PORTUGAL for INVESTORS 💶

🏠 Португалия меняет правила сделок с недвижимостью: что будет указываться в документах 📄 Что такое título urbanístico? Título urbanístico — это комплект документов, подтверждающих, на каком основании объект был построен, изменён или допущен к использованию. В него могут входить муниципальная лицензия, comunicação prévia, решение муниципалитета и подтверждение оплаты сборов. С 1 октября 2026 года при передаче недвижимости в Португалии в документе сделки потребуется прямо указывать, имеется ли у объекта título urbanístico. Это не новый запрет на продажу недвижимости без лицензии. Главная цель изменений — чтобы покупатель заранее видел официальный статус документов объекта. ⚙️ Как будет работать новое правило? Нотариус, регистратор, адвокат или другой специалист, оформляющий переход собственности, должен будет указать один из трёх вариантов: — титул предъявлен; — продавец заявляет, что титул имеется, но не предъявляет его; — продавец заявляет, что титула нет. Сделка сможет состояться во всех трёх случаях. ⚠️ Что важно понимать? Заявление продавца о наличии титула ещё не означает, что документ проверен и соответствует фактическому состоянию объекта. Продажа без титула также не делает незаконную постройку или перепланировку законной. Покупатель просто официально уведомляется о ситуации и принимает решение с учётом риска. Если обязательную информацию вообще не включат в документ, сделка может стать оспоримой. Это не означает её автоматическую отмену, но создаёт основание для обращения в суд. 👥 Кого затронут изменения? Новые правила распространяются на передачу: — земельных участков под строительство; — построенных и строящихся зданий; — квартир и других самостоятельных помещений. Они затронут продавцов, покупателей, застройщиков и специалистов, оформляющих переход собственности. 📅 Когда изменения вступят в силу? Первоначально реформа RJUE должна была начать действовать 3 августа 2026 года. Правительство перенесло дату на 1 октября 2026 года, чтобы муниципалитеты успели адаптировать электронные системы и новые единые формы. 💡 Вывод для рынка недвижимости Реформа повышает прозрачность, но не заменяет юридическую и техническую проверку объекта. Перед подписанием CPCV мы рекомендуем запросить сам título urbanístico, документы на использование помещения, утверждённые планы и муниципальное дело, а также проверить, соответствует ли им реальное состояние недвижимости. Источники: Decreto-Lei n.º 108/2026, Decreto-Lei n.º 155-B/2026.

🌡 Португалия нагревается: как жара меняет города и недвижимость Волны жары в Португалии становятся чаще и продолжительнее. В плотной городской застройке асфальт, бетон и фасады накапливают тепло днём и медленно отдают его ночью. Так возникают «острова тепла», особенно заметные там, где мало деревьев и слабая вентиляция улиц. По оценке исследователя IGOT-ULisboa Антониу Лопеша, уличные деревья благодаря тени могут снизить тепловую нагрузку на человека по индексу UTCI примерно на 3–6 °C. 🏠 Насколько жильё готово к жаре? В 2025 году 28,2% жителей Португалии жили в домах, которые не оставались комфортно прохладными летом. С января по август 2026 года 48,2% жилых объектов, получивших энергосертификат, относились к более низким классам C–F. А кондиционеры во II квартале были указаны лишь в 34% объявлений о продаже и аренде жилья. 📌 Почему это важно? 🌙 При «тропических ночах», когда температура не опускается ниже 20 °C, жильё не успевает остыть, а организм — восстановиться. 💡 Кондиционеры повышают расходы на электричество и нагрузку на энергосистему, особенно в плохо утеплённых зданиях. ⚠️ Наибольшему риску подвергаются пожилые, дети, люди с хроническими заболеваниями и семьи, которые не могут позволить себе безопасное охлаждение дома. 🌳Какие долгосрочные меры предлагают предпринять португальские специалисты? — сохранять городские коридоры вентиляции; — увеличивать число деревьев, парков и затенённых зон; — сокращать площадь асфальта и других непроницаемых покрытий; — использовать материалы, отражающие больше солнечного излучения; — учитывать тепловой комфорт при строительстве и реконструкции зданий. 🏨 Как жара влияет и на туризм В 2024 году туристические объекты размещения зарегистрировали 31,6 млн гостей, а вклад отрасли в экономику оценивался примерно в €34 млрд, или 11,9% ВВП. Исследование Банка Португалии показало: на спрос влияет не только температура, но и нестабильность погоды. Рост показателя внутримесячной температурной волатильности на одну единицу был связан с совокупным снижением числа ночёвок на 5,7% в течение семи месяцев. 💡 Вывод для рынка недвижимости Тепловой комфорт становится реальным параметром качества объекта. При покупке или аренде в Португалии мы рекомендуем тщательно проверять энергокласс, изоляцию, ориентацию окон, наружное затенение, вентиляцию, наличие кондиционера и зелёных зон рядом. В условиях изменяющегося климата эти характеристики будут напрямую влиять на ваш комфорт и расходы во время периодов экстремальной жары. Источники: INE, ADENE, Banco de Portugal, idealista/news.

БИЗНЕС ИММИГРАНТОВ В ПОРТУГАЛИИ Всем привет!😊 Возможно вы не знали😉 Два года назад у нас возникла идея о том, что мы можем поддержать русскоговорящих иммигрантов, открывающих свои бизнесы в Португалии, через публикаций об их проектах на нашем канале! За это время было опубликовано около двух десятков таких историй. Все, кто хочет рассказать о своем бизнесе на нашем канале, обращайтесь! Публикации бесплатные! Будем благодарны за репост этого сообщения тем, кому актуально! P.S. Все предпринимательские истории иммигрантов можно найти на этом канале по хеш-тегу #BusinessAbroad

🇵🇹 MUITO PORTUGUÊS / Очень по-португальски 👀 Продолжаем собирать выражения, которые помогают понимать не только слова, но и характер португальской речи — особенно там, где речь идет о работе, решениях и мнениях. Представьте: на встрече все формулируют мысли осторожно, смягчают углы и подбирают максимально дипломатичные слова. И тут появляется человек, который говорит ровно то, что думает. Сегодня: Não ter papas na língua Дословно: не иметь каши на языке. По смыслу: говорить прямо, не стесняться высказывать свое мнение, не подбирать слишком осторожные формулировки. Exemplo: Ela não tem papas na língua e diz sempre o que pensa. Она за словом в карман не лезет и всегда говорит то, что думает. Еще вариант: O Miguel não tem papas na língua, mesmo quando fala com a direção. Мигел говорит прямо, даже когда разговаривает с руководством. 💡 Так можно описать человека, который не любит намеков и предпочитает высказываться открыто. Например, когда: — коллега без долгих вступлений говорит, что идея не сработает; — кто-то спокойно задает вопрос, который остальные решили не задавать; — сотрудник открыто критикует решение; — человек не боится озвучивать неудобное мнение; — дипломатия явно не входит в список его сильных сторон. ⚠️ Но здесь особенно важен контекст. Não ter papas na língua может звучать как комплимент — человек честный, прямой и не боится говорить то, что думает. Но иногда в выражении есть и легкая критика: человек бывает слишком резким и говорит больше, чем стоило бы. То есть многое решает интонация. Для нейтральной характеристики можно сказать: ser direto — быть прямым; falar com franqueza — говорить откровенно; dizer o que pensa — говорить то, что думаешь. А если португалец говорит про коллегу ele não tem papas na língua, скорее всего, стоит приготовиться: этот человек вряд ли будет долго заворачивать свое мнение в дипломатическую упаковку. ➡️ В следующем посте разберем выражение dar o braço a torcer — про тот самый момент, когда приходится признать, что другой человек все-таки был прав. 🔥 Cтавьте лайки, пересылайте, присоединяйтесь к нам, чтобы понимать суть, а не просто слова😉

🏨 €1,42 млрд за полгода: куда инвесторы направляют капитал в Португалии В I полугодии 2026 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии достиг €1,42 млрд — на 11% больше, чем год назад. Страна остаётся в десятке наиболее востребованных направлений Европы. Иностранный капитал обеспечил 65% сделок, однако доля португальских инвесторов выросла до 35%. 💶 Во что вкладываются На гостиницы пришлось 34% вложений, на ретейл — 32%. Вместе эти два сектора привлекли почти две трети капитала. Среди крупнейших сделок: — покупка отеля Corinthia Lisbon примерно за €150 млн; — продажа курорта Ritz-Carlton Penha Longa; — продажа ТЦ Aqua Portimão; — сделка с логистическим портфелем примерно на €90 млн. Логистика получила 13% инвестиций, офисы — только 6%. Рынок становится всё более избирательным: капитал ищет качественные объекты либо проекты, стоимость которых можно повысить реконструкцией и сменой назначения. ⚠️ Рост был неравномерным В I квартале в рынок вложили €930 млн, а во II — около €490 млн. Поэтому рост на 11% не означает непрерывного ускорения: значительную часть результата обеспечили крупные сделки начала года. 🏢 Офисы и логистика В Лиссабоне было арендовано 66 900 м² офисов, но спрос замедлился. Prime-рента сохранилась на уровне €32 за м² в месяц. В Порту объём аренды вырос на 46%, до 15 850 м². Prime-рента составляет €21 за м², а рост рынка сдерживает нехватка качественных помещений. В логистике арендовано 199 180 м²: 52% активности пришлось на Большой Лиссабон, 25% — на Порту. Дефицит современных площадей продолжает поддерживать ставки. 🏠 Жильё дорожает, хотя сделок меньше Во II квартале цены выросли на 14% год к году, но за полугодие число сделок сократилось на 7%, до 75 860. Продажи вторичного жилья упали на 10%, а новостроек — выросли на 14%. 📍 Лиссабон: €5 770 за м², +13% по цене и −11% по числу сделок. 📍 Порту: €4 030 за м², +9% по цене и −11% по числу сделок. Это важный сигнал: рост стоимости поддерживается дефицитом предложения, но не означает высокой ликвидности каждого объекта. 🏨 Туризм поддерживает гостиницы До мая доходы отрасли выросли на 5,7%, до €2,36 млрд. Средняя цена номера достигла €154, хотя загрузка снизилась до 63%. В строительстве находятся 84 гостиницы на 7 970 номеров, причём 56% будущего предложения относится к upscale- и люксовому сегментам.

#PODCAST 🎧 Новый эпизод подкаста «Тихая страна — громкие дела» — уже в эфире Операция «Маркиз»: дело, которое потрясло политическую Португалию. В 2014 году прямо в аэропорту Лиссабона задерживают Жозе Сократеша — бывшего премьер-министра страны. За публичным образом успешного политика и реформатора следствие обнаруживает сложную сеть финансовых связей, многомиллионные счета и посредников. ✔️ Как расследование дошло до самого верха португальской политики? ✔️ Почему дело на тысячи страниц начало рассыпаться в суде? ✔️ Где проходит граница между недостатком доказательств и неспособностью системы расследовать коррупцию такого масштаба? В новом выпуске разбираем Operação Marquês — историю о деньгах, влиянии и правосудии, которая поставила перед Португалией неудобный вопрос: достаточно ли громкого расследования, если главное невозможно доказать? 🎧 Слушайте на Spotify, Apple Podcasts и YouTube.

🏠 Каждое десятое жильё продаётся за неделю — но сделок становится меньше Португальский рынок выглядит противоречиво: часть объектов продаётся почти мгновенно, хотя число сделок падает. При этом цены и выручка крупных агентств растут. ⏱️ Сколько занимает продажа За II квартал: ⚡️ 10% объектов проданы менее чем за 7 дней; 📅 18% — от недели до месяца; 🗓 31% — от одного до трёх месяцев; ⌛️ 35% — от трёх месяцев до года; 🏚 6% оставались на рынке больше года. За первые три месяца продаются 59% объектов, но 41% требуют больше времени. Поэтому «продажа за неделю» — исключение, а не правило. 📍 Где жильё продаётся быстрее По округам и островам лидируют Мадейра и Порту: 15% объектов уходят менее чем за неделю. Далее следуют Авейру — 12% и Коимбра — 11%. Среди столиц округов первые места делят Авейру, Коимбра и Порту — по 11%. Лиссабон выглядит иначе: только 5% объектов продаются за неделю, а 40% остаются на рынке от трёх месяцев до года. Высокий спрос не гарантирует быстрой сделки, особенно при высокой цене входа. Самые медленные показатели — у города Каштелу-Бранку и округа Гуарда: лишь 3% быстрых продаж. 💶 Почему агентства зарабатывают больше В первом полугодии в стране прошло 75 860 сделок — на 7,7% меньше, чем годом ранее. Но выручка крупнейших сетей выросла почти на 9%, а стоимость проведённых через них операций — на 5,6%. Одна из главных причин — рост среднего чека. В июне индекс цен на жильё прибавил 18,6% за год. 📊 Примеры: — KW увеличила выручку на 13,3%, до рекордных €43 млн; — Era провела на 1,6% меньше сделок, но увеличила выручку на 6%; — средняя цена проданного через Remax объекта выросла с €213 500 до €239 900; — Zome сообщила о росте числа сделок на 11%. 🌍 Роль иностранного спроса В I квартале покупатели с налоговым адресом за рубежом платили за квадратный метр в среднем на 29,7% больше португальцев, в Большом Лиссабоне — на 34,5%, в Алгарве — на 24,5%. Но объяснять весь рост иностранцами неверно: например, у Era 85% покупателей были португальцами. Основной фактор — ограниченное предложение, а внешний спрос дополнительно поддерживает средний и премиальный сегменты. 💡 Что это означает на практике Для продавца: высокая цена рынка ещё не гарантирует быструю продажу. Важны город, сегмент и реалистичная стартовая цена. Для покупателя: у объектов, которые остаются в продаже дольше трёх месяцев, может быть больше пространства для переговоров. Для инвестора: рост цен при снижении числа сделок требует внимательнее оценивать ликвидность конкретного района. Порту, Мадейру и Авейру нельзя анализировать по той же логике, что Лиссабон или внутренние регионы.

⚡️ Электричество в Португалии: что меняется для владельца недвижимости Сегодня разберём стоимость и главные тренды португальской энергетики глазами владельца недвижимости. Важна уже не только цена, но и кто оплачивает модернизацию, получает экономию и принимает решение. 💶 Сколько стоит электричество В 2026 году регулируемый тариф ERSE вырос в среднем на 1%. Для пары с мощностью 3,45 kVA и потреблением 1 900 kWh в год счёт составляет около €36,82 в месяц, для семьи с 6,9 kVA и 5 000 kWh — €95,03. Плата за доступ к сетям выросла на 3,5%. Поэтому снижение оптовых цен не всегда уменьшает счёт: потребитель оплачивает не только энергию, но и сеть, налоги и регулируемые компоненты. По данным DECO на 14 июля, при потреблении 150 kWh в месяц счёт составлял от €32,32 до €35,87, а при 400 kWh — от €82,13 до €93,04. Разница — до €43 и €131 в год. Поэтому первый шаг к экономии — проверить поставщика, условия акции и выбранную мощность. 🧾 НДС zero: пока только предложение Chega предлагает отменить НДС на электричество с 1 января 2027 года и включить меру в следующий госбюджет. Но закон ещё не принят, поэтому учитывать нулевую ставку в расчётах пока рано. Сейчас первые 200 kWh за 30 дней облагаются IVA 6%, если мощность не превышает 6,9 kVA. Для семей из пяти и более человек лимит составляет 300 kWh. Потребление сверх лимита и отдельные части счёта облагаются по ставке 23%. Поэтому НДС zero не означает сокращение всего счёта на 23%: результат зависит от потребления и структуры платежа. Больше всего могут выиграть виллы с бассейнами, туристические апартаменты и дома с электрическим отоплением — но только если счёт оплачивает собственник. При долгосрочной аренде экономию обычно получает арендатор. Снижение цены электричества из сети может немного увеличить срок окупаемости солнечных панелей. ☀️ Что уже изменилось Lei n.º 29/2026 действует с 1 июля. Закон: — разрешает кондоминиумам одобрять коллективные солнечные системы простым большинством; — вводит CAER — договор о передаче энергетического использования крыши, террасы или участка компании; — устанавливает 90-дневный срок лицензирования, после которого в предусмотренных случаях действует молчаливое согласие; — вводит сравнение предложений покупателей излишков энергии. CAER может снять проблему первоначальных вложений: оборудование устанавливает и обслуживает внешняя компания, а собственник получает энергию, плату или долю дохода. Но это не «бесплатные панели». Договор может действовать до 15 лет и продлеваться ещё один раз. Нужно проверить тарифы, индексацию, расходы, обслуживание, ремонт крыши, страхование, досрочное расторжение и судьбу оборудования. 🏠 Кто платит и кто экономит Главная проблема модернизации — несовпадение интересов: — собственник оплачивает окна, утепление или оборудование; — арендатор получает более низкий счёт; — кондоминиум решает судьбу крыши и общих зон; — ремонт создаёт неудобства жильцам. Если коммунальные услуги оплачивает собственник — например, при туристической аренде, coliving или фиксированной плате, — экономия увеличивает чистый доход. При долгосрочной аренде выгода косвенная: выше комфорт, меньше жалоб, ниже риск отъезда арендатора и сильнее позиция объекта при продаже или повторной сдаче. ⚠️ На что обратить внимание владельцу Не стоит закладывать НДС zero в расчёты до принятия закона, подписывать CAER без юридической проверки или устанавливать панели без анализа дневного потребления. Практичная стратегия на 2026 год: проверить тариф и мощность, определить, кто получает экономию, оценить потребление общих зон и потенциал крыши, затем сравнить самостоятельную установку с CAER. Окупаемость лучше считать в двух сценариях — при нынешнем НДС и при возможной нулевой ставке. 🧭 Вывод Excelsior Налоговая льгота помогает тому, кто оплачивает счёт. Энергоэффективность и собственная генерация улучшают сам объект — но только при правильном распределении затрат, выгод и ответственности.

🇵🇹 MUITO PORTUGUÊS / Очень по-португальски 👀 Продолжаем собирать выражения, которые делают португальскую речь живой и помогают лучше понимать коллег на встречах, в переписке и во время рабочих обсуждений. Представьте: задачи распределили, сроки назвали, ответственных назначили. Но после созвона у каждого осталась своя версия того, о чем именно договорились. Значит, пора устранить недосказанность. Сегодня: Pôr os pontos nos is Дословно: поставить точки над буквами i. По смыслу: окончательно все прояснить, устранить недопонимание и четко обозначить важные детали. Здесь португальский почти полностью совпадает с русским выражением «расставить все точки над i». Exemplo: Precisamos de pôr os pontos nos is antes de avançarmos com o projeto. Нам нужно окончательно все прояснить, прежде чем двигаться дальше с проектом. Еще вариант: A reunião serviu para pôr os pontos nos is e evitar novos mal-entendidos. Встреча помогла расставить все точки над i и избежать новых недоразумений. 💡 Использовать можно, когда необходимо уточнить договоренности, закрыть спорный вопрос или убедиться, что все участники одинаково понимают ситуацию. Например, когда: — после встречи остались противоречивые задачи; — стороны по-разному трактуют условия сотрудничества; — нужно четко распределить ответственность; — в переписке накопилось слишком много неясных формулировок; — один разговор должен наконец прекратить серию недоразумений. ⚠️ Выражение образное, но вполне уместное в профессиональном общении. Оно естественно звучит на встрече с коллегами, в командном чате или в неформальной деловой переписке. Для более официального текста можно выбрать нейтральные формулировки: esclarecer todos os pontos — прояснить все вопросы; clarificar a situação — внести ясность в ситуацию; eliminar qualquer ambiguidade — устранить любую неоднозначность. А фраза temos de pôr os pontos nos is обычно означает, что разговор будет конкретным: без разных толкований, размытых обещаний и договоренностей, которые каждый понял по-своему. ➡️ В следующем посте разберем выражение não ter papas na língua — про человека, который говорит прямо и не слишком заботится о дипломатичных формулировках. 🔥 Cтавьте лайки, пересылайте, присоединяйтесь к нам, чтобы понимать суть, а не просто слова😉

Как средневековая башня стала частным дворцом Сегодня хотим рассказать вам об уникальном здании, которое притаилось среди старинных улочек Коимбры. 🧱 Башня История особняка началась с Torre da Contenda — части средневековых укреплений города. К XVI веку башня почти потеряла военное значение. В 1514 году её передали Жуану Вашу, богатому местному чиновнику, активно скупавшему недвижимость в этом районе Коимбры, которому к моменту приобретения башни уже принадлежали полуразрушенные дома рядом. Он не стал расчищать участок и строить всё заново. Вместо этого включил старую башню, фрагменты стены и соседние здания в одну резиденцию. 🌉 Комната над улицей На самом деле Sub-Ripas состоит из двух домов. Casa de Baixo находилась рядом с башней, а Casa de Cima — на противоположной стороне узкой Rua de Sub-Ripas. Владелец соединил их закрытым переходом прямо над улицей. Внизу продолжали ходить горожане, а наверху хозяин мог переходить из одной части дворца в другую, не выходя из дома. 🌿 Два архитектурных языка Нижний дом оформлен в стиле мануэлино. Его портал украшают каменные канаты, цепи, растения и религиозные символы. Верхний дом перестроили в 1540-х годах уже в ренессансном стиле. Его стены украсили медальонами, человеческими профилями и классическими рельефами, которые связывают с мастерской Жуана де Руана — известного французского скульптора и архитектора эпохи Возрождения. Получился почти учебник архитектуры: средневековая башня, португальское мануэлино и европейский Ренессанс стоят буквально через несколько метров друг от друга. 🩸 Темное прошлое В ноябре 1379 года принц Жуан Португальский убил в Коимбре свою жену Марию Телеш, поверив словам её сестры — королевы Леонор Телеш, которая обвинила Марию в измене и намекнула, что после её смерти он сможет жениться на наследнице престола Беатриш. Обещанного брака не последовало, а принцу Жуану пришлось бежать в Кастилию. Согласно городской легенде, убийство произошло именно в Sub-Ripas 🎓 Как дворец стал университетом В XX веке Casa da Torre выкупило государство. Здание отреставрировали, сохранив его сложную планировку, старые арки и исторические стены. Проект реставрации получил премию Europa Nostra. В 1987 году эту часть дворца передали Университету Коимбры. Здесь разместился Институт археологии — довольно символичная судьба для дома, который сам состоит из археологических слоёв. Верхний дом при этом остался частной резиденцией. 👣Если будете гулять по старой Коимбре, сверните на Rua de Sub-Ripas. Там можно рассмотреть знаменитый переход над улицей, мануэлинский портал и ренессансные рельефы, а в будний день — даже заглянуть внутрь через Biblioteca de Arqueologia, которая открыта не только студентам. Редкий случай, когда исторический особняк можно увидеть не как музей, а как живое университетское пространство, где среди стен XVI века до сих пор проходят занятия и работают исследователи. Поддержите пост 💜, если нравятся публикации про такие малоизвестные места в Португалии. Пишите Юлии Егоровой — поможем подобрать недвижимость для жизни и инвестиций в Португалии.

CostaTerra — как превращают недвижимость в сервисную подписку 🏡 Покупатель CostaTerra платит не только за виллу у океана. Он входит в закрытую систему, где дом, клуб, сервис, безопасность и досуг управляются одним оператором. 💼 Бизнес начинается с продажи участков и готовых резиденций. Высокую цену поддерживает ограниченное предложение: около 300 объектов на большой территории, собственный пляж, поле Tom Fazio и низкая плотность застройки. 🔄 После сделки отношения с клиентом не заканчиваются. CostaTerra получает вступительные и ежегодные клубные взносы, плату за управление домом, обслуживание территории, спорт, wellness, рестораны и дополнительные услуги. 🧾 Для владельца это похоже на дорогую подписку на предсказуемый образ жизни. Не нужно отдельно искать управляющую компанию, охрану, персонал, тренеров, детские программы или сервис для дома. Всё уже собрано внутри одной экосистемы. ⏱️ Главная ценность — экономия времени. Владелец может приехать на несколько недель и сразу пользоваться домом, пляжем, гольфом, конным центром, ресторанами и семейными программами. Недвижимость не требует постоянного личного контроля. 🛡 Вторая ценность — снижение неопределённости. Американские покупатели уже знают Discovery Land Company по другим закрытым клубам. Они понимают уровень сервиса, правила членства и тип окружения. Поэтому CostaTerra воспринимается не как неизвестный португальский проект, а как знакомый продукт в новой стране. 👨‍👩‍👧‍👦 Для семьи это особенно удобно: один человек играет в гольф, другой занимается wellness или верховой ездой, дети участвуют в клубных программах. Дом становится местом, куда действительно возвращаются. 📊 Публичные данные хорошо показывают масштаб модели: 71 проданная вилла принесла около €288,5 млн, то есть в среднем свыше €4 млн за объект. Всего проект рассчитан примерно на 292 резиденции, а потенциальный объём оставшихся продаж оценивался почти в €930 млн. ⚖️ Модель выгодна обеим сторонам. CostaTerra получает доход не только в момент продажи, но и на протяжении всего периода владения. Покупатель получает стабильное качество среды, приватность и сервис. ⚠️ Обратная сторона — высокие ежегодные расходы, зависимость стоимости объекта от качества управления и более узкий рынок перепродажи. 💎 Список известных людей, которых чаще всего связывают с CostaTerra Golf & Ocean Club: George Clooney, Sharon Stone, Princess Eugenie, Jack Brooksbank, Sarah Ferguson, Prince Harry and Meghan Markle, Paris Hilton, Nicole Kidman…

🏠 Продажи замедляются, но цены на жильё в Португалии пока не собираются падать Новые меры правительства — НДС 6% на строительство и пересмотр Simplex — рынок встретил положительно. Но девелоперы не ждут, что они быстро сделают жильё дешевле. Главная проблема не в самой идее реформ, а в том, как они будут работать на практике. 📌 Что думают застройщики? Снижение НДС поддерживает почти весь сектор, но только небольшая часть участников понимает, как именно применять новую ставку. С Simplex ситуация ещё сложнее: девелоперы опасаются, что реформа снова упрётся в муниципалитеты, разные трактовки и сроки выдачи лицензий. Поэтому ожидания снижения цен остаются отрицательными: ▪️ эффект от НДС 6% — −19 пунктов; ▪️ эффект от нового Simplex — −45 пунктов. 🏗 Почему жильё не дешевеет? Давление со стороны расходов только усиливается. ▪️ ожидания роста стоимости строительства достигли максимума с 2022 года; ▪️ затраты на стройку называют препятствием 86% участников рынка; ▪️ бюрократию и лицензирование — 89%. За последние три года около 59 000 предварительно согласованных домов так и не начали строить, потому что экономика проектов не сходилась. НДС 6% может вернуть часть из них на рынок, но строительный цикл занимает несколько лет. 📉 Что происходит с продажами? Во втором квартале сделки с новостройками снова замедлились. Индикатор продаж снизился с −3 до −36 пунктов, а ожидания на ближайшие месяцы ушли до −21. При этом ожидания по ценам остаются положительными: ▪️ текущая оценка — +51 пункт; ▪️ прогноз на следующие три месяца — +33 пункта. 🔮 Что ждать в ближайшие полгода? Скорее всего, рынок станет медленнее, но заметного общего падения цен не произойдёт. Продаж может быть меньше, покупатели будут осторожнее, а проекты — дольше выходить на сделки. Но дорогая стройка, дефицит предложения и медленное лицензирование продолжат удерживать цены. НДС 6% способен улучшить экономику новых проектов и увеличить предложение. Однако его влияние будет постепенным — через запуск строительства, а не через мгновенное снижение цен. 💡 Главный сценарий на ближайшие шесть месяцев: замедление активности при сохранении высоких цен. Рынок теряет скорость, но пока не разворачивается вниз.