Бастрыкин/Риэлтор/Новая Москва

🏠 Какие дома будут проще продать через 5 лет: топ‑3 ликвидных формата 📐 Почему не каждый коттедж остаётся ликвидным Красивый фасад и нестандартные решения не гарантируют быстрой продажи: сложные планировки, избыточная площадь и нишевая архитектура заметно сужают круг покупателей. Инвесторы и будущие владельцы всё чаще ориентируются на функциональность и типовые решения, проверенные рынком. Для тех, кто строит «на перспективу», ключевой критерий — не эффектность, а практичность и соответствие массовым запросам. 🏡 Топ‑3 формата с высокой ликвидностью 100–120 кв. м — универсальный одноэтажный дом: 3 спальни, кухня‑гостиная, санузел, котельная, кладовая и гардеробная. Это самый массовый и востребованный формат: он закрывает базовые потребности семьи и остаётся доступным по бюджету. 80–100 кв. м — компактный дом: 2 спальни, кухня‑гостиная, санузел и небольшая дополнительная комната. Оптимален для молодой семьи, пары, одного владельца или покупателя старшего возраста — здесь нет лишнего пространства, а эксплуатационные расходы ниже. 120–140 кв. м — семейный дом с мастер‑спальней: 3 спальни, 2 санузла, постирочная, кладовая и отдельная мастер‑спальня. Баланс комфорта и стоимости: достаточно места для семьи с детьми, но без перебора площади, который резко повышает цену и снижает спрос. 💡 На что ориентироваться при выборе проекта Ликвидность напрямую зависит от типовой планировки, понятной целевой аудитории: изолированные спальни, объединённая кухня‑гостиная, отдельные санузлы и хозяйственные помещения. Такие дома проще позиционировать в объявлениях, быстрее находят покупателя и реже требуют дисконта при продаже. 📉 Вывод: функциональность важнее оригинальности Если цель — сохранить и приумножить вложения, лучше выбирать типовые форматы, проверенные спросом. Даже через 5 лет такие дома останутся в фокусе массового покупателя, тогда как уникальные проекты рискуют надолго «зависнуть» на рынке.

Я до сих пор вижу людей, которые верят, что с нотариусом покупать квартиру безопасно. Ведомости со ссылкой на Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара пишут, что Лишь 40% заверенных нотариусами сделок по продаже жилой недвижимости не удалось оспорить в судах. Они просто методом случайной выборки проанализировали 298 дел (не менее 30% от общего объема похожих процессов), связанных с признанием недействительными в 2023–2026 гг. договоров купли-продажи, которые были заключены под влиянием телефонных мошенников. Лишь в 48 случаях транзакции проходили с участием нотариусов и только 19 таких исков остались без удовлетворения. Для сравнения: если сделки сопровождались банками, то у заявителей не получилось расторгнуть договоры купли-продажи в 62% случаев (46 из 74 дел), риэлторами – в 60% (111 из 185 дел) Закон не придает нотариальному удостоверению повышенной доказательственной силы, отмечается в отчете ЦДЭ.

А С ЛЮБЫМ ЛИ ПРОДАВЦОМ ВООБЩЕ НУЖНО ТОРГОВАТЬСЯ? У большинства покупателей в голове есть одна установка: «Надо торговаться. Кто даст самую большую скидку — у того и куплю». Но рынок недвижимости работает немного иначе. Давайте разберемся 👇 Представьте, что объект выставлен по действительно привлекательной цене. На него уже есть несколько заинтересованных покупателей. Как вы думаете, что должно произойти, чтобы продавец именно вам сделал скидку? Правильный ответ — почти ничего. А если при наличии очереди из покупателей вам все же легко уступают в цене, стоит задуматься — почему? Возможных причин несколько. 🔹 Проблемы с документами. Внешне кажется, что интерес огромный, но никто не готов выходить на сделку из-за юридических рисков. 🔹 Есть скрытые условия сделки. Например: • сложная схема взаиморасчетов; • объект находится в залоге; • требуется большая сумма собственных средств; • ипотека не подходит; • продавцу нужны особые сроки освобождения квартиры или другие нестандартные условия. Поэтому, если за объект действительно идет борьба, скидку без серьезных оснований вы, скорее всего, не получите. 💡 Более того, иногда я советую своим клиентам… не торговаться вниз, а сделать свое предложение более привлекательным для продавца. Да-да, именно так. Иногда разумнее: ✅ немного увеличить цену; ✅ взять на себя часть расходов по сделке; ✅ согласиться на удобные для продавца сроки освобождения квартиры; ✅ предложить максимально комфортные условия расчетов. Почему? Потому что продавец выбирает не только цену, но и надежность покупателя, скорость и удобство сделки. И наоборот. Если продавец без раздумий сразу снижает цену на несколько сотен тысяч рублей, чаще всего это говорит не о его щедрости, а о том, что изначально объект был переоценен, спроса нет, и рынок не принимает эту стоимость. 📌 Поэтому главный вывод простой: Торг — это не цель. Цель — купить лучший объект на лучших условиях. Иногда эти условия измеряются не размером скидки, а тем, что именно вы станете тем покупателем, которому продавец скажет: «Договорились».

🗣️ Новые правила тишины на дачах с 2026 года Земли СНТ официально приравняли к жилым зонам. В ночное время (с 23:00 до 07:00) запрещены громкая музыка и шумы, а строительные и ремонтные работы ограничены определенными часами в будни с обязательным перерывом с 13:00 до 15:00. Следить за порядком теперь будут и председатели СНТ: они получили право официально составлять акты нарушений и передавать их в полицию. За работу перфоратора или бензопилы в неразрешенное время дачникам грозит штраф от 1000 до 2000 рублей.

🗣️ Аренда жилья с питомцем: новые тренды 2026 года При аренде жилья с питомцем вместо привычных доплат «за шерсть» нормой становится двойной депозит или страховка ответственности, которая официально покрывает возможный ущерб. А чтобы исключить юридические риски, в договоре теперь фиксируют породу и вес питомца - это защищает от необоснованных претензий и гарантирует, что жильца не выселят внезапно из-за субъективных жалоб. Проще всего найти собственника, готового сдать квартиру жильцам с животными - в Новой Москве (35% объявлений) и ЦАО (28%), где высокая конкуренция делает владельцев сговорчивее. Сложнее в ЗАО и ЮЗАО - там лишь 12-15% предложений с животными.

Денежный переулок — когда-то здесь селились служащие Монетного двора, а позже переулок облюбовали купцы, фабриканты и промышленники. Один из адресов — дом Поливанова. Его построили в 1824 году для кавалергарда Александра Поливанова по проекту архитектора Александра Григорьева. А десять лет спустя здесь поселился Степан Жихарев — театрал, острослов, завсегдатай Английского клуба и автор замечательных мемуаров. И вот тут начинается историческая путаница. Дом до сих пор называют Поливановским, хотя о самом Александре Поливанове известно не так уж много: он участвовал в войне с Наполеоном — и, собственно, на этом его биография в большинстве справочников почти заканчивается. На прогулке с Ольгой Василисковой разберёмся, кто на самом деле жил в арбатских переулках, почему состоятельные москвичи предпочитали эти места. 📅12 августа, 19.00, Переулками от Арбата до Пречистенки

Комфорт-класс в старой Москве исчезает 📉 Доля доступных новостроек на первичном рынке столицы обновила исторический минимум — сейчас она составляет всего 22,9%. За год показатель рухнул на 8,4 процентных пункта. Главная причина — дефицит нового предложения. Застройщики практически перестали выводить на рынок проекты в массовом сегменте, предпочитая делать ставку на более маржинальную премиальную недвижимость. При этом стабильный спрос продолжает вымывать из продажи остатки доступных квартир. Еще можно заскочить в уходящий поезд. Обращайтесь за бесплатной консультацией @BastrykinNewton +7-903-009-11-88

🗣️ ТОП-5 самых спокойных станций метро Москвы для жизни Рейтинг составлен по пассажиропотоку - чем меньше людей проходит через станцию в день, тем тише и комфортнее район вокруг. ▪️5 место - Фили Пассажиропоток: 85 000 человек в день (в 1,5 раза меньше, чем на Выхино). Рядом один из крупнейших зелёных парков Москвы, давно сложившаяся западная инфраструктура. ▪️4 место - Раменки Пассажиропоток: 39 000 человек в день. Сильнейшие школы и вузы страны, обилие крупных парков поблизости. ▪️3 место - МЦД Стрешнево Пассажиропоток: почти 34 000 человек в день. Рядом парк «Покровское-Стрешнево» и набережная Москвы-реки - один из самых зелёных районов города. ▪️2 место - Фонвизинская Пассажиропоток: 29 000 человек в день. Спокойный уютный север Москвы, без толп и с большим количеством парков вокруг. ▪️1 место - Давыдково (БКЛ) Пассажиропоток: всего 28 000 человек в день. Самая тихая станция метро столицы - зелень вокруг и минимум суеты. Для сравнения: На загруженных станциях вроде Выхино пассажиропоток превышает 120 000 человек в день - почти в 4,5 раза больше, чем на Давыдково.

🗣️ Сколько реально стоят машиноместа в Москве в 2026 году? ▪️комфорт-класс - от 3 млн ₽ ▪️бизнес-класс - от 4 млн ₽ ▪️Премиум-класс - от 6 млн ₽ (это средняя цена, не Топ) ▪️Элитный сегмент - от 10 млн ₽ ▪️Делюкс-сегмент - 18-20 млн ₽ ▪️Золотая миля - отдельные лоты до 33 млн ₽ Для сравнения: средняя цена машиноместа на первичном рынке Москвы - всего 3,8 млн ₽, а самые дешёвые лоты - от 468 тыс. ₽, в ЖК эконом-класса в Новой Москве - почти в 100 раз дешевле топовых предложений. Рекорд этого года: машиноместо на Патриарших прудах, 21,6 кв.м - продано за 40,3 млн ₽. Дороже, чем квартира бизнес-класса в Москве. Локация решает всё - даже когда речь о бетонном пятачке под машину.

🗣️ Самый доступный, дорогой, зелёный и перспективный районы Москвы ▪️Самый доступный по цене - Бирюлёво-Западное. Квадратный метр здесь стоит в среднем около 212 000 ₽. ▪️Самый дорогой - Остоженка. Цена за метр доходит до 3,5 млн ₽ - это в 16 раз дороже, чем в Бирюлёво. ▪️Самый зелёный - Раменки. Настоящий чемпион по чистому воздуху благодаря Воробьёвым горам, ботаническому саду МГУ и отсутствию промзон. ▪️Самый перспективный - Южный порт. Здесь разворачивается крупнейший редевелопмент в Европе со строительством новой ветки метро и набережной, пока цены остаются ниже среднемосковских.

Безопасно ли покупать квартиру с прописанными? Вчера на встрече с приятелями -риэлторами обсуждали эту тему. Как и большинство вопросов в недвижимости- это вопрос договоренностей. Единого стандарта нет. НО, есть нюансы. Некоторые думают — квартира моя, кого хочу, того и выписываю. Но это миф. Выписать прописанного НЕ ПО ЕГО ИНИЦИТИАВЕ можно только через суд. И бывают те, кого и через суд не выпишешь: — отказники от приватизации — проживающие по завещательному отказу — по договору ренты и так далее Этих людей, с большой долей вероятности, вы выписать по суду не сможете. А значит, они бессрочно смогут проживать с вами под одной крышей. Оно вам надо? Существует аргумент: ❓️Но ведь можно прописать в договоре обязательство сняться с рег учета Можно. Вопрос — будут ли это исполнять. Особенно, если прописанный — не продавец, а третье лицо. Обязать его к чему либо по договору купли-продажи нельзя. Он не является его участником ❓️Еще один — можно ведь заложить деньги в ячейку под условие выписки всех прописанных Можно. Но надо держать в голове, что сумма окажется недостаточной для мотивации продавца снять всех с учета. Или что продавцу не удастся договориться с прописанными. Поэтому всегда надо держать в голове план Б — суд. И имеет смысл ЗАРАНЕЕ проконсультироваться с судебным юристом — каковы шансы выиграть дело. Примеры из практики: - покупательница легко согласилась на выписку после сделки, заложив в ячейку под выписку 400000р. Ее аргументы: " Я сама юрист, легко выпишу через суд, если что". Ок. — клиенты коллеги (до встречи с ним) купили квартиру с прописанным собственником. Он жил за границей и пообещал выписаться после сделки: в консульство, мол, большая очередь, не успеваю Итог: после сделки он перестал отвечать на сообщения и на выписку забил Клиенты наняли адвоката и за три месяца и несколько сотен тысяч рублей выписали жертву консульства. Сделать это было легко, так как признаками "вечного жильца" он не обладал А вот другая история. Клиентка решила продавать квартиру, в которой был прописан родственник — отказник от приватизации. Он был согласен выписаться — но ... за 20 миллионов рублей (половину стоимости квартиры). Как вам размер отката? А всё потому, что выписать отказника даже через суд, практически невозможно. Мое мнение: — обязательно запрашиваем выписку из домовой книги по квартире и анализируем историю квартиры — прописываем в договорах аванса/задатка обязательство продавца перед сделкой обеспечить выписку всех ( даже при альтернативной сделке) — если продавец говорит: а давайте после сделки ("потеряем пенсию", "сыну нужна прописка для школы"), то анализируем прописанных — могут ли они в глазах суда стать "вечными жильцами" — если критериев "вечных жильцов" нет, анализируем — насколько вероятно, что суд даст прописанным отсрочку перед выпиской (нет другого жилья, беременные, дети, пожилые и тд). Потому что отсрочку могут дать до года — соответственно, нормально пользоваться квартирой в это время вы не сможете — прописываем в ДКП обязательство продавца обеспечить снятие всех с рег учета и штрафы за каждый день/месяц — закладываем деньги в ячейку под выписку (от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов — зависит от ситуации и договорённостей) Ну и напоследок. На Циане вы можете встречать квартиры со скидками 20-30%. И часто причиной дисконта будут именно "вечные жильцы". Не на ровном ведь месте такие дисконты образуются, задумайтесь🙏 Если же вы уверены, что выпишете прописанного через суд — можете покупать с ним. Но держите в голове время и стоимость суда

📌 В 2026 году средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы сократился на 46% / «ИНКОМ-Недвижимость» / ♨️ Сокращение среднего срока экспозиции с 54 дней в январе до 29 дней в июле сопровождалось ростом цен на вторичку в диапазоне от 2% до 18% в связи с возникшим дефицитом ликвидных квартир. ▪️На начало августа в продажу в Москве выставлено 97,7 тыс. лотов, что на 2,5% ниже, чем в начале года. ▪️При этом сильнее всего предложение сократилось в Северном Бутово (на 14%, до 380 шт.), Ново-Переделкино (на 13%, до 390 шт.) и Восточном районе (на 11%, до 80 шт.). 🔷 В массовом сегменте рынка наиболее востребованы самые экономичные варианты. Соответственно, предложение активнее сокращается в районах, где обычно предлагается сравнительно дешевое жилье. 🔶 На фоне дефицита предложения и роста покупательской активности вторичка подорожала во всех районах Москвы. В среднем по рынку цена квадратного метра за семь месяцев повысилась на 8%. ➖Максимальный рост стоимости «квадрата» за этот период отмечен на Якиманке — на 18%, до 824,3 тыс. руб.; ➖Минимальный - в районе Ивановское — на 2%, до 228,7 тыс. руб. 🤵‍♂ Согласно прогнозам экспертов спрос на вторичном рынке жилья Москвы во втором полугодии 2026-го может увеличиться на 5–10%, а цены вырасти в среднем на 5–7%.

🪖 «Эталон» запускает «Эталонную неделю» со скидками на квартиры С августа застройщик «Эталон» вводит новый формат продаж. Каждый месяц в течение одной недели на отобранные квартиры будут действовать максимальные скидки. Условия простые: 🔵 7 дней — новый пул объектов — эксклюзивные цены. 🔵 Ассортимент обновляется ежемесячно: варианты всегда свежие. ❗️ Количество лотов ограничено. Для покупателей — это шанс приобрести квартиру по лучшей цене. Следующая возможность — только через месяц. ГК Эталон это: - Шагал -Нагатино Ай-Лэнд -Воксхолл -Соколин Парк -Мариин Парк -Арбат 2 📌Старт первой акции — 10 августа.

Что означает вышеопубликованная статистика для нас? ❗️ Через пару лет выбирать будет почти не из чего. То, что уже строится — разбирают, а новых объёмов на замену не появляется. ( в конце июля мы с клиентами выбрали отличный вариант в Даниловском районе. Была еще похожая квартира, так я специально вчера позвонил менеджеру Застройщика - ее тоже уже забронировали) ❗️ Цены на оставшееся пойдут вверх. Сейчас спрос никуда не делся, просто отложен. А когда ставка снизится, он резко вернётся — на фоне почти нулевого предложения. ❗️ Найти именно "свою" квартиру — с нужной планировкой, на нужном этаже, в нужном районе, по нужной цене — станет очень непросто. ❗️❗️❗️❗️ То есть дальше будет только дороже и сложнее купить квартиру. Это я вас не пугаю, а просто делюсь фактами и цифрами. Минимум новых квартир на годы вперёд + приток желающих купить квартиру при снижении ключевой ставки — сочетание, которое не работает в пользу тех, кто ждёт. Недаром спрос, а за ним и цены на вторичку тоже начали расти. Ну и вишенка. Застройщиков обязали кратно делать больше парковочных мест, соответственно себестоимость строительства еще вырастет. ❗️Готов подобрать варианты, которые сейчас можно рассматривать и по которым ещё есть выгодные условия. Денег за это платить не нужно. Нужно только написать или позвонить @BastrykinNewton +7-903-009-11-88

Распроданность московских новостроек продолжает расти Вопреки разговорам о слабом спросе, доля реализованных квартир в строящихся домах за год увеличилась почти во всех сегментах. К концу июля статистика по распроданности площадей выглядит так: • Комфорт-класс — 62% (+7 п.п. за год) • Бизнес-класс — 45% (+4 п.п.) • Элитный сегмент — 37% (+2 п.п.) 📉 Единственный класс, ушедший в минус — премиум. Показатель снизился на 2 п.п. и составил 35%. Это падение связано с активным выходом на рынок большого объема новых проектов, которые размыли общую долю проданного жилья. Ожидаемо, самые высокие темпы реализации фиксируются в домах, близких к вводу в эксплуатацию. В проектах комфорт-класса со сроком сдачи в 2026 году продано уже 78% площадей, в бизнес-классе — 67%. Помимо стадии готовности, на итоговые продажи конкретных комплексов сильнее всего влияют ценовая политика девелопера и объем нового конкурирующего предложения. В ликвидных проектах распроданность может достигать 99–100% еще до завершения стройки.

Пенсионерка, не сумевшая отобрать квартиру по схеме Долиной, подожгла себя вместе с квартирой и приставом. Законная владелица боролась за квартиру 4 года, а когда победила, то пришла с приставом выселять 68-летнюю женщину. Та облила себя и квартиру бензином и подожгла. Сейчас она в крайне тяжёлом состоянии подключена к аппарату ИВЛ с 80% ожогов тела. Пристав тоже получил ожоги. При этом обманутая мошенниками бабушка уже получала условный срок за поджог военкомата. @banki_oil

⛲️ Покупатель затопил соседей — а потом пошёл взыскивать расходы... с продавца. Покупатель приобрел квартиру с неузаконенной перепланировкой (вынос отопления на лоджию). А спустя некоторое время горячей водой из радиатора отопления на лоджии были затоплены две квартиры этажами ниже. Судебная экспертиза установила, что радиатор был заморожен и затем разморожен. В результате в его стенке образовалась трещина, которая и стала причиной последующего затопления. Покупателю пришлось возместить соседям причиненный ущерб, а также устранять последствия аварии и делать ремонт в собственной квартире. После этого покупатель обратился в суд с требованием к продавцам об уменьшении цены квартиры соразмерно понесенным покупателем убыткам, ссылаясь на то, что продавцы передали ему объект с недостатками, о которых не предупредили. Свою позицию покупатель строил на двух основных доводах: 1️⃣ По мнению истца, причиной аварии стали нарушения, допущенные прежними собственниками при переустройстве системы отопления. Радиатор на лоджии был установлен с нарушением требований к теплоизоляции помещения, именно поэтому произошло его размораживание, образовалась трещина и впоследствии произошло затопление. При этом такие недостатки скрыты под отделкой, а значит, обнаружить их при обычном осмотре квартиры покупатель не мог. 2️⃣ Продавцы не предупредили его о том, что имеется неузаконенная перепланировка/переустройство (в договоре нигде нет об этом упоминания). Радиатор был вынесен на лоджию и подключен к общедомовой системе отопления, хотя, оказывается, такое переустройство запрещено действующими строительными нормами. ❌ Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. Причиной послужило следующее: Прежде всего суд не согласился с тем, что причиной аварии стало ненадлежащее утепление лоджии. Потому что нигде не сказано, как нужно "надлежаще" утеплять лоджии. Судебная экспертиза указала, что лоджия является холодным (неотапливаемым) помещением, а нормативные требования к её утеплению отсутствуют. Поэтому сделать вывод о нарушении требований к теплоизоляции эксперты не смогли. Вместе с тем экспертиза подтвердила другое: вынос радиатора отопления на лоджию сам по себе является нарушением. Однако именно этот недостаток суд признал явным, а не скрытым. Радиатор находился на виду, поэтому покупатель мог обнаружить его при обычном осмотре квартиры. Более того, суд пришел к выводу, что квартира продавалась именно с утепленной лоджией и установленным на ней радиатором отопления. Осмотрев квартиру перед покупкой и подписав договор без замечаний, покупатель согласился приобрести объект именно в таком состоянии. То есть суд посчитал, что именно о таком качестве товара (с несанкционированной перепланировкой) стороны договорились при заключении договора, и цена была установлена уже с учетом этого недостатка. Поэтому требовать уменьшения цены или возмещения убытков покупатель не вправе. ДЕЛО № 8Г-7202/2024 [88-9367/2024], Восьмой кассационный суд ОЮ @РИС.РФ