toma.doma

именно здесь многих накрывает тревога — это абсолютно нормально)) паника не означает, что решение неправильное, чаще всего она говорит о том, что человек подошёл к моменту выбора последняя остановка — решение любое серьёзное решение требует энергии, а покупка недвижимости — это большая ответственность большие деньги, большие ожидания и важные жизненные перемены — поэтому переживают практически все это не признак ошибки! это признак того, что вы действительно меняете свою жизнь.

🗺️Карта путешествия клиента в сделке с недвижимостью. разберём путь, который проходит практически каждый покупатель: первая остановка — мечта, она у всех разная, кто-то всю жизнь жил в тесной квартире и мечтает наконец-то о собственной кухне, где никто не будет мешать, кто-то рос в одной комнате с братом или сестрой и хочет, чтобы у каждого его ребёнка было своё пространство, а кто-то устал от шума города и представляет дом, где утром слышно птиц, а не шум дороги мечта появляется там, где есть внутренний дискомфорт, но чаще всего одной мечты недостаточно, чтобы начать действовать, пока неудобство не стало достаточно сильным, человек остаётся на месте следующая остановка — интерес, вы видите рекламу нового жилого комплекса, слышите о выгодной ипотеке или замечаете красивый проект в социальных сетях, появляется мысль: «может быть я могу себе это позволить?», начинаете смотреть варианты, изучать цены, читать условия очень часто именно здесь приходит первое разочарование оказывается, что привлекательная ставка действует не для всех, цена актуальна только при определённых условиях, а рекламная картинка отличается от реальности, многие именно здесь откладывают решение на потом. следующая остановка — фрустрация (барьер между желанием и реальностью) появляется ощущение, что всё слишком сложно, выясняется, что есть дополнительные расходы, условия банков, ограничения по программам и тд, кажется, что хороших вариантов нет, а рынок запутан и непонятен значительная часть людей на этом этапе просто ставит вопрос с жильём на паузу дальше начинается изучение в какой-то момент жить по-старому становится уже невозможно, накал дискомфорта усиливается: кому-то надоело ежедневно тратить по два часа на дорогу, кто-то устал делить пространство с родственниками, кто-то понимает, что детям нужна другая школа или более комфортный район — случается точка невозврата — и тогда человек начинает изучать рынок всерьёз смотрит объявления, слушает истории знакомых, сравнивает районы, читает статьи и считает ипотеку на этом этапе многие становятся настоящими теоретиками рынка недвижимости, но всё равно остаётся главный вопрос: «что делать дальше?» следующая остановка — консультация информации уже слишком много, мнения противоречат друг другу, появляется потребность в человеке, который поможет всё структурировать — эксперт экспертом для нас часто становится не тот, кто действительно обладает знаниями, а тот, кому мы просто доверяем, недвижимость — это всегда история про доверие важно, чтобы доверие подтверждалось компетенцией, опытом и реальными результатами, иногда агент, которого вам порекомендовала тетушка может оказаться человеком, который закрыл последнюю сделку еще в прошлом году и внутри этого года их было всего две, этот человек будет сильно оторван от реальности происходящего, что может сильно навредить процессу настоящая консультация — это не поток информации, а правильные вопросы после консультации вы должны выйти с четким пониманием что вы будете делать из чего выбирать и как будет выстроен ход сделки следующая остановка — осознание после хорошей консультации тревоги становится меньше, появляется понимание: что покупать, зачем покупать, каким должен быть следующий шаг если после общения тревожность только растёт, значит, ясности не появилось, а когда картинка складывается, появляется план действий дальше начинается сравнение. активно смотрим объекты, сопоставляем районы, планировки, цены и качество жилья, именно в этот момент приходит понимание реальной стоимости недвижимости и собственных возможностей если покупателя сопровождает профессиональный агент, этот путь становится значительно короче, вместо десятков случайных просмотров он получает несколько вариантов, которые действительно соответствуют его задаче, бюджету и жизненной ситуации следующая остановка — расчёты появляются цифры: первоначальный взнос, платёж, дополнительные расходы, условия расчетов, даты сделки

вышла официальная информация! https://www.interfax.ru/russia/1099062 до выборов живем!

С 1 июля 2026 года – через 20 дней будут обновлены условия по семейной ипотеке. Из важных изменений выделяю: 📍 Ипотеки больше лимита не будет. Мегалимит, Комбо ипотека будет закрыта. 📍 Ипотека будет доступна только для семей с детьми в которых есть ребенок не старше 6 лет. Условия по двоим детям до 18 лет больше не применимы · 📍 Ставку 6% возможно оформить только с 4-мя детьми 📍 Минимальная площадь жилья — от 33 кв. м · 📍 Максимальный срок субсидирования государством — до 15 лет, далее ставка выше чем по программе семейная ипотека, предварительно ключевая +3%-3,5% пока есть только эти новости по новым условиям

В этом году изменения хотят ввести резко, без предварительного объявления сроков - чтобы не повторился ажиотаж конца 2025 года

📍 сдача дома — до января 2029 года стоимость квартир — от 8 500 000 ₽ первоначальный взнос — от 1 700 000 ₽ варианты ипотеки: • 6% — платеж от 41 000 ₽/мес. • 11,9% — платеж от 69 500 ₽/мес. что важно именно по этой очереди: ✓ улучшенная готовая отделка в квартирах ✓ обновленная отделка мест общего пользования ✓ современные входные группы ✓ благоустроенная территория и дворы без машин

если смотреть на новостройки в этом бюджете и направлении, то белая дача парк остается одним из самых недооцененных вариантов. что мне здесь нравится: — до метро реально 7–10 минут на автобусе. работают сразу 4 маршрута, поэтому транспортная доступность не зависит от одного автобуса и его расписания. — в пешей доступности есть все для повседневной жизни: школа, детский сад, гипермаркет «глобус», аутлет «белая дача». — на первых этажах очень развитая коммерция. не только стандартные магазины и кофейни, но и детские центры, бассейн, салоны, пункты выдачи и множество бытовых сервисов. — есть субсидированные ипотечные программы без удорожания стоимости квартиры. сейчас встречаются ставки от 11,9% на весь срок кредитования. — хорошо благоустроенная территория: чистые прогулочные зоны, современные дворы и большие детские площадки, где действительно есть чем заняться детям разного возраста. — вопреки распространенным стереотипам, здесь нет высокой концентрации мигрантов или ощущения неблагополучного района. по атмосфере это обычный семейный жилой комплекс. — для инвесторов важный плюс — высокий спрос на аренду внутри жк. квартиры здесь достаточно быстро находят арендаторов. — и, пожалуй, главное: комплекс ликвиден на вторичном рынке. при необходимости продать квартиру через несколько лет это будет гораздо проще, чем во многих конкурирующих проектах. белая дача парк — не идеальный жк, как и любой другой, но по сочетанию цены, инфраструктуры, транспортной доступности и ликвидности это один из самых сильных вариантов в своей локации.

утром звонила в пик — какие они молодцы в плане сервиса и работы с клиентами — понятно, что случаются казусы — понятно, что не всё идеально но понимая масштаб компании и насколько тяжело докручивать до идеала такую неповоротливую махину — выражаю свое уважение едем сегодня с клиентом смотреть их жк кто мой клиент? чаще всего покупаю квартиры вместе с людьми, для которых это первое жильё, а оно в москве в 90% случаев — что-то до 450 тысяч за метр в 1-2 комнатной квартире — первая ступень доступного жилья, поэтому я очень сильна именно в этой прослойке рынка и пока что (!) моя слабая сторона — качественный бизнес-класс и премиум внутри мкад в планах потратить лето моей вахты в москве на глубокое изучение новой для себя части рынка сегодня едем смотреть жк под запрос: — однокомнатная — до 10 млн — без льготной семейной ипотеки — платёж до 80 тысяч — юг или восток — до метро не более 30 минут на автобусе — готовность ждать не дольше конца 2027 года этот запрос приходит мне очень часто, потому что именно с него многие готовы стартовать в москве ответ на него я могу сказать даже во сне 🙈😅 едем в жк, в котором у меня уже куплены несколько квартир с клиентами: какие-то уже успешно сдаются, какие-то ещё на этапе стройки честно говоря, с коммерческой точки зрения, мне - агенту, с пиком работать не очень выгодно многие застройщики платят агентам сильно больше, а пик вообще начал платить комиссию агентам (далеко не по всем проектам) буквально пару месяцев назад то есть если смотреть только на деньги, мне было бы выгоднее возить клиентов по другим проектам но если мы говорим про старт покупки и первое жильё в москве, то для многих пик — действительно очень сильный вариант: -ликвидность квартиры в будущем -стоимость квадратного метра сегодня -соотношение цена-качество-локация в прошлом году у меня было рекордное количество сделок именно по пику за все время работы если бы это были другие застройщики, я бы уже стала миллионером, но пока что я честный и относительно бедный человек 😂

ПРИЗРАК ДОЛИНОЙ или как за деревом леса не видишь Все всегда повторяется, что-то, в зависимости от «разгона информационного поля» выходит на первое место, но не надо забывать и об остальных рисках. История с известной певицей набила уже оскомину, хотя схема не нова, расторжение договоров по этим же основаниям были задолго до нее, будут и после, мы уже разбирали историю, которая имела решение суда в то время, когда квартиру певицы еще в рекламу не выставили, а ее покупатель и не думал о покупке, и ситуация не нова. Но не надо забывать, что существуют и другие основания для расторжения любого договора, до ситуации с певицей все дружно «боялись»: 💫 подделки паспортов и документов 💫 потом на первое место на арену вышли обделенные супруги 💫 далее, года 3 активно, из каждого утюга вещали о банкротах, хотя закон о банкротстве вышел гораздо раньше, ему более 10 лет (2015 год) 💫 так же в 2018 году прогремел фейерверком штраф в размере 150% от суммы продажи объекта за произведенные расчеты наличными деньгами с нерезидентом, хотя статья, по которой был вынесен штраф существует с 2004 года (статья 15.25 КоАП РФ) 💫 его сменило использование материнского капитала несмотря на то, что закон о маткапитале от 2006 года. Все вышеперечисленные, и не только, риски существуют очень давно, и используются чаще, чем вы думаете, это не так громко освещается в СМИ и не надо думать, что вас это не коснется, «все так делают и ничего». Не так давно было вынесено решение суда, по которому квартиру изъяли из собственности сегодняшнего правообладателя по основаниям……. БАНКРОТСТВО бывшего собственника этой квартиры, за 4 сделки до сегодняшнего собственника!!! Переведу на человекочитабельный формат: некая дама Наталья владела квартирой, продала ее, далее новый собственник Петр через какое-то время продал квартиру, Татьяне, потом Татьяна продала квартиру Сергею, а Сергей продал Светлане, которая потеряла квартиру. Могу сразу сказать, что количество переходов права в этой истории не является ключевым моментом, а только косвенным, ключевым моментом являются сроки перехода права и пренебрежительное отношение к проверке объекта недвижимости и собственников. 1. Оттолкнуться надо было от сроков, в данном случае менее 3-х лет – нужно обратить внимание (кроме остальных юридически значимых факторов) на банкротство продавца. 2. В браке или не в браке приобреталась квартира продавцом, если в браке, то проверить на банкротство супруга продавца. ⚖ ст.61.2 ФЗ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов В данной ситуации никто не проверил супруга предыдущего продавца на предмет банкротства, процедура банкротства была начата уже после продажи квартиры, по закону, арбитражный суд может аннулировать сделки, совершенные банкротом за 3 года до подачи заявления о банкротстве. ⚖ п.1. ст.256 ГК РФ Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Другими словами, т.к. не зависимо от того, на чье имя из супругов приобретено имущество - половина принадлежит супругу. На момент продажи данной квартиры супруг имел долги перед кредиторами, а после продажи квартиры подал заявление о банкротстве. Арбитражный суд, вынес решение о недействительности сделок, заключенных банкротом за три года ДО подачи заявления о банкротстве. Так как квартира была продана в срок менее 3-х лет до подачи такого заявления – сделка была признана недействительной.

БАНКРОТСТВО, БАНКРОТЫ, И С ЧЕМ ЭТО ВСЕ «ЕДЯТ» В продолжение предыдущей темы хотел разобрать такое явление, как банкротство продавца и его последствия для покупателя. Если гражданин уже внесен в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, то все сделки с его имуществом возможны только с согласования с назначенным финансовым управляющим, а до этого момента он сам может принимать решения и подписывать документы. Если с реестром все понятно, то как быть с оценкой потенциального банкротства? Во-первых, Банкротство может быть намеренным или принудительным. В первом случае гражданин сам подает заявление о банкротстве чтобы списать накопившуюся задолженность перед кредиторами. Как правило он готовится к этому: продает имущество, переписывает активы на других лиц. В этом случае высока вероятность признания сделок недействительными, и если вы купили такое имущество – ваш договор будет расторгнут автоматически. Во втором случае заявление о банкротстве подают кредиторы. Это может быть как физическое или юридическое лицо, так и госорганы, например ФНС. В случае банкротства продавца задача кредиторов - найти средства для погашения задолженности, в этом им помогает Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В отношении физических лиц закон применим с октября 2015 года. Для этого кредиторы и назначенные управляющие начинают пересматривать все сделки, заключенные банкротом за 3 года ДО подачи заявления о банкротстве должника. Обезопасить себя от расторжения договора и потери имущества можно и нужно. С вероятностью 90% вы его потеряете если есть одно из следующих обстоятельств: ⛔️имущество продано по цене гораздо ниже рыночной. Если налицо явное несоответствие, такую сделку достаточно легко признать в суде подозрительной и объявить недействительной; ⛔️фактически денежные средства не передавались покупателем продавцу – иными словами расчета или не было совсем или они передавались наличными; ⛔️сговор покупателя с продавцом; ⛔️покупатель не смог подтвердить происхождение средств; ⛔️мнимая сделка. Например, вы оформляете брачный договор, по которому все имущество отходит супруге, разводитесь, но продолжаете при этом жить вместе и использовать имущество «супруги»; ⛔️притворная сделка прикрывает другую. Например, вместо купли-продажи происходит дарение. ⛔️заключена заведомо недееспособным лицом (несовершеннолетним, либо признанным судом недееспособным); ⛔️сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), если речь идет о купле-продаже совместного имущества; ⛔️сделка, совершенная не по доброй воле (давление, физическое воздействие, действие препаратов, алкоголя). Если вышеперечисленные моменты можно подтвердить документально и подстраховать, то гораздо сложнее спрогнозировать будущее банкротство продавца, для этого как минимум необходим: 💫 отчет бюро кредитных историй от продавца (супруга продавца), которой уже надо проанализировать; 💫убедиться в отсутствии исполнительных производств у судебных приставов, 💫отсутствие судебных исков и решений судов, а при их наличии убедиться, что на вас они не повлияют; Что самое интересное, большинство забывает все тоже самое запрашивать на имя супругов, если имущество приобретено в браке. Тщательно анализируйте полученные документы и информацию, что бы потом не кусать локти и не рвать волосы на голове, оставшись на улице, а с развитием ипотеки, еще с долгом перед банком за кредит.

ой! я совсем забыла рассказать площадка новостроек с которой я работаю как агент выкладывает каждый месяц ТОП 30 агентств (более 1000 подключенных ИП и ООО к ней) в этажах (в самом крупном офисе москвы была всегда в топе лучших агентов месяца) и все хотелось в топ площадки зайти)) зашла!) почетное 26 место — мое счастливое число, зная, что там не только такие одиночки как я, но и крупные ООО в подключении это очень приятно ☺️ ура! главное не забывать следить за списком, глядишь поднимемся повыше 🔥 (имя не мое, а папы, потому что ИП мое на нем)

про две квартиры расскажу позже

про поиск квартиры

как будто бы можно немного выходнуть с понедельника, потому что из за всех этих маневров и кочек по дороге с текущими оформлениями немного выпала из общения с клиентами с которыми мы на этапе подбора или только начинали взаимодействие — недовольна внутренне собой с этого а сколько у меня накопилось диалогов на стопе с нерабочими вопросами, а что то просто обсудить, поболтать …. но! впереди два дня выходных, которые позволят привести все в порядок после таких сложных трех месяцев работы с закрытием семейной ипотеке по старым условиям я, конечно, еще немного дурная, мне стало просто невозможно в моей квартире (в ней прекрасно все, кроме расписания электричек, да, меня многие предупреждали 😅 но тогда мне хотелось этой жизни где то немного в тишине на отшибе😅, но та квартира дала все что могла дать, думала съехать весной, потерпеть, потому что, повторюсь, квартира супер, жк супер, до центра на элке 40 мин, но в какой-то из дней я чуть опоздала на электричку, а след по расписанию была через 40 мин… я взорвалась и любую более менее свободную минуту следующие три дня проводила на циане/авито в поисках альтернативы)