Храменков | Недвижимость и инвестиции

Хочу рассказать о двух интересных прецедентах и одновременно о двух объектах недвижимости, которые запускаются как полноценные отели под управлением LAVICON. Первый — «Фрегат» в Курортном городке Адлера, который открылся 1 июня. Перед запуском оператор предложил собственникам дополнительно внести около 280 тысяч рублей с номера на благоустройство, пусконаладочные работы и полноценную подготовку отеля. Часть этих расходов изначально не была включена застройщиком в стоимость лотов. Собственники согласились, отель докомплектовали и запустили. Результат — в летний период загрузка дошла примерно до 85%. И это в непростой сезон, когда средняя загрузка по городу составляет около 70%, а у пятизвездочных отелей — порядка 58%. Теперь похожая ситуация происходит в Sun Peak в Красной Поляне, который готовится к открытию 1 декабря. Оператор тот же — LAVICON. Собственникам предложили дополнительно вложить около 340 тысяч рублей с номера. Это примерно 1,5–2,5% от стоимости объекта. Деньги пойдут на дополнительное благоустройство и комплектацию территории: падел-корт, современные шезлонги, оборудование и другие элементы инфраструктуры, необходимые для полноценного запуска отеля. И здесь возникает вопрос: платить или не платить? На мой взгляд, такая практика вполне нормальна. Во многих инвестиционных отелях расходы на докомплектацию изначально зашиты в стоимость или договор, и собственник даже отдельно их не видит. Здесь оператор решил действовать открыто: есть конкретная сумма и понятно, на что она будет потрачена. Конечно, доплачивать никому не хочется. Но если дополнительные 340 тысяч позволяют сделать отель сильнее, увеличить загрузку и в итоге принести собственнику значительно больше денег — почему нет? Я считаю, что Sun Peak может показать очень хороший результат уже в первый год работы. Тем более сейчас здесь есть предложения(перепродажи) от 13,9 млн рублей со всеми доплатами. На мой взгляд, это действительно интересный инвестиционный вариант, который стоит рассмотреть, если вы сейчас выбираете недвижимость в Сочи и Красной Поляне. А вы бы доплатили 1,5–2,5% от стоимости объекта, если бы понимали, что эти деньги пойдут на повышение уровня отеля и его будущей доходности?

А пока предлагаю посмотреть чем заполнить пустые стены в Вашей квартире🫶 https://t.me/life_with_designer/1026

Что-то там за новый объект в Абхазии от 100 тысяч за м2 и 3,5 млн рублей за лот Не стал бы изучать, если бы не застройщик, в репутации которого нет сомнений Завтра напишу подробнее, когда узнаю подробности о подробностях 🤣🤣🤣 UPD. Как только узнаю

Рекомендую к рассмотрению! https://youtu.be/1IPXbpoq01Y?si=5Bsfd8cJFUCxOhfu

Ну хорошие цены на резиденции завезли https://youtu.be/RHmetrJUxUg?si=fz7mrDYgZeFRTZxv

Сообщение для коллег Огненные варианты ровно как год огненной лошади) Все показы по звонку либо через ключи @khramenkovv или @agent_khramenkov пишите, кому не удобно звонить, я на связи 35 часов в сутки 🤣

- После стольких лет? - Всегда…

За последние две недели я заметил заметное увеличение количества обращений по покупке доходных апартаментов На мой взгляд, одна из причин — разговоры о возможной заморозке банковских вкладов. Неважно, лежит ли у человека на счёте 1 миллион рублей или 100 миллионов — любая неопределённость заставляет искать альтернативные способы сохранения капитала При этом сегодня на рынке действительно очень много предложений. Но далеко не каждое из них одинаково интересно с точки зрения инвестиций Хочу поделиться своими наблюдениями, основанными не на статистике из интернета, а на том, что я ежедневно вижу во время показов объектов и общения с отельными операторами В центральной части Сочи действительно стало немного свободнее. Это ощущается. Однако говорить о том, что отели пустуют, нельзя. Хорошие гостиницы продолжают заполняться В первую очередь снижение спроса ощущают собственники, которые пытаются самостоятельно сдавать квартиры или апартаменты посуточно. На мой взгляд, рынок постепенно меняется. Частная посуточная аренда всё больше уступает место профессиональным отелям с качественным сервисом, понятными стандартами и сильным управлением Если говорить о Центральном Адлере, Сириусе и Красной Поляне, то визуально какого-либо серьёзного спада туристического потока я не наблюдаю Что касается уже работающих апартаментных комплексов, которые выплачивают доход собственникам, здесь ситуация следующая: Важный момент: комплексы, где договором предусмотрена фиксированная ежемесячная или ежегодная доходность, в большинстве случаев сохраняют показатели прошлого года Комплексы, где собственник получает процент от фактической загрузки, действительно показывают снижение. По моим наблюдениям, оно составляет примерно до 10% по сравнению с прошлым годом. На мой взгляд, это нельзя назвать критичным снижением, особенно если смотреть на инвестицию в долгосрочной перспективе Какие выводы я для себя сделал? Во-первых, при покупке доходного номера в первую очередь оценивайте не сам объект, а условия работы отельного оператора Во-вторых, изучайте самого оператора: его опыт, репутацию, уже работающие объекты и историю выполнения обязательств В-третьих, всегда обращайте внимание на локацию. Именно сочетание сильного оператора и правильной локации определяет будущую доходность И ещё один момент, который считаю очень важным Не оценивайте доходный номер по стоимости квадратного метра. Это одна из самых распространённых ошибок Доходный номер — это инструмент инвестирования. Поэтому оценивать его нужно по доходности на вложенный капитал, сроку окупаемости, условиям управления и прогнозируемому денежному потоку. Именно эти показатели должны быть основой для принятия решения И последнее Выбирайте специалиста не только по тому, насколько красиво он умеет продавать объек. Инвестиции всегда связаны с рисками, поэтому рядом должен быть человек, который останется с вами и после сделки Желательно, чтобы специалист имел профильное образование (юридическое или экономическое), официально осуществлял свою деятельность и нёс ответственность перед клиентом К сожалению, на рынке встречаются ситуации, когда человек продаёт объект, а после получения комиссии фактически исчезает. Но работа специалиста не заканчивается подписанием договора Она продолжается и дальше: сопровождение ремонта, взаимодействие с управляющей компанией или отельным оператором, контроль исполнения обязательств, помощь в решении возникающих вопросов и, если обстоятельства изменились, поиск оптимального варианта выхода из инвестиции с минимально возможными потерями Именно так я понимаю свою работу. Продать объект — это только начало. Гораздо важнее сопровождать клиента на протяжении всего инвестиционного пути

Наши текущие и реализованные проекты смотрите в этом канале https://t.me/aguradesign

Ссылки на ВК будут позже, хотя даже не знаю🤣 отовсюду их удалили 🤣🤣🤣 https://youtu.be/DL30joyXcEk?si=ynC8v6jpYGKSE_6I

@khramenkov7

Снова Сан Пик) https://youtu.be/c-6llkci2Nw?si=WkIn4IEiGhjuplsr

Ссылка на ВК Ссылка на Дзен Ссылка на Рутьюб 😭😭😭

В Альпийском квартале есть предложение с ПОЛНОЙ СТОИМОСТЬЮ в договоре 33м2 Есть и фотографии, и видеообзор По стоимости и показу пишите @khramenkov7