Дмитрий Волков PRO | коммерческая недвижимость

Почему дайвинг помогает мне точнее принимать решения Дайвингом я занимаюсь больше 15 лет. За это время были разные страны, моря и условия: затонувшие корабли, пещеры, акулы, манты, киты, морские котики. Моя максимальная глубина — 61,03 метра, самая холодная вода — около −2 °C. Но ценность дайвинга для меня не только в эмоциях и красивом подводном мире. Во время погружения ты полностью находишься в моменте. Следишь за дыханием, глубиной, временем, запасом воздуха, плавучестью и своим состоянием. Для посторонних мыслей там практически не остаётся места. Именно поэтому дайвинг хорошо перезагружает. На глубине невозможно одновременно думать о десятках дел, звонках и текущих вопросах. Ты сосредоточен на погружении, видишь красоту вокруг и получаешь удовольствие от самого процесса. При этом хорошее погружение всегда начинается с плана. Заранее определяются маршрут, максимальная глубина, время под водой, точка входа и выхода, запас воздуха и состав пар. Проверяется оборудование, после чего каждый проходит контроль вместе со своим бадди. Безопасный дайвинг — это не про риск ради риска. Это подготовка, дисциплина и выполнение заранее согласованного плана. Чем сложнее условия, тем меньше места остаётся для спешки и самоуверенности. В коммерческой недвижимости я придерживаюсь той же логики. Нельзя сначала купить объект, а потом разбираться, что с ним делать. До сделки должна быть понятна инвестиционная стратегия: зачем покупаем, какой арендатор нужен, сколько придётся вложить, какую доходность можно получить, кто будет управлять объектом и как из него выходить. Красивый фасад или известный адрес сами по себе ничего не гарантируют. Нужно проверить документы, договоры, локацию, спрос, ставки, состав арендаторов и ликвидность. Важно заранее увидеть слабые места объекта и понять, что делать, если первоначальный план не сработает. Бадди под водой — это человек, с которым вы отвечаете друг за друга. В бизнесе партнёрство устроено похожим образом. Важно понимать, с кем ты входишь в проект, как человек действует в сложной ситуации и готов ли он нести ответственность за общий результат. В этот раз мы снова приехали в Лиинахамари, на Кольский полуостров. С друзьями ныряем вместе уже 12 лет. Вода в Баренцевом море была около +4 °C, максимальная глубина в этой поездке — 37,8 метра. Под водой — отвесные стенки, ламинария, крабы, гребешки и морские ежи. А на поверхности — полуостров Немецкий, где сохранились береговые батареи, ДОТы и другие укрепления времён Великой Отечественной войны. Здесь особенно чувствуешь масштаб нашей страны и историю этой земли. Есть и ещё одна часть таких поездок. После погружений мы выходим в море, ловим рыбу, в разрешённых местах достаём гребешки и морских ежей. Открыть свежего дикого гребешка прямо в лодке и попробовать его по дороге на базу — отдельное впечатление, которое невозможно повторить в ресторане. Дайвинг даёт мне сразу несколько вещей: полную концентрацию, сильные эмоции, физическую нагрузку, общение с друзьями и возможность переключиться от повседневных задач. После таких поездок на многие вопросы смотришь спокойнее и точнее. Наверное, поэтому я продолжаю заниматься дайвингом и буду заниматься дальше. Он напоминает простой принцип, который одинаково работает и под водой, и в инвестициях: сначала продумай план, проверь ключевые риски и людей рядом — и только потом действуй. Друзья, какое занятие помогает вам полностью переключиться и потом принимать более взвешенные решения? Кому интересен дайвинг, могу отдельно рассказать про сухой костюм, плавучесть, работу с бадди и погружения в северных морях.

🏢 TALLER на Павелецкой: взгляд инвестора и предпринимателя Офисная недвижимость может быть рабочим инструментом сохранения и увеличения капитала. Но качественный бизнес-центр сам по себе ещё не означает хорошую инвестицию. Я смотрю на три вещи: — кому нужен этот офис; — какой доход он может приносить; — насколько понятен дальнейший выход из объекта. С этой позиции я посмотрел TALLER на Жуковом проезде. ➡️ Локация Павелецкая — сформированный деловой район. Рядом находятся «Вивальди Плаза», «Святогор», БЦ «Дубининский», банковские и корпоративные офисы. Одновременно развивается жильё: High Life, Mitte, «Жуков», «Эра». Для инвестора это важно. Спрос формирует не одно здание, а вся локация: офисы, жильё, транспорт, кафе, банки и сервисы. ➡️ Для собственного бизнеса Если бы мне сейчас требовался офис для своей компании, я бы TALLER рассматривал. Здесь много света, панорамное остекление, современные инженерные системы, благоустроенная территория, зелёные зоны и места для встреч. Для предпринимателя важна не только площадь. Нужно понимать, удобно ли сотрудникам добираться, где принимать клиентов, проводить переговоры и насколько офис соответствует уровню компании. Отдельная особенность проекта — собственный дата-центр и цифровая инфраструктура. Для IT, финтеха, e-commerce и компаний, работающих с большим объёмом данных, это может стать дополнительным преимуществом. Но я бы обязательно проверил, какие возможности эта инфраструктура реально даёт собственнику и арендатору. В архитектуре сохранили промышленный характер территории: кирпич, металл и водонапорную башню бывшего холодильного комплекса. На доходность это напрямую не влияет, но делает проект узнаваемым среди типовых офисных зданий. ➡️ Как инвестиция Я смотрел два помещения. ▪️ 74,69 м² — около 45,45 млн рублей. При ставке 70–75 тыс. ₽ за м² в год потенциальный валовый доход составит 5,23–5,60 млн рублей. Валовая доходность — 11,5–12,3%. Расчётная окупаемость без отделки и дополнительных расходов — 8,1–8,7 года. ▪️ 123,69 м² — около 71,99 млн рублей. Потенциальный валовый доход — 8,66–9,28 млн рублей в год. Валовая доходность — 12–12,9%. Расчётная окупаемость только цены покупки — 7,8–8,3 года. Но это ещё не итоговая экономика. К цене помещения нужно добавить отделку и оснащение, налоги, расходы, которые не компенсирует арендатор, затраты на его поиск и резерв на возможный простой. После этого доходность снизится, а срок окупаемости увеличится. Поэтому валовых 12% недостаточно для принятия решения. Нужно подтвердить реальную ставку аренды и посчитать полную сумму вложений. ➡️ Риски Первый вопрос — ставка аренды. Диапазон 70–75 тыс. ₽ за м² должен подтверждаться сопоставимыми предложениями и реальными сделками в этой локации. Второй вопрос — парковка. Количество мест ограничено. Для компаний, сотрудники которых пользуются метро, это может быть некритично. Для бизнеса с большим количеством руководителей, клиентов и постоянных встреч — уже существенный минус. Это влияет на круг потенциальных арендаторов и срок сдачи помещения. ➡️ Мой вывод TALLER я бы рассматривал в двух сценариях: — как офис для собственной компании; — как инвестицию под аренду. Локация сильная, проект качественный, потенциальные категории арендаторов понятны. Но решение я бы принимал только после проверки реальной ставки аренды, стоимости отделки, полной суммы вложений и возможной цены выхода. Мой подход к коммерческой недвижимости простой: сначала понять, кто будет пользоваться объектом и за что платить. Затем посчитать реальный доход после всех расходов. И только после этого принимать решение о покупке. Если рассматриваете офисную недвижимость под собственный бизнес или как инвестицию — обращайтесь: @DmitryVolkov Проведём разбор конкретного объекта: проверим локацию и ставку аренды, посчитаем полную стоимость входа и доходность, определим потенциального арендатора, оценим основные риски и возможный сценарий выхода

Человек меняет место. Место меняет свою ценность Когда покупал объект в Сочи, изначально рассматривал его для себя. Поэтому делал всё так, чтобы самому хотелось там находиться: продумал территорию, нашёл специалистов, посадил магнолии, кедры, инжир, фейхоа, гранаты, шелковицу, хвойные, пальмы и олеандры. Со временем планы изменились, и объект пришлось продавать. И здесь особенно хорошо видно, зачем вообще вкладываться не только в стены и ремонт. Человек приходит и оценивает не одни квадратные метры. Он смотрит, как подъехать, что вокруг дома, какая входная группа, насколько всё ухожено и какое ощущение создаёт место. Красивую территорию недостаточно один раз сделать. Нужно заранее понимать, что приживётся, кто будет ухаживать и как всё будет выглядеть через несколько лет. Это касается и жилой, и коммерческой недвижимости. Перед любым улучшением я сначала думаю, кто будет пользоваться объектом. Для себя — одни задачи. Для арендатора или покупателя — другие. Но принцип один: человеку должно быть понятно и приятно, как он будет здесь жить, работать или вести бизнес. Иногда для этого нужен полноценный ландшафтный проект. Иногда достаточно привести в порядок вход, добавить свет, убрать лишнее и показать назначение пространства. Даже пустое помещение в бетоне воспринимается иначе, когда человек может представить, как оно будет использоваться. Объект выбирают не только по цене и площади. Всегда выбирают ещё и ощущение от места. И чем лучше ты это ощущение продумал, тем выше шанс, что выберут именно твой объект.

Как ювелирный бизнес сформировал мой взгляд на недвижимость На видео — один из наших ювелирных салонов UVELETO. Смотрю на эти кадры и вспоминаю, сколько работы стояло за каждым таким открытием. Для клиента ювелирный салон — это витрины, украшения, подарок, эмоция. Для предпринимателя — это дорогой товар, доверие, репутация, поставщики, команда, аренда, безопасность и постоянный контроль цифр. Больше 20 лет я связан с ювелирным бизнесом. Но начиналось всё не с ювелирного салона, а с ломбарда. Идею тогда подсказал хороший друг. Ломбард — рабочий бизнес. В определённых ситуациях он действительно помогает человеку быстро решить вопрос с деньгами. Но со временем я понял, что мне ближе другое направление. Не хотелось строить основной бизнес вокруг ситуации, когда человек приходит за деньгами из необходимости. Так мы постепенно перешли в ювелирку. Сначала работали по франшизе «Магия золота», потом создали свой бренд — UVELETO. Название родилось от идеи «ювелирное лето». Мы собирали бренд с нуля: название, визуальный стиль, формат салонов, упаковку, сервис и атмосферу. Для меня ювелирный салон — это не просто место, где продают изделия. Человек приходит не только за кольцом, цепочкой или серьгами. Он приходит за подарком, вниманием, эмоцией, памятью о событии. В ювелирке доверие решает очень многое. Клиент должен доверять бренду, консультанту, качеству изделия и самому месту. В какой-то момент сеть выросла до 15 салонов. Мы работали в крупных торговых центрах. В компании было больше 50 человек: управленческая команда, розница, маркетинг, бухгалтерия, поставщики, партнёры. Это уже не просто розница. Это система, которой нужно управлять каждый день. Мы выстраивали обучение персонала, аттестации, стандарты продаж, тайных покупателей, мотивацию. Считали продажи, конверсию, средний чек, товарные остатки, оборачиваемость, аренду и эффективность каждого салона. Ювелирный бизнес быстро учит смотреть на цифры. Ошибся с товаром — деньги зависли в витрине. Ошибся с консультантом — падает конверсия. Ошибся с арендой — салон работает не на прибыль, а на арендодателя. Ошибся с локацией — не будет нормального трафика. Отдельная тема — безопасность. У нас два раза серьёзно обворовывали салоны: выносили товар, распиливали сейфы. Потом были полиция, страховые вопросы, охрана и полный пересмотр системы безопасности. После таких ситуаций бизнес начинаешь видеть без иллюзий. Это не только открытия, продажи и красивые витрины. Это люди, деньги, риски, ответственность и решения каждый день. За свою жизнь я запускал разные проекты: салоны сотовой связи, агентство недвижимости, финансово-кредитное направление, ночной клуб, ломбард, ювелирный бизнес. Большинство проектов создавались в партнёрстве. Часть работает до сих пор. Часть ушла, потому что изменился рынок. Так было с салонами связи: когда рынок забрали крупные федеральные сети, небольшим форматам стало тяжело конкурировать. Но именно ювелирка дала мне самый глубокий опыт розницы, команды, аренды, трафика и финансовой модели. И здесь появилась прямая связь с коммерческой недвижимостью. Когда много лет работаешь в рознице, начинаешь смотреть на помещение не как на “квадраты”. Ты видишь, как оно влияет на бизнес. Есть трафик — есть продажи. Правильная аренда помогает зарабатывать. Завышенная аренда забирает прибыль. Хорошая локация усиливает салон. Слабая локация каждый месяц вытягивает деньги. Можно собрать команду, сделать бренд, вложиться в товар, настроить продажи. Но если ошибиться с помещением — экономика может не сойтись. Именно поэтому я так внимательно смотрю на коммерческую недвижимость. Не только как на помещение. А как на место, где должна сходиться экономика арендатора, собственника и будущего покупателя. Об этом — в следующем посте.

Знания — это тоже капитал В коммерческой недвижимости деньги важны. Но одних денег мало. Можно купить помещение, сделать ремонт, найти арендатора — и всё равно получить слабый результат. Потому что объект становится доходным не в момент покупки. Он становится доходным, когда ты понимаешь локацию, спрос, арендатора, ставку, объём вложений, риски и выход из сделки. Я в коммерческой недвижимости давно. У меня есть свои объекты, сделки, ремонты, арендаторы, торги, ошибки и выводы. Но чем дольше я этим занимаюсь, тем лучше понимаю простую вещь: нельзя считать, что ты уже всё знаешь. Как только решил, что стал самым умным, рынок быстро объяснит обратное. И обычно не словами. Деньгами. Несколько лет назад я пошёл учиться в школу «Деньги в квадрате» к Наталье Девятковой — https://t.me/dengivkvadrate2. На тот момент у меня уже был практический опыт. Но мне было важно не просто послушать очередной курс, а сверить свой подход, расчёты и логику принятия решений с профессиональной средой. Для меня обучение имеет смысл только тогда, когда оно проходит проверку практикой. В рамках обучения я защищал дипломную работу по реальному объекту. Это был объект в Ярославле — 250 м² коммерческой недвижимости, которые я купил с торгов через Российский аукционный дом. Дальше была обычная рабочая история: ремонт, разделение помещения на 4 части, поиск арендаторов, переговоры, договоры, запуск арендного потока. В итоге объект был собран как готовый арендный бизнес и позже продан уже как доходный актив. Вот такое обучение для меня ценно. Не сертификат ради сертификата. Не красивая презентация. Не теория, которую потом забыли. А знания, которые сразу применяются на объекте: в цифрах, ремонте, арендаторах, сроках, рисках и конечном результате. На Private Money встретились с Натальей Девятковой, Николаем Алёнкиным @nikalenkin и коллегами по рынку. Private Money — это профессиональный форум, где собираются инвесторы, предприниматели и эксперты. Там обсуждают капитал, недвижимость, сделки и то, что сейчас реально происходит на рынке. Для меня такие мероприятия важны не ради самого факта присутствия. Важно быть внутри профессиональной среды. Слышать, что происходит у практиков. Обсуждать арендаторов, ставки, спрос, торги, ошибки инвесторов, новые форматы и реальные сделки. Можно долго быть уверенным в своей правоте, но рынок потом всё равно проверит: ставкой, вакантностью, сроком экспозиции, ремонтом, арендатором или продажей. Иногда один разговор с практиком экономит больше денег, чем десятки часов самостоятельных размышлений. Я думаю так ; -Без знаний результат будет слабее. Без практики знания останутся теорией. Поэтому я продолжаю учиться, бывать на отраслевых мероприятиях, общаться с практиками и сверять свои решения с реальным рынком. Важно разработать стратегию , изучить локацию, арендатора, ставку, договор, риски и момент выхода из проекта . Поэтому знания, практика и среда для меня не дополнение к работе. Это часть самой работы.