Виктория Лялина|про деньги в недвижке

Юриста на сделку приглашаем??? Это выбор каждого, здесь нет рекомендаций. Но если « ваш знакомый юрист» берется вас сопроводить, посмотрите его портфолио. Не надо адвоката по уголовным делам приглашать, он юрист, но с другой специализацией, он может не просто не помочь, а «развалить» сделку. Кстати, очень легко определить профессионала от дилетанта! Профи никогда не придираются к договорам агентства недвижимости, потому что их тоже профи составляли! Исправления касаются только нюансов конкретной ситуации, не более. #юрист #недвижимость #инвестиции #коммерция

💎💎💎💎💎💎 Схемы мошенников в ГАБах Новый выпуск уже на YouTube. На альтернативные платформы загрузим чуть позже. Жду ваши комментарии под видео и буду благодарен, если поделитесь своим негативным опытом. Смотреть 👉здесь

Всегда на 9 мая у меня крутится только одна песня в голове: "Этот день Победы порохом пропах, Это праздник с сединою на висках! Это радость со слезами на глазах…" Я знаю ее с детства! Мама у меня — ребенок войны, 1944 года рождения Я много читала о войне и ее последствиях, много слышала от мамы и ее сестер о послевоенном голоде и о трудном послевоенном времени. Как они все пошли работать в одиннадцать лет, как были одни ботинки и на зиму, и на лето… А о самой войне я много читала… Какая-то глубинная, клеточная память у меня, где-то на уровне генетическом… Война — это боль и невероятные страдания! Я, наверное, только одного желаю нам всем: Мирного неба над головой!! И чтобы помнили и мы, и наши дети, и дети наших детей, и не повторяли!

Зачистка хостелов 2.0 Москва начала активную кампанию против хостелов в жилых домах, и это важный сигнал для инвесторов в коммерческую недвижимость. С 2025 года Департамент городского имущества подал более 60 исков в столичный арбитраж. Требование жесткое – принудительно изъять помещения и продать их на публичных торгах. В списке ответчиков – владельцы хостелов «Уютный» на Коптевском бульваре, «Рус-Семеновская» на улице Ибрагимова, «Квартал» на Жигулевской улице, «Добрый дом» на Коптевском бульваре, «Ночь на земле» на проспекте Буденного и другие. В ДГИ заявляют о нецелевом использовании земли (отсутствие кода 4.7). Однако, юристы уже доказали в судах, что размещение гостиницы в нежилом помещении дома законом не запрещено. По четырем искам суд уже отказал властям из-за отсутствия состава серьезного нарушения . Практически во всех исках речь идет о нежилых помещениях внутри многоквартирных домов, а там закон размещать средства временного проживания позволяет. Если нарушения все же есть, собственнику грозит максимум штраф, а не изъятие. Тем не менее психологическое давление сработало. Как минимум шесть хостелов закрылись – их собственники, вероятно, не захотели рисковать и ввязываться в суды. Среди закрывшихся – «Лен инн люкс» в Духовском переулке, «Уютный» на улице Ватутина, «Квартал» на Жигулевской улице, «Нордик» на проспекте Буденного. Что добавилось из свежих новостей 2026 года. В феврале Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах. Это косвенный, но важный маркер: государство не против формата «гостиница в нежилом помещении» как такового, если бизнес ведется цивилизованно. Нынешняя активность ДГИ направлена прежде всего на проблемные объекты, которые нарушают права жильцов или работают без учета. В сухом остатке: риск принудительного изъятия сегодня реален, но только для тех, кто пренебрегает оформлением, шумоизоляцией и отношениями с соседями. Статья 287.7 ГК РФ (изъятие) требует системных разрушений или злостного нарушения прав соседей, чего чиновники пока доказать не могут. Если ваш объект юридически чист, находится в нежилом фонде и соблюдает нормы, бояться нечего. Максимум – предписание устранить нарушения. Если у кого есть опыт таких проверок, то поделитесь, пожалуйста, в комментариях

Вот, что выдала мне Алиса, На мой запрос об изъятии участков в Подмосковье: «Некоторые причины изъятия земельных участков: "Инфраструктурные проекты и нацпрограммы. Государство всё чаще использует этот механизм для проектов с долгим горизонтом — транспорт, экология, развитие городской среды. Комплексное развитие территорий. В Москве и Подмосковье реализуются десятки проектов, затрагивающих промышленные зоны, устаревшую жилую застройку и коммерческие объекты. Экология и иные публичные обязательства. Часто затрагиваются сельхозземли и участки, которые длительное время не использовались по назначению" Актуальная сегодня тема??? Я с клиентом уже месяц ищу землю с под определенную деятельность( здесь без подробностей) . И варианты есть, их даже много.... , но это только на первый взгляд. При детальном рассмотрении 90% этих участков в зоне риска. Да, да... это печально, но это факт. И я опять сейчас " кричу в бездну", но не перестану этого делать. Перед покупкой любой земли, без исключения, запросите градостроительный план приобретаемого участка. Мы совсем недавно отказались от сделки за 35 млн. потому что за 20 лет владения этим участком, собственник сам не знал, что изменились основные виды использования его участка. Какие риски есть у покупателя??? Те же самые, что и у жителей поселков в Подмосковье. ..... мысль закончите сами... в такое время живем...

Комитет по производству Тюменского регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» приглашает на закрытую встречу, посвящённую мерам государственной поддержки для бизнеса. В рамках встречи будет рассмотрен инструмент льготного финансирования — производственная «ипотека» под 11,5% годовых, доступная для широкого перечня направлений (более 40 ОКВЭД). Участники смогут: — получить актуальную информацию о механизмах государственной поддержки — разобрать практические кейсы и условия получения финансирования — задать вопросы представителям банка-партнёра — получить предварительную оценку заявки в течение суток Формат встречи предполагает практическую работу без избыточной теории и ориентирован на предпринимателей, заинтересованных в развитии и масштабировании производства. Дата: 14 апреля Время: 13:00 Место: конференц-зал «ОПОРА РОССИИ» Условия участия: — для членов «ОПОРЫ РОССИИ» — 100 руб. — для других участников — 300 руб. Количество мест ограничено. Для регистрации необходимо написать «иду» по телефону: +7 963 455-25-51 (МАХ,Telegram) Контактное лицо: Виктория Лялина

Жертвы субсидированных ипотек 👇👇👇 Вспоминаю случай, когда одна женщина умудрилась взять четыре субсидированные ипотеки с ежемесячными платежами по 50 тыс. рублей каждая. Купила квартиры в новостройках - бетон, без отделки. А потом её платежи выросли в 5 раз. В итоге общий платёж составил порядка 1 млн рублей в месяц. Знаете, кем она работала? Бухгалтером. А дебет с кредитом свести не смогла…

Прожарка ГАБ с «Вкусно — и точка» С момента запуска в июне 2022 «Вкусно и точка» обслужила более 1,3 миллиарда гостей — рекорд для российского рынка. Три года «Вкусно — и точка» подтверждает позицию лидера отрасли. За это время открыто более 120 новых предприятий по всей России. Сеть активно расширяет присутствие в новых регионах. Сегодня в «Вкусно — и точка» более 920 предприятий в 65 регионах, на них занято свыше 60 000 человек. Официальных данных за 2025 год пока нет, а неофициальные публиковать себе дороже. По итогам 2024 года сеть нарастила выручку на 20,3% (до 187,36 млрд рублей), себестоимость продаж выросла на 18,4% (до 151,9 млрд рублей), чистая прибыль увеличилась на 19,7% (до 16,96 млрд рублей). В целом выглядит неплохо. Это пока все хорошие новости. Теперь об инвестиционной привлекательности покупки ГАБа с арендатором «Вкусно — и точка». Начну с того, что даже профессионалы ошибаются с локациями. Не стоит слушать экспертов, которые говорят: «Зачем вам считать трафик, если федеральный оператор уже всё посчитал и утвердил точку? Вон они тысячу ресторанов открыли». Ага, «Магнит» тоже много открывал, а потом закрывал порядка 1000 за 2025, и всю эту «пьянку» оплатили инвесторы, купившие такие ГАБы. Далеко ходить не буду. Открываю ЦИАН и нахожу объявление о продаже ГАБа с «Вкусно — и точка». Адрес: Москва, НАО (Новомосковский), Щербинка, Симферопольское шоссе, 13А Площадь: 349,2 м² Цена: 149 900 000 ₽ (изначально хотели 220 млн ₽) Цена за метр: 429 267 ₽ МАП: 900 000 ₽ (5% от выручки) Окупаемость: 14 лет Условия аренды: долгосрочный договор на 20 лет, арендный поток — 5% от товарооборота. Что имеем по факту Выручка точки составляет 15–18 млн рублей без учета онлайн-заказов. Онлайн можно в расчет не брать, потому что федеральные сети давно смекнули: при расчете аренды они его не учитывают. Я уже писал, что такие схемы очень полюбились продуктовым магазинам — они по сути получают часть помещения бесплатно, открывая новый магазин. Из хорошего: — Здание находится в границах двух земельных участков. — Долгосрочный договор аренды земли — до 2060 года. — Трансформаторная подстанция на 250 кВт. — Собственник планирует установить две электрозарядные станции (чтобы увеличить арендный доход). — Ожидается строительство дополнительного съезда, что положительно скажется на трафике. Из особенностей: На раскрутку такой точки обычно закладывают 2–3 года. Но гарантий, что «раскачается», нет. Я общался с другими владельцами ГАБов, сдаваемых под «Вкусно — и точка», и они подтвердили: выручка перестала расти, а у некоторых даже пошла вниз. Любители фастфуда начали экономить. А кому сейчас экономить? Точно не посетителям «Кофемании» или ресторанов Аркадия Новикова. Всё логично: бедные беднеют, а богатые по-прежнему хорошо питаются. Немного статистики для понимания аудитории. Безнадежные долги россиян по итогам 2025 года превысили 2,4 трлн рублей (рост на треть за год). Число молодых банкротов до 25 лет выросло почти в 10 раз за два года: — 2023 год — 1,5%; — 2024 год — 9%; — 2025 год — 14%. На динамику влияет и развитие института банкротства в стране. Молодежь относится к этому проще, чем старшее поколение. А ведь именно молодые люди до 25 лет — основная аудитория «Вкусно — и точка». Они реже задумываются о здоровье, и организм пока справляется с такой едой. В сухом остатке: Предприниматель прошел долгий путь: нашел участок, согласовал его с сетью, построил, сдал и запустил. На выходе получился ГАБ с надежным арендатором. Цифры для девелопера Себестоимость строительства такого объекта (с коммуникациями и подъездом) — порядка 90 ± млн рублей. Стройка и ремонт займут около полутора лет. Для девелопера-инвестора математика сходится хорошо, если, конечно, продаст за 149 млн рублей и в сроки уложится. А что покупателю? Для покупателя такого ГАБа всё сложится хорошо, только если точка наберет обороты (или хотя бы не просядет). Большой плюс: в отличие от «Пятерочек», «Магнитов» и аптек, конкурент рядом вряд ли откроется — здесь нет каннибализма. Запасной канал в MAX

Как раз хотела об этом писать, а Руслан опередил 🥹 ! В общем суть, коротко и ясно

Три роковых ошибки Предлагаю вашему вниманию короткий экспертный выпуск про самые распространение ошибки при инвестировании в ГАБы. Смотрите, пишите в комментариях под выпуском обратную связь и делитесь выпуском с друзьями Выпуск уже на 👉YouTube

Ошибочно полагала, что знания о коммерческих помещениях и ГАБах- это база! Оказалось, что это далеко не так! Приобретая помещение без этих знаний, вы рискуете купить «активную проблему», а не «пассивный доход». Огромная просьба🙏🙏 Поговорите с профессионалом до покупки, а не после, потому что исправлять эти ошибки обычно дорого, а чаще всего - невозможно! Жду ваших вопросов в личку🙏

Индекс Мосбиржи летит вниз после завершения переговоров в Женеве. @bankrollo

В прошлом году с российского рынка ушло 25 fashion-брендов, сообщили эксперты. По их словам, торговые центры продолжают поднимать аренду, а потребители всё больше экономят. Закрывались не только молодые бренды, открытые после 2022 года, но и проработавшие не один десяток лет. По прогнозам, вакантность ТЦ к концу года будет достигать почти 10%, в то время как к концу 2025 года пустых мест было всего 7,7%. В этом году закрытие сетей только продолжится, отметили они. @bankrollo

Доброго дня, дорогие друзья!! На канале много новых подписчиков, и в рамках знакомства хочу рассказать немного о себе и своей работе. Меня зовут Виктория Лялина, я давно на рынке недвижимости (даже стыдно признавать, сколько лет!). Свои регалии перечислять не буду — лучше расскажу, как проходит один мой обычный рабочий день. Например, вчерашний. Мой день вчера - 6:00 — подъём и тренировка Заряжаясь энергией с утра, настроена на продуктивный день. - 7:30 — подбор инвестиционной квартиры в Дубае. Работаю напрямую со всеми застройщиками, чтобы находить лучшие выгодные варианты для инвесторов. Нашла очень крутой лот, планирую рост в 30%.Локация🔥🔥 - 9:00 — консультация по новостройке в Тюмени Помогала знакомым подобрать самые актуальные и выгодные варианты жилья, не семейка! Выбрать относительно просто, главное понимать жизненную ситуацию людей, мотивацию и конечную цель! - 10:00 — планёрка Обсудили планы на неделю, сделки, контент и поездки к застройщикам. - 11:30 — обед с подругой Обсуждали инвестиции в недвижимость — Россия или зарубежье, что актуально сегодня. Единогласно -Дубай🤣 - 14:00 — подписание договора аренды коттеджа за 180 тыс. рублей и передача ключей клиенту.Арендой занимаюсь только параллельно, только когда на эксклюзиве! - 16:00 — показ эксклюзивной квартиры и переговоры по цене. Пока не договорились, ждём решения клиента. Цена не маленькая 23 млн. - 18:00 — консультация по договору аренды коммерческого помещения, которая переросла в платную с привлечением суперпрофессионального юриста. Ошибки в таких договорах дорого обходятся. - 19:30 — подбор коммерческих помещений в новостройках города с ограниченным бюджетом. Задача непростая — нужно подобрать ликвидное помещение в выгодной локации и что б « недорого»🧐! Как обычно, в общем. -20:00 - отсмотрела недвижку на сайтах банкротств, выбрала интересные лоты, ждем снижения цены! Это одно из новых направлений именно в инвестициях для себя и своих клиентов! Так выглядит мой типичный день — активный, насыщенный задачами и клиентами. Вдруг вам нужна помощь или рекомендация по недвижимости, буду рада вам помочь! Спасибо, что читаете! Ваша Виктория Лялина 🌟

КРИЗИС В МИРЕ ТОЛЬКО НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ, А ЧТО БУДЕТ В РОССИИ? https://youtu.be/0lvLnB5eB2g https://vkvideo.ru/video-228735830_456239739

Цифры- вещь упрямая

Сколько зарабатывает застройщик? За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах. Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще. И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась. И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле. Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов. СМР - 80 т.р./м2 Проектирование - 2,5 т.р./м2 Земля - 15 т.р./м2 Сети - 6 т.р./м2 Содержание девелопера - 8 т.р./м2 Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2 Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2) Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра). Итого - 146,5 т.р./м2 Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами. Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток. Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.