Инвестиционный номер

Коррекция рынка делает качество инвестиционной оценки критически важным Рынок 2026 года - это уже не продолжение роста 2023-2024 годов, а этап коррекции, который вносит изменения к требованиям оценки инвестиционных проектов. Данные за I квартал 2026 года показывают, что рынок гостиничной недвижимости перешёл в новую фазу: ⏺Снижение загрузки. По итогам января-марта загрузка сократилась на 4,0% год к году. Прогноз на весь 2026 год предполагает снижение ещё на 2,9%, что свидетельствует о завершении периода ускоренного роста. ⏺Замедление динамики тарифов. После практически нулевого роста ADR в январе в феврале показатель снизился на 4,7%, а в марте - ещё на 0,2%. Несмотря на прогнозируемый рост ADR по итогам года на 5,2%, это существенно ниже темпов, наблюдавшихся в 2023-2024 годах, когда в отдельные периоды прирост достигал 15-20%. Наиболее слабую динамику демонстрирует сегмент 5⭐️. Средний тариф снизился на 4,2%, загрузка - на 0,5%, RevPAR - на 4,6%. Снижение цен не обеспечило сохранения спроса, что подтверждает ограниченную эффективность ценовых уступок в премиальном сегменте. Поэтому проекты, основанные на рыночных показателях 2024 года, сегодня требуют дополнительной проверки на актуальность. Наиболее устойчивым остаётся сегмент качественных 4⭐️ отелей. Это единственная категория, где в I квартале зафиксирован рост загрузки (+4,7%). Вместе с тем инфляционное давление на операционные расходы сохраняется, поэтому номинальный рост тарифов уже не означает сопоставимого роста прибыльности. При этом инвестиционная активность остаётся высокой. Объём сделок с гостиничной недвижимостью в 2025 году достиг рекордных 60 млрд рублей, а объём инвестиций увеличился почти на 39%. Это означает, что капитал продолжает рассматривать гостиничный сектор как перспективный, однако ключевое значение приобретает уже не сам факт инвестирования, а качество конкретного проекта и компетенции управляющей компании. Именно в условиях рыночной коррекции становятся особенно важны механизмы объективной оценки проектов. В Инвестиционном стандарте предусмотрены инструменты, которые позволяют учитывать изменения рыночной конъюнктуры. В условиях рынка 2026 года "инвестиционная презентация", основанная на показателях 2023-2024 годов без сопоставления с актуальными рыночными бенчмарками, требует дополнительной проверки. Сегодня качество исходных предпосылок становится не менее важным, чем заявленная доходность проекта. #инвестиционныйномер #инвестиционныйстандарт

Как хорошо, что медленно, но верно инвестиционный рынок в России становится более предсказуемым и менее рисковым. Мы внесли свою лепту в этот процесс, разработав "Инвестиционный стандарт", инструмент, который призван сделать рынок прозрачнее, а вход инвестору в него - понятнее. Именно об этом и многом другом расскажет 🎤 Максим Кулабухов, замгендиректора по экономике и инвестициям Туризм.РФ, на MIPIF Global 5 июня в Москве. 🔹 что делает предложение понятным для инвестора; 🔹 какие юридические и финансовые параметры раскрывать; 🔹 как повысить доверие к коллективной модели. ⏰ Когда: 5 июня, 18:00–18:20 📍 Где: Москва, MonArch Hotel 5* 👉 Бесплатная регистрация #ТуризмРФ #MIPIF #инвестиции

Приобретая инвестиционный номер, собственник передаёт актив в профессиональное управление. Инвестиционный стандарт выделяет две ключевые роли и допускает два варианта их сочетания.   Управляющая компания (УК) – консолидирует номерной фонд для организации операционной деятельности, отвечает за экономику актива: аккумулирует выручку, контролирует расходы, формирует отчётность, распределяет прибыль между собственниками, исполняет обязанности налогового агента. Гостиничный оператор - обеспечивает ежедневную операционную деятельность объекта: бронирование, размещение, услуги питания и прочие сервисы, управление персоналом и отвечает за достижение утвержденных финансовых показателей. Могут ли юридические лица совмещать функции оператора и УК? Да, это распространенная практика, которая называется «менчайзинг» (от Management + Franchise). Как это работает: одно юридическое лицо (гостиничный оператор) заключает с собственниками отдельных гостиничных номеров договор управления гостиницей и в дополнение к этому предоставляет свой бренд, стандарты и доступ к глобальным системам бронирования. Крупные международные сети (Hilton, Marriott, Accor) часто выступают именно в такой роли, совмещая управление и владение брендом в одном контракте. Что это дает: такая интеграция упрощает структуру управления и часто обходится дешевле, чем отдельная франшиза. Однако это также означает более высокие требования к объекту и долгосрочные контракты. При этом может потребоваться, чтобы инфраструктура дополнительных сервисов в отеле (рестораны, бары, СПА, фитнес, конференц-площадки и т.д.)также находилась в управлении в гостиничного оператора. Консолидация всей сервисной инфраструктуры у гостиничного оператора, в том числе, и для прохождения обязательной классификации средства размещения. Модель, в которой управляющая компания и оператор - разные лица. Как это работает: УК нанимает внешнего оператора, контролирует его КПЭ и представляет интересы собственников. Плюсы: прозрачность, возможность сменить оператора без перестройки системы выплат, разделение финансовых потоков. Как в модели совмещения деятельности УК/оператора, так и при раздельной организации бизнеса необходимо обеспечить, чтобы вся инфраструктура дополнительных сервисов в отеле (рестораны, бары, СПА, фитнес, конференц-площадки и т.д.) также была консолидирована в одних руках либо УК/оператора либо отдельной УК. Такая консолидация сервисной инфраструктуры в одних руках требуется, в том числе, и для прохождения обязательной классификации средства размещения. Выбор модели зависит от специфики проекта, масштаба и договорённостей сторон. Однако для обеих моделей должны быть установлены единые требования к прозрачности и подконтрольности. Инвестиционный стандарт прямо рекомендует фиксировать в договорах с УК/Оператором КПЭ управления гостиницей - измеряемые показатели, по которым можно отслеживать ситуацию и своевременно принимать меры. Подробнее о ключевых показателях эффективности управления гостиницей расскажем в следующих постах.

Итоги апрельского Инвестклуба Туризм.РФ⚡️   Мероприятие собрало более 90 регистраций — это рекорд! Тема долевого и розничного инвестирования в России оказалась по‑настоящему актуальной.   Обсудили текущую ситуацию на рынке инвестиций и наши эксперты поделились прогнозами его развития.   ⚡️ Ключевые цифры и тренды: • Рекордная ликвидность на депозитах — ~70 трлн руб. • Более 10 млн активных трейдеров на рынке. • Приток средств за год — 2,5 трлн руб., из них 84 % (2,1 трлн руб.) направлено в облигации. • 45 % инвесторов не имеют чёткой стратегии — а информация о длинных инвестиционных продуктах недостаточно доступна.   ⚡️ Также представители Корпорации рассказали о нашем инвестиционном стандарте, который защищает участников долевого строительства туристических объектов и урегулирует обязательства застройщика.   Особые слова благодарности нашим партнерам за помощь в организации: Национальная ассоциация инвесторов, Российский союз туриндустрии, Федерация рестораторов и отельеров, DSS Consulting, Группа компаний Б1, Финансовый университет при Правительстве РФ, проект «Код региона».   ⚡️Следующая встреча клуба 21 мая, регистрируйтесь. 🤩 Подписаться в МАХ

На рынке гостиничной недвижимости в России сформировались две базовые модели для частных инвесторов: покупка номера по 214-ФЗ и вложения через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Обе модели могут существовать в рамках единого Инвестиционного стандарта Туризм.РФ, однако по своей экономической сути они решают разные задачи и предполагают разную роль инвестора в проекте. Ключевое различие - не в юридической оболочке, а в том, что именно покупает инвестор: объект недвижимости или долю в имуществе (пай). Модель 214-ФЗ - это, по сути, адаптированная под гостиничный сегмент классическая схема долевого строительства с банковской защитой (эскроу). ЗПИФ, напротив, изначально предполагает участие в проектном риске. Средства пайщиков поступают в фонд и используются для финансирования строительства, а защита инвестора обеспечивается уже не банковской инфраструктурой, а институтами коллективных инвестиций — УК фонда и спецдепозитарием. С практической точки зрения это принципиальное различие: ▪️в первом случае риск минимизируется на уровне механики сделки, ▪️во втором перераспределяется и управляется на уровне института. После ввода объекта различия только усиливаются. В модели 214-ФЗ инвестор получает в собственность конкретный номер. Однако экономически это не классическая арендная недвижимость: доход распределяется котловым способом и зависит от общей операционной эффективности гостиницы. В ЗПИФн инвестор не владеет конкретным объектом, а сразу приобретает долю в пуле активов. Доход распределяется пропорционально доле, а сама структура предполагает диверсификацию на уровне фонда. Таким образом, различие сводится к следующему: ▪️214-ФЗ - это «недвижимость с элементами бизнеса», ▪️ЗПИФн - это «бизнес, упакованный в финансовый инструмент». Одним из недооценённых факторов является ликвидность. В модели 214-ФЗ инвестор привязан к конкретному объекту и рынку недвижимости, а выход из инвестиции требует продажи номера, что ограничивает скорость и гибкость. В ЗПИФ ликвидность выше по определению - пай может быть погашен или реализован, что делает инвестицию ближе к финансовому инструменту, чем к недвижимости. Однако эта гибкость имеет цену. В ЗПИФ инвестор платит за институциональную инфраструктуру: комиссия управляющей компании (фиксированная и, как правило, переменная), расходы на администрирование фонда и контроль со стороны специализированного депозитария. Эти издержки «зашиты» в доходность и снижают конечный результат. Формальные ограничения также отражают экономическую природу инструментов. Девелоперские ЗПИФы ориентированы на квалифицированных инвесторов, что связано с более высоким уровнем проектного риска и сложностью структуры. В то же время рентные фонды и модель 214-ФЗ могут быть доступны более широкому кругу инвесторов, однако здесь вступает в силу другой фильтр - размер капитала. Прямое приобретение номера, как правило, требует существенно большего чека по сравнению с покупкой паёв. Сравнение 214-ФЗ и ЗПИФ часто сводится к набору формальных параметров - защита, налоги, ликвидность. Однако на практике это выбор более фундаментального уровня. Модель 214-ФЗ подходит инвестору, который ориентирован на владение физическим активом, даже если его экономическая функция ограничена. Это выбор в пользу предсказуемости конструкции и минимизации рисков на входе. ЗПИФ - это инструмент для тех, кто готов отказаться от «осязаемости» актива в пользу участия в денежном потоке и гибкости управления капиталом. Здесь инвестор фактически делегирует не только управление, но и значительную часть контроля, принимая взамен диверсификацию и ликвидность. В этом контексте вопрос «что лучше» теряет смысл. Речь идёт о выборе между двумя разными инвестиционными логиками: ▪️владеть объектом или ценной бумагой, ▪️снижать риск или перераспределять его, ▪️фиксировать актив или управлять капиталом. Именно этот выбор в конечном счёте определяет, насколько инструмент соответствует ожиданиям инвестора.

Канал Инвестиционный номер в мессенджере MAX

Реальный денежный поток инвестора проходит через сложную систему распределения — оператор, управляющая компания, резервы, налоги. Без этого анализа легко переоценить потенциал сделки. Мы запустили модель прогнозирования денежного потока от владения номером, которая учитывает: 🔹 рыночные параметры (ADR, загрузку, долю допуслуг) 🔹 отраслевые нормы рентабельности (GOP Margin) 🔹 структуру договора управления (вознаграждение оператора и УК, резервы) 🔹 макроэкономику (инфляцию, срок полезного использования актива) Калькулятор позволяет рассчитать: ✅ годовую чистую долю владельца ✅ ROI и IRR с учетом продажи актива через 10 лет ✅ предельную цену приобретения под заданную доходность 🔗 calculator.investnumber.ru Инструмент будет полезен инвесторам, консультантам и девелоперам для реалистичной оценки экономики сделок. Попробуйте калькулятор, делитесь результатами в комментариях. Какой у вас подход к оценке гостиничных активов? Какие параметры считаете критическими при заключении сделок? Будет интересно обсудить.

Форум MITT-2026 в Москве продолжается! 📍В гига-гостиной Сбербанка собрались настоящие звезды туризма и индустрии гостеприимства, ключевые игроки рынка, эксперты, аналитики, представители медицинского и инвестиционных сообществ. Эксперты делились по-настоящему любопытными трендами в туриндустрии. Например, одним из самых быстрорастущих сегментов рынка становится медицинский туризм. К 2031 году ожидается рост оздоровительного туризма до 9,2 млн человек. Наши сильные стороны в медицине — ЭКО, онкология, офтальмология, ЛОР и сердечно‑сосудистая хирургия. При этом цены на порядок ниже, чем, например, в США и Израиле. У России есть все шансы в будущем быть в пятерке лидеров среди стран по медицинскому туризму. 📍Эксперты Туризм.РФ осветили вопросы привлечения внебюджетных инвестиций. Например, вы знали, что покупка гостиничного номера сегодня выгоднее, чем приобретение склада для сдачи в аренду? Порог входа ниже, а доходность может превышать ставки по банковским вкладам. Вкладывайтесь в отдых — получайте доход! Форум MITT продлится еще два дня. Ждём вас в 1 павильоне МВЦ «Крокус Экспо».

Как формируется доход в гостиничных инвестициях Покупка гостиничного номера – это не просто приобретение недвижимости. По сути, инвестор получает долю в гостиничном бизнесе, поэтому его доход зависит от того, как в проекте формируется и распределяется финансовый результат. На практике используются следующие основные модели распределения, у каждой свои риски и логика. 1. Распределение прибыли на основе валовой операционной прибыли GOP GOP = выручка отеля – операционные расходы Далее финансовый результат распределяется по цепочке: 1️⃣ Вознаграждение управляющей компании 2️⃣ Резервный фонд на обновление мебели и оборудования (обычно 3–5% выручки) 3️⃣ Оставшаяся прибыль распределяется между собственниками номеров Главный плюс - прозрачность. Инвестор видит реальную выручку, расходы и прибыль, а значит, может оценить эффективность управления. 2. Доход как процент от выручки Некоторые проекты предлагают инвесторам участие в доходе в виде фиксированной доли от выручки гостиницы или отдельного номера. Модель выглядит просто и понятно, но выручка – источник для обеспечения всего комплекса расходов и обязательств по проекту. В гостиничном бизнесе доля операционных затрат может значительно меняться в зависимости от сезонности, загрузки, стоимости коммуналки и персонала. В периоды низкого спроса выручки может быть недостаточно для обеспечения всех обязательств. 3. Фиксированная арендная плата Ещё один вариант – выплата инвестору фиксированного дохода независимо от результатов работы отеля. Такая схема кажется стабильной, но гостиничный бизнес – про гибкость и рыночную конъюнктуру. При ухудшении ситуации управляющей компании сложно выполнять фиксированные обязательства. А в успешные периоды инвестор не участвует в росте доходности. На что инвестору стоит обратить внимание в договоре 📍какая формула используется для расчета дохода 📍применяется ли объединение доходов всего гостиничного комплекса 📍предусмотрен ли резервный фонд на обновление отеля 📍есть ли доступ к финансовой отчетности 📍какие механизмы контроля работы управляющей компании В гостиничных инвестициях модель распределения финансовых потоков имеет решающее значение. Чем прозрачнее система расчета прибыли и отчетности, тем проще инвестору оценить реальные риски и эффективность управления объектом. Подробнее о принципах распределения дохода в инвестиционных гостиницах на сайте Инвестиционного номера.