(Про) Недвижимость от Милакова

Август. Начало большого сезона во вторичной недвижимости Москвы, а значит (прогнозно) цены вырастут на 5-10% до октября. Поэтому сейчас самое время присмотреться к покупке квартиры (если еще думаете). Например, одной из квартир, которые я продаю по поручению Клиентов-Собственников Итак, какие есть квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье: 1️⃣ Отличная большая сталинка в районе м.Дмитровская/м.Аэропорт рядом с Тимирязевским парком. Тем, кто хочет простора и хочет жить в обстановке старой Москвы. 39,95 млн https://www.cian.ru/sale/flat/330541457/ 2️⃣ Готовая студия без отделки в «Левел Амурская», хороший вариант для первой квартиры в Москве в новом с отличной доступностью к центру (красная ветка), со всей инфраструктурой. 12,6 млн https://www.cian.ru/sale/flat/332502018/ 3️⃣ Большая квартира рядом с лесом в Клину. С отличным новым ремонтом за цену комнаты в Москве,. Тихо невероятно. И очень недорого. 10,1 млн https://www.cian.ru/sale/flat/331395706/ 4️⃣ трехкомнатная квартира с двумя санузлами «под ремонт» на Братиславской. Хороший вариант бюджетной квартиры в Москве для большой семьи. 26,2 млн (торг) https://www.cian.ru/sale/flat/330962725/ 5️⃣ Евротрешка в новом ЖК в Красногорске в 30 минутах на легком метро до Москвы. Рядом лес и вся городская инфраструктура Красногорска. 19,2 млн https://www.cian.ru/sale/flat/331520784/ 6️⃣ Евродвушка 35,5 м2 в ЖК Люблинский парк, рядом с м.Братиславской и ст.Перерва (Д2). Жить внутри современного ЖК с отличной транспортной доступностью. 15,4 млн (Объявление выйдет завтра) Пишите. Можно говорить об этих квартирах, можно о других, можно инвестировать в новостройку. Обсудим все ваши задачи в недвижимости и решим выгодно для вас +79038240465

На РБК вышла интересная статья о том, как за последние пять лет изменились стоимость студий в Москве и ежемесячный ипотечный платеж по таким объектам. 📈 Что изменилось? 1. Средняя стоимость студии выросла более чем в 2 раза • 2021 год — 8,8 млн ₽ • 2026 год — 17,9 млн ₽ 2. Средний ежемесячный ипотечный платеж вырос почти в 4 раза • 2021 год — 60,2 тыс. ₽ • 2026 год — 228,7 тыс. ₽ Почему именно студии так сильно выросли в цене? На мой взгляд, этому есть несколько причин: • общая инфляция; • рост себестоимости строительства; • удорожание проектного финансирования для застройщиков; • изменение структуры предложения. Если несколько лет назад основную долю рынка составляли проекты комфорт- и эконом-класса, то сегодня значительно больше новых жилых комплексов бизнес-класса. Но есть еще один важный момент, о котором редко говорят. В подобных исследованиях анализируется средняя стоимость объекта, а не средняя стоимость квадратного метра. В 2021 году на рынке преобладали студии площадью 17–20 м². С 2024 года новые разрешения на строительство выдаются с учетом требований к минимальной площади квартиры — для студий это, как правило, не менее 28 м². Поэтому средняя стоимость выросла не только из-за роста цен на рынке, но и потому, что изменился сам продукт. Сегодня покупатель получает квартиру большей площади, зачастую в доме более высокого класса, с современной инфраструктурой и качественным благоустройством. Иными словами, платить приходится больше, но и сам объект стал значительно качественнее. А вот с ипотечными платежами ситуация совсем другая. За пять лет они выросли почти в четыре раза, но качество самого продукта не увеличилось настолько, чтобы объяснить такую разницу. В 2021 году средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки составляла около 8,3%. При этом она была доступна практически любому заемщику, поскольку в июле 2021 года ключевая ставка Банка России составляла 5,5% — почти в три раза ниже, чем сегодня. Поэтому рост ежемесячного платежа с 60 тыс. ₽ до почти 230 тыс. ₽ связан не только с увеличением стоимости недвижимости, но и с существенным удорожанием ипотечного кредитования. Я хорошо помню покупателей 2021 года. Тогда многие говорили: «Рынок уже слишком вырос, а ипотека дорогая. Лучше подождать — скоро станет дешевле». Прошло пять лет. Мы видим, что ожидание не сделало жилье доступнее. Наоборот, стоимость недвижимости продолжила расти, а вместе с ней выросли и ипотечные платежи. Каждый цикл рынка имеет свои особенности. Поэтому главный вопрос сегодня — не «станет ли дешевле?», а «во сколько обойдется ожидание?» Лучшее время для покупки было вчера, поэтому купите сегодня, чтобы завтра об этом не жалеть. Саяпина Александрина Директор департамента «Брокеридж» ГК «ПРОСТОР — Недвижимость» 📎 Статья РБК: https://realty.rbc.ru/news/6a69ff179a7947065a9aa243

Крупнейший кейс в истории «Верните налог»: уменьшили НДФЛ с 40 121 250 ₽ до 0 ₽ 40 121 250 ₽ налога — не приговор, если расчёт ещё можно проверить В 2023 году клиент продал земельный участок и нежилое помещение до окончания минимального срока владения. По первоначальному расчёту НДФЛ составлял 40 121 250 ₽. При такой сумме недостаточно заполнить декларацию по стандартному шаблону. Значение имеют история приобретения объектов, подтверждённые расходы, содержание договоров и комплект первичных документов. Эксперты «Верните налог»: — восстановили обстоятельства сделки; — проверили документы и налоговый расчёт; — нашли основания для изменения первоначальной суммы; — разработали и документально обосновали стратегию; — сопроводили клиента во время камеральной проверки. Налоговый орган подтвердил заявленную позицию. Результат: 40 121 250 ₽ → 0 ₽. Камеральная проверка завершена. Этот кейс не означает, что налог можно обнулить по любой продаже. Итог зависит от конкретных обстоятельств и документов. Но он показывает, насколько дорого может стоить решение заплатить без профессиональной проверки. Продали недвижимость раньше минимального срока владения? Заполните короткую форму до подачи декларации и уплаты налога. Эксперты «Верните налог» проверят расчёт и определят, какие возможности предусмотрены именно в вашей ситуации. Подписывайтесь на наш канал в МАХ https://vk.cc/cZYqGS — разбираем реальные сделки, подтверждённые результаты и изменения налоговых правил. Заполните короткую форму https://vk.cc/cZYqRE — эксперты изучат вашу сделку и определят, есть ли законные основания для уменьшения НДФЛ.

✅ Долгожданный старт продаж проекта класса делюкс «26 Парквью» в Москве у Тимирязевского парка. Для тех, кто отслеживает качественные новостройки высокого уровня: вышлю презентацию в личку Локация Проект будет реализован на севере Москвы, в престижном и супер-зеленом Тимирязевском районе — в сложившейся и хорошо обжитой части города с развитой социальной и торговой инфраструктурой: школы, детские сады, секции, магазины. - До метро «Тимирязевская» — около 10 минут пешком через парк - До Садового кольца — примерно 20 минут на автомобиле Концепция и ключевое преимущество Главная особенность «26 Парквью» — расположение между парком «Дубки» (18 га) и Тимирязевским лесом (232 га). Застройщик MR Group обещает: - недвижимость уровня делюкс - камерный формат жилого комплекса без студий - близость к центру - окружение значительных зелёных территорий В проекте предусмотрено 257 квартир от студий до пентхаусов, при этом на отдельных этажах будет всего по две квартиры. - 70% лотов — видовые - панорамные виды на парки и город - высота потолков — от 3,7 м до 6 м - высота окон — от 3 м - предусмотрены квартиры с террасами, двухуровневые варианты, пентхаусы с каминами Инженерные решения В доме применяются современные инженерные системы: - вентиляция с рекуперацией - кондиционирование - очистка воды до питьевого уровня - конвекторы в полу Инфраструктура на территории Сохраняется историческое здание, в котором разместят фитнес, SPA, ресторан и магазины. Пишите, запишемся в лист ожидания. Интерес уже мощный, инвестиционный потенциал отличный. Уникальность локации дает о себе знать, здесь такого совсем нет.

Дорогая передача

В многофункциональном комплексе Stella di Mosca Hotel & Residences (ранее – Bulgari Hotel & Residences) на ул. Большой Никитской продан жилой лот площадью 975 кв. м. Об этом «Ведомостям» сообщил представитель компании NF Group, которая выступала консультантом данной сделки. Покупателя там не разглашают. Сама транзакция, по его словам, является крупнейшей по площади на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за всю историю наблюдений и самой масштабной по сумме затрат с начала 2026 г. Но детали он не уточнил. Два других консультанта знают, что за данную резиденцию было заплачено около 3,5 млрд руб

↗️ Спрос на новостройки бизнес-класса в Москве продолжает расти, несмотря на дорогую ипотеку. За первое полугодие покупатели заключили 10,8 тыс. сделок, это на 10% больше, чем год назад. Предложение, наоборот, сократилось на 4% до 23,8 тыс. лотов. За шесть месяцев продажи стартовали всего в пяти новых жилых комплексах, поэтому выбора становится все меньше. Цены продолжают расти, в среднем это 680 тыс. рублей за кв.м, за год плюс 14%. Люфт между цифрами в объявлении и финальным чеком – 5%, поэтому пространство для торга еще остается. Так выглядят топ-3 района-лидера по среднему бюджету покупки: 1️⃣ ЦАО: 52,9 млн рублей. 2️⃣ САО: 42,9 млн рублей 3️⃣ ЗАО: 42,5 млн рублей.

Новый взгляд на риски: почему наследники не могут отменить дарственную при жизни владельца и как это влияет на вторичный рынок жилья В свежем обзоре судебной практики, подготовленном Верховным Судом РФ, описан прецедент, который должен насторожить каждого, кто присматривает квартиры на вторичном рынке. Речь идет о ситуациях, когда объект недвижимости был получен текущим владельцем по безвозмездной сделке (дарению), и у родственников бывшего собственника остались претензии к этому факту. Суть юридической коллизии Рассмотрим конкретный случай. Гражданка обнаружила, что её престарелая мать оформила передачу жилплощади своей внучке. По сути, это лишало дочь возможности унаследовать квартиру в будущем. Женщина попыталась оспорить документы, выдвинув аргумент о недееспособности матери в момент подписания договора. Проведенная почерковедческая и психолого-психиатрическая экспертиза подтвердили доводы истицы: пожилая дама действительно не могла в полной мере осознавать суть своих поступков и руководить ими. Однако, несмотря на заключение экспертов, судебная инстанция отказала в удовлетворении иска. Правовая позиция судов Аргументация судей основывалась на хронологии событий. На момент подачи заявления мать была жива, а значит, наследственные правоотношения еще не вступили в силу. Наследство не было открыто, поэтому факт нарушения прав истца отсутствовал как юридический состав. Опираясь на статью 177 Гражданского кодекса (часть 1), суд напомнил, что инициировать признание сделки недействительной может либо сам даритель, либо лица, чьи законные интересы были непосредственно попраны в момент совершения операции. Поскольку дочь на тот момент не являлась собственницей имущества и не имела статуса наследницы, ее претензии оказались преждевременными. Высшая судебная инстанция уточнила важный нюанс: у родственников появляется право на судебное разбирательство только после того, как наследодатель уйдет из жизни, а они вступят в права наследования. Этот тезис закреплен в 73-м пункте Постановления Пленума ВС №9 от 29 мая 2012 года. Только тогда оспаривание дарственной становится инструментом защиты имущественных прав. Практический вывод для покупателей Если вы рассматриваете объект, который был подарен нынешнему владельцу, стоит обратить особое внимание на временной фактор. Основная зона риска — это ситуация, когда с момента кончины бывшего владельца (дарителя) прошло менее 12 месяцев. Именно в этот годовой срок вероятность того, что наследники попытаются аннулировать предыдущий договор дарения в судебном порядке, оценивается юристами как максимальная. Этот период является наиболее уязвимым для чистой сделки, и его необходимо учитывать при проведении юридической проверки квартиры перед покупкой.

🚘 Новые парковочные нормативы для новостроек: разбираем на примере ЖК SET До меня дошёл новый проект постановления правительства Москвы. Снова про машино-места, но теперь - официально и с конкретными цифрами. Меняются нормативы, застройщиков обяжут делать в 2–3 раза больше парковок и только в гаражах. Разбираю документ недели и считаю на примере ЖК SET. Ключевые факты из документа: 🔸Машино-места для жителей теперь разрешено размещать только в гаражах. Никаких "гостевых" и дворовых стоянок . 🔸Вводятся жёсткие коэффициенты обеспеченности в зависимости от площади квартиры: ▪️до 70 м² - 0,8 м/м ▪️70–100 м² - 1,2 м/м ▪️свыше 100 м² - 1,6 м/м 🔸Маленькие квартиры больше не будут спасать экономику проекта. 🔸Важный переходный период: норматив не касается объектов, по которым разрешение на строительство получено до 1 августа 2026 года, и проектов с плановым вводом до 1 января 2028 года. Но новые проекты будут считать по-новому. Я решил показать масштаб ситуации на конкретном примере - ЖК SET. Сейчас в проекте 1298 квартир и 449 м/м. Обеспеченность – 0,34 м/м на квартиру. Теперь посмотрим, что меняется, если бы застройщик готовился бы к запуску по новым коэффициентам: Квартирография: 🔹1050 квартир площадью до 70 м² × 0,8 = 840 мест 🔹210 квартир в диапазоне 70–100 м² × 1,2 = 252 места 🔹38 квартир площадью выше 100 м²× 1,6 = 61 место Итого: по новым правилам нужно 1153 машино-места. Напомню, сейчас в проекте 495 машино-мест на двух уровнях паркинга. ❗️Дефицит - 658 мест, или еще три подземных или надземных уровня. Для оценки влияния возьмём примерные ориентиры: ▫️одно машино-место в подземном паркинге = 30–35 м² общей площади строительства (с учётом проездов, рамп, технических зон); ▫️себестоимость строительства 1 м/м = 2+ млн рублей (без учёта земли и финансовых затрат). Тогда для SET дополнительные 650 м/м - это 1,3 млрд ₽ дополнительных затрат. И это нижняя оценка. В сложных подземных условиях стоимость может быть гораздо выше. А чем глубже - тем сложнее и дороже всё строительство. Срок принятия постановления - ближайшие пару недель. Знаете, вот вообще не удивлюсь, если окажется дешевле хранить авто дома, как в каком-нибудь Porsche Design Tower 😅

При выборе квартиры в готовом доме не забывайте уточнить вид из окна, чтобы не возникло подобных казусов

В продаже 3 отличных участка в направлении Новорижское и Волоколамское шоссе https://www.cian.ru/sale/suburban/330542489/ - Истринское водохранилище https://www.cian.ru/sale/suburban/331799181/ - Новорижское шоссе https://www.cian.ru/sale/suburban/332146887/ - г.Дедовск Пишите +79038240465

Делаю сейчас несколько подборок в бизнес классе в сданных домах. ✅ Зашёл в чат жильцов ЖК ЭВЕР (бизнес-класс, на Калужской) и сначала просто прибалдел: думаю, как так — люди обсуждают инвестирование, а ценники вроде 260–270 тыс. ₽/м2 При ценнике больше 600 тысяч сейчас в готовом ЖК Но потом разобрался: это были обсуждения февраля 2021, когда дом фактически был на этапе строительства/котлована 💰 И дальше — простая математика: если 260 000 ₽ м2→ 600 000 ₽/м2 к июлю 2026, то рост цены примерно +130% за период, в среднем выходит около 17% годовых. Вроде не ошибся? В общем, знал бы прикуп..