ТРУДО-ВЫЕБУДНИ РП

🏗️ Бетонная смесь после 1 сентября: внимательнее с документами при приёмке Моя коллега, профессионал в области качества, сертификации, декларирования, разработки документации для производств и строительства опубликовала ПОСТ, информирующий о изменениях в области декларирования бетонных смесей. Если кратко, то: С 1 сентября 2026 года прекращают действовать декларации о соответствии на бетонные смеси, строительные растворы и сухие смеси, оформленные по требованиям в редакции от 23.12.2021 года. И здесь важный момент уже для застройщиков и генподрядчиков. После 1 сентября при входном контроле бетонной смеси на объекте стоит внимательнее проверять не только паспорт качества и фактические характеристики смеси, но и действительность декларации о соответствии и редакцию требований, по которой она зарегистрирована. Для стройки последствия вполне практические: недействующая декларация у поставщика → вопросы к подтверждению соответствия продукции → риск проблем при входном контроле и дальнейшем подтверждении качества применённых материалов. Поэтому до сентября есть смысл проверить действующие договоры поставки и заранее запросить у бетонных заводов актуализированные документы. Бетонная смесь может приехать правильная и качественная. А вот бумажки вместе с ней — уже нет.

🚗 Парковки в московских новостройках будут считать по-новому Москва утвердила новые нормативы обеспеченности жилых проектов машино-местами. Теперь количество парковочных мест будет напрямую связано с площадью квартиры: • до 70 м² - 0,8 машино-места на квартиру; • от 70 до 100 м² - 1,2 машино-места; • более 100 м² - уже 1,6 машино-места. Логика понятна: чем больше квартира - тем выше предполагаемая автомобилизация её владельцев. Но для девелопера это не просто новая формула расчёта. В проектах с крупными квартирами требования к парковке могут заметно повлиять на ТЭП, объём подземной части и, соответственно, экономику проекта. Есть и переходный период. Новые нормативы не распространяются: - на проекты, ввод которых предусмотрен до 1 января 2028 года; - на объекты, по которым по состоянию на 5 августа 2026 года уже получена разрешительная либо архитектурно-градостроительная документация. В общем, ещё один параметр, который теперь придётся учитывать при формировании квартирографии. Большие квартиры - большой паркинг. 🚗

ДГП Москвы представил чек-лист оценки архитектурного решения. И, на мой взгляд, это ещё один сигнал того, что архитектура постепенно превращается из творческого процесса в регламентируемую процедуру. Если раньше архитектурный облик во многом оценивался профессиональным мнением Архсовета, то теперь появляется перечень конкретных критериев, по которым проект можно проверить. Среди них: • наличие нескольких вариантов архитектурного решения; • разнообразие материалов и цветовых решений фасадов; • силуэтность застройки; • архитектурная подсветка; • акцентированные входные группы; • «пятый фасад»; • формирование фронта улицы; • проницаемость кварталов; • отсутствие открытых плоскостных парковок. По сути, это уже методика оценки архитектуры, где для каждого критерия приведены примеры соответствующих и несоответствующих решений. Что это меняет? За последние несколько лет девелопмент постепенно смещается от экспертной оценки к системе формализованных требований. Обратите внимание на тенденцию: всё меньше остаётся пространства для субъективного «нравится - не нравится» и всё больше появляется критериев, которые можно проверить. С одной стороны, это делает процесс прозрачнее и понятнее для всех участников рынка. С другой - архитектура всё сильнее становится не только творчеством, но и управляемым процессом, где архитектору приходится учитывать требования не только заказчика, но и города, экономики проекта, сроков реализации и десятков регламентов. Сегодня успех проекта определяется уже не только идеей архитектора. На итоговое решение одновременно влияют экономика, продуктовая концепция, сроки, требования города, позиция GR-блока и, пожалуй, самое главное - возможность пройти согласование без возвратов. Архитектурная концепция всё чаще становится результатом поиска компромисса между этими интересами. Именно поэтому архитектор постепенно превращается не просто в автора идеи, а в человека, который должен собрать проект, удовлетворяющий целому набору требований. Что дальше? Теперь главным навыком архитектора становится уже не только способность создавать выразительную архитектуру, но и умение создавать её внутри всё более жёсткой системы правил. И, похоже, именно этот навык в ближайшие годы будет определять успех проекта не меньше, чем талант самого архитектора.

«Зелёный» ГОСТ. Теперь не маркетинг, а система требований Принят новый межгосударственный стандарт ГОСТ 35329–2026 по «зелёному» жилью. По сути - это не просто экология. Это попытка задать единые правила качества жилья на всём жизненном цикле: от проекта до эксплуатации. Вступает в силу с 1 июля 2026. Стандарт собирает в одну систему всё, что раньше было разрозненно: • энергоэффективность (не ниже класса А) • требования к среде проживания • транспортная и социальная доступность • благоустройство • материалы • эксплуатация Всего 58 критериев, из них 35 напрямую формируют качество продукта. Оценка проводится по 10 категориям: от участка до инженерии и эксплуатации. Что реально меняется: Теперь «зелёный дом»-это не презентация, а: • измеримые критерии • сертификация • проверяемый результат Проверять будут не только здание, но и: • есть ли рядом транспорт (доступность) • есть ли социальная инфраструктура • как организована среда ( для МГН, благоустройство и пр.) • какие материалы использованы при строительстве. Формально-повышение качества и экологии. По факту-ещё один уровень стандартизации: • единые требования • понятные правила для застройщиков • прозрачная оценка для инвесторов И важный момент: такие проекты уже получают финансовые преференции (через банки и регулирование). «Зелёный» стандарт-добровольный. Пока. Но: • банки уже начинают учитывать его • рынок начнет использовать как ориентир • инвесторы - как фильтр И как обычно-«добровольный» стандарт быстро становится принудительным на практике. Если коротко: Раньше «зелёный дом» был маркетингом. Теперь это набор требований, за который придётся отвечать.

Админ в отпуске. А профессиональная деформация-нет. Подпись для фото: Когда Пхукетский комитет по архитектуре всё таки не доглядел… Ну, или осознанно закрыл глаза.

❗️1 марта 2026г. вступает в силу ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ». В стандарте установлены требования к результатам работ для различных классов отделки помещений. Для каждого класса отделки помещений установлены значения предельных отклонений от плоскостности, прямолинейности, вертикальности, горизонтальности, соответствия отделочных работ помещений требованиям к результатам работ при визуальном контроле. Подробнее об изменениях, с которыми столкнутся девелоперы, застройщики и покупатели после вступления в силу ГОСТа, у нашего коллеги https://t.me/workadaylife/91

Моему преподавателю, коллеге, высококлассному профессионалу и просто хорошему другу удалось отыскать официальный текст вводимого с 01.03.2026 ГОСТ на отделочные работы. Проходим по ссылке! изучаем, готовимся к новым поворотам))😁🙄 👇👇👇

Классификация жилья vs новый ГОСТ на отделку. Два мира, которые пока не сошлись На рынке давно существует Единая методика классификации жилых новостроек по качеству проекта. Она определяет класс дома "стандарт", "комфорт", "бизнес", "элит" через совокупность характеристик: архитектуру, планировки, инженерку, инфраструктуру, уровень отделки и применяемые материалы. По сути-это модель качества жилья как продукта. Но есть нюанс (куда же без него?!) Методика оценивает качество описательно и сравнительно, через признаки и балльную систему. А новый ГОСТ по отделке вводит измеримые критерии качества работ (описал в предыдущем посте). И вот тут начинается интересное. Сейчас: • Методика классификации → определяет класс проекта (в том числе по отделке и материалам) • ГОСТ → вводит измеримые требования к качеству выполнения отделки Это две разные системы, которые пока не синхронизированы. Одна говорит: какой уровень жилья Вторая: насколько ровно и правильно выполнены работы Как новый ГОСТ может повлиять? В перспективе ГОСТ способен изменить саму методику классификации: • класс отделки станет измеримым, а не описательным • фактическое качество будет влиять на класс проекта сильнее • возможны расхождения: заявленный класс vs измеренное качество • появится необходимость увязки класса жилья и класса отделки Фактически рынок движется к модели, где: класс проекта = архитектура + инженерия + среда + измеримое качество отделки Если один документ определяет класс жилья, а второй - измеримое качество отделки, то вопрос только времени: Когда произойдёт интеграция этих двух систем? Когда классификация будет учитывать не только уровень проекта, но и: • реальные показатели отделки? • применяемые материалы? • подтверждённое качество исполнения? Потому что без этого класс жилья остаётся декларацией. А рынок постепенно будет уходить в сторону подтверждённого качества, а не заявленного. И вообще, мы строим элиточку. Просто по ГОСТ отделка шестого класса…

ГОСТ на отделку. Документ есть. Текста нет. С 1 марта 2026 вводится ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ». Стандарт утверждён, внесён в каталог… но сам текст до сих пор не опубликован. Работать по нему скоро придётся, не имея документа на руках. Что вводится Появляется система классов отделки (для жилья — 1–6): 1 класс - почти идеал 6 класс - «жить можно» (но это не точно) Для каждого класса задаются: • допустимые отклонения, • критерии визуальной оценки, • методы контроля. Стандарт охватывает: штукатурку, облицовку, покраску, обои, потолки, полы. И главное, и пожалуй самое неприятное - его разрешено включать в ДДУ и ДКП. Важный нюанс. ГОСТ носит добровольный характер. Застройщик вправе работать по собственному разработанному СТО с установленными требованиями к отделке. Но как только ГОСТ попадает в договор - он становится юридическим обязательством. И даже без прямой ссылки он может стать базовым ориентиром качества: для приёмщиков, экспертов, судов и банков. А как же СТО застройщиков? Многие девелоперы давно живут по собственным стандартам отделки. И СТО никуда не исчезают. Но их роль меняется и фундаментальность может пошатнуться. Раньше: СТО = основной документ качества, утвержденный самим застройщиком. Теперь: ГОСТ становится внешним эталоном. Если СТО мягче - дольщик будет опираться на ГОСТ (как минимум морально). Если СТО жёстче - застройщик сам повышает себе обязательства. Любое расхождение - зона спора. Фактически рынок может пойти к модели: ГОСТ - основа, СТО - детализация. Где начнутся реальные сложности • Перепрошивка ДДУ и ДКП (класс отделки = юридическое обязательство) • Формализация приёмки (оценка перестаёт быть «на глаз» и становится измеримой) • Рост требований к подрядчикам • Риски споров на переходном этапе • Необходимость синхронизации СТО и измеримых критериев ГОСТ должен снизить конфликты. Но сначала - их станет больше. Что меняется для покупателей Главный сдвиг - приёмка становится измеримой и здесь Минстрой уже готовит регулирование приёмщиков: • требования к квалификации, • порядок проверки, • процедуру обжалования. Рынок движется к системе: • класс отделки → измеримые критерии • профессиональный приёмщик → проверка станет достоверной • меньше субъективности → выше ответственность застройщика Покупатель будет получать ровно тот уровень качества, за который заплатил. Что это значит для девелопера ГОСТ - добровольный юридически. Но может стать обязательным фактически по требованию рынка. Многие наперегонки побегут кричать что они первые кто делает отделку по ГОСТ. Рынок уходит от модели «сдали как получилось» (для этого СТО и разрабатывали) к модели «сдали по стандарту и измеримым критериям». И главный вопрос уже не в ГОСТе. А в готовности застройщика работать в новой системе качества.

Профессиональная деформация. Смотрю на весы и думаю: А свидетельство о поверке имеется? Или работаем по факту? Т.е. как обычно🤪😁

IFC-АГР. Теперь проект отклоняет не человек, а система. Как и обещал сегодня публикую презентационные материалы семинара. IFC нам подавали как «просто формат», на замену обводкам поэтажных планировок. По факту-это новый цифровой фильтр, который ломает привычный процесс согласований. И да, проблем будет больше, чем кажется. Поэтому, для команд, планирующих подачу в апреле–мае, под руководством инициаторов требований (ДГП/МКА) будет организовано техническое сопровождение: • проверка IFC-моделей • корректировка структуры и параметров • подготовка к автопроверке • сопровождение при согласовании Для того, чтобы попасть в число этих счастливчиков нужно напрямую связаться с представителями ДГП. И еще раз, пытаюсь разложить по полочкам что от нас хотят видеть: Что изменилось ТЭП теперь считает модель Не Excel, не расчёты, а атрибуты ЦИМ. Ошибка в IfcSpace / зонах / параметрах → ошибка в ТЭП → формальный отказ. Проект могут завернуть не из-за архитектуры. А из-за цифры. IfcSpace-новая точка риска Через зоны считается всё: площади, функционал, ТЭП. Кривые зоны = некорректная модель, даже при идеальной геометрии. XML = второй контроль IFC и XML обязаны совпадать. Несоответствие = возврат. Без обсуждений. Обязательный pipeline Параметры → mapping → IFC → Архкомиссия. Нет корректного mapping и система «не видит» модель. Теперь подаётся связка IFC + BCF IFC - модель. BCF - её цифровое объяснение. Без связки - проблемы. Скоро включат автоматическую самопроверку Атрибуты, коллизии, ТЭП, корректность. Проектировщики и Застройщики сами смогут прогонять свои материалы сами ещё до архкомиссии. Машина не спорит. Машина отклоняет. ЦИМ теперь = здание + территория Границы, рельеф, покрытия, озеленение, зоны. Объём работ вырос. Ответственность тоже. Реальность Это уже не «IFC для подачи». Это цифровой двойник, который проходит компьютерный (машинный) контроль. И отклонение теперь чаще будет не архитектурным, а цифровым. Главные зоны риска: • IfcSpace • XML • параметры и mapping • цифровые ТЭП • автопроверка • IFC + BCF Кто пойдёт в первых - тем будет тяжелее. Но именно они быстрее научатся проходить новую систему.

АГР нового поколения. IFC-модель. Сегодня в ДГП состоялся семинар по модели IFC. Как/что/где? Презентация на фото будет в следующем посту (ее обещают и выложить официально), а пока краткое изложение и видение вводимых требований! Распоряжением ДГП от 16.01.2026 года были утверждены новые требования к материалам для согласования АГР. Вступают в силу с 02.04.2026 года. Требования «старые» к НПМ и ВПМ пока продолжают действовать. Предлагаю попробовать разобраться, что такое IFC-модель и с чем ее едят. Суть: переход от обводок поэтажных планов «для подачи» → к BIM-модели как юридически значимому цифровому документу. 1. Какой документ теперь основной? Основной регламент IFC: • задаёт обязательный формат результата (IFC4), • требует атрибутику, классификацию, структуру модели, • вводит юридическую значимость (УКЭП по файлам). НПМ/ВПМ остаётся, но теперь: • работает как матрица состава и уровня детализации, • реализуется через правила IFC, • при конфликте приоритет у IFC. 2. Ключевое изменение логики Было: 3D-модель (FBX) = геометрия + визуализация и отдельно обводки! Стало: 3D-модель (FBX)+IFC-модель = геометрия + структура + свойства + классификация + подписанный документ. Это не конвертация. Это другой уровень результата. 3. Что именно усложняет проект 3.1 Формат результата: IFC Теперь требуется: • IFC4 ReferenceView, • строгие IFC-классы (IfcWall, IfcSlab и т.д.), • ограничение proxy, • XML-ведомость ЦИМ, • координаты, уровни, структура файлов. Факт: модель становится проектной или как сказали в ДГП: это предпроект (который вам не поменять через 10 кругов ада) 3.2 Обязательная атрибутика и классификация Появляется главная причина трудоемкости: • МССК-код элементов, • обязательные наборы свойств, • типизация данных, • соответствие IFC-классам, • контроль заполненности параметров. 3.3 Юридическая значимость (УКЭП) Каждый IFC-файл: • подписывается УКЭП (Усиленная квалифицированная электронная подпись) • либо оформляется ИУЛ (Информационно-удостоверяющий лист) Добавляется: • административный контур, • контроль версий, • регламент подписания. 3.4 Геометрия местами даже упрощена В IFC: • МАФ не моделируются, • растительность не моделируется, • часть благоустройства упрощена. В старом FBX это требовалось. Но: экономия на геометрии полностью съедается ростом BIM-процесса. 4. Насколько усложняется реализация Если BIM уже был внедрён: Рост трудоёмкости: +20–40% Если раньше делали «3D ради АГР»: Рост трудоёмкости: +60–120% 5. Где проекты начнут «сыпаться» 1. Неверные IFC-классы / proxy 2. Нет МССК и обязательных атрибутов 3. Ошибки структуры и координат 4. Отсутствие УКЭП 5. Некорректный экспорт IFC Отказы будут формальные, но блокирующие. 6. Что фактически поменялось для девелопера Было: 3D-подача, обводки, таблички Стало: 3D-подача, BIM-документ, Было: Геометрия Стало: Геометрия + данные Было: Визуализатор, обводки Стало: жесткий BIM-контур Было: Модель как иллюстрация Стало: Модель как юридический результат Было: Проверка внешнего вида, площадей и пр. Стало: Проверка структуры и атрибутов, характеристик (остекление и тд) 7. Практический вывод С 02.04.2026 АГР-модель - это не картинка, а цифровой документ. Проект становится тяжелее: • по процессу, • по контролю, • по ответственности, • по затратам (трудовым и финансовым) Геометрия может упроститься. Но BIM-контур усложняет всё. IFC не «добавили». IFC заменил саму логику результата. Кто уже в BIM - адаптируются. Кто жил на 3D и обводках - получит рост сроков, затрат и формальных отказов. Это не обновление. Это смена правил игры. Усложнили? Они ответили: Нет. Все во благо города. И, конечно, для нашего опыта…

И если по всем каналам новость про выход Постановление ПМО от 30.12.2025 №1865-ПП уже прогремела с выводом : "это - убивает проекты", то подробного разбора изменения в Положение о порядке рассмотрения заявлений о заключении договора о КРТ по инициативе правообладателей...." как-то не встречалось... поэтому пост! Первый лист изменений - и все схватились за сердечко💔. Постановление вносит Раздел XXIV - обязательный платеж в бюджет при заключении договора КРТ по инициативе Правообладателя для реализации жилищного строительства. 1. Что имеем В положении появился новый механизм: Девелопер обязан уплачивать бюджетный платеж при реализации КРТ (в течение 60к.д.) Размер платежа рассчитывается не фиксировано, а по формуле, зависящей от: • площади квартир • удельного показателя кадастровой стоимости 1м2 (зависит от муниципалитета) • коэффициента доходности, установленного другим свежим Постановлением ПМО от 19.12.2025 №1745-ПП (напоминаю: платеж за смену ВРИ) • платежа за смену ВРИ (1745-ПП) Это принципиально новый элемент экономики КРТ. 2. Экономическая природа платежа Данный платеж не является госпошлиной, налогом или платой за заключение ДКРТ. Это своего рода квазирентный доход региона. Фактически-доля региона в прибыли девелопера. Проще: Ребят, не забываем делиться 3. Кратко о составляющих формул. Формула линейная. Сложно сочиненная умами финансистов. Сложно подчиняемая умам девелоперов. Не хочется сильно вдаваться в подробности, но учитывается многое: Площадь квартир (по ПЗЗ) утвержденная ГрадСоветом, усредненная кадастровая стоимость 1м2, которая позволяет региону пропорционально увеличивать/уменьшать размер платежа в зависимости от расстояния до МКАД. Коэффициент доходности, который также зависит от расположения, коэффициента изменения цен на жилье в МО на дату заключения ДКРТ, за вычетом платежа за смену ВРИ (который теперь считается от максимально возможных ТЭП, которые можно будет посадить на ваш ЗУ (на ЗОУИТ прикроют глаза), с применением тех же самых усредненных показателей стоимостей 1 м2 жилья и земли). 4. Возможные альтернативы. Положение прямо допускает гибкость исполнения обязательства по бюджетному платежу: он может быть частично или полностью заменён иными инвестиционными обязанностями девелопера. Чем можно на практике заменить платеж: • строительство объектов социальной инфраструктуры (безусловно, помимо тех, которые девелопер обязан обеспечить) • создание/модернизация инженерии (доп.мощности для муниципалитета) • транспортная инфраструктура (везде плохо и дорого, примут с удовольствием) • расселение из ветхого и аварийного жилья • выплаты возмещений обманутым дольщикам • иные капитальные вложения в территорию Ключевой принцип - стоимость обязательств должна быть сопоставима с размером платежа. Регион соглашается на замену в случаях: • инфраструктурного дефицита в районе • дефицит соцобъектов в локации • крупные КРТ • стратегические территории • регион заинтересован не в деньгах, а в объектах Замена лучший инструмент управления экономикой КРТ: • позволяет снизить денежную нагрузку • улучшает cash-flow проекта • снижает давление на IRR. 5. Спорные моменты. При реализации КРТ всегда в договор включается обязательство девелопера по предоставлению площадей под переселение граждан. Введенные изменения не предусматривают снятие данного обременения, в результате чего, обязательства застройщика только задваиваются. То же касается и обеспечения дополнительных мощностей инженерных объектов и разоряющей транспортной инфраструктуры. 6. Как остаться на плаву. Только грамотный подход при таких условиях позволит выходить в реализацию проекта. Есть возможность получить рассрочку платежа, увеличить количество мест в соцобъектах (больше строить все таки дешевле), произвести инфраструктурный платеж заходить в КРТ попадающим на несколько муниципалитетов (через МП, пост писал вчера), дробить на этапы, увеличение доли коммерческих помещений/объектов.

Как насчёт прикинуть снеговую нагрузку? ❄️🙄 Объект испытаний - автомобиль 😁

Мастер-план🗺️ Законопроект, который вводит документ будущего. Которое всё никак не наступит. Хоть эта история и стара как мир, но периодически всплывает в голове законопроект № 497452-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ID проекта 152224) подготовленный Минстроем РФ, о введении мастер-плана территории. Документ уже прошёл первое чтение. Следующие парламентские слушания и второе чтение ожидаются в 2026 году (после доработки и согласований). Планируемое вступление закона в силу было 01.03.2025, но до сих пор изменения в ГрК РФ не внесены. 1. Что вводится. Появляется единый документ: мастер-план, который объединяет: • территориальное планирование • градостроительное зонирование • генплан • ПЗЗ (частично) Вместо набора документов - один инструмент управления территорией. 2. Что такое мастер-план. По сути, генплан нового поколения, который включает: • стратегию развития территории • зонирование • размещение объектов • инфраструктуру • план и сроки реализации • показатели развития. Срок действия: 6–15 лет. Это уже не просто схема, это - сценарий развития территории. Что меняется по факту: 1. Генплан уходит на второй план После утверждения мастер-плана генплан на этой территории перестает действовать. 2. Мастер-план может менять всё Он получает право: • менять границы зон • менять регламенты ПЗЗ • корректировать схемы территориального планирования • предусматривать федеральные, региональные и местные объекты Фактически-инструмент перешивки территории под проекты. 3. Согласования ускоряются (по идее и надежде) Согласование с федеральным органом - до 30 дней. Нет ответа - считается согласованным. Да, это молчаливое согласование. 4. Вводится четкая процедура подготовки Процесс теперь формализован: решение о разработке → координационная комиссия → сбор предложений → проверка → согласование → публичные слушания → утверждение. Система становится управляемой и прогнозируемой (снова вера и надежда). 5. Публичные слушания обязательны Срок проведения: до 1 месяца. Без них мастер-план не утверждается. 6. ПЗЗ меняются автоматически Если мастер-план меняет регламенты - ПЗЗ корректируются одновременно с ним. Отдельная адская процедура по внесению изменений в ПЗЗ больше не нужна. 7. Можно охватывать несколько муниципалитетов Один мастер-план может распространяться на: • несколько поселений • часть территории • регион + муниципалитеты Это уже уровень региональной сборки территорий. Переходные положения • Закон планируется к вступлению - 01.03.2025 (но, как мы понимаем - еще нет). • Старые мастер-планы (если вы их так поименовали) привести в соответствие — до 31.12.2026 Реальный смысл для девелопера Закон делает четыре ключевые вещи: 1. Централизует градостроительную политику 2. Ускоряет согласования 3. Позволяет быстрее менять зонирование 4. Дает инструмент «перешивать» территорию под проекты (безусловно, только при последующем согласовании везде, где только можно). Фактически - появляется новый уровень управления территорией. И новый уровень конкуренции. Хорошо будет тем, кто уже набил шишек с мастер-планами по КРТ (еще один круг ада)🤪😬

Channel photo updated

Друзья, с наступающим Новым годом 🎄 Хочу пожелать всем причастным (и не только к миру девелопмента) карьерного роста, уверенных решений и по-настоящему интересных проектов. Пусть не будет простоев, бессмысленной суеты и выгорания. Пусть работа приносит удовлетворение и позитивные эмоции, а рабочие будни будут наполнены ясными задачами, сильными командами, здравым смыслом и ощущением, что вы занимаетесь своим делом. Здоровья, внутренней опоры, спокойствия в голове и тепла рядом. Спасибо, что вы здесь. Спасибо за каждое ваше внимание! Увидимся в новом году - он точно будет сильным, интересным и позитивным.

Рубрика «ПРО ЭТО» А вы знаете, что такое бетон на самом деле? Его часто называют «цементом» или «раствором». И это первая ошибка. Бетон - это не цемент. Это многокомпонентный композитный материал, у которого каждая составляющая играет свою важную роль. Из чего он состоит: • портландцемент - вяжущее; • песок (сеяный, мытый) - мелкий заполнитель; • щебень различных пород -крупный заполнитель; • вода; • химические добавки - пластификаторы, воздухововлекающие и другие, в зависимости от задачи. На заводе бетонную смесь затворяют водой и добавками, после чего начинается обратный отсчёт. Срок «жизни» у бетонной смеси короткий, а характер у неё - крайне капризный. Ошибки могут возникнуть на любом этапе: • на заводе могут допустить ошибки в дозировке, рецептурах и прочее… • смесь может начать схватываться ещё в автобетоносмесителе; • может потерять подвижность; • а в конструкции - не добрать проектную прочность из-за неправильного ухода. Поэтому: • качество заполнителей, • требования к приготовлению, • доставке, приёмке и укладке жёстко регламентированы ГОСТами и нормативно-технической документацией. В конечном итоге результат зависит от трёх действующих лиц: 1. Изготовителя, 2. Перевозчика, 3. Строителя. И несмотря на такую сложную цепочку, для профессионала всё достаточно прозрачно - по бетону всегда видно, где, на каком этапе и кто именно накосячил. Бетон ошибок не прощает. Зато всегда честно показывает уровень тех, кто с ним работает.

1. Что именно изменилось в расчётах 1.1. Базовая логика расчёта изменена. Было (ПП № 73): • Плата считалась от прироста кадастровой стоимости участка после изменения ВРИ. • Использовалась относительно простая формула, с возможностью интерпретаций и снижения базы. • Допускались: учёт ограничений, понижающие коэффициенты, споры по корректности КС. Стало (ПП № 1745): • Переход к нормативно-расчётной модели, максимально приближённой к: ГПЗУ / ПЗЗ, предельным ТЭП, а не к фактической реализуемости проекта. • Расчёт идёт от потенциального максимума использования, а не от реального проекта. • Кадастровая стоимость фактически перестала быть предметом дискуссии. Итог: база расчёта выросла системно, а не разово. 1.2. Коэффициенты стали жестче. Ключевые изменения: • Сокращён перечень понижающих коэффициентов. • Ограничения участка (СЗЗ, охранные зоны, обременения): либо не учитываются, либо учитываются формально, без влияния на итоговую плату. • Муниципалитету оставлена минимальная свобода усмотрения. 1.3. Убрана «переговорная» составляющая Раньше: • Возможны корректировки через: расчёт альтернативных ТЭП, апелляцию к фактическому проекту, доработку концепции. Теперь: • Формула работает как калькулятор. • Комиссия фактически лишена возможности снижать плату. Итог: ужесточение фискальной дисциплины региона. 2. Финансовые последствия для проекта 2.1. Прямая финансовая нагрузка По практике 2024-2025: • Рост платы за ВРИ: +30–80%, • в отдельных кейсах (многоэтажка вместо ИЖС/КН): в 1,5-2 раза. Для районов ближнего Подмосковья: • высокая удельная кадастровая база, • максимальные ТЭП по ПЗЗ, • высокая чувствительность к нормативному расчёту. 2.2. Удар по экономике проекта Негативные эффекты: • рост CAPEX на старте; • снижение IRR; • ухудшение DSCR; • усложнение: • банковского финансирования, • входа партнёров. Важно: Плата за ВРИ теперь не операционный риск, а структурный и жесткий фактор модели. 3. Ключевые риски для застройщика 3.1. Финансовые • Недооценка платежа → кассовый разрыв. • Неучёт в финмодели → провал защиты проекта. • Рост стоимости земли post factum. 3.2. Градостроительные • Проект может стать экономически нецелесообразным при нормативных ТЭП, а также в случае, если земельный участок попадает в ЗОУИТ (СЗЗ, приаэродромка и т.п.). • Парадокс: разрешено больше, чем выгодно строить - но платить надо за максимум. 3.3. Юридические • Оспаривание расчёта: долго, дорого, вероятность успеха низкая. Судебная практика складывается в пользу субъекта. 4. Что это значит стратегически (на будущее) Голая правда: • Регион монетизирует градпотенциал земли, но еще криво, многое не учитывается, а деньги в казну неси. • ПП № 1745 - инструмент изъятия девелоперской маржи на раннем этапе. • Ближнее Подмосковье в зоне повышенного фискального давления.