR: -6,1% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -2,8% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -2,2% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -1,1% Выплаченные дивиденды за месяц: 7 227 руб. за вычетом налогов. Альфа к сопоставимым бенчмаркам составила порядка 2% (MREFTR, MERETR). Ключевые перестановки в портфеле Мы полностью продали позицию в САБ7 – фонд от Сбера, наполненный складами, а также переводим данный фонд из Core (надежной части) в спекулятивный. Решение вызвано сильно возросшими рисками относительно активов фонда, 2 ключевых факта: 1. Мы изучили публично доступную информацию и у нас есть предположение, что с одним из объектов недвижимости что-то произошло (можете попробовать поискать информацию на тему склада в Шушарах). При этом ущерб сложно понять, мало информации. 2. Определенные публичные приложения Озон и WB позволяют понять, где у них находятся склады, опять же, не хочется вдаваться в детали, т. к. сейчас очень сложно публично писать об инвестициях в России. Мы свели информацию из отчетов об оценки (от УК) и информацию из приложений воедино, чтобы понять в каких активах фонда арендаторами могу являться Озон, WB или Сберлогистика (т.к. отчеты далеко не всегда раскрывают эту информацию). 🏢 Вычисления дают прикидку, что из 1.5 млн кв. м. порядка ~30-40% активов фонда сконцентрированы на IG-grade арендаторах, которые могут получить существенный физический ущерб. Мы считаем, что вероятность ущерба в одном из складов выше среднего в базовом сценарии, что открывает потенциал падения стоимости паев существенно ниже из-за: (i) резкой переоценки фундаментальной стоимости активов и потери арендных потоков, а также (ii) потенциала иррациональной реакции инвесторов. Сейчас рисков в данном активе гораздо больше чем может быть доходности, при этом спекулятивная часть портфеля уже наполнена. Позиция была перенесена в LQDT. Больше всего с момента запуска просели Парус Макс (RU000A108VR7, -9,6%) и САБ7 (RU000A1034U7, -9,3%) - распродажа по обоим фондам в основном связана с ростом геополитических рисков на фоне угрозы БПЛА для базовых активов. По Парус Макс на это дополнительно косвенно наложилась отмена маркетмейкера, что снизило ликвидность в стакане. Парус Макс в свете последних событий выглядит более безопасным, т. к. в нем меньше концентрации на топовых маркетплейсах. САБ3 (-4,1%), Рентал Про (-3,4%) и Парус-ТРМ (-1,7%) показали меньшее снижение за счёт меньшей прозрачности и отсутствия концентрации на складском рынке недвижимости. ЦИАН (+0,6%) показал отличный результат после очень сильной коррекции: были заработаны хорошие дивиденды, а дивидендный гэп полностью выкуплен рынком. Парус ДВН (+0,5%) и Акцент 4 (+0,1%) держатся в плюсе с момента запуска. Парус ДВН - это офисная недвижимость, Акцент 4 - торговый центр; капитал, на наш взгляд, перетекает именно в такие активы, поскольку инвесторы считают их более безопасными и закладывают в них премию. При этом с Акцент 4 всё не совсем однозначно, т.к. последние торги по рефинансу кредита прошли не очень удачно. Докупали LQDT, ЦИАН, Парус Макс. Что касается рынка в целом: доходности ОФЗ остаются высокими (более 15% годовых по длинным выпускам), и это продолжает оттягивать капитал из классических ЗПИФов недвижимости в безрисковые инструменты - большинство фондов в портфеле просело именно на этом фоне, а не из-за проблем на уровне активов. Пока ставка ЦБ остаётся высокой, ждём, что классические ЗПИФы будут торговаться под давлением, поэтому продолжаем избирательно докупать наиболее просевшие качественные фонды, а не рынок в целом. На наш взгляд, портфель постепенно восстанавливается и фундаментально выглядит сильно. Продолжаем следить за ситуацией по Парус Макс и САБ7. Копим на пай торгового центра на Арбате 😁 А также стараемся сохранять оптимизм! *Не ИИР (обязательно читайте дисклеймер в закрепленном сообщении канала) SMARTLAB Наш скринер

#книги Симмонс, ИИ, предупреждение и какие выводы хочется сделать. Часть 2 Интересно, что Симмонс писал не про роботов и не про восстание машин. Он писал про зависимость. Про то, как постепенно человек перестаёт подвергать сомнению систему, которой доверяет - просто потому что привык. Доверие ведь не рождается в один момент. Оно накапливается день за днём, решение за решением, каждое из которых по отдельности выглядит разумным. А когда однажды оказывается, что система работает не совсем на тебя, думать заново самостоятельно уже не просто тяжело, а невозможно. Один из героев в какой-то момент, когда понимает, что планирует ИИшка сделать с людьми, упирается в ироничную ситуацию - для того, чтобы что-то с этим сделать - нужно воспользоваться порталом, потому что эти порталы соединяют 10 крыльев одной военной базы, которые расположены в разных мирах для удобства. И этот герой задает себе вопрос - а где я окажусь, когда шагну в портал? В вакуумном пространстве, где в космосе? А сколько вообще этих порталов? Что мне делать? Мне страшно, но уже просто нет выхода. И герой шагает в портал. Мышление - это навык, и он, как любой навык, атрофируется без тренировки. Причём атрофируется незаметно: пока ты ещё способен включить голову, кажется, что способность никуда не денется. Проверяется это обычно уже тогда, когда проверять поздно. Читаешь и ловишь себя на мурашках. Не потому что это фантастика про далёкое будущее. А потому что это уже происходит рядом. Видно на собственной работе. Видно на коллегах, которые перекладывают на ИИ не только рутину, но и само усилие думать - там, где решение задачи вообще-то и есть смысл работы. В инвестициях, где много работы с данными - это особенно заметно, люди просят сделать 10 выводов ИИ, чтобы побыстрее посчитать все инвестиционный кейсы, которые только возможно, а потом просто разучиваются это делать сами. Скорость, которую требует современность, незаметно меняет цену вопроса: не «использовать ли ИИ», а «остался ли ты ещё способен обойтись без него, если придётся». Страх этот легко назвать преувеличенным. Многие считают: ничего подобного случиться не может, это же просто инструмент, просто ускоритель, просто удобство. Но когда видишь, с какой хирургической точностью автор сорок лет назад описал именно этот механизм - не апокалипсис с взрывами, а тихую, вежливую передачу инициативы, - становится не по себе куда сильнее, чем от любого футуристического прогноза. Потому что настоящая опасность редко приходит с предупреждением. Она приходит под видом помощи. Эти книжки сподвигли меня на то, чтобы сделать себе постулат из правил о том как правильно работать с ИИ, заставляет меня думать каждый раз, а какую задачу я хочу и могу передать ИИ не потому что мне лень, а потому что задача про "много мышечной силы" и просто обработки информации, то есть то, что занимает много времени, но не создает интеллектуальной нагрузки. Никаких скопированных ответов в режиме "автопилота", никаких "мне лень", если лень - то я иду отдыхать, прихожу обратно и сам все читаю и проверяю, думаю, делаю выводы. Ирония в том, что драфт этого поста с голосовых сообщений написала нейронка, но чтобы иронии не было, я переписал пост почти полностью 😉 Крайне рекомендую книгу к прочтению, особенно тем кто любит читать про космос. Книга не сильно сложная и приятно читается, одновременно с этим, обещаю вам мурашки от того как это сильно откликается сегодня! SMARTLAB

#книги О порталах, богах и о том, почему «Гиперион» страшнее любого прогноза по ИИ своей предиктивной силой. Часть 1. Сегодня необычный пост, хочу поделиться интересной книгой на актуальную тему - что с нами происходит после появления ИИ в нашей жизни. Есть книги, которые стареют. А есть те, что с каждым годом становятся точнее и могут по-настоящему удивить. Такой книгой для меня из последних стала история Дэна Симмонса, «Падение Гипериона» . Первый роман из серии вышел в 1989 году, почти сорок лет назад. И это меня больше всего удивило, как человек с такой ужасающей до мурашек точностью смог создать мир, в котором люди переживают эмоции настолько схожие с моими. Сюжет (без особых спойлеров) крутится вокруг того, что человечество создаёт ИИ и разделяется на 2 движения - тех, кто максимально использует его блага и технологии (таких большинство) и тех , кто видит в нем опасность - покидает планету и учатся развиваться самостоятельно. Ну и конечно очень интересно путешествие и жизнь паломников, которые по какой-то причине решили умереть все вместе на планете Гиперион. ИИ дарит людям технологию перемещения, которая позволяет им захватывать вселенную и пригодные к обитанию планеты. При этом люди совершенно не понимают и не смогли понять как эта технология работает. В итоге ИИ повсюду: физические чипы в головах людей, связующая система, которая позволяет общаться между мирами и максимальная зависимость от технологий, глубину которых люди...просто разучились понимать, не осталось тех, кто создает новое - люди уперлись в плато, не было создано ни одного нового космического корабля или двигателя, который позволил бы быстро перемещаться между системами галактики. ИИ же... продолжает развиваться и все глубже проникать в жизнь, его возможности мыслить оказываются на порядки, на сотни, на тысячи раз выше человеческих. А люди просто продолжали кормить мощностями ИИ, потому что стремление к более быстрому развитию и эффективность выигрывали. Снаружи всё выглядит буднично: технологии просто «отделились» и живут своей жизнью, обслуживая цивилизацию. Внутри же идёт совсем другая игра, в которой у человека почти нет права голоса. И в этом, пожалуй, главная находка автора: Катастрофа необязательно выглядит как катастрофа. Она может выглядеть как удобство. Как прогресс. Как то, от чего попросту глупо отказываться.

#ЗПИФ #Недвижимость #ЦБ #PropertyBits #Теория #СНГ Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам - ту самую, о которой недавно был отдельный пост - и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего: 1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает - «максимальный совокупный размер расходов». Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» - 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана - 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») - 95%. Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов - 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой - сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка - иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО). 2. Комиссии УК - от 0 до 9,8% СЧА в год. Высокая комиссия не гарантирует доходность 🔻 «Прагматик», комиссия до 9% СЧА, доходность за 12 мес. - 1,3% 🔻 «КОВЧЕГ», до 9% СЧА, доходность - 2,5% 🔻 ДОМ.PФ, потолок 9,8% (максимум по выборке), доходность 10,5% У «Прагматика» и «КОВЧЕГА» — почти максимально возможная по рынку комиссия (до 9% СЧА), а доходность за 12 мес. в разы ниже банковского вклада за тот же период. Оговорка: в ПДУ это верхний потолок допустимой комиссии («не более»), а не то, что реально удержано с пайщиков, точную сумму реестр не показывает, так что утверждать, что кто-то заплатил именно 9%, нельзя. 3. Комиссия за успех не покупает результат 18 из 110 фондов берут комиссию за успех - средняя доходность 12,2%. У 92 фондов без неё - 13,2%. Разницы, оправдывающей доплату, нет при сравнении в лоб. При этом стоит отметить, что на рынке РФ в реальности на практике мало фондов, с хорошо структурированной комиссией за успех управляющего. 4. Земельные ЗПИФы - один из самых волатильных Три худших результата года - все с землёй в основе: «Земельный» (АК БАРС) = -40%, «Своя земля-рентный» = -35% «АК БАРС – Горизонт» = -19%. При этом «Казанский земельный» из того же подсегмента - +50%. Земельных фондов всего 6, разброс - от –40% до +50%. Причина: земля без готового объекта - это ставка на девелопмент, а не на аренду. Доход тут от переоценки и продажи участка, а не от арендного потока, поэтому и результат скачет как венчур, а не как рента - хотя по названию фонд читается как стабильный. Плюс бумажная переоценка от оценщика, которую крайне сложно проверить. Стоит ли вообще ориентироваться на эту таблицу Для базовых вещей - да. По таблице можно быстро понять диапазон комиссий и в целом «вселенную» фондов недвижимости, доступных неквалу: сколько их, кто управляет, на каких условиях. Но дальше начинается ручная работа - таблица не говорит, торгуется ли конкретный фонд и с каким объёмом, или он просто получил ISIN и стоит мёртвым грузом. Неликвидных историй среди этих фондов, судя по всему, заметно больше, чем ликвидных. Прежде чем покупать пай, стакан по нему нужно смотреть отдельно - иначе есть шанс купить бумагу, по которой сделок толком не бывает. У вас получилось, что-нибудь интересное найти в таблице из новенького? *Не ИИР https://www.cbr.ru/RSCI/data_showcase/#a_193443file

#ЗПИФ #Склады #СНГ #теория БПЛА и склады: продолжение - страхование, УК и выводы (Часть 2/2) 🚩Где риск действительно опасен: Риск повреждения складов усилятся в сочетании с плохой структурой фонда. Красные флаги: *один объект, *один арендатор, *высокий долг, *отсутствие покрытия потери арендного дохода, *отсутствие раскрытия по лимитам и исключениям страхования, *отсутствие резервов или понятной политики выплат на время восстановления. *низкий уровень прозрачности фонда и плохая мотивация УК Именно поэтому концентрация меньше 3 объектов или 3 арендаторов - достаточно жёсткий риск-фактор в нашем фреймворке оценки публичной недвижимости, наравне с качеством арендаторов, качеством активов, менеджментом и финансовой структурой. 📄 Что известно по страхованию рынка Страховой рынок пока не выглядит готовым к отдельному массовому продукту по БПЛА: по данным Ведомостей, более 88% страховщиков отказываются защищать от повреждений в результате атак как от самостоятельного риска, но около 65% готовы включать его в категорию «терроризм» и «диверсии». Значит, фраза «объект застрахован» сама по себе почти ничего не говорит. Смотреть нужно, указан ли риск БПЛА прямо, покрываются ли теракты и последствия работы ПВО, покрывается ли временная потеря арендного дохода, какие лимиты, сублимиты, франшиза и территориальные исключения действуют, и как быстро признаётся страховой случай. 💬 Что заявили УК По комментариям управляющих компаний: PARUS - объекты застрахованы от утраты и повреждения имущества, договоры покрывают риски теракта, а также временную потерю арендного дохода на период восстановления. В том числе в договорах предусмотрена защита от "военных рисков". Accent Capital - объекты застрахованы через СОГАЗ, договоры прямо предусматривают покрытие ущерба от БПЛА и последствий работы ПВО, плюс покрытие потери арендного дохода. ВИМ Сбережения - в фондах предусмотрены риски терактов, включая БПЛА, и риск перерыва в деятельности, который покрывает арендные выплаты. УК, прямо подтвердившие страховку от БПЛА, выглядят чуть увереннее - у PARUS формулировка более общая, чем у Accent и ВИМ. Но вопрос страхования до конца не закрыт ни у одного фонда - это проблема всего рынка, а не преимущество отдельных УК. Большую премию за один лишь устный комментарий мы бы не давали: это не то же самое, что раскрытые лимиты, франшизы и порядок выплат. ⚖️ Как это должно влиять на оценку Вывод не в том, что «склады больше нельзя покупать». Вывод в том, что рынок должен по-разному оценивать фонды с разной концентрацией и качеством страхового покрытия. Для фонда с одним складом, арендатором и долгом наш подход такой: сначала снижаем оценку качества фонда против аналогов. Затем считаем худший сценарий - сколько теряется через репрайсинг пая и потерю дивидендов, если событие случится. Дальше сравниваем с альтернативами и решаем, какую долю актива держать в портфеле. Просто добавить 1-2% к требуемой доходности недостаточно: риск асимметричен, в худшем сценарии потери могут быть кратно больше, чем такая надбавка компенсирует. Диверсифицированный портфель со страхованием имущества и арендного потока - риск БПЛА становится не катастрофическим, а портфельным. Он снижает справедливую оценку, но не обнуляет инвестиционный тезис. ✅ Итог Риск удара по недвижимости - с нами с 2022 года, это не новость июля 2026-го, и он давно должен быть в цене. Текущее падение котировок складских ЗПИФов - на наш взгляд, эмоциональная реакция инвесторов, а значит, возможность купить активы ниже справедливой стоимости. Если для кого-то этот риск стал открытием только сейчас - важно трезво посмотреть на цифры, статистику и действовать не эмоциями, а диверсификацией: не концентрироваться в 2-3 складских ЗПИФах, а распределяться и между складами, и между другими сегментами. Наш портфель - в закрепе канала для референса. Какие ваши действия были после новостей? Будем рады вашим комментариям! 🔗 SMARTLAB

📊 #ЗПИФ #Склады #СНГ #теория БПЛА, склады и ЗПИФы: почему паническая продажа может быть плохой реакцией (Часть 1/2) 19 недель падения МОЕХ окончились прилетом дронов на один из складов WB. И у многих инвесторов в складские ЗПИФы возникла естественная реакция: «А что если прилетит именно в мой склад?» > Вьетнамский флэшбек и -> panic sell🔻 Но как инвесторы мы обязаны разделять две вещи: эмоциональный образ риска и математическое ожидание ущерба. 🔍Риск стал видимым, но не обязательно стал новым Риск повреждения складов не появился в момент последней новости - он существовал и раньше. Новое здесь не сам факт риска, а то, что рынок начал его замечать. Это классическая поведенческая ловушка: пока событие абстрактное, инвестор почти не учитывает его в оценке. Как только появляется конкретный кейс - человек резко переоценивает вероятность повторения именно в своём активе (например, инфраструктурные риски иностранных активов). Это не анализ риска, а реакция на свежесть события. 🧩Почему не стоит думать, что «прилетит именно в мой склад»? Когда человек видит новость, он мысленно рисует один склад, один прилёт и полную потерю актива. Для инвестора в публичную недвижимость это неверный подход. Смотреть нужно не на картинку в голове, а на структуру риска: 🧐 Какую долю складского рынка занимают активы ЗПИФов, cколько объектов внутри фонда, какая доля арендного потока приходится на один объект, есть ли страхование имущества и потери арендного дохода, какой долг у фонда, есть ли резервы и понятная политика выплат на время восстановления. Вопрос не в том, «может ли что-то случиться» - конечно, может. Вопрос в том, какова вероятность, масштаб ущерба и кто его несёт, что происходит с портфелем в самом худшем случае? ✔️ Системный риск ≠ риск полной потери капитала Мы посчитали суммарную площадь всех публичных складских ЗПИФов на Мосбирже - вышло порядка 3 млн м². Общий объём качественного складского рынка России по данным NF Group и Nikoliers на I квартал 2026 года - около 59,5 млн м² (30,7 млн - Московский регион, 6,35 млн - Петербург и Ленобласть, 22,4 млн - остальные регионы). Доля публичных складов - это не 50% и не 30%, как может интуитивно показаться после новостей, а порядка ~5%. То есть при грубой прикидке вероятность попадания БПЛА/ракеты в наш объект - около 5%. А повторное независимое событие в активах: 5% × 5% = 0,25% Это не точная актуарная модель - у риска есть география, тип арендатора, инфраструктурные факторы. Но порядок величины важен: системный риск не стоит превращать в фантазию о гарантированном уничтожении конкретного фонда. 🧮 Даже при событии актив не теряется целиком: Ущерб раскладывается на части: физическое повреждение, временная остановка арендного потока, срок восстановления, страховое возмещение, франшизы и лимиты, поведение арендатора, реакция рынка в цене пая. Корректная формула ближе к: вероятность события × доля фонда, затронутая событием × непокрытая страховкой часть ущерба × период потери арендного потока. А не «прилетело = мой фонд обнулился». Как писали в некоторых чатах на просторах тг =) Продолжение - в части 2: что известно про страхование, что заявили УК, и где риск действительно опасен. *Не ИИР 🔗 SMARTLAB

Property Bits pinned «#RU_портфель Структура портфеля Портфель построен по barbell-принципу, привет фанатам Талеба. Один полюс защищает капитал, второй платит асимметрией доходности к риску. Компромиссные варианты фондов я сознательно исключил. Обозначение [Доля в портфеле /…»

❗️🇷🇺#CNRU #buyback ЦИАН НАЧИНАЕТ ОБРАТНЫЙ ВЫКУП АКЦИЙ —РЕЛИЗ объём выкупа до 4 млрд рублей, срок выкупа — 12 месяцев с даты начала

#CNRU продолжает радовать акционеров адекватными корпоративными решениями на возникшую коррекцию. Для нас это сигнал, что менеджмент компании считает, что компания сильно недооценена по текущим котировкам. С учетом их темпов роста, возможно, было бы логичнее инвестировать в рост, но, по всей видимости, текущий дисконт дает больше ценности для инвесторов.

Обзор портфеля канала на 10.07.2026 📊 #RU_портфель #СНГ #PropertyBits   С момента запуска портфеля прошёл 1 месяц, давайте подведем итоги.   Общая доходность портфеля за период (с учетом расходов, доходов и пополнений) 🏘 Property Bits: -5% 🌶  Акции MOEXTR: -12.6% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -11.8% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -3% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -3.3%   Выплаченные дивиденды за рассматриваемый период: 10 551 руб. за вычетом налогов.   Альфа портфеля к ближайшему по составу индексу составляет -2% (MREFTR) или +6,8% (MERETR). Разница объясняется тем, что один индекс включает только ЗПИФы, а другой акции застройщиков. Приводим оба индекса, чтобы корректнее оценивать результаты портфеля.   По большей части негативная динамика нашего портфеля объясняется high risk ставкой на ЦИАН (CNRU), которая потеряла ~15% за вычетом выплаченных дивидендов за рассматриваемый период.   Само падение акции и портфеля, на наш взгляд, вызвано ростом рыночных и секторальных рисков (новости макроэкономического характера и решение ЦБ по ставке), а также достаточно низкой ликвидностью CNRU в сравнении с голубыми фишками. Мы докупили позицию на просадке за счет выплаченных компанией дивидендов.   Из классических фондов наибольшее падение показал САБ7 (RU000A1034U7), снизившись на 6% против рынка. Парус Макс (RU000A108VR7) также потерял порядка 6%. Мы полагаем, что падение САБ7 в большей степени связано с переоценкой безрисковой доходности по ОФЗ и перетоком капитала. Текущая доходность ОФЗ действительно выглядит интересно, более 16% годовых YTM. Мы проходим мимо этой идеи, поскольку наш портфель сфокусирован на инвестициях в недвижимость, но считаем, что остальным стоит присмотреться.   УК Парус в последний месяц демонстрирует неоднозначные сигналы. В чате управляющей компании сентимент явно сменился с позитивного на нейтральный или нейтрально-позитивный.   Инвестиционное сообщество неоднозначно восприняло новый ЗПИФ «Парус-Место Встречи» (RU000A10EVE8). Компания решила временно отключить маркетмейкера для Парус Макс (RU000A108VR7).   Оба фактора негативны для нашей позиции. В течение следующего квартала будем активно следить за перформансом фонда, особенно за торговлей без маркетмейкера. Снижение ликвидности в стакане всегда плохо, потому что паи могут очень долгое время торговаться существенно ниже своей справедливой стоимости. Уже сейчас Макс торгуется со скидкой 10% к рыночной стоимости паев внутри фонда, но реализовать этот апсайд может не получиться без эффективного игрока на рынке с достаточным капиталом.   «Парус-Место Встречи» (RU000A10EVE8) - крайне дорогой фонд. Он сильно закредитован, внутри также заложена доплата продавцу за выполнение KPI, и в целом присутствует недозагрузка площадей. Самым верным решением здесь было бы дождаться полного погашения доплат и кредитов и только после этого оценивать реальную привлекательность фонда на вторичном рынке. Проблема для Макс в том, что фонд обязан выкупать все фонды УК, и Парус может начать сильно увеличивать позицию из-за недостатка спроса. Будем продолжать следить за этим.   На наш взгляд, портфель показывает неплохой результат и фундаментально выглядит очень сильно. Мы обязательно будем откупать портфель на всех просадках и, вероятно, постепенно будем перекладывать LQDT в ЗПИФы с более позитивным распределением риска и доходности. Пока что дивидендные выплаты пошли на докупку CNRU, но далее не планируем увеличивать позицию именно в этом эмитенте из соображений балансировки всего портфеля. *Не ИИР SMARTLAB

📊 #МесячныйДайджест #СНГ #PropertyBits Главные события последних месяцев коротко -> Склады остывают, застройщики теряют четверть объемов продаж, ЗПИФы ищут новые сегменты 1. ЗПИФ Авиум с офисной недвижимостью. УК «ТЕТИС Кэпитал» выводит на Московскую биржу ЗПИФ Авиум - фонд уже зарегистрирован в ЦБ и включён в реестр паевых фондов, старт торгов произошел 1 июля. Эксплуатацией и арендой занимается CORE.XP. В основе фонда - 5 смежных видовых этажей (6,5 тыс. кв. м офисных площадей) в строящемся бизнес-центре класса А и 30 машиномест в подземном паркинге. 2. Результаты полугодия. Новостройки Москвы и МО: спрос уходит из старой Москвы в область По региону в целом число сделок сократилось почти на четверть (-25% YTD), а выручка застройщиков просела на 14% несмотря на рост цены метра (+18%). Новая Москва - зона реального обвала: сделки -47%, выручка -34%, рост цены не спасает. Московская область - единственный сегмент с ростом выручки (+9%), хотя сделки тоже в минусе (-9%) - вытянула цена (+20%). Доля ипотеки по всему региону выросла с 56% до 65%. Данные: наши расчеты по IRN и Dataflat.Ru 3. Розница ускоряется быстрее инфляции, но пока отстает по результатам 5 мес. Оборот розничной торговли в мае вырос на 7,8% г/г в реальном выражении - максимум за 2 года, почти в полтора раза выше майской инфляции (5,31% г/г). Чистый майский разрыв составил 2,5 п.п. При этом за январь-май инфляция всё ещё обгоняет темпы розничной торговли на 5.5%. Минэкономразвития по-прежнему официально ждёт всего +0,8% по итогам года - разрыв огромный 4. Заморозка ЦОДов Forbes пишет, что за 3 года в России приостановлено строительство 38 дата-центров на 168,6 млрд руб. - почти половина проектов на активной стадии. Причины: дорогие деньги (даже при 14,25% окупаемость не сходится) и дефицит подключения к энергосетям. Перезапуск не ждут раньше 2027 года. 5. Parametr (входит в ПИК) выходит на рынок ЗПИФ Девелопер передаст 10-15 тыс. кв. м light industrial в промпарках "Сенькино" и "Кувекино" в новый фонд. СЧА ~2 млрд руб., порог входа 1000 руб., доступен неквалам, срок жизни короткий - 3-5 лет. Крупный жилой девелопер впервые системно заходит в рентную модель ЗПИФ на массовую розницу. 6. Инвестиции в недвижимость в целом сжимаются По прогнозу Ricci, объём инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2026 года составит около 1 трлн руб. - на 10% ниже 2025-го и на 25% меньше рекордного 2024-го. Это лучше, чем ожидалось ещё в апреле (тогда прогнозировали спад до 850 млрд руб.): в первом полугодии рынок неожиданно вырос на 9% г/г, до 457 млрд руб. Правда, почти весь рост обеспечила одна крупная сделка - покупка складского портфеля Raven Russia, а также передача ТЦ "Место встречи"в ЗПИФ. 7. Ввод торговых центров ускорится, но не сразу В 2026-2028 гг. запланирована сдача ТЦ на 1,46 млн кв. м - на 16% больше, чем в предыдущие три года. При этом в 2026 году ожидается ввод лишь 412 тыс. кв. м (-13% к прошлому году) - основной прирост придется на 2027-2028. 💎 Что это меняет для инвестора 1. Рынок жилья не падает единообразно - он проседает неравномерно. Московская область теряет сделки медленнее старой и особенно Новой Москвы, при этом выручка держится за счёт роста цены, а не спроса. Всё выглядит так, что в Новой Москве можно искать какие-то дистресс ситуации по выгодным ценам. ЗПИФы со спекулятивным жильем точно неинтересны сейчас. 2. Склады и ЦОДы теряют темпы одновременно, но причины разные: переизбыток предложения в одном случае, дорогие деньги в другом. Офисы пока остаются более устойчивым сегментом, но и там растёт вторичное предложение от частных инвесторов. При этом дата-центры - 100% интересная ниша и дефицит предложения скорее усиляет ставку на Рентал Про. 3. Новые фонды выходят всё смелее по структуре (короткие сроки жизни, гибридные модели вроде Авиума) - следите за прозрачностью параметров перед входом, не все "новинки" одинаково хороши или интересны, всё как с IPO (см. кейс Место Встречи от Паруса). НЕ ИИР* SMARTLAB

Небольшой анонс, появился очень крутой инструмент от ЦБ со всеми доступными фондами на бирже. Крайне рекомендую посмотреть таблицу, она не очень информативная, но как минимум можно посмотреть полную вселенную и затем поизучать внимательнее конкретные ЗПИФы недвижимости. https://www.cbr.ru/RSCI/data_showcase/#a_193443file

#RU_портфель 💸Общее собрание акционеров МКПАО «Циан» на голосовании утвердило выплату первого дивиденда 2026 года. Размер составит 53 рубля на акцию. По портфельной цене входа - это 8.1% за первое полугодие и соответственно около 16% в годовом выражении. Обратите внимание, что дата дивидендной отсечки — 22 июня 2026 года. Компания также пообещала ещё одну выплату дивидендов в 2026 году. При этом ориентиром является 60%-100% скорректированной чистой прибыли. Прогноз рынка по прибыли составляет порядка ≈4-4.5 млрд рублей. При текущей капитализации и выплате 100% на дивы это дает около 8% дополнительной потенциальной доходности, но как будто бы это скорее best case (полная выплата ЧП + спец. дивиденд), а в реальности мы можем увидеть 10-12% доходности. На падающим рынке жилой недвижимости мне видится разумным выплата повышенных дивидендов. При этом, было бы здорово также увидеть реивестиции компании в будущий рост и снижение таргета при развороте рынка. Слежу за компанией и сохраняю позитивный взгляд.

#RU_портфель Структура портфеля Портфель построен по barbell-принципу, привет фанатам Талеба. Один полюс защищает капитал, второй платит асимметрией доходности к риску. Компромиссные варианты фондов я сознательно исключил. Обозначение [Доля в портфеле / Годовая доходность] Ядро, 50%. Задача ядра - постараться сохранить капитал наиболее качественными активами. 1. Парус Макс [21% / 17%]. RU000A108VR7 Высоколиквидный фонд фондов без долга. Базовая диверсификация внутри сектора через один инструмент. 2. Сбер САБ7 [10% / 18.2%]. RU000A1034U7 17 складов по всей России без долга. Сектор перегрет, крупные арендаторы уходят в собственную логистику. Отсутствие долга защищает от принудительного закрытия при любой ставке. 3. Сбер САБ3 [10% / 17.1%]. RU000A0ZZ5R2 Смешанный фонд без долга. УК непрозрачна, держу скорее от отсутствия хороших альтерантив, диверсификации в сегменты кроме складов, относительно небольшой комиссии за управление и дисконту к СЧА. 4. LQDT [9% / 14%]. Ставка ЦБ без кредитного риска. Буфер для докупок при просадках. Спекулятивная позиция на доп. доходность, 50%. 1. Циан CNRU [13% / 20%]. Единственная не-ЗПИФ позиция и единственная четвёрка по фреймворку. Вообще отличный отчет по компании публиковали вот тут. Больше всего в Циане мне нравится то, что они зарабатывают хорошие деньги на падающем рынке, держат отрицательный net debt показатель и кэш 6.1 млрд на балансе, а также дивидендная доходность за 12 месяцев может составить 15–17% (Но обратите внимание, что реестр закрывается 19 июня на ближайшую выплату). Главный риск - разбирательство ФАС по индексации тарифов. За супердоходностью не гонюсь, это ставка на качество и относительно более высокий риск по сравнении с фондами, чистый баланс и денежный поток. 2. Рентал ПРО [11.5% / 19%]. RU000A108157 Девелоперская доходность в строящихся ЦОДах. Спрос со стороны AI и облачной инфраструктуры не зависит от ключевой ставки. 3. Акцент 4 [11.2% / 17%]. RU000A100WZ5 ТЦ «Сокольники», LTV 47%. Один из двух слабейших скорингов в портфеле, но плечо здесь работает на пайщика сейчас. [поправили пост тут] Плановое гашение долга должно улучшить risk-return профиль, но на общий выплаты эффект будет скорее нейтральный. 4. Парус Двинцев [10.9% / 17%]. RU000A1068X9 БЦ класса А в Москве. P/NAV 1.21, апсайд в переподписании аренды по выросшим рыночным ставкам. 5. Парус-ТРМ [3.9% / 22%]. XTRIUMF Вторая слабейшая позиция. Региональный ТЦ в Саратове с арендой выше рынка, мне нравится в нем только набор арендаторов, в остальном надеюсь переложить потом долю в Современный 6. Ожидаемая доходность портфеля 17.6%-18% годовых. Теперь главное изменение против первоначального плана. В ранней версии Триумф (Парус-ТРМ) занимал 20% и числился в ядре. Фреймворк отправил его в самый низ списка, и я сократил позицию до 4%, заплатив за ребалансировку вполне реальную комиссию брокеру. Дисциплина фреймворка важнее уже понесённых издержек. В этом и есть главная разница, на мой взгляд, между планом на бумаге аналитика банка и портфелем на брокерском счёту инвестора. Малую долю оставил, потому что портфелю как вода нужна диверсификация от складов, а почти вся коммерческая недвижимость сейчас под макро давлением. Я также размышляю над Современный 6, ТЦ на Новом Арбате. Мне нравится сам актив с индексацией аренды на ИПЦ, который закроет слабые места ядра. Но высокий порог входа на ₽360 000 создаст сильное давление на весь портфель, поэтому вернемся к идее позже. Как вам набор? На какой из фондов стоит сделать полный разбор? Ставьте 🔥если нравится набор Ставьте 😱 если ничего непонятно 😁 Дисклеймер, в закрепленном сообщении. Любые действия, совершаемые на основе публикаций, осуществляются вами самостоятельно и под вашу личную ответственность.

#ЗПИФ #СНГ #кейс #ВажнаяНовость #БитваСтратегий #RU_портфель Публичный портфель инвестиций в недвижимость РФ. Запуск. Я запускаю публичный мониторинг нашего реального портфеля в российской коммерческой недвижимости. Стартовый объём ₽1 000 000. Этот портфель - квинтэссенция моей инвестиционной философии и анализа рынка ЗПИФ через единый подход, и сегодня я показываю не только состав, но и логику, по которой он собран. Каждый фонд проходил оценку по шести секциям. 1️⃣ Качество арендаторов и структура договоров аренды. 2️⃣ Качество самих активов. 3️⃣ Команда управляющей компании и прозрачность раскрытия. 4️⃣ Финансовая структура и баланс. Кредитное плечо, тип ставки, сроки погашения. 5️⃣ Тактическое макро. Ставка, баланс спроса и предложения, динамика арендных ставок, заполняемость. 6️⃣ Структурное макро. Регуляторика, демография, долгосрочные тренды. Под фреймворком два слоя философии. Первый слой - академические исследования. Фама и Френч о факторах доходности, Канеман о систематических ошибках в решениях, Талеб о рисках, после которых не восстанавливаются. Если совсем просто, наука помогает не путать удачу с мастерством и не брать необратимые риски. Второй слой - практика управляющих публичной и частной недвижимостью, от NAV-дисконта как сигнала входа до жёстких фильтров по долгу и факторам, которые могут давать хорошую доходность.Главный вывод анализа неприятный. Публичный рынок недвижимости РФ пока в зачаточной стадии и остаётся рискованным. Ни один ЗПИФ не набрал больше 4 баллов из 5 Среднее качество фондов - слабое. Тяжелее всего неквалифицированным инвесторам. Большинство фондов им недоступно, а доступные опции заметно слабее квальных. На месте неквала я бы вообще не набирал большую долю ЗПИФ недвижимости в портфель. И ирония отбора. Единственную четвёрку по качеству получил Циан, но есть нюанс - это proptech-компания, а не фонд недвижимости 😁 И, кстати, я заплатил брокеру вполне реальную комиссию и совершил первую эволюцию портфеля ещё до его запуска 👀 10/06/2026

#кейс #ЗПИФ #СНГ Всем привет! Я с немного поздним включением, но тем не менее, хочу предупредить по поводу нового вышедшего фонда Паруса - Место Встречи на 40 млрд руб. Поправляйте обязательно в комментариях, возможно, я ошибаюсь, но что я вижу в модельке: коллеги вывели фонд, у которого из актива на 40 млрд - 33 млрд руб. - это кредит+%%. Вся эта сумма планируется к погашению через выпуск новых паёв на сумму 35 млрд руб. Это значит, что покупая паи сегодня - вы берете паи фонда у которого кредитное плечо к активу порядка 70% (если брать чисто сам кредит). Ставка по кредиту КС + 2.5%. Оценочная цена выхода фонда ~12% cap rate при текущей плавающей ставке около ~17%. То есть фонд физически сейчас зарабатывает меньше чем платит процентов. Я не говорю пока, что фонд плохой или хороший, не успеваю его хорошо изучить, но обратите внимание, что это очень рискованная сделка. Кто-нибудь из читателей прикидывал сколько в среднем за год удавалось Парусу привлечь новых денег с рынка?

#ЗПИФ #СНГ #кейс #теория Одна сделка обнулила пайщикам 5 лет роста. Что с этим делать? «Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат - около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал. Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное - что инвестор мог сделать иначе? Почему система защиты не сработала 1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков. 2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания - причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка - это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт. 3️⃣ ФЗ и постановления ЦБ напрямую не запрещают (ну либо я не смог найти, поправьте в чате если иначе) продажу по цене ниже оценочной. Есть только "мягкие" формулировки, которые "ожидают", что УК будет добросовестно продавать по рыночной стоимости. Возможно, оценка была пересмотрена прямо перед сделкой, но методом от обратного мы понимаем, что вполне реально продать ниже СЧА и есть дыра в управлении активами, которая позволяет это сделать. Основная проблема - отсутствие мотивации делать хорошо. УК получала комиссию все шесть лет вне зависимости от результата, в её интересах сделать фонд побольше, а что внутри - уже не особо важно. Торговаться и ждать лучшей цены - это операционные сложности, которые никак не влияют на вознаграждение управляющего. Если бы Альфа держала собственную долю внутри фонда, математика была бы другой. Управляющий, который теряет свои деньги вместе с пайщиками, торгуется иначе. Я не смогу найти данных, что у Альфы была доля в фонде. Как защититься Честный ответ: от самого риска защититься полностью почти невозможно в РФ. Почти все российские УК - внешние, и конфликт интересов встроен в структуру рынка. Это системный риск инвестиций в ЗПИФы недвижимости в России. Вот способы, которые помогут снизить риск: 1️⃣ Диверсификация между УК с хорошей структурой вознаграждения. Например, у Сбера вознаграждение управляющего частично привязано к арендному потоку. Это значит, что посадить арендатора по заниженной ставке или плохо продать объект - прямой убыток для самой УК. Несовершенная защита, но хоть какая-то привязка к результату. 2️⃣ Смотреть на публичность и репутационные риски УК. Парус активно строит публичный бренд. Один такой прецедент - и пайщики начнут продавать паи на бирже, маркетмейкер будет их погашать, это прямые убытки для самой компании. У публичной УК есть интерес не допускать таких историй. Accent Capital, хотя и новичок в публичных ЗПИФах, активно инвестирует в недвижимость - это их основной бизнес, репутация стоит дорого. 3️⃣ Искать УК, у которых есть дополнительная мотивация за продажу активов. Если вознаграждение привязано не только к управлению, но и к цене реализации - у управляющего есть интерес продать дороже, а не просто закрыть сделку. Можно смотреть эту информацию в ПДУ ЗПИФа. 4️⃣ Искать УК, которые держат собственную долю в активах фонда (skin in the game). На западных рынках это базовый фильтр, у нас - пока редкость. Когда управляющий теряет личные деньги вместе с пайщиками, мотивация торговаться кардинально меняется. Обычно, управляющий о таком не молчит и можно найти инфо в пресс релизах, а если данных нет - это тоже ответ. Поэтому вопрос к вам: знаете ли вы российские УК, которые держат собственную долю в своих же ЗПИФах? Не ИИР* SMARTLAB