Захар Дубинин 💬

Почему из всех арендаторов Пятёрочка - мой фаворит. Когда покупаешь помещение под сетевого арендатора, ты покупаешь не метры. Ты покупаешь денежный поток и большую вероятность того, что через семь -десять лет этот арендатор всё ещё будет платить. Поэтому первый вопрос всегда не «сколько стоит квадрат», а «кто зайдёт и насколько он живой, что будет с деньгами через 10 лет». Масштаб 📊 Больше 25 тысяч магазинов. 74 региона. Выручка сети за 2025 — 3,6 трлн при выручке всей группы X5 в 4,64 трлн. То есть Пятёрочка — это и есть X5, остальное довесок. Что это значит для меня как для собственника помещения: бизнес-модель проверена не один раз, а двадцать пять тысяч раз. Ошибки в подборе локаций у них случаются реже, чем у меня 😅 Золотой стандарт помещения — 500 квадратов Их золотой формат. Знать его полезно даже если вы ничего не покупаете: когда смотрите объявление «продаётся помещение 480 м²», вы уже понимаете, под кого его можно посадить. Бизнес-модель: фикс или процент от товарооборота Вот ради чего всё. Магазин работает лучше — вы получаете больше. Без переговоров, без «давайте обсудим индексацию». Помимо этого дорожаетв первую очередь товары народного потребления, получается защита от инфляции. ⚠️ Но честно: сейчас они стараются уходить на фикс. Продавливают фиксированную ставку с прописанной индексацией. Процент от оборота дают там, где помещение им очень нравится и без этого не договориться. То есть это уже не подарок, а предмет торга — и торговаться придётся вам. Что происходит в 2026-м В планах 1200 открытий. Плюс отдельно наращивают франчайзинговую сеть — с 664 точек примерно до тысячи, рост на 65% за год. Есть и оговорка: часть магазинов сейчас смотрят под оптимизацию — те, что не вытягивают по EBITDA. Идеальных сетей не бывает. Но на фоне 25 тысяч точек и 1200 открытий это ротация, а не сжатие. Мой вывод Пятёрочка — это не только «хорошая доходность». Это низкая вероятность остаться с пустым помещением. А вот с франшизой у них история отдельная, почти детективная — там замешана Федеральная антимонопольная служба. Расскажу в следующий раз 🕵️ А вы бы что предпочли — фикс с индексацией или процент от оборота? 👇

Что купить и сколько денег? В разговорах с теми, кто читает канал, я услышал, что теории и подводок слишком много, хотят посмотреть, а что есть под капотом, за какие деньги. Буду вводить рубрику актуально за разные деньги. Пару моментов. Все проекты продаются в закрытую, без публикации на Авито, либо там значительно дороже. Проект с Апрелем ( сеть аптек) Стоимость для инвестора 3,9 млн рублей. Догоаор нп 25 лет. Индексация раз в три года на 10% (по соглашению) Денег в месяц: 45 000 рублей + компенсация КУ Окупаемость до налогообложения: 87 месяцев - 7 лет и 3 месяца. Проект с кладовыми. (федераольный игрок) г. Серпухов. Московская область. Работает чуть больше года. Заполняемость 96% Денежный поток до налогообложения - 97000 рублей в месяц. Прогнозируемый месячный доход в 2027 году - 150000 рублей ( за счет ежегодной индексации) Стоимость 10 000 000 рублей. Окупаемость: 5,8-7 лет. Проект с Монеткой г.Глазов, Удмуртия. Здание - 400 м2 с землей Арендаторы: Монетка, Озон, Аптека. Ежемесячный арендный поток - 430 000 рублей в месяц. Стоимость - 32 000 000 рублей. Окупаемость: 6 лет и 2 месяца. Все проекты действующие, работают, все процессы отлажены, управляются абсолютно удаленно ( передаются вместе с контактами для решения вопросов) , все "Детские болячки" пройдены. #проекты

Пятерочка. Монетка, Чижик, Верный, Магнит: кто есть кто? Продолжаю. Разбираю остальных игроков — коротко и по делу, что важно именно собственнику помещения 👇 🟠 МОНЕТКА — мой фаворит наравне с Пятёрочкой Одно из моих помещений как раз с Монеткой в качестве долгосрочного арендатора. Пристрастен, предупреждаю 😄 Что тут интересного: Сеть куплена Лентой, а за Лентой — бенефициары Северстали. Амбиции там не «догнать Пятёрочку», а обогнать. И это видно по деньгам: только в июне 2026-го Лента купила ещё и сеть гипермаркетов О'Кей — 75 объектов, почти полмиллиона квадратов. По темпу: у Монетки больше 3700 /4000 ( разные данные) магазинов и план прирастать более чем на тысячу точек в год( по информации до 2000 на 2026 год). Посчитайте в процентах к себе самой — это рост сети примерно в полтора раза. Пятёрочка в абсолютных цифрах открывает меньше. Формат: от 250 квадратов, в среднем берут около 350. Порог входа для инвестора заметно ниже, чем под Пятёрочку. И мой личный аргумент, который мало кто озвучивает 💰 По моим наблюдениям, у Монетки самые высокие затраты на ремонт в пересчёте на квадратный метр среди всех сетей. Они серьёзно вкладываются в помещение, в которое заходят. Почему это важно собственнику: арендатор, который вложил в ваше помещение солидные деньги, не съезжает через год. Ему это дорого. Его капвложения работают вашей страховкой. И ещё факт, который стоит знать: франшизы у Монетки нет. Позиция сети — стандарты должны исполнять только свои сотрудники, передавать управление на сторону они не готовы. То есть арендатор у вас всегда будет сама сеть, а не предприниматель с кредитом. 🟡 ЧИЖИК — за ним слежу Жёсткий дискаунтер, запущен внутри X5. То есть бенефициары те же, что у Пятёрочки. Даёт процент от товарооборота. Формат растёт быстро, историческая статистика короткая — риск выше, но и договориться на входе можно на лучших условиях. Держу в поле зрения. 🔵 ВЕРНЫЙ — вопросы Самая, на мой взгляд, странная сеть по развитию и по стандартам. Не разбираюсь глубоко и в объекты не иду. 🔴 МАГНИТ — не мой выбор сейчас Формально гигант, сопоставимый с Пятёрочкой по числу точек. Но после ухода Галицкого сеть развивается как-то иначе. Убыток 22,5 млрд за 2025 против прибыли 46,4 млрд годом ранее. Отказались от гипермаркетов, только за первое полугодие 2025 закрыли больше 300 магазинов. В 2026-м свернули свой маркетплейс как отдельную площадку и списали 6,5 млрд гудвила по KazanExpress. Это не приговор — крупные сети переживали и не такое. Но когда я на семь лет выбираю, кто будет платить мне аренду, я предпочту того, у кого сейчас растёт, а не чинится. Резюме для тех, кто выбирает: 🥇 Пятёрочка — максимальная надёжность, вход от 500 м² 🥈 Монетка — растёт быстрее, вход от 250 м², вкладывается в ремонт 🥉 Чижик — ставка на рост, риска больше ⏸ Верный и Магнит — наблюдаю В следующий раз расскажу про Пятерочку. Кто у вас в доме внизу — Пятёрочка или Монетка? Интересно посмотреть по географии подписчиков 👇

Куда я смотрю: три направления и одна общая логика Обещал показывать, куда пойдут деньги (мои и не только). Начинаю 🚀 Сразу главное: у всех трёх направлений один общий признак. Доход должен быть защищён от инфляции. Не «сколько платит сейчас», а «как это будет расти через пять лет». Ставка без индексации — это медленно тающий кубик льда. Красиво лежит, а через три года лужа. Поэтому мои фильтры простые: долгосрочный договор + индексация в договоре + желательно процент от товарооборота арендатора. 1️⃣ Аптеки — вход самый низкий От 50 до 100 квадратов. Ориентир вложений 3–5 млн, окупаемость 6–8 лет. Индексация обычно в одностороннем порядке через определённый период. Сети активно идут в регионы, включая Свердловскую область. Направление рабочее. 2️⃣ Продуктовый сетевой ритейл — мой основной фокус Пятёрочка и Монетка. Отдельно стоящие здания или помещения под них. Вложения 12–30 млн, у крупных объектов доходит до 90. Окупаемость 6,5–8 лет. Почему приоритет: это единственный формат, где реально дают фикс + процент от товарооборота. То есть арендатор растёт — и ты растёшь вместе с ним. Не просишь повышения, не торгуешься. Оно само. 3️⃣ Кладовые индивидуального хранения — то, что я хочу построить сам Self-storage. Кладовки в аренду. Операционки почти ноль, спрос растёт по двум большим причинам, окупаемость на вложенные — около пяти лет. Вложения 3-7 млн рублей. Основной тезис - покупаешь квадратные метры, сдаешь кубы. Тут я не покупаю готовое, а делаю с нуля. Разберу отдельно. Что будет дальше в канале 👇 По каждому направлению — своя серия. С цифрами, с воронкой, с кейсами и с местами, ошибками и прочему. Ближайшее: 🔹 вторник — почему из всех арендаторов я выбрал Пятёрочку и Монетку 🔹 четверг — Чижик, Верный, Магнит: кто есть кто А в субботу если наберусь храбрости 🥹буду рассказывать о потерях на самых первых шагах. Вопрос: если бы у вас было пять миллионов свободных — квартира, аптека или кладовки? 👇

"Посчитали на бумаге, да забыли про овраги" Три года я считал парковки своей удачным вложением. Купил дёшево, сдаю дорого, арендаторы не звонят, ремонта не просят, обои не клеят. Идеальный актив. Пока не сел и не свёл всё в одну таблицу. Спойлер: реальная доходность — 6,5% годовых на вложенные деньги. А мои деньги вернулись всего на 20,5% за три года). Чего я выбирал не видеть: 1. Коммуналка, которая тихо росла. За одно место платёж прошёл путь 693 → 893 → 1070 → 1240 ₽. Умножаем на восемь мест. Умножаем на месяцы. Мы эти платежи, конечно, платили. Но цифры не сводили, а места не индексировали. 2. Кредиты. Три места из восьми куплены в кредит. Я тестировал гипотезу. Это порядка 3000₽ в месяц, каждый месяц. Я говорил, буду закрывать из активного дохода, а поступления с аренды, будем учитывать в пассивном доходе. Еще один плюсик к иллюзиям. 3. Пустые месяцы. Вот это больнее всего. Простой — это не ноль. Это минус коммуналка. Если бы места не стояли, потому как мы игнорровали корректировку снижения цены ( не хотели сдавать дешево) , то процент окупаемости вложений увеличился бы до 33%, что радует уже больше. Что я сделал по итогу Проиндексировали все места. Парковочное напряжение в том районе нарастает и прогнозируемое место - очень важно. Натыкал вариант размещения на Авито, которое не требует денег не знаю как, но держу пальцы, чтобы так и продолжилось. Навайбкодил ПО. Теперь не нужно ждать несоклько дней, пока добавят номер и портить кровь жене общением с упраляющей. Сейчас доступ через СМС и всем нравится. Теперь можем сдавать и на короткий срок дороже. По нашим расчетам, мы разгонимся до 16% годовых, так как на чем фокуст, то и растет. Вопрос в зал: у кого есть арендная недвижимость — вы считаете доходность в таблице или «примерно в голове»? Только честно 👇

📚 Не только про деньги Год назад я собрал «Книжный клуб SOK». Раз в месяц мы встречаемся вживую здесь, в Екатеринбурге. Обычно приходит 20–25 человек. На годовщину пришло 32. 🎉 Вход бесплатный. И это принципиально — денег я за это не беру и брать не собираюсь. ➖➖➖ Зачем мне это? Мне нравится, когда в одной комнате оказываются думающие люди. Люди знакомятся. Спорят. Дружат. Кто-то уходит с новой книгой, кто-то с новым другом, кто-то с идеей для бизнеса или для жизни. А я ухожу с чуть более сложной картиной мира, чем пришёл. Мне это по кайфу. 🙂 ➖➖➖ Со временем вы поймёте, что для меня это ещё и про доверие. Вся моя недвижимость, все сделки и все будущие совместные проекты держатся на одном — на людях, которые держат слово. Клуб — как раз то место, где таких людей видно сразу. 📍 Ближайшая встреча — 20.08.26. Если ты из Екатеринбурга и тебе это близко — напиши, добавлю в чат . Читаем Психологию влияния Чалдини к этой встрече.

📈 Куда я вкладывал за 14 лет. Прежде чем разбирать конкретные объекты, покажу общую картину. Ранее делал это мало системно, в основном прирастал. Ниже три категории. Одна принесла деньги. Вторая принесла деньги вопреки мне. Третья съела 6 миллионов. ➖➖➖ 1️⃣ Удачные: акции Собирал портфель, в основном зарубежный. Что-то держу и на российском рынке. Особенно порадовала Nvidia 🚀 — тот случай, когда ты покупаешь железо для непонятных вычислений, а через несколько лет весь мир говорит только про ИИ. SpaceX ( покупал на внебиржевом рынке) Но у акций для меня есть минус: они растут в бумаге. А мне нужен денежный поток каждый месяц. Поэтому ядро сейчас у меня другое, буду использовать для умножения капитала, который буду перекладывать. ➖➖➖ 2️⃣ Удачные, но не мои идеи: квадратные метры Признаюсь честно. Квартиры мы покупали по настоянию жены. 🏢 Я тогда не понимал, зачем. Мне казалось скучно: ни драйва, ни быстрых иксов, доходность какая-то унылая. И только задним числом до меня дошло, что мы делали: ▪️ Работает кредитное плечо — заходишь своими 30%, а актив работает целиком ▪️ Рынок стабильный, актив твёрдый и понятный ▪️ Арендатор своими деньгами гасит тебе кредит ▪️ И в итоге процент на вложенный капитал получается очень неплохой — куда лучше, чем казалось на входе Именно эти «скучные» метры сегодня и кормят мою семью каждый месяц. Как считается доходность на вложенный капитал — разберу отдельным постом с цифрами. Сейчас буду развивать именно это направление для преумножения капиталла. ➖➖➖ 3️⃣ Совершенно безалаберные: деньги в долг под процент, и неудачная покупка земли по "странной схеме" Давал в долг под процент. Со слабым обеспечением. Учавствовал в покупке земли по очень кривой схеме. Здесь я потерял солидное количество денег. ⛔️ И отдельное спасибо жене — за терпение. ➖➖➖ 💡 Вывод, к которому я шёл годами: Нужно слушаться жену. Она заземляет. Сейчас мы нащупали баланс и помогаем другдругу. Беря и управляя рисками с одной стороны, приростая медленно, но верно, с другой. Не даю я деньги в долг. Никогда, ни под какой процент. Не учасвтвую в "кривых" схемах, где мутно и темно. Научен опытом. ➖➖➖ А в следующем посте, если будет больше 20 комментариев расскажу о проектах, куда я вкладывал деньги, которые прогорели. Просто так говорить не хочется - стыдно как то)

🏭 Полгода тишины. Рассказываю, что произошло. В ноябре 2025 я передал управление компанией директору. Одиннадцать лет я тащил операционку сам. А тут — всё. Мне осталось наблюдать. Смотреть в цифры, задавать вопросы раз в неделю, не лезть руками. Знаете, сколько мне это нравилось? Ровно неделю. Дальше стало скучно. Оказалось, что я не умею просто наблюдать. Мне нужно что-то делать, строить, считать. И я пошёл по друзьям и знакомым. Не за деньгами — за идеями. Просто садился напротив человека, или напротив экрана с человеком, иили по телефону и спрашивал: а чем сейчас живёшь ты, а где ты видишь перспективы, а чем бы занялся ты? Один из них,кто рассказал, чем занимается- меня особенно зацепил. Спасибо Богу за таких друзей. Рассказал в деталях, с примерами. Дал доступ к своему обучению, помогал советами на старте. Но особенно мне понравилось вот что. Восхитила формулировка. Он сказал, что ищет и создает «машинку для печатания денег». Не «хочу инвестировать». Не «диверсифицирую портфель». Машинку. Которая печатает.И у него она есть и он ее модернизирует с каждым месяцем все больше и больше. 💡 Для меня это оказалось даже больше, чем машинка. Это способ приумножать семейный капитал — так, чтобы он работал, когда я сплю, тренируюсь или вожу дочек на кружки. Встреч было много, и вдохновился я не только этим. Параллельно запустил гипотезу в товарном бизнесе — сейчас наблюдаю, заработает или нет. Расскажу и об этом в свое время Чем дальше — тем интереснее. ➖➖➖ Я работаю над тем, чтобы подписчиков стало больше, и этот пост я закреплю. 👋 Если мы не знакомы: меня зовут Захар, я из Екатеринбурга. 🧪 11 лет в химии для промышленности — очистка воды, разделение нефти и воды. Реальный сектор, никакого воздуха. 🏢 С 2012 года тестирую мир инвестиций, собираю недвижимость под денежный поток: три квартиры, парковки, доля в нежилом здании с землёй... 💰 Цель на 2,5–3 года — вырастить чистый денежный поток до 600 тысяч в месяц. ( пожелайте мне удачи) Что здесь будет 🏢 Разборы объектов с полными расчётами ( может по началу и корявыми) 📊 Мои цифры — без округлений в свою пользу ⚠️ Мои ошибки, включая 6 миллионов потерь 📦 Новое направление — после выхода из режима "теста гипотезы" 📚 Книжный клуб и немного личного Увидимся в следующих постах - не переключайтесь. PS. фото старое, счас я бородатый)

Я последнее время много читаю и хочу получить книгу авторства Александра Кравцова. Зайдите к нему в блог он интересно пишет. Я познакомился с ним лично в 2018 году, после прочтения книги Следующий уровень. В те года был глубоко в найме и в некоторой растерянности, так как запрос на рост/ прирост был, а я чувствовал, что вот как несколько лет топчусь на месте. Встреча с ним стала отправной точкой для: 1️⃣Начала предпринимательской деятельности 2️⃣Твердого решения стать многодетным папой На мою жизнь эта встреча оказала положительное влияние, искренне рекоммендую посмотреть его канал.

Цели 2026… а нужно ли? Впервые с момента, как стал задумываться о целях сижу без сформулированного плана на год и мне как будто бы ОК. Многие векторы определены и они про догосрочную перспективу, даже цифрами выражать не хочется. . Есть и зоны с некоторой определенностью, а именно буду/ не буду, стои/не стоит запускать какое то еще бизнес направление, так как есть больше времени. Здесь хочется оставить немного пространства для поиска, в том числе пассивного. Как ваши планы на 2026? Стоит ли все др цифры поставить? Что-то конкретизировать? 👇👇👇

Ракета 🚀 3…2….1…. Еще на этом острове запускают ракеты, со спутниками, без людей. Город называется ВенЧанг. Мы были в этом городе на пару ночей и узнали, что ракета 🚀 улетела за два дня до 31.12 в 23-45. Мы посетили музей космонавтики, на этом из космического , казалось бы- все. И тут объявляют, что 13.01 будет запуск 🚀 вновь и, выбрав самого расторопного представителя с миллионной аудиторией @Ordinartcev, Дима запечатлел это все на камеру. Небо было чистое и за минуту ракета превратилась в пылающую далеко точку. Дима- парень, который смог) Если вдруг, кто-то будет на Хайнани 19- ого, то в 7 утра будет новый запуск ( что-то они зачастили)) Всех обнял. Приятного просмотра.

Китайцы «бестактные» Для китайцев - белая кожа очень притягательна. Мы ездили вокруг острова. Где- то нас снимали на камеру, не скрывая, где- то снимали, делая вид, что не снимают, где- то спрашивали перед съемкой, где- то фотографировались с нами. Звезда вечеринки была наша младшая. К ней заглядывали в коляску, не спрося о взаимности, заигрывали жестами, просили взять на руки (здесь хотя бы просили). С одной стороны, становится неуютно, потом, видишь настолько много искренного восхищения и они его в себе не держат, так как не хотят или не могут. Это обезоруживает и ты наблюдаешь за тем, что происходит. Девочкам тут нравится, они в центре внимания. Им говорят «цига», что означает очень красиво или циганка, не знаю точно)))

Китай 🇨🇳 В этот раз мы поехали отдыхать в Китай. 🇨🇳 Скажу честно, я был немного скептичен, как оказалось имел много предрассудков. В этот раз мы передвигались по острову ( он так- то очень большой ). Санья ➡️ Ялонг Бэй ➡️ Атлантис ➡️ Венчанг ➡️ Хайкоу ➡️ Остров Цветка ➡️ Ялонг Бэй. Первое о чем хочу написать. Здесь АБСОЛЮТНОЕ большинство авто- электрокары. Вы наверное, слышали, что у Xiaomi есть свой электрокар, но слышали ли, что у Huawei есть своя линейка электрокаров? ))🚓🚗🚕🚘 Инфраструктура для них очень богатая, большинство автобусов- также электрички. На материковом Китае, говорят все немного не так, но с островом порешали красиво. Воздух тут очень классный. 🌬️ После напишу о других аспектах того, что здесь интересно.

Финишная прямая. 🏁 Наш отдых пошел на закат 🌅 , весьма впечатлен тем, как тут все устроено. Буду рассказывать вам порциями.