IRIS EXPERT | проектный офис

Близится праздник, который нельзя пропустить! Накануне важного для нашей индустрии события, Дня строителя, мы задумались: а кого вообще можно считать строителем в гостиничном бизнесе? День строителя — праздник, который выходит далеко за рамки одной профессии. Это повод вспомнить, что за каждым красивым фасадом, продуманной планировкой и функциональным пространством стоит труд архитекторов, проектировщиков, инженеров и строительных команд. Для гостиничной отрасли этот день имеет особое значение. Отель начинается не с открытия, а с фундамента, во всех смсылах. Но душу зданию дарят не только руки, возводящие стены, её дарит и команда, создающая концепцию, которая наполняет пространство смыслом. Поэтому в гостиничном бизнесе строителями по праву можно назвать целое созвездие профессий: архитекторов, дизайнеров, инженеров, девелоперов, консультантов — всех, кто вкладывается в будущий гостевой опыт задолго до открытия отеля. Именно поэтому хорошие девелоперские команды выстраивают тесное взаимодействие между застройщиком, проектировщиком и будущим оператором ещё до того, как забита первая свая. Строитель в этом смысле — соавтор гостевого опыта, хотя гость никогда его не увидит. Коллеги, с праздником всех, кто превращает чертежи в реальность!

⚙️ Операционка в апарт-отелях: где процессы дают сбой и о чем редко говорят Друзья, вышла совместная статья с нашим партнером "Бронируй. Онлайн" и Светланой Сердюковой — авторитетным экспертом в организации, оснащении и управлении гостиничными объектами с 16-летним опытом, экспертом SWISSAM и основателем IRIS EXPERT. В материале Светлана разобрала: ➡️ Где чаще всего возникают проблемы — реальный опыт ➡️ Нюансы хаускипинга на аутсорсе и самостоятельного чек-ина ➡️ Как выстроить операционные процессы — что работает на практике ➡️ Как снизить зависимость от "ключевых" сотрудников ➡️ Юридический минимум апарт-отеля ▶️ Читать статью

Друзья, важная новость: IRIS EXPERT есть в MAX Присоединятесь к нашему каналу! И поучаствуйте в опросе ↘️

Нетворкинг — один из ключевых элементов практики IRIS EXPERT Мы регулярно организуем мероприятия с экспертами из девелопмента, гостиничной и смежных отраслей, и в этот раз решили пойти нестандартным путём, используя ресурс, который у нас буквально под рукой — Санкт-Петербург. За узнаваемыми фасадами города скрывается множество историй предпринимательства прошлых столетий. Мы убеждены, что эти истории — источник вдохновения для решения актуальных задач бизнеса сегодня: для девелоперов, дизайнеров, отельеров и других профессионалов отрасли. На прошлой неделе мы провели экскурсию «Удиви меня! Концепции проектов XIX в» с профессиональным гидом, а затем — содержательное обсуждение впечатлений и практических выводов для собственной деятельности участников. Петербургское лето — отличный повод встречаться не в переговорных, а на улицах города, изучая опыт прошлого и находя в нём новые идеи. А еще, конечно, это новые знакомства с руководителями, собственниками бизнеса, талантливыми и интересными людьми. Словом - питательная среда. Поэтому мы делаем такие экскурсии регулярным форматом нетворкинга. Новые маршруты уже в разработке! Хотели бы присоединиться к нам на следующей экскурсии? Благодарим за участие: А101, Центр компетенций Ленинградской области, Designic, Handle Studio, Element Development.

Запускаем тематический цикл заметок о Project Management Office: Проектный офис в мировой практике Как другие отрасли давно решили проблему, с которой сейчас сталкивается девелопмент? Когда девелоперу говорят «проектный офис», он нередко представляет что-то из мира IT или государственных программ. Между тем PMO (Project Management Office) — один из самых устойчивых инструментов управления сложными проектами в самых разных индустриях. Именно поэтому нам важно рассказать о нём в более широком контексте. О том, кто и зачем использует проектные офисы - читайте в карточках. ————————— В IRIS EXPERT мы выступаем именно в роли такого проектного офиса для девелоперов — берём на себя координацию всех участников, стандартизацию решений и контроль на каждом этапе: от идеи до первого гостя.

Почему проектный офис - это не опция, а необходимость В какой момент девелопер понимает, что проект пошёл не так? Чаще всего, когда уже поздно что-то менять и когда продажи начинают давать серьезную просадку. Когда УК говорит: «здесь нельзя организовать нормальную прачечную, это не было заложено в проект». Когда инвесторы спрашивают: «почему доходность ниже того, что нам обещали». Когда появляются отзывы: «симпатично, но не за эти деньги». Все эти ситуации объединяет одно: решение, а точнее говоря, его отсутствие задолго до запуска, породило все эти последствия. Не придали значения, не подумали, просто не знали из-за отсутствия практического опыта. Проектный офис нужен не тогда, когда что-то пошло не так. Он нужен с самого начала — именно потому, что потом будет поздно. Три причины, почему это не опция, а необходимость: 1️⃣Девелопер и УК не могут смотреть на проект снаружи — они внутри. Проектный офис — единственная структура, у которой есть эта позиция по умолчанию. Мы не заинтересованы в конкретном решении. Мы заинтересованы в том, чтобы проект работал и принятые решения разных участников не конфликтовали друг с другом. 2️⃣Рынок меняется быстрее, чем строится отель. Тренды гостевого спроса, форматы управления, ожидания инвесторов — всё это движется. Проектный офис отслеживает рынок постоянно, а не в момент принятия одного решения. 3️⃣Когда девелопер выходит из проекта, данные и логика решений должны остаться. Проектный офис — это память проекта. Без него каждый новый участник начинает с нуля. Отель — это продукт, у которого четыре разных потребителя с разными ожиданиями. Единственный способ удовлетворить всех — держать их запросы в едином окне на протяжении всего пути проекта. Именно это и делает проектный офис. IRIS EXPERT - ПЕРВЫЙ ПРОЕКТНЫЙ ОФИС ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ, СОЗДАЮЩИХ ОТЕЛИ В РОССИИ. Если вы сейчас на стадии концепции, проектирования или подбора УК — напишите нам. Проведем аудит и посмотрим вместе, где находятся самые тонкие места в вашем проекте!

Что на самом деле теряет проект без проектного офиса Представьте: • архитектор спроектировал дом — и ушёл. • Прораб строит по чертежам трёхлетней давности. • Дизайнеры интерьеров не изучили концепцию и данные, не видели финальную планировку. • Агент продаёт по рендерам того, чего уже не будет. Через три года собственник принимает объект, который никто не собирал как единое целое. Именно так работает большинство апарт-отельных проектов. Концепция теряется не потому что кто-то схалтурил. Она теряется в промежутках между стадиями, между командами, между решениями, которые принимались в разное время разными людьми с разными целями. Что конкретно происходит без проектного офиса: → Девелопер закладывает в проект тренды трёхлетней давности, потому что опирается на опыт предыдущего объекта, а не на текущий рынок. → УК получает объект, в котором не учтены операционные требования и первые месяцы тратит на адаптацию того, что уже построено. → Инвесторы покупают лоты без понимания, как продукт будет работать через пять лет: какая загрузка, какой ADR, какая управляемость. → Гость приезжает в отель, который не соответствует цене, ожиданиям, трендам. И пишет об этом "всему свету". Проектный офис — это не надстройка над проектом. Это функция, которая не даёт проекту рассыпаться на части. Мы в IRIS EXPERT работаем с данными о рынке, с запросами всех четырёх сторон и имеем насмотренность, которую невозможно получить, находясь внутри одного проекта. Ценность проектного офиса не в том, что он что-то делает вместо других. Ценность — в том, что он не даёт потерять главное, пока все заняты своим.

Channel name was changed to «IRIS EXPERT | проектный офис»

У каждого инвестиционного гостиничного проекта есть четыре главных участника: 📌Девелопер строит и продаёт апартаменты инвесторам. 📌Управляющая компания принимает объект и организует жизнь отеля. 📌Инвестор покупает лот и ждёт пассивного дохода. 📌Гость приезжает, платит и оставляет отзыв. Казалось бы, все при деле и все понимают свои цели, задачи и роли. Но есть одна проблема: эти четыре роли почти никогда не существуют в одной точке одновременно. Девелопер принимает ключевые решения по концепции в самом начале, когда УК ещё нет рядом. УК заходит в проект позже и обнаруживает, что планировки, сервисные зоны и позиционирование нужно переосмыслять. Инвесторы покупали одно, а получили другое. Гости сравнивают с конкурентами и пишут «не соответствует цене». И никто не виноват. Каждый делал свою работу честно. Просто между участниками проекта образовался структурный разрыв. Девелопер смотрит на проект изнутри стройки. УК смотрит изнутри операционки. Рынок за это время успевает измениться неоднократно. Именно здесь и должна появиться новая функция - проектный офис. Новый субъект в создании гостиничного проекта. Не девелопер. Не УК. Не консультант на один созвон. Необходима структура, которая держит весь проект в единой логике — от концепции до первого гостя. Такой структурой становится ПРОЕКТный офис. И логично, что находится он при этом снаружи, чтобы видеть то, что изнутри не видно. Такой функции на российском рынке пока не существует. Мы её создаём.

КАК ВЫБРАТЬ АПАРТ-ОТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: ГЛАВНОЕ, ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ. ОШИБКИ И РИСКИ ДЛЯ ИНВЕСТОРА. Если раньше апарт-отели были нишевым продуктом на стыке недвижимости и гостиничного бизнеса, в серой для законодательства зоне, то сегодня это полноценный инвестиционный инструмент. На поле апарт-отелей выходит все больше классических отельных операторов, непрофильных девелоперов и частных инвесторов. Для каждой из этих трех сторон имеются свои вопросы к изучению, свои риски и ошибки. Особенно сейчас, когда рынок апартаментов совершенствуется и перетекает в полностью регламентируемый туристический продукт, защищенный законодательно от самовольного «прочтения». Парадокс в том, что вместе с ростом интереса растет и количество разочарований. Причина часто одна и та же: инвестор принимает решение, ориентируясь на витрину, которую девелопер и УК красиво оформляют, чтобы выиграть в сложной конкурентной борьбе за клиента на коммерческую недвижимость — высокая заявленная доходность, красивая концепция, рендеры. Что особенно важно учесть инвестору при выборе апарт-отеля — рассказала Светлана Сердюкова, авторитетный эксперт в организации, оснащении и управлении объектами гостеприимства с 16-летним опытом в гостиничной индустрии, основатель IRIS EXPERT и эксперт курса SWISSAM «Профессиональное управление апарт-отелем». Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro

Апарт-отель как инвестиция: что скрывается за красивой витриной Высокая заявленная доходность, рендеры и громкое имя УК — ещё не гарантия результата. Разобрали 11 факторов выбора апарт-отеля: от назначения земли и налоговой модели до ликвидности при выходе. Полезно девелоперам, как взгляд на продукт глазами грамотного инвестора. Полную статью Светланы Сердюковой читайте по ссылке ниже ⬇️

В нашей практике много разных кейсов: курортные объекты, городские апарт-комплексы, mixed-use проекты, работа с множественными собственниками. И каждый такой проект даёт очень чёткое понимание настроений внутри рынка. За последний год особенно заметен один опасный тренд: убеждение, что сложный гостиничный проект можно собрать «по ходу»: команду собрать случайно, процессы = бюрократия, консультанты «лишние», требования можно обойти, звёзды - нарисовать. В прошлом году мы прошли через одну очень показательную историю. Девелопер большого апарт-комплекса пригласил нас как проектный офис: собрать продукт, выстроить логику работы, подготовить объект к запуску, снять риски УК и множественных собственников, создать прозрачную структуру управления и сохранить репутацию проекта на дистанции. Но мы столкнулись с проблемой, о которой рынок редко говорит вслух. Даже сильная консалтинговая команда ничего не сможет сделать, если сам девелопер, точнее говоря, первое лицо: - не вникает в процессы; - не понимает как управлять своей командой; - саботирует внедрение решений; - считает структуру «ненужной рутиной» и открыто всем транслирует " где я и где этот ваш битрикс"; - принимает хаотичные или противоречивые решения; - окружает себя людьми без профильного опыта; - воспринимает профессиональные замечания как «работу против него». Самая большая ошибка многих руководителей сегодня — убеждение, что «CEO не должен погружаться в операционку». Должен. Особенно когда проект только создаётся. Потому что именно в этот момент: - формируется фундамент продукта; - закладываются будущие конфликты; - создаётся или разрушается репутация; - определяется, как дальше будут жить собственники, управляющая компания и вся команда. И отдельно о профессиональной ответственности. Нам было предложено получить лицензию классификатора, чтобы для этого конкретного проекта с нашей помощью получить больше "звезд". Оказанное доверие мы оценили, но делать такое - вне нашего профессионального кодекса. Если объект не соответствует заявленной категории - это невозможно компенсировать формальными решениями или «корректировкой» данных. Система классификации в гостиничной недвижимости существует не формально - она напрямую связана с качеством продукта, уровнем сервиса и ожиданиями рынка. А дальше с этим объектом работают и живут все участники процесса: - ваши сотрудники; - собственники; - инвесторы; - управляющая компания; - гости. Именно им предстоит работать с последствиями некачественных управленческих решений - операционно, финансово и репутационно. Рынок гостиничной недвижимости сегодня очень быстро взрослеет. И главный навык сильного ответственного девелопера сейчас - не продавить любую идею, а уметь слышать профессионалов до того, как ошибки станут публичными.