Земля и домики. Центр оформления недвижимости Полины Рябовой.

Правовые позиции Верховного Суда РФ при рассмотрении дел, связанных с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ✅ Тематический обзор включает правовые позиции по оспариванию сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Некоторые из них: 🔨 Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Если человек ошибся не в сути сделки (например, не понял, что подписывает договор купли-продажи), а в мотивах (думал, что действует для защиты от мошенников), это по п. 3 ст. 178 ГК РФ не делает сделку недействительной. При этом суд должен оценить, проявил ли сам гражданин должную осмотрительность, а также мог ли контрагент распознать заблуждение. Если другая сторона действовала добросовестно, в иске откажут. 🔨 При оспаривании по ст. 177 ГК РФ нужно доказать неспособность понимать значение действий. Речь о состоянии, когда человек в момент сделки не мог руководить собой. Бремя доказывания на истце. Если истец уклоняется от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки, то это может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной. 🔨 Обман со стороны третьих лиц - основание для иска, но с условием. По п. 2 ст. 179 ГК РФ сделку можно оспорить, если покупатель знал или должен был знать об обмане. Например, если в схеме участвовало риелторское агентство, которое действовало в интересах лица, вводившего продавца в заблуждение, это может стать основанием для вывода о знании покупателя. 🔨 При спорах о совместной собственности нужно проверять осведомлённость покупателя. Если один из участников совместной собственности совершил сделку без явного согласия другого, суд выясняет: знал ли покупатель об отсутствии полномочий или должен был заподозрить неладное. 🔨 Когда в Росреестр поступает заявление продавца о том, что сделку совершили без его воли (например, из-за мошенничества), регистратор вправе приостановить регистрацию (п. 47 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Если в отведённый срок заявитель не устранит причину (не подтвердит волю на сделку), следует отказ (ч. 1 ст. 27). 🔨 Если в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника, регистратор обязан вернуть заявление, поданное иным лицом (п. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ). 🔨 При отчуждении доли единоличным собственником регистратор должен одновременно: зарегистрировать переход доли к одаряемому, прекратить право дарителя на эту долю и оставить актуальной запись о праве дарителя на оставшуюся долю. 🔨 Если сделка нотариально удостоверена, регистратор не проверяет её законность по существу (ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ). Его задача - убедиться в подлинности документа, а не оценивать, соблюдены ли материальные нормы права (например, правило о преимущественном праве покупки). 👉 Национальная палата кадастровых инженеров в 📲 МАХ.

Вносятся изменения в части учета и регистрации недвижимости ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ✅ В целях совершенствования законодательства в части осуществления учета и регистрации прав жилищного фонда Росреестр подготовили проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании «Роскадастр» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».   💡 Искусственный интеллект приходит в ЕГРН Государственный кадастровый учет и регистрация прав (кроме перехода или прекращения прав) теперь могут проводиться в автоматическом режиме без участия регистратора. Решения по таким заявлениям будет принимать система через форматно-логистический контроль, выявляя ошибки в документах. Это коснется: ✔️ внесения записей о невозможности регистрации без личного участия; ✔️ внесения сведений об адресе электронной почты; ✔️ наложения и снятия арестов; ✔️ внесения сведений о причастности к экстремизму или терроризму.   ➡️ Новые полномочия ППК «Роскадастр» ППК «Роскадастр» наделяется полномочиями по подготовке информации о характеристиках жилых помещений для ГИС ЖКХ. Также законопроект предусматривает, что Роскадастр может заключать договоры с поставщиками информации в ГИС ЖКХ для подготовки таких сведений.   👨‍⚖️ Упрощение процедур по решению суда Упрощается обращение с заявлением об учете или регистрации прав на основании решения суда. Теперь лицо, в пользу которого вынесено решение, сможет подать заявление самостоятельно. При признании права общей долевой собственности регистрация возможна по заявлению любого из участников долевой собственности. ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 📸Фото предоставлено в рамках фото-проекта "Кадастровая Россия". Автор фото - Коростылев Дмиртрий Александрович - член СРО Ассоциации "ОКИС".

ЛЕСНАЯ РЕФОРМА 2026  ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ Федеральный закон от 04.08.2026 № 304-ФЗ вносит масштабные изменения в лесное законодательство:   🌲Новая система лесоустройства Лесной кодекс дополняется главой 5.1 «Лесоустройство и проектирование лесных участков». Теперь: ✔️Лесоустрительная документация действует 10 лет ✔️Появляется новый документ – план проведения лесоустройства на срок до 10 лет 📌 Ключевые изменения для проектирования лесных участков  📙 Закреплены требования к проектной документации: 🟢Срок действия решения об утверждении – 2 года 🟢В документации указываются один или несколько видов разрешенного использования 🟢Местоположение и границы определяются с учетом границ лесных кварталов и таксационных выделов 🟢Документация разрабатывается в электронной форме, подписывается ЭП ➡️ Основания для отказа в утверждении: 🔴Несоответствие требованиям к составу документации 🔴Несоответствие лесохозяйственному регламенту 🔴Полное или частичное совпадение местоположения с ранее утвержденным 🔴Нарушение требований земельного законодательства   📌 Закрепление границ на местности Закрепление границ лесничеств и земель с различными видами лесов осуществляется путем: 🟠устройства квартальных просек (ширина 4 м, допуск ±0,5 м) 🟠 установления квартальных и граничных столбов 🟠 установления лесоустроительных, лесохозяйственных информационных знаков Квартальные просеки прорубаются в лесных насаждениях для обозначения границ лесных кварталов. К лесному кварталу относятся просеки, ограничивающие его с северной и западной сторон.   ✏ Проектирование лесных участков и определение границ При проектировании осуществляется: 🟢определение местоположения границ земель с лесами 🟢подготовка графического описания с перечнем координат характерных точек Местоположение границ определяется с учетом нахождения в зонах с особыми условиями использования территорий, а также в зеленых и лесопарковых зонах.   🔜 Таксация лесов Основная единица учета количественных и качественных характеристик лесных ресурсов — лесотаксационный выдел. При таксации осуществляется определение местоположения его границ.   📆 Сроки вступления в силу Изменения вводятся поэтапно: 📍Основная часть (включая новую главу о лесоустройстве) – с 1 сентября 2027 года 📍Большинство изменений о рубках и расчистках – с 1 марта 2028 года.

Минстрой России разъяснил режим пользования земельными участками под многоквартирными домами  ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ▶️ Письмом Минстрой изложил официальную позицию по вопросам принадлежности и использования земли под МКД.   ❕ Земельный участок под МКД входит в состав общего имущества собственников помещений только при одновременном соблюдении двух условий: 🔵границы участка определены уполномоченными органами; 🔵участок поставлен на государственный кадастровый учет.   ✔️ После постановки на учет такой участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.   ❌ Законодательство не допускает включение одного земельного участка в состав общего имущества двух или более МКД. ❗Если на кадастровый учет поставлен участок, на котором расположено несколько домов, такой участок не становится общей собственностью жильцов и остается в собственности публично-правового образования.   🪧 Если земельный участок под конкретным МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля находится в государственной или муниципальной собственности. 🔘 Распоряжение таким участком (включая установку шлагбаумов для ограничения проезда и прохода) относится к компетенции уполномоченных органов.   ✔️ Собственники помещений в МКД, не являясь собственниками несформированного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим участком в объёме, необходимом для эксплуатации дома и объектов общего имущества.

🏡 Планируете строительство дома в 2026 году? Начните с оформления уведомления. Перед тем как начать строительство, важно оформить уведомление. Этот документ подтверждает, что будущий дом соответствует градостроительным нормам. Без него могут возникнуть сложности с регистрацией недвижимости, а в отдельных случаях постройку могут признать самовольной. Что важно проверить перед подачей: 🟥Уведомление обязательно при строительстве жилого дома на участке ИЖС, садового дома или реконструкции с изменением площади, этажности или высоты. 🟥 Перед подачей проверьте вид разрешенного использования (ВРИ), наличие межевания и требования местных правил застройки. 🟥 Подать документы можно через Госуслуги, МФЦ или местную администрацию. Срок рассмотрения — до 7 рабочих дней (в отдельных случаях — до 20). Полезный совет: если в будущем планируете расширение дома, заранее предусмотрите небольшой запас по площади в уведомлении — это поможет избежать повторного согласования. Подробнее читайте в нашей статье на Дзен — рассказываем о каждом этапе подробнее.

Продление упрощённого порядка уточнения границ земельных участков, граничащих с лесничествами: в Госдуму внесён законопроект ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ⁉️ В Госдуму внесён законопроект № 1298754-8 «О внесении изменений в статью 10 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель". ❗️ Законопроектом предусматривается продление до 1 марта 2031 года действия нормы, позволявшей при уточнении границ отдельных земельных участков не согласовывать ту часть границы, которая попадает в границы лесничества или лесопарка. 📑 До 1 января 2026 года такая возможность была предусмотрена частью 9 статьи 10 Закона № 280‑ФЗ (норма введена Федеральным законом от 19.12.2022 № 519‑ФЗ). 💭 Право на упрощённое уточнение границ действовало только при одновременном соблюдении двух условий: 🔵участок предоставлен для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ЛПХ или ИЖС до 8 августа 2008 года либо образован из такого участка (в том числе если права перешли к новому владельцу уже после этой даты). 🔵смежным участком выступает лесной участок. ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 📸 Фото предоставлено в рамках фото-проекта «Кадастровая Россия». Автор фото - Ахунова Ирина Анатольевна - член А СРО «Кадастровые инженеры».

Запрет на освоение и застройку зон затопления и подтопления ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ✔️ Совет Федерации одобрил законопроект, вносящий изменения в Водный кодекс РФ и Федеральный закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Цель изменений - упорядочить систему инженерной защиты территорий от паводков, подтоплений и разрушения берегов, а также закрепить единые подходы к оценке ущерба и эффективности защитных мероприятий. 🔴Одним из основных положений законопроекта является установление запрета на освоение и застройку зон затопления и подтопления без обеспечения необходимой инженерной защиты территорий. Это призвано исключить риски размещения объектов капитального строительства в уязвимых зонах до реализации комплекса защитных мероприятий. ◽️В ст. 24 Водного кодекса РФ вводится новый пункт, предусматривающий утверждение уполномоченным органом методики определения вреда от негативного воздействия вод, а также оценки эффективности мер по предотвращению такого воздействия и ликвидации последствий. ◽️ Законопроект также уточняет механизм реализации инженерной защиты и распределение ответственности: ➡️ на уровне территорий, подверженных негативному воздействию вод - за организацию инженерной защиты отвечают органы государственной власти РФ, субъектов РФ либо органы местного самоуправления в области градостроительной деятельности (если иной ответственный орган не определён отдельным нормативным актом); ➡️ в границах конкретных земельных участков - обязанность по обеспечению инженерной защиты возлагается на собственников участков (юридических и физических лиц). ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 📷 Фото представлено в рамках фото-проекта «Кадастровая Россия». Автор фото - Виноградов Александр Викторович – член А СРО «Кадастровые инженеры».

В Госдуме предложили сократить срок владения недвижимостью для продажи без уплаты НДФЛ ‐ Сберометр https://share.google/UIDOllvUmdsUaD1Tl

Кадастровая стоимость недвижимости "Свидетелей Иеговы", обращенной в доход РФ, превышает 400 млн руб. https://share.google/QdzwABM4Hjxfd0LvA

С 25 октября можно будет попросить Росреестр убрать с публичной кадастровой карты ряд сведений 29 июля. / Консультант + /. Станет доступна новая мера защиты, например, критически важных и потенциально опасных объектов. Среди них объекты ТЭК и транспортной инфраструктуры. С 25 октября 2026 года можно будет подать заявление, чтобы на публичной кадастровой карте перестали отображаться данные о зданиях, сооружениях и т.д. Заявителями смогут быть, в частности, АО и ООО – правообладатели недвижимости. Росреестр установит форму заявления, требования к его заполнению, способ подачи и пр. Для рассмотрения просьбы правообладателя в Росреестре создадут оценочную комиссию. На ее заседание смогут пригласить в том числе такого заявителя. По результатам заседания примут решение, прекращать ли отображение информации. Откажут, только если просьбу направили не в целях защиты упомянутых и прочих объектов. В случае положительного решения сведения уберут с карты в течение 7 рабочих дней с даты получения заявления. Возобновлять отображение данных будут в аналогичном порядке. Документ: Федеральный закон от 26.07.2026 N 263-ФЗ

Такие вот ровненькие поля в Ростовской области. В Республике Алтай такого не встретишь 😁 #Сельхозки

Конституционный Суд РФ ограничил применение повышающих коэффициентов по земельному налогу для участков под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ❗️Конституционный Суд РФ признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ - в той мере, в какой эти нормы порождают правовую неопределённость и противоречивую практику при начислении земельного налога на участки, предназначенные для ИЖС и используемые в предпринимательской деятельности. 💭 В постановлении Конституционный Суд указал, что неопределённость норм нарушает конституционные принципы равенства налогообложения (ст. 19 Конституции РФ), определённости налоговых обязательств (ст. 57 Конституции РФ) и иные положения. 👨‍⚖️ Суд постановил, что начиная с нового налогового периода повышающие коэффициенты, предусмотренные пунктом 15 статьи 396 НК РФ, не могут применяться к участкам под ИЖС, используемым в предпринимательских целях, если к ним применяется ставка в пределах 1,5 % (согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ). 📌Исключение возможно только в случае, если федеральный законодатель прямо установит иной порядок. 🔵При этом постановление не имеет обратной силы: оно не служит основанием для пересмотра уже исполненных налогоплательщиками обязательств по уплате земельного налога за прошедшие и текущий налоговые периоды. 📌Исключение сделано для заявителя и тех налогоплательщиков, которые до вынесения постановления обратились за судебной защитой - их дела подлежат рассмотрению с учётом новых правовых позиций. При разрешении таких споров все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства должны толковаться в пользу налогоплательщиков (в соответствии с пунктом 7 статьи 3 НК РФ). 📍Постановление вступило в силу 21 июля 2026 года.

⚠️ Более 1.000 сельхозучастков на Алтае защитили от застройки Республика Алтай расширила перечень особо ценных сельскохозяйственных земель. В него добавили ещё 554 участка общей площадью более 21.000 га в Усть-Коксинском, Кош-Агачском, Шебалинском, Онгудайском, Улаганском и Усть-Канском районах. Теперь в списке 1.038 участков. В марте их было 484. Что это означает для собственника или покупателя? Такие земли должны использоваться для сельского хозяйства. Обычный сценарий «купить сельхозземлю, а затем перевести под турбазу, гостиницу, коттеджный посёлок или другую застройку» становится практически закрытым. Это не изъятие участка и не запрет на его продажу. Но несельскохозяйственное использование существенно ограничено, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом. Прикрепляем официальный PDF со всеми кадастровыми номерами. Новые участки находятся в документе под номерами с 485 по 1038. Проверьте кадастровый номер до покупки. Власти уже заявили, что перечень будут расширять дальше. (ТГ-канал "Алтайский гектар")

Минэкономразвития рассказало, как беспилотники используются в контрольно-надзорной деятельности. В сообщении, размещенном на сайте Минэкономразвития России, поясняется, что использование беспилотных летательных аппаратов (БПЛА) осуществляется по двум основным сценариям. Первый и самый распространенный - визуальный осмотр во время профилактических или контрольно-надзорных мероприятий. Второй сценарий - это систематический сбор данных с их последующим анализом. По второму сценарию в настоящее время работает только Росреестр в рамках земельного контроля. "Сотрудники размечают обширные участки на местности, запускают беспилотники по заданному маршруту, а затем в офисе накладывают полученные снимки на кадастровые карты с применением искусственного интеллекта", - отмечается в сообщении. Результаты, полученные с БПЛА, не ведут к немедленным штрафам. Они запускают процедуру полноценной проверки по признакам нарушений, которые видны с воздуха. Перечни таких признаков уже утверждены для ряда ведомств. В ряде случаев законодательство позволяет выдать предписание об устранении нарушения без визита инспектора. Такой механизм не предполагает немедленных штрафов. Поскольку нарушение обнаружено дистанционно, проверять его устранение инспектор тоже будет удаленно - через мобильное приложение "Инспектор". Само предписание направляется в личный кабинет на портале Госуслуг, и его можно обжаловать в суде. Напомним, что возможность проведения мероприятий в рамках госконтроля (надзора) с помощью беспилотных аппаратов (систем) закреплена в Законе N 248-ФЗ. В частности, разрешено осуществлять выездное обследование с использованием беспилотных аппаратов (систем) в случаях, предусмотренных положением о виде контроля. Кроме того, положения Закона N 248-ФЗ предписывают контрольному (надзорному) органу принимать решение о проведении КНМ при выявлении признаков нарушений обязательных требований, полученных с использованием средств, работающих в автоматическом режиме, имеющих функции фотосъемки, видеозаписи, в том числе беспилотных аппаратов (систем) в соответствии с перечнем, утвержденным положением о виде контроля. Соответствующие поправки в Закон N 248-ФЗ были внесены Федеральным законом от 29.12.2025 № 567-ФЗ (см. новость от 02.01.2026). _________ В Правила ОСАГО внесен ряд изменений Указание Банка России от 10 июня 2026 г. № 7368-У (зарег. в Минюсте 10.07.2026) Из п. 7.5 Правил ОСАГО исключено указание на конкретный размер лимита европротокола "с разногласиями" (с 05.07.2025 - 200 тыс. руб.), при этом в нем останется отсылка к соответствующей норме Закона об ОСАГО. Также учтены законодательные поправки о праве пережившего супруга на пользование до выдачи свидетельства о праве на наследство транспортным средством лица, погибшего в связи с участием в СВО, - п. 4.3. Правил уточнен в части представления соответствующего документа при заключении договора ОСАГО. Кроме того, Указанием в Правилах ОСАГО закреплено право страхователя на возврат части страховой премии при отказе от договора ОСАГО до начала его действия. Сейчас при досрочном прекращении действия договора ОСАГО в случае отказа страхователя от договора страховая премия по договору не возвращается, даже если само страхование еще не действует. Изменения вступят в силу 1 августа 2026 г. (Правовая система ГАРАНТ).

🤩 Сегодня Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон о продлении «гаражной амнистии» на пять лет - до 1 сентября 2031 года. 🤩 Как отметил вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин, «гаражная амнистия» имеет социальную направленность - она помогает людям в максимально упрощенном порядке бесплатно оформить земельный участок и гараж. 🤩 «Закон был принят Президентом в 2021 году по инициативе Росреестра и в настоящее время действует до 1 сентября 2026 года. За пять лет по всей стране зарегистрировано порядка 800 тыс. объектов. Продление «гаражной амнистии» до 1 сентября 2031 года позволит воспользоваться таким инструментом еще большему количеству россиян, которые смогут оформить свое имущество и законно им распоряжаться», - сказал вице-премьер. 🤩 С начала действия закона наибольшее количество гаражей зарегистрировали в Ленинградской (20 тыс.), Омской (13 тыс.), Саратовской (10,4 тыс.), Московской (10,2 тыс.) и Тюменской (10,2 тыс.) областях. 🤩 Руководитель Росреестра Олег Скуфинский подчеркнул, что отлажены все механизмы и процедуры в рамках «гаражной амнистии», исключены бюрократические барьеры. 🤩 «Созданы необходимые возможности и условия, чтобы граждане стали законными владельцами своих гаражей и земельных участков. Обновлены методические рекомендации по «гаражной амнистии», которые являются практическим и удобным пособием для наших людей. Ознакомиться с ними можно на сайте ведомства», - отметил руководитель Службы. 📍Как и прежде, воспользоваться гаражной амнистией возможно, если гараж является капитальным, не считается самовольной постройкой и был построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (до 29 декабря 2004 года). 📍Уточнить информацию о кадастровом учете участка под гаражом граждане теперь могут с помощью цифровой платформы НСПД. 📍Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории возможна при наличии утвержденного проекта межевания, при этом его отсутствие не является препятствием. 📍Образование нового земельного участка под гаражом допускается без согласия арендаторов исходного участка, если он предоставлен в аренду сразу несколькими лицами. 📍 Отменена обязанность предоставления техплана гаража, если в ЕГРН уже есть сведения о нем. 📍 Срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка сокращен с 30 до 20 дней. #Росреестр #Госдума #ГаражнаяАмнистия 🇷🇺Подписаться на Росреестр в МАХ: https://max.ru/rosreestr

Сделки с недвижимостью между гражданами планируется сделать нотариальными ➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 🔵В Госдуму внесён законопроект № 1278249-8 «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости" и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». ➡️Документ направлен на усиление защиты имущественных прав граждан и снижение рисков мошенничества на рынке недвижимости. Для этого предлагается ввести обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, заключаемых между гражданами. Законопроект предусматривает следующие изменения: ✔️ в части вторую Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается установить обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимости (статья 550) и договора мены недвижимости (статья 567), если они заключены между гражданами. Несоблюдение этой формы будет означать недействительность сделки; ✔️ в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» планируется уточнить перечень исключений из правила об обязательном нотариальном удостоверении для сделок с долями в праве общей собственности. Среди исключений, например: продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, если хотя бы одним из собственников является юридическое лицо; договоры об ипотеке всеми участниками долевой собственности по одной сделке; сделки с имуществом паевых инвестиционных фондов; операции с земельными участками сельхозназначения и другие; ✔️ в Основах законодательства РФ о нотариате предлагается закрепить порядок расчёта нотариального тарифа для сделок, подлежащих обязательному удостоверению. Размер тарифа составит 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.

Верховный суд защитил покупателей от «схемы Долиной»? Не спешите радоваться Летом Верховный суд опубликовал обзор по сделкам, в которых продавцов заставляли продать жильё телефонные мошенники. На первый взгляд, выводы хорошие: ▪️ если покупатель не знал об обмане, сделка должна сохраняться; ▪️ вера продавца в «секретную операцию» сама по себе не отменяет договор; ▪️ если квартиру всё же вернут продавцу, он обязан вернуть покупателю деньги. Но в обзоре остались опасные формулировки. Первая проблема — покупатель «должен был знать». Сделку могут отменить, если суд решит, что покупатель должен был заметить странности в поведении продавца. Что именно считать странностью — низкую цену, спешку, возраст продавца, телефонные звонки во время сделки — чётко не определено. Получается, что покупателю придётся доказывать не только свою честность, но и то, что он проявил достаточную осмотрительность. Вторая проблема — продавец может заявить, что не понимал сути сделки. С одной стороны, заблуждение в мотивах не является основанием для отмены договора. С другой — если продавец думал, что временно переоформляет квартиру ради «спецоперации», суд может посчитать, что он заблуждался относительно самой природы сделки. Грань между этими понятиями очень тонкая, а последствия для покупателя — потеря квартиры и многолетние суды. Третья проблема — сделки с пожилыми продавцами. Раньше для признания человека неспособным понимать значение своих действий обычно требовалась судебно-психиатрическая экспертиза. Теперь суд может учитывать возраст, состояние здоровья и поведение продавца даже без неё. Это может упростить оспаривание сделок с пенсионерами. Вывод простой: обзор Верховного суда не сделал вторичный рынок полностью безопасным. Покупателю недостаточно проверить ЕГРН и подписать договор. Нужно фиксировать переговоры, выяснять причины продажи, проверять адекватность цены, привлекать родственников пожилого собственника и сохранять доказательства того, что продавец понимал последствия сделки. Потому что сегодня в суде проверяют уже не только документы. Проверяют, насколько осторожно вы покупали квартиру. Источник

Нотариус не спасет сделку: 5 судебных дел, где покупатели потеряли миллионы 1. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.08.2024 по делу № 33-4706/2024. При удостоверении договора нотариус допустил нарушения порядка извещения несовершеннолетнего о праве преимущественной покупки. В результате ущерб покупателя составил 1 020 000 рублей. 2. Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2023 № 56-КГ23-18-К9. Нотариус не установил личность продавца при оформлении договора купли-продажи. В итоге покупатель не смог вернуть уплаченные 1 500 000 рублей. 3. Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2025 по делу № 8Г-307/2025. Нотариус был лишен права деятельности из-за систематических нарушений законодательства, в том числе при удостоверении крупных сделок. 4. Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2024 по делу № 16-КГ24-30-К4. Завещание было оспорено из-за нарушения правил участия рукоприкладчика. 5. Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС20-5407.ВС указал: даже если человек является дееспособным, сдeлка может быть признана недействительной, если в момент ее совершения он не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Эти примеры не говорят о том, что нотариальное оформление не имеет значения. Но они показывают главное: нотариальная сдeлка — это только один из элементов безопасности, а не полная проверка объекта и всех возможных рисков. (ТГ-канал Bezdelka)