Доминанты турпотока

📰 Владимир Ридзель на Tenchat сделал разбор моего выступления с Mallpic 7.0: [ссылка]. С главным тезисом я полностью согласен — разрыв между обещанной и фактической доходностью курортных отелей в России системный, не у одного-двух проектов, и причина не в злом умысле девелопера, а в отсутствии общего методологического стандарта. Один акцент уточню в следующих постах. Четвёртый модуль методологии у меня шире, чем «адаптация под 214-ФЗ» — там действительно есть юридическая обвязка, но её ядро — фракционная модель с двумя якорными показателями на 1 м² юнита (котловая выручка и чистый доход). Это и есть наш российский эквивалент RevPAR, разработанный под доминирующую модель курортного сегмента — котёл. Про эти два показателя — отдельным постом на этой неделе. Спасибо Владимиру за внимательное прочтение. С такой индустриальной прессой методология набирает форму быстрее.

На выставке MALLPIC 7.0 Георгий Черняк, представитель компании D3 Капитал, поднял важную тему развития курортной недвижимости. В рамках выступления эксперт представил собственную методологию расчёта доходности для инвесторов — инструмент, который поможет оценить перспективность вложений в данный сегмент рынка. С подробной информацией о методологии вы можете ознакомиться в его канале по ссылке. А мы приглашаем вас изучить самые современные технологии строительства на сайте «Северсталь Стальные Решения». Здесь собраны актуальные решения, способные повысить эффективность и качество реализации проектов в сфере курортной недвижимости. #MALLPIC #стальное_строительство #СеверстальСтальныеРешения #Северсталь

🎤 Сегодня выступал на сессии Mallpic «Премиальная недвижимость в Гранд Карате. Главный тезис. Разрыв между обещанной и фактической доходностью курортных отелей в России. Не у одного-двух проектов. И это не про злой умысел девелоперов. Это про то, что у нас в стране нет публичного методологического стандарта оценки курортной гостиницы — каждый считает по-своему, проверить независимо нечем. В США этот вопрос закрыли не на уровне государства сверху, а снизу - в 1980 году Стив Рашмор опубликовал свою методику HVS в небольшом офисе площадью около 18 м2. Почему бы мне не стать российским Стивом 💪 Запускаю публичную разработку открытого российского стандарта оценки апарт-отелей. Кладу в основу два показателя на 1 м² юнита — котловая выручка и чистый доход — становятся сквозным знаменателем всей методологии 🛠. Это наш эквивалент RevPAR (revenue per available room — доход на номер, главной метрики HVS), но под нашу доминирующую модель: котловой способ распределения дохода между собственниками юнитов, которого у американцев почти нет. Через 8–10 недель — публичная версия 1.0 российской методологии. 📐Что будет на канале до релиза: — как именно считаем два показателя на 1 м² (следующий пост); — первые кейсы из бенчмарк-базы. Если вы в индустрии — оператор УК, девелопер апарт-формата, инвестор — поделитесь своими цифрами. Контакт в описании канала.

Через два дня уже выступление на Mallpic в Сочи. Тема выступления — «Почему у Вас такая высокая доходность?» Тезис, который понесу на сцену: обещание и факт по доходности курортного отеля в России расходятся системно в 3–4 раза. Не у одного-двух проектов. И не из-за чьего-то злого умысла. Просто у нас в индустрии — пока нет методологического стандарта оценки курортной гостиницы. Каждый считает по-своему, проверить независимо нечем. В США этот стандарт построили за 40 лет — STR, HVS, DCF. Инфраструктура независимой проверки, без которой ни один банк не финансирует отель. У нас её нет. Здесь, на «Доминантах турпотока», будут разборы конкретных проектов по нашей, российской методологии оценки. И ход работы над публичной методологией — открытым русским аналогом HVS, до релиза версии 1.0. 21 мая, 10:00. РБК, Гранд Карат, Сочи. Расскажу подробно. Увидимся 👀

По традиции подготовили краткий видеопересказ поста об операторе, концепции и форме договора управления гостиницей.

Подробнее разобрали на Я.Дзене https://dzen.ru/a/abWvQnwbm32-vy1R

🏨 Обещал раскрыть оператора — раскрываю. Оператор: Cosmos Hotel Group — крупнейший гостиничный оператор России 🇷🇺 Проект: Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartments 📊 Цифры по МСФО (аудиторская отчётность, не презентация): 🔹 43 отеля, 10 400+ номеров 🔹 Выручка 17,4 млрд ₽ (+18%) 🔹 Загрузка 68% (рынок — 50–55%) 🔹 3,4 млн гостей за 2024 год (за полный 2025 год тоже скоро опубликуют) 🔹 RevPAR +12% год к году Каждую цифру можно проверить: corporate.cosmosgroup.ru, Интерфакс, Hotel.Report. ⚡️ Принципиально: это не франшиза, а прямой договор управления. Франшиза — застройщик покупает вывеску, управляет сам или нанимает локальную УК. Оператор за загрузку не отвечает. Прямой договор — Cosmos сам управляет отелем: персонал, маркетинг, продажи, IT, сервис. Его доход зависит от результата. Интересы совпадают с инвестором. 🔑 Франшиза — вывеска без гарантий. Прямой договор — оператор рискует шкурой. 🍳 Cosmos Stay — сознательная концепция: кухня в номере = семьи с детьми + длительное проживание + деловые командировки. Шире аудитория = выше загрузка, особенно в низкий сезон. 🔹 Cosmos Travel — собственный туроператор, 20% оргтуризма РФ. Собственный канал продаж, независимость от агрегаторов и их комиссий 15–20% 🔹 Академия персонала — сервис не зависит от локального рынка труда ⚠️ Для сравнения: многие конкуренты в Крыму работают с локальными УК без федеральной экспертизы. Менее крупные операторы показывают околонулевую доходность. Пример: апарт-отель VIDI в центре Петербурга (оператор VALO) — доход собственника за январь 2026: минус 45 копеек. При коммунальных 390 ₽/м². 📖 Подробный разбор с таблицей МСФО — на Дзене: [ссылка] ⏭️ Следующая публикация — модель дохода 60/40 в пользу инвестора. Почему доля считается от выручки, а не от прибыли. И конкретные цифры доходности 💰

Для тех, кто не прочитал весь пост про Генплан Севастополя - краткая выжимка в ролике