Елена Никитина | Inside the GAB

📍Вот прошла, и вторая сделка в рамках проекта Кибуц Когда тропинка уже протоптана, дальше идется легче и быстрее 🎞В следующих сериях: ⚒️ремонт помещений 🔧монтаж кладовых 📦заселение первых арендаторов Не переключайтесь…

🔥 Кибуц с кладовками: как мы с Евгением Барболиным запустили новый формат коллективных инвестиций в SelfStorage Несколько лет назад я бы сказала, что история про «сапожника с сапогами» — это красивая метафора для чужих постов. А потом посмотрела на свой счётчик сделок, потом — на свой же инвестиционный портфель и поняла: чего-то в этой картинке не хватает. 🏙 Зачем мы вообще в это полезли ▪️ SelfStorage растёт, присматриваются многие, но реально входят единицы. Не хватает экспертизы, понимания оператора, готовности влезать в непрофильную для себя тему. ▪️ На фоне снижения ключевой ставки у людей появилась реальная боль: куда положить свободные 1–5 миллионов так, чтобы они не сгорели на депозите и не «проелись» на новый телефон, отпуск или ремонт, который можно отложить. ▪️ И у нас с Евгением родилась идея: а что, если объединить израильскую модель кибуца — коллективное владение простым понятным активом — с современными «умными» кладовками? Получится доступный входной билет в недвижимость. 📦 Что мы закладываем в концепт ▪️ Сохранение, а не «проедание». Главная цель — перенаправить свободные деньги из разряда «сейчас потрачу» в разряд «через год у меня есть актив». Простая, но непривычная логика. ▪️ Доступ через объединение. Участники собираются по 3–4 человека, каждый вносит от 1 до 5 миллионов — и совместно выкупают один объект на особых внутренних условиях. Маленький чек, понятный актив, понятная модель, приятная доходность, управление от команды проекта. ▪️ Психология владения. «У меня есть своя кладовка» — звучит не очень, пока не попробуешь. Это конкретный переход из категории зрителей в категорию игроков с собственным объектом в портфеле. 📍 Что сделано до сделки ▪️ Проанализировали локации, остановились на ближнем Подмосковье — для надёжного контроля и удобства управления. ▪️ Перебрали массу вариантов. Нашли объект на центральном проспекте Королёва, сразу за МКАД. ▪️ Провели всесторонние проверки помещения, отработали переговоры с продавцом, собрали финансовую модель. ▪️ Изучили условия работы и особенности операторов SelfStorage, продумали юридическую обвязку для комфортной совместной реализации проекта. И вот результат: первая сделка под этот формат уже оформлена. Спасибо Анастасии Осовой с командой за комфортное сотрудничество, приятно иметь дело с профессионалами. В ближайшее время нас ждут ещё две. Для тех, кто уже работает с большими чеками, кибуц — это, скорее, способ диверсифицировать портфель нестандартным активом и заодно прокачать экспертизу в новом сегменте. Для тех, у кого пока 1–5 миллионов «про запас», — это шанс впервые стать не зрителем, а совладельцем конкретного объекта. И для всех нас как для команды — это та самая история про сапожника, у которого наконец-то есть свои сапоги. 💬 Мы с Евгением не первый год работаем в ГАБ. И вот что я точно поняла: учить людей инвестировать в недвижимость можно только тогда, когда ты сам через это прошёл. Как вам такой формат — зашёл бы или скорее ближе классическая покупка целиком?

💯 Первый инвестиционный рубеж пройден! На канал подписался сотый подписчик. Для крупных каналов это может показаться небольшой цифрой. Для меня — это 100 человек, которым интересны инвестиции в коммерческую недвижимость и готовый арендный бизнес. Спасибо, что читаете, следите за новостями и остаетесь со мной. Буду и дальше публиковать интересные предложения, разбирать рынок и делиться тем, что помогает принимать взвешенные инвестиционные решения. Спасибо за доверие и добро пожаловать новым подписчикам!

🍲📈Готовая еда толкает вперед не только ритейл, но и рынок ГАБ АКОРТ подтверждает тренд, который рынок уже хорошо чувствует на практике: готовая еда остается самым быстрорастущим сегментом продуктовой розницы. Продажи этой категории в крупных федеральных сетях растут примерно на 30% второй год подряд. Дополнительно ускоряются и смежные направления: 📦 кофе навынос и мини-кофейни внутри магазинов выросли более чем на 80% в натуральном выражении; 📦 спрос на ЗОЖ-продукты прибавил более 15%. 🚨Для рынка ГАБ это важный сигнал Сегодня инвестору уже недостаточно просто смотреть на вывеску арендатора. Намного важнее понимать, на какой модели потребления он зарабатывает. А модель сейчас очевидна: покупатель хочет экономить время, получать готовое решение «здесь и сейчас» — и все чаще делать это через доставку. ❗️Именно поэтому на фоне роста готовой еды усиливается значение дарксторов и объектов, встроенных в рынок e-grocery и быстрой доставки. Если раньше ценность помещения часто оценивали только через офлайн-трафик, то теперь все чаще ключевой вопрос другой: может ли эта точка эффективно работать как узел сборки и отгрузки заказов. Для ГАБ это открывает новый угол зрения на актив: — интереснее становятся помещения, подходящие под дарксторный формат: 📦выше ценность локаций, из которых удобно закрывать последнюю милю; 📦сильнее выглядят арендаторы, у которых есть не только офлайн-продажи, но и устойчивая доставка. По сути, готовая еда сегодня — это уже не просто полка в магазине. Это категория, которая тянет за собой новую логистику, новый формат потребления и новый спрос на коммерческие помещения. 📍Вывод для рынка ГАБ простой: чем активнее растет сегмент ready-to-eat, тем интереснее становятся объекты, которые могут быть частью инфраструктуры доставки — в том числе дарксторы и гибридные продуктовые форматы с сильным онлайн-каналом.

📈 FMCG-рынок 2026: Эра омниканальности, экспансия дарксторов и инвестиции в ГАБ Российский ритейл окончательно закрепился в новой реальности. По данным свежего исследования холдинга РОМИР, классический поход за продуктами уходит в прошлое: 91% домохозяйств в России стали омниканальными, совмещая онлайн и офлайн-закупки. Рынок трансформируется под влиянием тотального дефицита времени у населения (75% россиян называют время главной ценностью) и жесткой рационализации бюджетов. В этой гонке за покупателя традиционные форматы вроде супермаркетов (-18 п.п. в структуре затрат) и гипермаркетов (-8 п.п.) стремительно теряют долю рынка. Куда уходят деньги? В хард-дискаунтеры и, конечно же, в e-commerce (+8 п.п.). 🚀 Дарксторы как главные бенефициары онлайн-взрыва Онлайн-канал перестал быть просто «доставкой для избранных». Сегодня он четко разделился на миссии, где ключевую роль играют дарксторы: Экспресс-доставка (быстрые сценарии): Работает на закрытие импульсивных или срочных потребностей. Средний чек здесь стабильно растет и составляет в среднем 6,6 позиций. Покупатель готов платить за скорость, избавляя себя от необходимости идти в магазин у дома. Традиционная доставка (плановые закупки): Самый «тяжелый» онлайн-чек — в среднем 13,3 позиций в одном заказе. При этом четверть всех чеков (25,4%) — это крупные закупки от 15 товаров и более. Потребитель полностью переносит закупку базовой продуктовой корзины в интернет. В структуре онлайн-затрат россиян продукты питания занимают 41,7%, а доля категории Fresh (свежие продукты, ультрафреш) составляет уже почти 20%. Именно дарксторы за счет технологичной логистики способны обеспечивать надлежащее качество и скорость доставки скоропортящихся продуктов, что делает их незаменимым звеном инфраструктуры e-commerce. 🏢 ГАБ в ритейле: новый фокус для инвесторов На фоне консолидации рынка (ТОП-5 ритейлеров уже занимают 34% рынка FMCG, а современная розница удерживает 85%) коммерческая недвижимость переживает тектонический сдвиг. Инвестиции в ГАБ меняют вектор: Ставка на дискаунтеры и логистику: Поскольку трафик уходит из классических ТЦ и крупных супермаркетов в жесткие дискаунтеры и онлайн-сервисы, наиболее устойчивым ГАБ становятся помещения, арендованные крупными федеральными сетями низких цен («Пятерочка», «Чижик», «Монетка») и помещения под дарксторы. Даркстор как надежный арендатор: Сети доставки («Озон.Фреш», «Яндекс Лавка», «Х5 Group», «ВкусВилл») активно ищут локации внутри спальных районов для расширения покрытия. Для инвесторов в ГАБ долгосрочный договор аренды с технологичным онлайн-оператором становится гарантией стабильного дохода. Такие объекты менее подвержены падению трафика, так как их «покупатели» находятся в радиусе нескольких километров и заказывают еду через приложения, обеспечивая даркстору стабильный оборот. 📊 Что в итоге? Рынок FMCG окончательно поляризовался. Побеждают две концепции: ультра-экономия денег (хард-дискаунтеры) и ультра-экономия времени (доставка из дарксторов). Для бизнеса и инвесторов в недвижимость это прямой сигнал: будущее за омниканальными экосистемами и инфраструктурными объектами, которые обслуживают растущий e-com трафик.

📦📉 Российский рынок доставки продуктов начал резко замедляться. Но проблема не в том, что e-grocery «умирает» — всё намного интереснее. В I квартале 2026 рынок онлайн-продажи продуктов вырос до 482 млрд ₽. Формально цифра мощная: +23,9% год к году. Но есть нюанс 👀 Для e-grocery это худший темп роста с начала 2023 года. Для сравнения: 📈 2024 — рост около 55% 📈 2025 — около 26% 📉 2026 — уже 23,9% Еще недавно рынок жил по принципу: «главное — расти любой ценой». Сервисы жгли деньги на: — бесплатную доставку, — скидки, — промокоды, — агрессивный захват рынка. Теперь эта эпоха заканчивается. Почему рынок тормозит? 💸 Люди начали экономить Покупатели: — сокращают корзины, — меньше делают импульсных покупок, — сравнивают цены, — переходят на более дешевые товары. Причем проседает не только онлайн. Посещаемость обычных магазинов за первые месяцы 2026 тоже упала примерно на 5%. 🚚 Доставка стала слишком дорогой У сервисов резко выросли расходы: — курьеры, — логистика, — аренда, — IT, — привлечение клиентов. И самое важное: рынок впервые начал всерьез считать прибыльность. Раньше вопрос был: ❓«Как быстрее вырасти?» Теперь вопрос другой: ❓«Как вообще заработать на доставке продуктов?» Поэтому сервисы начинают: 📌 поднимать цены, 📌 сокращать скидки, 📌 делать онлайн дороже офлайна, 📌 оптимизировать логистику, 📌 закрывать слабые точки. Но при этом есть очень важный парадокс: Несмотря на замедление, онлайн всё равно продолжает забирать долю у классической розницы. Доля e-grocery в продуктовой торговле выросла: 📈 с 5,7% до 6,6%. То есть рынок не падает — он взрослеет. И это очень важный сигнал для рынка ГАБ и дарксторов. Если раньше сервисы были готовы брать почти любые помещения ради масштабирования, то теперь начинается совсем другая эпоха: важны уже не количество точек, а их эффективность. Значит, в цене будут: 🏙 сильные локации, 🚚 хорошая логистика, 📦 удобная разгрузка, 🏢 «правильные» помещения Похоже, рынок e-grocery окончательно превращается из «хайпового стартапа» в полноценный зрелый сегмент ритейла.

🏙📦 Почему в России хотели запретить дарксторы в жилых домах — и почему власти резко передумали В 2025–2026 вокруг дарксторов развернулась одна из самых громких городских дискуссий последних лет. ❌ Осенью 2025 сенаторы предложили полностью запретить дарксторы в многоквартирных домах. Причина — массовые жалобы жителей: — шум разгрузки и холодильников; — курьеры и самокаты во дворах; — грузовики у подъездов; — перекрытые проезды; — ощущение, что дом превращается в логистический хаб. Причем речь шла именно о дарксторах, а не о ПВЗ или обычных магазинах. В законопроекте даже пытались прописать признаки даркстора: 📦 постоянные поставки, 📦 сотни заказов, 📦 работа как склада, 📦 минимальный поток обычных покупателей. Но дальше выяснилось главное: без дарксторов рухнет вся модель сверхбыстрой доставки. Чтобы привезти продукты за 15 минут, компании физически вынуждены держать склады внутри жилых районов. А перенести тысячи объектов из МКД почти невозможно — это огромные расходы и полная перестройка логистики. И вот в 2026 риторика резко меняется 👀 Теперь в Совфеде обсуждают уже не запрет, а саморегулирование отрасли. Вместе с Самокатом, Яндексом, ВкусВиллом, X5 и АКИТ начали разрабатывать «регламент добрососедства». Что предлагают: 🔕 снижать шум; 🚚 ограничивать работу двигателей при разгрузке; 🛴 контролировать курьеров и парковку; 🧹 следить за чистотой территории; ☎️ делать прямую связь с жильцами. Главная идея — сделать даркстор «незаметным» для дома. Но проблема в том, что саморегулирование — добровольное. Жители опасаются, что без жестких штрафов и контроля всё останется только красивыми обещаниями. При этом суды уже начинают вставать на сторону бизнеса: в одном из дел против даркстора Самокат суд прямо указал, что такой объект может считаться торговлей, а не складом. Похоже, власти поняли главное: рынок доставки уже слишком встроился в жизнь городов, чтобы его можно было просто взять и запретить одним законом. 📈 И для рынка ГАБ это очень важный сигнал. Еще несколько месяцев назад инвесторы всерьез опасались, что помещения под дарксторы в жилых домах могут резко потерять ликвидность из-за возможного запрета. Сейчас же становится понятно: государство скорее пойдет по пути регулирования и ограничений, чем полного закрытия формата. А значит, дарксторы, вероятнее всего, останутся одним из крупнейших и самых стабильных арендаторов стрит-ритейла в ближайшие годы

🔥 Подборка инвестиционных ГАБ с дарксторами Сегмент быстрой доставки продолжает расти, а вместе с ним растёт и спрос на помещения под дарксторы. Для инвестора это понятная модель дохода и надежные арендаторы. Делюсь несколькими интересными предложениями 👇 1️⃣ Пятёрочка | Москва, САО 📍 Площадь: 850 м² 💰 МАП: 1,28 млн ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость (1-й год): 6,9 лет 💎 Стоимость: 106 млн ₽ 2️⃣ Ozon Fresh | центр Санкт-Петербурга 🚶 7 мин до м. Площадь Александра Невского 🚶 20 мин до Площади Восстания 📍 Площадь: 512 м² 💰 МАП: 1,28 млн ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: 10,5 лет 💎 Стоимость: 169 млн ₽ 3️⃣ Ozon Fresh | Москва, САО 📍 Площадь: 700 м² 💰 МАП: 1,4 млн ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: 6 лет 💎 Стоимость: 85 млн ₽ 4️⃣ Яндекс Лавка | быстрый старт 📍 Челябинск 📄 ДДА уже подписан ⚡ До запуска даркстора — всего 2 недели 📍 Площадь: 470 м² 💰 МАП: 400 тыс ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: 7,9 лет 💎 Стоимость: 38 млн ₽ 5️⃣ Ozon Fresh | Санкт-Петербург 📍 Площадь: 508,5 м² 💰 МАП: 806,7 тыс ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: до 9 лет 💎 Стоимость: 76,5 млн ₽ (Есть план Б, кладовки) 6️⃣ Ozon Fresh | Москва, НАО 📍 Площадь: 480 м² 💰 МАП: 340 тыс. ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: до 6 лет 💎 Стоимость: 24 млн ₽ (Есть план Б, кладовки) 7️⃣ Ozon Fresh | Москва, СЗАО 📍 Площадь: 435 м² 💰 МАП: 645 тыс. ₽ 📈 Индексация: 5% ⏳ Окупаемость: до 7 лет 💎 Стоимость: 54 млн ₽ (Есть план Б, кладовки) 💼 ГАБ с дарксторами — это инвестиции в стабильный денежный поток: — федеральные арендаторы — долгосрочная аренда — ежегодная индексация 📩 Напишите в личные сообщения — отправлю подробную информацию, фото объектов и финансовые расчёты.

8 марта — хороший повод вспомнить одну простую вещь: сильные команды строятся не из «ролей», а из людей, которые умеют думать, брать ответственность и делать результат. В нашем ГАБ-сообществе много таких людей. И да, среди них немало женщин — инвесторов, партнеров, управленцев, юристов, брокеров и тех, кто держит сложные проекты в тонусе каждый день. ГАБ — это вообще про рациональность: цифры, договоренности, доверие и холодную голову. И в этом смысле праздник сегодня не про «цветы и комплименты», а про уважение к профессионализму, характеру и умению принимать решения. Поэтому 8 марта для нас — это день благодарности всем коллегам, которые усиливают рынок, развивают проекты и делают инвестиции более умными. Спасибо за партнерство, за острые вопросы на сделках, за внимательность к деталям и за то, что рядом всегда есть люди, на которых можно опереться. С праздником, коллеги. Пусть сделок будет больше, рисков — меньше, а доходность — выше.

📦 ГАБ и e-grocery: почему это уже не просто «доставка продуктов»? Когда мы говорим про готовый арендный бизнес (ГАБ), многие до сих пор представляют классический стрит-ритейл. Но рынок меняется — и вместе с ним меняются арендаторы. Показательный пример — Самокат. 📊 Цифры за 2025 год: — Оборот — 279,3 млрд ₽ (+12%) — 785 000+ заказов в день — 16% рынка онлайн-продаж продовольствия — IV квартал — рекордные 77,9 млрд ₽ (+17,7% г/г) Это уже не стартап, а системный игрок с устойчивой экономикой. 💼 Что это значит для инвестора в ГАБ? 1️⃣ Стабильный спрос Почти 800 тысяч заказов ежедневно — это постоянная нагрузка на сеть дарксторов и складских помещений. За такими арендаторами стоят реальные обороты и прогнозируемый денежный поток. 2️⃣ Масштабирование модели В 2025 году сервис расширил ассортимент через партнёрство с «Мегамаркетом»: появились десятки тысяч non-food товаров с доставкой от 15 минут. Это уже не просто «магазин у дома», а гибрид ритейла и маркетплейса. 3️⃣ Фокус на эффективности Рынок e-grocery переходит от агрессивного роста к модели с упором на рентабельность. «Самокат» усиливает СТМ, выпускает лимитированные коллекции, тестирует аэродоставку и ужесточает контроль поставщиков. 🧠 Поведение клиентов говорит само за себя — 1732 заказа за год у одного пользователя — Экономия около 80 часов в год на покупках — Самая быстрая доставка — 164 секунды Это уже не эксперимент. Это привычка. 🏢 А теперь главное для ГАБ Объекты, где размещаются такие операторы, становятся частью городской инфраструктуры. Это не «модный формат», а встроенный в жизнь сервис. 📌 Поэтому при покупке ГАБ важно смотреть не только на договор аренды, но и на: — динамику рынка — позицию арендатора — его стратегию развития Цифры — лучший индикатор устойчивости бизнеса.

Как выглядит сильная модель готового арендного бизнеса? Смотрим на цифры ВкусВилл. По итогам 2025 года ВкусВилл показал выручку 361 млрд руб. (+9,73% за год). Но самое интересное — не в росте, а в структуре дохода. 🔹 53% всей выручки сети — это онлайн-доставка. 🔹 147,5 млн заказов за год. 🔹 46% заказов — формат «Доставка за 1 час». 🔹 20% — доставка за 30 минут. 🔹 247 дарксторов в 157 городах. 🔹 +28 новых дарксторов за год. Фактически больше половины оборота генерируют не классические магазины, а дарксторы — специальные помещения под сборку онлайн-заказов. И вот что важно для инвестора: Даркстор — это не просто склад. Это стабильный арендатор с понятной бизнес-моделью, высоким оборотом и долгосрочной стратегией развития. Компания не просто масштабируется — она: — увеличивает долю быстрой доставки, — открывает новые точки, — тестирует инновации (вплоть до доставки дронами через партнёра Boon Sky в Якутии), — продолжает расширять формат. В 2026 году фокус — развитие дарксторов и усиление 30-минутной доставки. Если вы рассматриваете инвестиции в готовый арендный бизнес — важно смотреть не только на текущий договор аренды, но и на стратегию арендатора. У сильных игроков она расписана на годы вперёд.

По свежим данным «Нильсен», сервисы быстрой доставки продуктов впервые вышли на первое место среди каналов покупки готовой еды. «Яндекс Лавка», «Самокат» и аналоги выбрали 46% активных покупателей — это сразу +16 п.п. за год. Супермаркеты никуда не делись — они на втором месте (44%, тоже рост), за ними дискаунтеры (39%). Но ключевое здесь не распределение мест, а структурное изменение спроса. Если раньше готовая еда = доставка из кафе и ресторанов, то теперь: ее все чаще покупают в ритейле и дарксторах она становится частью ежедневного сценария, а не «ленивым ужином раз в неделю» растет потребление не только у молодежи, но и у семей и пожилых людей Для ГАБ это очень показательная история. 👉 Сервисы быстрой доставки активно наращивают: сети дарксторов кухни формата ready-to-eat небольшие производственные точки рядом с жилыми массивами А это — аренда в локациях с высоким трафиком, стабильный спрос со стороны крупных сетевых арендаторов и долгосрочные контракты. Отдельно интересна молодежь: если в среднем готовую еду в таких сервисах за последние две недели заказывали 46% опрошенных, то в группе 18–24 лет — уже 62%. Это аудитория, которая будет формировать спрос еще много лет вперед. Вывод простой: готовая еда — один из ключевых драйверов продовольственного рынка, а быстрая доставка — его самая динамичная часть. Для инвесторов в ГАБ это сигнал смотреть внимательнее на объекты: под дарксторы под food-ритейл под форматы «у дома» Тренд уже не зарождается — он закрепляется. И рынок недвижимости это почувствует первым.

Дарксторы как новая инфраструктура e-grocery Рынок e-grocery в России перешёл из фазы эксперимента в фазу инфраструктуры. Дарксторы больше не «фишка стартапов», а базовый элемент конкурентной модели. По состоянию на 2025 год рынок e-grocery превысил 1,2 трлн рублей, количество заказов выросло до 800+ млн, и значительная часть этого роста обеспечена именно дарксторами. Важно понимать: даркстор — это не склад и не магазин без покупателей. Это специализированный операционный узел, оптимизированный под штучную сборку, минимальное плечо доставки и высокую частоту заказов. В отличие от классического РЦ, здесь критична каждая секунда маршрута сборщика и каждые 100 метров до клиента. Ключевой сдвиг последних лет — даркстор стал ядром омниканальной стратегии. Он связывает: 🛍 онлайн-заказ 🛍 офлайн-инфраструктуру 🛍 last mile 🛍 ready-to-eat и dark kitchen Рынок пришёл к осознанию, что доставка «из всего и везде» не масштабируется эффективно. Масштабируется только управляемая сеть точек с чёткой ролью каждой. Сегодня мы видим расслоение: 📎 микро-дарксторы у дома для скорости 📎 крупные дарксторы для ассортимента 📎 грейсторы как компромисс между онлайном и офлайном Именно эта архитектура становится главным драйвером роста e-grocery в 2026 году.

🟣 Стрит-ритейл в Москве: итоги 2025 года Финиш года прошёл под знаком роста доходности и стабилизации цен/ставок. Снижение ключевой ставки в декабре подогрело спрос, но арендаторы по-прежнему остаются под давлением издержек и налоговой нагрузки — всё чаще запрашивают скидки, мягкую индексацию и пересмотр условий договоров. 📊 Ключевые цифры рынка 🔹 Супермаркеты • Cap rate: 8,5% • Окупаемость: 10,6 лет • Цена: 329 тыс. руб./м² (+14% г/г) • Аренда: 2 447 руб./м²/мес. (+14% г/г) ➡️ Лучший баланс доходности, ликвидности и устойчивости 🔹 ГАБ > 300 м² • Cap rate: 8,6% • Окупаемость: 10,5 лет • Цена: 280 тыс. руб./м² (–1% г/г) • Аренда: 2 119 руб./м²/мес. (+8% г/г) ➡️ Цены стагнируют, рост идёт за счёт аренды 🔹 ГАБ < 300 м² • Cap rate: 7,8% • Окупаемость: 11,6 лет • Цена: 475 тыс. руб./м² (+13% г/г) • Аренда: 3 333 руб./м²/мес. (+11% г/г) 🔹 Пустые помещения до 300 м² • 500 тыс. руб./м² (+9% г/г) — уже дороже объектов с арендатором ➡️ Фактическая окупаемость после ввода новых ЖК нередко 12–15 лет 📈 Рыночные тенденции ▪️ Частные инвесторы (чеки до 100 млн руб.) перегревают сегмент малых лотов и часто покупают без достаточного анализа ▪️ Крупные инвесторы фокусируются на качественных объектах: стабильный поток, рост стоимости, защита от инфляции ▪️ Арендаторы становятся осторожнее: меньше открытий, больше торга, активные пересмотры договоров ⚡️ Вывод Сегодня самый рациональный формат в стрит-ритейле — готовый арендный бизнес с супермаркетом: ✔ высокая ликвидность ✔ устойчивый спрос ✔ предсказуемый кэшфлоу ✔ окупаемость 10–11 лет Если смотрите на «пустышки» — считайте трафик, реальные ставки и сроки экспозиции, закладывайте длинный цикл сдачи и требуйте дисконт. Рынок больше не про «быстро купить», а про холодный расчёт и стратегию.

Самокат: стратегия пионера и лидера рынка Самокат — пример того, как даркстор может стать не поддержкой, а основой бизнеса. История компании «Самокат» начинается в 2017 году в Санкт-Петербурге как экспериментальный проект, изначально носивший название «Магазинчик» Основатели — Родион Шишков и Вячеслав Бочаров — разработали платформу для жителей крупных жилых комплексов, которая имела, помимо прочих функций, возможность заказа продуктов из местных магазинов. Примечательно, что это была самая популярная функция платформы, и именно на этом функционале компания сосредоточилась. В 2018 году проект получил новое имя — «Самокат» — и начал развиваться как специализированный сервис доставки из дарксторов. В апреле 2019 года, благодаря инвестициям, Самокат вышел на московский рынок, открыв десятки дарк-сторов и достигнув более 100 000 заказов в неделю к концу года. С началом пандемии сервис стремительно вырос: к маю 2020 года число заказов перевалило за 1 миллион в месяц Ключевые элементы модели: ▪️ высокая плотность точек ▪️ радиус доставки 1,5–2 км ▪️ фокус на импульсное потребление ▪️ контроль всей цепочки: ассортимент, логистика, курьеры Самокат первым масштабировал модель «15–30 минут как стандарт», а не как маркетинговый трюк. За счёт этого сервис стал частью повседневных сценариев, а не «доставкой на выходные». К концу 2022 года сеть насчитывала более 1400 дарксторов в разных городах России, выполнила свыше 126 миллионов заказов и стала лидером Европы по количеству дарксторов. Доля компании на рынке e-grocery России достигала примерно 35 % Интересно, что в 2024–2025 модель начала эволюционировать: 🚀 расширение ассортимента до десятков тысяч SKU 🚀 выход за рамки food 🚀 интеграция готовой еды и кофе Это важный сигнал рынку: даже ультрабыстрая доставка упирается в потолок роста без гибридных сценариев и расширения корзины. В 2024 году Самокат открыл "Лабораторию вкусов" в детских парках КидБург в нескольких городах. В 2025 году началось партнёрство с "Мегамаркетом", что позволило увеличить ассортимент с 2 500 до 30 000 товаров, включая электронику, книги и одежду. Дополнительно компания развивает медиапроекты, например подкаст "История любимых продуктов", который попадал в топ-100 Apple Podcasts. Самокат показал, что даркстор может быть: не складом не издержкой а точкой роста и конкурентным преимуществом Но в конце 2025 года вышел законопроект, ограничивающий размещение дарксторов в МКД, после чего развитие и некоторые ранее согласованные объекты встали на стоп, в т.ч. находящиеся в ОСЗ. Сейчас понятно, что в первой половине 2026 года будет идти оптимизация существующих ЦФЗ, а дальше — посмотрим… Будем следить за ситуацией на рынке вместе :)

Друзья, я подготовила для Вас серию постов о дарксторах в России. Их особенностях, различиях и интересных фактах об их развитии. Но начать решила с небольшого исторического экскурса :) Что такое даркстор и откуда он появился Термин dark store пришёл из английского языка и дословно переводится как «тёмный магазин». «Тёмный» — потому что в нём нет привычного торгового зала и покупателей. Такой магазин изначально не предназначен для офлайн-шопинга и работает исключительно с онлайн-заказами. По своей сути даркстор — это небольшой склад, специально оптимизированный под быструю сборку заказов для конечного потребителя. В отличие от классического магазина, товары здесь размещаются не по логике выкладки и мерчендайзинга, а по частоте спроса и удобству комплектовщика. Для ускорения процессов используются электронные сканеры штрихкодов и системы управления складом (WMS), которые минимизируют время сборки и ошибки. История дарксторов в мировой практике начинается в 2009 году в Великобритании. Именно тогда ритейлер Tesco впервые запустил подобный формат, отделив онлайн-сборку от традиционных магазинов. В России первооткрывателем формата стала не специализированная онлайн-компания, а крупный офлайн-ритейлер. X5 Retail Group запустила первый даркстор для сети супермаркетов «Перекрёсток» ещё в августе 2017 года, хотя массовое развитие формата началось позже. Клиент оформлял заказ через сайт или приложение, сборщик оперативно комплектовал корзину, а курьер доставлял её в заранее заданный интервал. Первый полноценный даркстор «Перекрёстка» в Москве был открыт в августе 2018 года. Впоследствии X5 расширила присутствие формата в Санкт-Петербурге, инвестировав около 150 млн рублей в строительство объекта. Решение развивать дарксторы было обусловлено структурными преимуществами модели. В отличие от распределительных центров, где товары хранятся упаковками или паллетами, в дарксторе все процессы заточены под штучную сборку и высокую скорость обработки заказов. Крупнейший даркстор X5 был открыт в августе 2019 года в посёлке Вёшки Московской области. Его площадь составила 18 тыс. кв. метров — на тот момент это был самый большой объект такого типа в компании. Даркстор мог обрабатывать до 5 тысяч заказов в день при участии около 300 сотрудников на старте. Именно с этого момента дарксторы в России перестали быть экспериментом и начали превращаться в полноценный элемент инфраструктуры e-grocery и омниканального ритейла.

Омниканальность как стратегия роста: дарксторы и грейсторы выходят на первый план После разговоров о grab & go и офлайн-гибридах — ещё один сигнал с рынка e-commerce и ритейла. 🧴 «М.Косметик» усиливает онлайн за счёт доставки из дарксторов. В новом формате ассортимент почти в 3 раза больше, чем в среднем магазине: ≈ 23 тыс. SKU против 8 тыс., с планом роста до 40 тыс. 🧩 Ключевое здесь не сама доставка, а архитектура омниканальности: — офлайн-магазины — для покупок и самовывоза — грейсторы — гибрид офлайна и онлайн-доставки — дарксторы — чистый e-com с максимальной шириной ассортимента Все форматы работают на одного клиента и один интерфейс — приложение «Магнита». 📍 Даркстор покрывает около 1 млн жителей, радиус доставки до 20 км, среднее время — ~1 час. В 2026 году модель планируют масштабировать на другие крупные города. 📦 Важно: ранее «М.Косметик» уже запустила грейсторы в Москве и Петербурге, переоборудовав 79 магазинов. Теперь онлайн-заказы в мегаполисах доставляются только из грейсторов, а остальные точки сосредоточены на офлайне и самовывозе. 📈 Что это говорит о рынке: Рост e-grocery и e-com всё меньше завязан на «один формат». Гибридные модели (даркстор + грейстор + офлайн) дают масштаб без раздувания логистики. Ассортимент становится главным конкурентным преимуществом онлайна, а скорость — гигиеническим минимумом. Разделение ролей между форматами повышает эффективность квадратного метра и last mile. 🧠 Вывод: Гибридные форматы сегодня — один из главных драйверов роста в ритейле. Побеждают не те, у кого просто есть доставка, а те, кто выстроил омниканальную систему, где каждый формат усиливает другой, а не конкурирует с ним.

E-grocery уходит в гибрид: grab & go как новая точка роста 🥗 Рынок e-grocery всё активнее движется в сторону офлайн-гибридов. Продуктовый ритейл и нишевые сети добавляют форматы готовой еды на вынос: горячие блюда, салаты, десерты, кофе. Цель — закрыть потребность «поесть здесь и сейчас», без доставки и ожиданий. 🧩 После бума доставки стало очевидно ограничение модели: скорость и стоимость последней мили. На этом фоне витрина ready-to-eat в шаговой доступности начинает конкурировать не только с фудкортами, но и с e-grocery. 📍 Для контекста: «Ароматный мир» запустил первый магазин с форматом grab & go в Москве (ул. Люблинская, 157): готовая еда и кофе на вынос рядом с основной розничной категорией. Это пример того, как даже не продуктовая по ДНК сеть тестирует гибридные сценарии потребления. 🛒 Ключевая тенденция — размывание границ: магазин ≠ только покупка e-grocery ≠ только доставка еда ≠ отдельный канал Магазин становится точкой быстрого закрытия повседневных сценариев. 📈 Выводы для инвесторов в дарксторы и e-grocery: Чистая доставка — больше не единственный ростовой вектор. Офлайн-микроформаты снижают нагрузку на логистику и CAC. Готовая еда повышает частотность и маржинальность по сравнению с классическим grocery-чеком. Гибридные точки могут работать как даркстор + grab & go, оптимизируя квадратные метры. Импульсное потребление выигрывает у плановых заказов в районах с плотным трафиком. Гибрид — не временный эксперимент, а следующий этап эволюции e-grocery.

С наступающим, друзья! 🎄 Спасибо, что вы со мной — интересуетесь, доверяете и любите цифры. В новом году желаю: - постоянного денежного потока и предсказуемости там, где это особенно важно; - сделок, где математика сходится, а риски — под контролем; - личного баланса: больше времени на близких и друзей, тихие вечера без уведомлений, длинные прогулки по снегу, лес и запах хвои, семейные традиции и маленькие ритуалы, которые наполняют, время на здоровье, сон, хобби и планы, придуманные в тишине. Пусть портфель растёт, решения принимаются на данных, а уверенности будет больше, чем шума. С Новым годом! Инвестируем умно. 💚