🏠 Истории с Недвигой

Давно обещанный пост: как я считаю. Сначала ответим себе на вопрос: для чего все это? Ради прибыли? Ради роста капитала? Ради движухи? Любви к риску? Иллюзии занятости? Социального одобрения? Лично моя метрика такая: я хочу чтобы ежегодно мой капитал (стоимость моих денег и объектов в работе) был выше чем год назад. Вроде бы простая понятная метрика. Считаю ежеквартально, сравниваю с аналогичной датой в прошлом году. В активах учитываю деньги, дебиторку, стоимость купленных лотов (по консервативной рыночной цене сразу по факту приобретения). В пассивах долги фактические, прогноз по прибыли инвесторов, прогноз налога по всем лотам (проданным и непроданным). Валютные активы и валютные долги по текущему курсу на дату расчета. Основные средства (компьютеры, ноуты, телефоны, планшеты, дорогостоящие инструменты) не считаю совсем, так как рано или поздно они будут стоить ноль, на горизонте событий я это продавать не буду. Материалы (если веду ремонт) тоже не считаю, считаю сразу стоимость квартиры с ремонтом. Собственные расходы на личное потребление тоже не считаю - они уже учтены так как остаток денег снизился. Весь баланс свожу в рублях. Если за год я заработал - отлично. Инфляцию отдельно не считаю, инфляция у каждого своя. Просто доход должен быть значимо выше инфляции. Такая система позволяет мне не особенно напрягаться со всей этой бухгалтерией и в то же время точно представлять расту я или проедаю активы.

Всем привет, я вернулся несмотря то что вокруг творится. История про Стаса, я постарался помочь но не смог. У Стаса многодетная семья. Он предприниматель, супруга работает в бюджетном учреждении. Как многодетный отец Стас получил земельный участок и построил на нём одноэтажный дом из пеноблоков. Строили максимально бюджетно. Через некоторое время семья решила продать дом и переехать в жильё побольше. Нашлась покупатель, которая приобрела дом примерно за 4 млн рублей с использованием льготной ипотеки Сбербанка. В договоре купли-продажи записали: деньги перечисляются сразу, а семье продавца даётся месяц на переезд. Стас обязался в течение этого срока выехать, освободить дом и сняться с регистрационного учёта. Право собственности зарегистрировали на покупателя. Сбербанк перечислил деньги. Стас купил другой участок и начал строить новый дом, а семья постепенно переезжала в съёмное жильё. До окончания установленного договором месяца проданный дом сгорел. Причина пожара не установлена. Дом выгорел изнутри, крыша и внутренние конструкции серьёзно пострадали, но стены из пеноблоков в основном сохранились. Фотка от ChatGPT - не судите строго. На момент пожара собственность уже была на новом покупателе. Страхование дома также было оформлено в её пользу. Покупатель получила около 2 млн рублей страхового возмещения и оставила эти деньги себе. После этого она обратилась в суд, заявив, что принимать сгоревший дом не намерена, и потребовала расторгнуть договор купли-продажи. Суд договор расторг. Право собственности на сгоревший дом вернулось к Стасу, и повис долг около 2 млн оставшихся после выплаты страховки денег. Но залог Сбербанка суд сохранил на доме. Получилась конструкция: — собственником сгоревшего дома снова стал Стас; — страховое возмещение в размере примерно 2 млн рублей осталось у покупателя; — вернуть покупателю он должен около 2 млн рублей; — ипотечный кредит продолжает выплачивать покупатель, она не в просрочке. — дом Стаса по-прежнему находится в залоге у Сбербанка по чужому кредиту. Рыночная стоимость такого дома в исправном состоянии составляет уже около 6 млн рублей. На этом этапе подключился я. Идея была простой: выкупить повреждённый дом с разумным дисконтом, погасить ипотечный кредит, снять залог, восстановить дом и продать его. Покупательница получила бы деньги, Сбербанк — полное погашение кредита, Стас избавился бы от долга и проблемного объекта, а я заработал бы на ремонте и перепродаже. Казалось бы, все стороны могут разойтись довольные друг другом, а я молодец. Но нет. Покупатель не согласилась на досрочное погашение ипотеки, поскольку потеряет право на льготный кредит. Она хочет получить от Стаса всю взысканную судом сумму, но не хочет направлять эти деньги на погашение ипотеки. Хочет купить другой дом. При этом просрочки по кредиту нет. Сбербанк подтвердил: без заявления заёмщика он не станет списывать деньги с её счёта в счёт досрочного погашения кредита. Оснований требовать немедленного возврата кредита банк также не видит — платежи поступают вовремя, а залог формально сохранён. В результате Стас не может продать собственный дом ни мне, ни кому-либо ещё. Дом обременён ипотекой по кредиту другого человека, а добровольно снимать залог этот человек не хочет. По итогу приставы удерживают деньги из зарплаты его супруги, сохраняя семье прожиточный минимум. Так всё и зависло. Покупатель получила страховую выплату, платит ипотеку из зарплаты супруги Стаса и у нее все норм. Сбербанк продолжает получать платежи и сохраняет залог. Стас снова стал собственником сгоревшего дома, но не может его продать, восстановить ему не на что. И приставы постоянно пытаются все арестовать. Вот такая правовая загогулина: договор расторгнут, собственность возвращена, долг взыскан, а ипотека осталась жить собственной жизнью.

Сегодня на ПМЭФ президент призвал крупные компании активнее переезжать из Москвы в регионы. Вот таблица, кто, в какие регионы и как это повлияет на недвижимость. Сделал с ChatGPT 5.5 Thinking, посмотрел глазами - согласен с данной табличкой. В Ярославль без меня не приходите, я тут смотрю все лоты "на кончиках пальцев", как говорит мой бизнес-партнер. Можем обсудить, кто что думает насчет перспектив отдельных городов на горизонте 3-5 лет. В ближайшее время с моим новым коллегой сделаем какой-то видео созвон на предмет поиска таких недооцененных точек. Выложу презентацию.

Короткий разбор кейса: https://tbankrot.ru/item?id=7473787 На торги выставлена 1/2 доля в квартире. В 2023 году банк вышел в суд о признании должника банкротом. В январе 2025 года должник умер и об этом узнал управляющий. Суд принял решение "Перейти к рассмотрению дела о банкротстве гражданина Качанова Дмитрия Павловича по правилам параграфа 4 главы X Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»." - то есть банкротство наследственной массы. У Качанова была в собственности (среди прочего) 3-комнатная квартира, незаложенная. В результате процедуры наследования нарисовалась бывшая супруга, с которой было не разделенное общее совместное имущество, включая эту квартиру. Ее требования посчитали законными, и на торги вышла только 1/2 доля непосредственно Качанова, хотя в Росреестре, как мы видим, вся квартира зарегистрирована на него. То есть был бы жив - квартиру бы продали целиком, а после смерти только доля банкрота выставляется. Вот такой совершенно неочевидный ньюанс. Если кто-то сталкивался - прокомментируйте.

Всем привет, кто меня дождался. Я был занят семейными делами, которые важнее бизнеса. Продолжение истории про поставку квартиры сиротам в Тольятти. Первая часть здесь https://t.me/nedvigatorg/168 В то день, когда сообщили о закрытии перемещения и магазинов первым делом ГИБДД ошибочно эвакуировали мою машину на платку. То есть машина стояла вне зоны действия знаков и разметки, но "здесь всегда стоять нельзя". Местная специфика. День побегал вызволяя машину. К вечеру выяснилось, что абсолютно все строительные магазины закрыты. Задал вопрос в администрацию, как быть. Администрация тоже не работает. Нашел личный телефон девушки-инженера. Говорит, срок наступит в первый рабочий день. Но это неточно. Нашел баг системы. Так как мои окна выходили на магазин Леруа Мерлен, вижу подозрительную движуху. Узнал, что торговый зал закрыт, но работает отгрузка интернет заказов. Живем! Дальше месяц мотался каждый день между магазином и квартирой, 45 км в одну сторону. Сменил три бригады. Сделал все как надо. Я знал, что косячить нельзя и выложился по полной. Наливные полы, выравнивание стен, плитка в ванной, восстановление антресолей и встроенных шкафов, Замена окон: по ГОСТУ. Замена входной двери. По их требованиям: толщина металла не менее 0,8 мм и не более 1,2 мм. (Почему нельзя толще???). В общем, вся прибыль ушла на внезапный ремонт и проживание. После майских первых праздников договорился, что все таки администрация выйдет и примет у меня работы. Давил на жалость, отпустите меня домой. Приемная комиссия разделилась. Женщины меня жалели и готовы были все принять. Мужики говорили, что я не свой и все равно мне никогда квартиру не сдать. Они писали протоколы замечаний. Я писал возражения со ссылками на ГОСТы и СНИПы, и в городском архиве (не спрашивайте как) достал проект дома и тыкал в него. На четвертой попытке комиссия сдалась и у меня все приняли (технически). Но попросили еще принести справки об отсутствии задолженности по коммуналке. Ха-ха. Электрика, Газ, Управляшка и Водоканал. Никто из них не работает. Тут уже пришлось воспользоваться магией. В общем, 08 мая 2020 года подписал акт приемки и поехал домой. 22 мая 2020 года поступили деньги. Из остальных 3-х госконтрактов не приняли ни у кого. Один из них кстати был типичный инфоцыган, курсы вел "как надо делать". Экономика: - приобрел квартиру за 840 тыс, расходы на ремонт 285 тыс, мои расходы 139 тыс налоги 63 тыс. Получил по контракту 1 330 000 руб. Считаем, в ноль закрылся. 5 лет гарантийный срок. В прошлом году закончился и мне вернули 1330 руб гарантийного обеспечения.

Всем привет, в особенности новым подписчикам моего блога. Вот блокируют-блокируют а все равно наш народ не победить. Просачиваются и подключаются. Следующая веселая история. Дело было в марте 2020 года. Я продал свой второй объект с торгов и был неимоверно крут. Моя средняя доходность составляла 539% годовых, я был преисполнен самыми смелыми мечтами. Обнаружил интересное предложение по 44-ФЗ в Тольятти, Самарская область. В Тольятти есть микрорайон Поволжский. До настоящего Тольятти 20 км, до Волги 10 км, до Леруа Мерлен, как выяснилось впоследствии 42 км. Раньше там было крупное агропромышленное хозяйство, а сейчас нет ничего, жопа мира. Так что недвижка там стоит примерно нисколько. Но в описании закупки забыли упомянуть "кроме Поволжского". И вот я пытаюсь здесь купить квартиру с авито и поставить ее государству по 44 ФЗ для сирот. Кто понимает в 44-ФЗ, процедуры там проходят быстро. государство покупает квартиру быстро, платит дорого, но принимает жёстко. За 15 дней публикация, потом торги и потом передача квартиры с ремонтом в течение 7 рабочих дней после подписания контракта. В общем, смотрю я в опубликованную заявку, смотрю на авито, выбираю квартиру "уже с ремонтом", звоню хозяйке, договариваемся, я вечером часов в 16 сажусь на авто и рулю в Тольятти. Ехать было 2 полных дня. Свой автомобиль на месте мне впоследствии ой как пригодился. Планы были такие: покупаем за 840000, сотню на расходы и налоги, продаем за 1330000, на все месяц, и на оплату из бюджета еще месяц. Итого 2 месяца = 700% годовых сложными процентами. Приезжаю в Поволжский смотреть квартиру, у нас все договорено. Бабуля мне говорит "а ты случаем не для госконтракта покупаешь?". Я слегка удивленный, на всякий случай говорю "нет". Бабуля говорит "а то тут ходят всякие, хотят для госконтракта купить, но мы договорились не продавать". Не хотим, чтобы тем кто останется, сирот подселяли. В общем на мысли "не зря же я рулил сюда 2 дня", я уговорил бабку все же продать мне квартиру для госконтракта и что она все вывезет за 2 дня. Сделали сделку. Тут же обнаружились трое моих конкурентов. Я купил квартиру на 4-м этаже, мои коллеги прям подо мной на третьем, и еще двое в соседних домах. Все умели считать и на короткое время поселок Поволжский стал центром притяжения. Коллеги быстро объяснили мне, что "тут вам не там", в Самарской области парней из Нарьян-Мара не ждут, и все что мне светит, это попасть в реестр недобросовестных поставщиков. Чтобы сдать квартиру, ремонт должен быть не идеальный а супер-идеальный. "Упц" подумал я. Ладно. Так то я по одному из моих высших образований инженер, немного директор строительной компании и строил всякое. Справлюсь наверное. Тем более, что шансов продать кому-то кроме государства квартиру в Поволжском не было ни одного. Я вздохнул, выдохнул, снял квартиру напротив Леруа-Марлен и поехал рисовать планы ремонта. Времени оставалось 18 дней. По деньгам все было возможно. Я хотел заплатить местному подрядчику 150000, материалов на 180000, у меня бы оставалось 160000 на собственные расходы и прибыль (я же должен получить прибыль!!!). Нашел местных ребят, начался демонтаж и я стал готовиться к закупкам. Тем временем наступило хмурое утро 28 марта 2020 года. Хорошо его помню. Был ветер, выпал снег, мела поземка. По пустым улицам ездили машины с громкоговорителями. Власти призывали население не выходить из домов, соблюдать самоизоляцию. Вся работа непродовольственной розницы была прекращена. Строительные магазины были закрыты. Моя квартира была ободрана до бетона и готова к началу ремонта. 31 марта 2020 в Самарской области вступили жёсткие ограничения на выход из дома: нельзя покидать место проживания, кроме экстренной помощи, угрозы жизни, выноса мусора, покупки продуктов. Конец первой части.

Закончим тему с онлайн кассами и вернемся к историям. По закону 54-ФЗ кассы должны быть из реестра, стоять на учете в налоговой, быть оснащены (дорогим и бесполезным) фискальным накопителем сроком действия 36 месяцев (для ИП на УСН) и по каналу связи ОФД быть подключены к налоговой. Зачем это все для контроля продаж объектов недвижимости есть великая тайна. Однако, требуется. Кассы могут быть: фискальный регистратор (то есть только сам принтер, подключающаяся к компьютеру), стационарная касса, мобильная касса, удаленная (облачная) касса у оператора инфраструктуры. Еще есть агентская касса, которая оформляется непосредственно на оператора услуги, а не на ИП. Для ИП который продает недвижимость подходят три варианта: 1. Мобильная касса, чтобы принимать наличные деньги непосредственно в квартире, которую продаете или в любом другом месте. 2. Стационарная касса у вас дома по месту регистрации ИП. 3. Облачная касса, установленная стационарно у оператора инфраструктуры (например, МТС). В случаях 2 и 3 наличку принимать нельзя (в ином месте чем где стоит касса), но можно пробивать чеки если был безналичный платеж. Я например наличку сто лет уже не принимаю. Покупаете кассу, покупаете фискальный регистратор, заключаете договор ОФД - собираете все в кучу - ставите на учет в налоговой. Я все делал сам, но как говорится "трюки выполнены профессионалами, не пытайтесь повторить". Рекомендую заказывать услугу у продавца кассового аппарата. С учетом многолетней возни с кассами, кассовыми программами, накопителями, ОФД, постановками и снятиями (при переезде), рекомендую конечно же облачную кассу у оператора, или физическую кассу у вашего бухгалтера. Для продажи недвижимости имеет смысл брать почековый тариф ОФД (1,5 руб/чек) или подневный (8,5 руб/день). Что бить в чеке? Я просто пишу: "кадастровый номер 83:...", можно что угодно, лишь бы было понятно. Теперь как и в какой момент пробивать. Короткий ответ: налоговая особо не обращает внимание, что вы там пробиваете. Они сверяют с Росреестром, чтобы все выбывшие объекты были в декларации. Но по правильному будет вот так: Получил задаток/аванс до передачи объекта чек «Частичная ПРЕДОПЛАТА» (а не «АВАНС» !!!), Передал полностью оплаченный объект - закрывающий чек «ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ» на сумму объекта. Передал объект, но часть цены еще не оплачена - чек «ЧАСТИЧНЫЙ РАСЧЕТ И КРЕДИТ». Потом получил доплату после передачи - чек «ОПЛАТА КРЕДИТА». Также надо пробивать чеки еще и расчеты по приобретению индивидуальным предпринимателем товаров (квартиры и все остальное) у физлица, с признаком расчета “расход”. Если не выиграл торги - задаток пробивать не нужно. Если выиграл, в момент протокола пробиваем чек способ расчета : частичная предоплата. В момент окончательной оплаты - чек на сумму оплаты с тегом "предоплата" В момент получения квартиры (акт, договор) - чек на сумму квартиры с тегом "полный расчет". Ваша касса может не уметь так делать. Налоговая не придирается. Не спрашивайте меня в чем логика - она изначально с этим законом не совместима. Если не пробил чек вовремя, бьешь чек коррекции (если в кассе протокол ФФД 1.05 - еще и акт в налоговую через личный кабинет отправляешь). То есть можно в день перед подачей декларации пробить все чеки разом как чеки коррекции. Но по-одному, а не один чек на все суммы. Если ты пробил чеки коррекции раньше, чем налоговая обнаружила нарушение - ответственность отменяется. На сегодня налоговая не сверяет, сколько чеков ты пробил и сколько объектов продал. Но может начать это делать в любой момент. Штрафы 50% непробитой выручки (да-да). В общем это все вызывает у меня гнев и отрицание. Если бы у меня был бухгалтер, отдал бы кассу ему и не вспоминал про нее.

Продолжение темы про налоги. Ссылка на 5-ю часть https://t.me/nedvigatorg/164 Книга доходов и расходов. Одинаковая форма для тех, у кого «доходы» и «доходы минус расходы». Вносить не одновременно, а доходы по датам, расходы, относящиеся к доходам – в дату дохода (или можно в дату регистрации продажи объекта, как удобнее), а общие расходы – в свои даты. На 6 странице указываем в расходах фиксированный платеж и дополнительный платеж 1% Книгу сдавать не нужно, ее могут попросить в рамках камеральной проверки (у меня всегда просят) и потом уже более сложно по декларации делать книгу. Так что вести нужно. Декларация по УСН сдается: - Электронно через сервис ФНС «Представление налоговой и бухгалтерской отчетности в электронном виде». Довольно сложный сервис, я даже сам себе памятку написал, что как делать по шагам, чтобы не ошибиться. - Через Личный кабинет ИП на сайте ФНС С этого года для ИП на УСН ФНС сделала возможность подачи декларации через «Личный кабинет налогоплательщика - индивидуального предпринимателя». Для отправки нужна электронная подпись, выданная УЦ ФНС. Главная – жизненные ситуации – показать все – НБО – направить документ – заполнить декларацию по УСН онлайн. Реально до 5 минут занимает. Супер удобный сервис. Далее-Далее-Далее-Подписать-Отправить. Декларация по НДС: только через операторов ЭДО. В том числе нулевая. Я все делаю в браузере Chromium GOST, Чтобы не путать с Хромом и установленными там расширениями. Выбрал компанию Такском, у них есть бесплатный тестовый период 10 дней. Скачать такском агент. Запустить – далее-далее. Выбираем сервис Такскома Онлайн-Спринтер Заходим с сертификатом ИП от ФНС. Пишет : ИП не найден, выбираем подключиться самостоятельно. Выбираем «Сдача отчетности через интернет» Выбираем тариф ознакомительный (дают 10 дней). Регистрируемся, на почту вместо счета приходит ссылка для доступа в личный кабинет. В моем случае возникла ошибка. Обратился в техподдержку. Крайне кривая поддержка. Пятеро Реально бестолковых сотрудников переключали меня от одного к другому, пока не попал именно на технического специалиста поддержки Анатолия. Итого 31 минута на линии, еще 5 минут подключений и вуаля, сервис подключился. Плюс в том, что техподдержка круглосуточная. По НДС у них есть возможность сразу «Создать нулевку», надо только заполнить код ОКТМО, заполнить везде нули к оплате. Отправляем. Сразу приходит квитанция из налоговой «подтверждение даты отправки». Но не радуйтесь раньше времени. Контролируем: Извещение о получении, Квитанция о приеме, Извещение о вводе результата обработки. Потом еще камеральная проверка может быть. В общем, не расслабляйтесь. Читайте сообщения от налоговой. Итак, при изначально готовой книге доходов и расходов заполнение декларации у меня заняло: по УСН – 2 минуты, по НДС – 3 минуты (не считая подключения к сервису ЭДО.

Перед майскими праздниками куча дел. Я про вас не забыл, дожму сейчас окончание серии про налоги. В этом году сроки декларации по УСН (для ИП) перенесли на 25 апреля, но в связи с выходными, конечный срок переносится на 27 апреля (до конца дня). Оплата налога до 28 апреля. Дополнительный взнос в соцфонд оплачивается до 01 июля. Но в декларацию по УСН его можно ставить уже сейчас и уменьшать налог на неоплаченный взнос. Срок декларации по 3-НДФЛ не изменился, 30 апреля. Оплата 3-НДФЛ до 15.07.2026. Саму декларацию можно подать непосредственно из ЛК налогоплательщика-физлица. Для тех, кто вылетел на НДС декларацию по НДС надо сдавать до 25 апреля (в этом году до 27 апреля). Если не было операций по НДС пустую декларацию тоже надо сдавать. Налог на имущество физлиц (включая ИП) - платить по уведомлению, за 2025 - до 01.12.2026 Все налоги и допвзнос 1% платятся на Единый налоговый счет (ЕНС). Картинки рисует Images 2.0 - подсистема chatgpt. Стало гораздо лучше - можно говорить ему править картинку и он корректно правит, оставляя все остальное без изменений. Дожму эту серию, напишу еще про книгу доходов и расходов и про подачу декларации УСН, и про онлайн-кассы. Часть 4 была здесь https://t.me/nedvigatorg/161

Вот ещё одна легенда торгов. Шалак Андрей Викторович. 8 лет на торгах, 424 выкупленных Лота на сумму 1.4 млрд рублей, по сведениям tbankrot ru. Побеседовали, обсудили перспективы рынка торгов, проникновение ИИ в нашем бизнесе и роль личности. Крайне интересный собеседник. Человек который сделал себя сам. Мое уважение.

https://m-ets.ru/197810-1 Всем привет! Вот веселая интересная история. Смотрел эту квартиру под конечного покупателя, но у него не срослось. Оцениваю квартиру в 7,8 млн с бюджетным ремонтом от застройщика. На торги пришло 14 заявок, 10 из них допущено до торгов. Заявители, как видим из разных регионов, врядли все 10 аффилированы. И мы видим чудо. Победитель забирает квартиру по номиналу, он даже рубля не добавил. Остальные 9 участников не сделали шаг. Угадайте, при каких обстоятельствах так бывает :-)

Часть 4. Ссылка на часть 3 https://t.me/nedvigatorg/160 Что можно учитывать в расходах на недвижимость: - покупную цену. Фактическую уплату задатка надо подтверждать отдельно, если он уплачивался с лицевого счета площадки. - комиссию площадки; - услуги агента. Аккуратно с физиками, вы будете налоговым агентом для них; - госпошлины, нотариальные расходы; - проценты по кредитам / займам ИП и физлиц; - рекламу на авито/циан, услуги домклик и прочих типа «электронная регистрация и безопасная сделка»; - командировки только с 2026 года; - коммуналка и капремонт (по НК напрямую нельзя но есть письма Минфина, что можно); - отдельно я полагаю, что чужой, перешедший вам долг по капремонту также можно включить в расходы. Но практику не смотрел. - замена замков, клининг и ремонт только при заключении договора с четкой привязкой именно к данной квартире. - по участку можно включать все работы: расчистка участка, покос, вывоз мусора, охрана, подсыпка, кадастровые работы, подготовка к продаже. Важно все четко привязывать к конкретному участку. - также можно включать в расходы земельный налог, уплаченный по конкретному проданному участку. - услуги юристов и судебные расходы (регистрация, снятие залогов и арестов, отмена торгов, выселение, и прочие иски, связанные с проданным объектом); С 2026 года перечень расходов открытый, все что имеете силу доказать, можете включать в расходы. Что нельзя: - вывоз вещей должника из квартиры; - личные поездки и командировки самого ИП, замучаетесь доказывать; - коммуналка предыдущего собственника; Для автомобилей можно уверенно включать: - цену покупки автомобиля; - комиссию площадки, агента, брокера; - услуги эвакуатора/доставки к месту продажи; - диагностику, предпродажную подготовку, детейлинг, мойку, фото/видеосъемку; - рекламу и платное продвижение объявлений; - юристов, нотариуса, экспертизу, судебные расходы по конкретной машине. - ремонт (до 2026 года можно включать через предпродажную подготовку, с 2026 года уже открытый перечень расходов по УСН). Что нельзя: - бензин (можно, если сильно заморочиться с осмотрами и путевыми листами). - ОСАГО, транспортный налог, ПЛАТОН для грузовиков. - Штрафы - КАСКО. Считаю, с 2026 года, КАСКО можно включать, но будем смотреть, что скажет налоговая и минфин. Важно! Для того, чтобы исключать претензии налоговой по обоснованности расходов, включайте расшифровку в договор продажи. «При определении цены объекта стороны учли произведенные продавцом работы по предпродажной подготовке/улучшению объекта, перечень которых приведен в Приложении № 1». «Стоимость участка включает в себя произведенные продавцом работы: покос травы, вывоз мусора, кадастровые работы…» «при определении цены стороны учли произведенные продавцом работы по восстановительному кузовному ремонту, перечень которых указан в приложении» «Стоимость автомобиля включает произведенный продавцом кузовной ремонт: замену водительской двери и покраску». продолжение следует

Налоговая отчетность, часть 3: Итак, рассмотрим ИП. Первая вводная часть здесь https://t.me/nedvigatorg/151 Вторая часть про физических лиц здесь https://t.me/nedvigatorg/156 Предприниматель по факту регистрации находится на общей системе налогообложения, то есть платит НДФЛ и НДС 22% от первого рубля выручки. Обычно такое не нужно и одновременно с регистрацией ИП пишет заявление о переходе на УСН. Вид налогообложения можно выбрать «УСН Доходы» или «УСН Доходы минус расходы». После перехода ИП освобождается от уплаты НДФЛ, налога на имущество, И от НДС до установленного предела дохода, в 2025 году 20 млн, в 2026 году – 15 млн. Причем в данный предел включаются и операции не облагаемые НДС (продажи квартир и участков). Отсюда и ниже пишу насчет ИП без сотрудников. Для нашей ситуации спекуляций на торгах это самое популярное состояние. Не вижу выгоды в наличии сотрудников. Самое удобное, как по мне, это УСН с выручки. При стандартных ставках налогов 6% с доходов и 15% с «доходы минус расходы» получается, выгоднее сидеть на 6% если чистая прибыль более 40% от всех доходов. Ну и еще экономим на бухгалтере и на учете расходом. Не заморачиваемся хранением бумажек и риском, что налоговая не примет. Как по мне, это дорогого стоит. Предприниматель просто по факту своего существования, уже должен государству. За 2025 год - 53 658 руб, за 2026 год 57 390 руб. Срок до 28 декабря текущего года. Оплата на единый налоговый счет. Надеюсь, все уже заплатили. Кроме того при выручке от 300 000 ИП платит в социальный (бывший пенсионный) фонд 1% от дохода на режиме «доход» и от «доход минус расход» на этом режиме. Этот дополнительный взнос не более: в 2025 году 300 888 руб, в 2026 году: 321 818 руб. Эта сумма сверху к фиксированному взносу. Фиксированный взнос и дополнительный взнос напрямую вычитается из налога на режиме «доходы». И включается в расходы на режиме «доходы минус расходы», в этом случае вы сможете уменьшить налог только на часть суммы. Разрешается включать вычеты также только начисленный, но еще не уплаченный взнос. Это выгодно. Также можете учесть этот уплаченный взнос в следующем году, если не включали в предыдущем. Большая часть фиксированного взноса и весь дополнительный взнос увеличивают пенсию ИП. Потом напишу на эту тему большой пост кому интересно. Но мы все собрались зарабатывать здесь и сейчас. Пению еще десять раз поменяют и отложат. В свое время я работал в банке, и моя зарплата как наемного работника была больше установленного максимума для отчислений в пенсионный фонд. И я судился с пенсионным фондом, который хотел дополнительно от меня отчислений уже как от ИП. И проиграл. Суд сказал, все равно надо платить, неважно что больше 10 баллов не начислят. При продаже объектов, купленных с торгов, смотрим на налоговые условия, установленные для товаров, а не для основных средств и транспортных средств. Для нас все это товары, купленные для последующей перепродажи. Продолжение следует.

ПРАКТИКА | АЛЕКСАНДРЫЧЕВА Как безопасно инвестировать в недвижимость с торгов: разбор рисков и самая актуальная судебная практика

Юлия Александрычева, мощнейший юрист-практик, открыла отдельный платный канал для обсуждения судебных дел, важных для понимания рисков при покупке лотов с торгов. Я подписался, конечно же. Считаю, для юристов обязательно, а для инвесторов также имеет смысл. Потому что подсвечиваются неочевидные риски. За небольшие деньги можно обезопасить себя от большой проблемы. В общем, конкретно рекомендую.

Отдельный вопрос при продаже автомобилей "договор-на-договор", то есть без регистрации в ГИБДД на себя. В этом случае налоговая не видит автоматом цену продажи и даже факт продажи. Раньше такое прокатывало. Сейчас по декларациям 2024 года в 2025 налоговая много кому прислала запросы, подать декларацию по факту прекращения владения автомобилем. То есть они в ручном режиме пока работают. Но могут и автоматический учет настроить. Я вижу, что это не сложно. Считаю, имеет смысл подавать эти автомобили в декларации 3-НДФЛ и прикладывать подтверждающие документы. Риски, если не подавать в декларации: - налоговая сама начислит налог исходя из среднерыночных цен, потом будете в суде отбиваться. Довольно большие, часто так происходит. - налоговая переквалифицирует вас в предпринимателя, начислит НДС. Пока небольшие. Насколько я в курсе, неофициальный критерий налоговой - 5 автомобилей в год. Также учитывают повторяемость сделок, короткий срок владения автомобилями, цепочки “договор на договор” без регистрации в ГИБДД, постоянные объявления на авито и авто.ру, статус профессионального продавца на сайтах. Верховный суд подтвердил право налоговой на переквалификацию, доначисление именно НДФЛ и НДС, и отсутствие права на оплату УСН (так как не было заявления о переходе на УСН).

Налоговая отчетность, вторая часть. Первая часть здесь https://t.me/nedvigatorg/151 Для физиков. Вы отчитываетесь как физлицо во всех случаях, если не зарегистрировали ИП. У вас налоги: НДФЛ и налог на имущество. Для квартир и других объектов недвижимости: Доходом являются фактические поступления денег, на карту или наличными (или также зачетом). В расходы можно взять: - собственно стоимость квартиры, определенную на торгах - комиссию площадки (по закону можно, но Минфин пишет, что нельзя) - стоимость услуг агента для приобретения объекта на площадке (по закону можно, но Минфин пишет, что нельзя) - проценты по целевому кредиту на покупку квартиры (если это займ от физлица/ИП, а не кредит банка то спорно но по налоговому кодексу можно) Нельзя взять в расходы: - расходы на ремонт - коммуналку и капремонт - на риэлтера для продажи - рекламу на авито, циан - госпошлину при покупке (раньше было можно) и при продаже Вместо расходов на продажу жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них можно заявить вычет до 1 млн рублей каждый год. Лимит можно размазать по нескольким объектам. Сроки: НДФЛ не облагается продажа квартиры через 5 лет, так что вряд ли кто-то столько времени будет держать. Опасность: кадастровая стоимость объекта. Если цена продажи ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, то применяется именно "вмененный доход" - от 70% от кадастровой стоимости. Опасно для всяких нетипичных объектов: подвалы, склады, элеваторы, Некоторые регионы подняли лимит. Перечень регионов, где используется не 70%, а 100% кадастровой стоимости: Санкт-Петербург, Карелия, Архангельская, Астраханская, Калининградская, Крым, Краснодарский край, Татарстан, Новосибирская, Курганская, Воронежская, Тюменская, Новгородская, Курская. Данный перечень относится к региону ПРОПИСКИ ПРОДАВЦА, а НЕ к месту расположения квартиры. Для автомобилей срок владения 3 года. И вычет до 250 тыс рублей (совокупно на прочую недвижимость и движимое имущество). Ставки НДФЛ являются прогрессивными, по доходам (за вычетом расходов) от продажи имущества (недвижка, автомобили, прочее имущество - все суммируется) действует такая шкала НДФЛ — 13% с налоговой базы до 2,4 млн руб. за год и 15% с суммы превышения свыше 2,4 млн руб. Ставки выше 15% не применяются. Если в чате есть сотрудники в найме с высокой зарплатой: доход от продажи имущества не складывается с доходом от получения зарплаты в найме и не повышает налоговую ставку по зарплате до следующего порога. Также и для низкой зарплаты: если продать квартиру за 3 млн рублей, то после этого ваша зарплата 100 тыс рублей в месяц продолжит облагаться по ставке 13, а не 15%. UPD: Доход от аренды наоборот, попадает в основную шкалу НДФЛ и плюсуется к зарплате. Для нерезидентов ставка 30%, но думаю все здесь в чате резиденты. Отчетность: декларация 3-НДФЛ. Подается до 30 апреля. Самый удобный способ - через ЛК налогоплательщика Книга доходов и расходов не установлена, но я рекомендую вести ее по каждому объекту в отдельности. Подтверждение доходов можно не подавать. Налоговая знает и вы знаете. В качестве подтверждения расходов обязательно подавать сам расход (договор, или иной подтверждающий документ) и обязательно факт оплаты (платежку, квитанцию или расписку. расписки прокатывают). Уплата налога НДФЛ: не позднее 15 июля. Оплачивается на ЕНС (единый налоговый счет). Если не подать декларацию или не заплатить налог, налоговая арестует счета, арестует имущество, потом продаст что-то из вашего имущества. В общем, не надо так делать. Про налог на имущество напишу в другом посте.

Поздравляю всех с Днем Космонавтики. Космонавты и астронавты были людьми запредельной смелости, летали на жестянках, на которые сейчас удивительно смотреть. Со времен программы "Союз-Аполлон" космос остается символом мира и сотрудничества между народами. Я немного поучаствовал - поставлял нестандартные титановые болты для чего-то по контракту с Роскосмосом.