Анна Черкасова | инвестиции в недвижимость | системы продаж

описание

канал Анны Черкасовой о том как развивать бизнес в сфере недвижимости и инвестировать в высокодоходные активы 16 лет в b2b, ВЭД, ecom, проекты в РФ, СНГ, EU 🔝предприниматель с 2013 г., суммарный оборот >1.6млрд канал в Max: https://clck.ru/3RoZTs

← к каналу @AnnaChe_PROstrategy

225

подписчиков

Охват к подписчикам

26,7%

ERR

Реакции к просмотрам

6,56%

266 на 50 постов

Пересылки к просмотрам

0,72%

Постов в день

0,1

всего 56

Где отзываются чаще

доля реакций к просмотрам

17 авг.Редкий навык - решать сложные задачи Я часто думаю почему мне и моей команде, порой, достаются самые сложные, самые не решаемые задачи по проектам/объектам. У нас уже шутка такая «Не смогли продать»? Ну значит это к нам. «Если все сложно и не понятно - тоже к нам». Как будто вся простая работа, там, где просто и легко - в сегменте коммерческой недвижимости закончилась. Время, когда «легко и играючи» можно вывести что-то в рекламу классифайдов и оно само как то продается/ сдается осталось в прошлом. А теперь реалии рынка: 📍БОльшая часть серьезных активов продается только в формате «закрытых» продаж = работаешь только со своей базой наработанных клиентов и партнеров, а это умеют далеко не многие 📍Основная масса объектов «стоит» в продаже на классифайдах уже не первый месяц, а порой не первый год и замылены рынком , писала/говорила уже об этом тут пост 📍Никто не понимает / не хочет видеть потенциал девелоперских проектов так, как видим его мы с командой «Просто продать» - уже не работает - нужна даже не просто «маркетинговая упаковка», а глубокие смыслы, фин модели окупаемости, потенциал использования в будущем и обоснование затрат потенциального покупателя 📍Структурировать и лаконично изложить информацию по крупным имущественным комплексам в понятный оффер клиенту, оценить девелоперский потенциал, читать и работать с документацией и финансовой информацией по объекту занимает не мало времени А дальше уже «магия», теперь это все не просто нужно кому то «отправить» и ждать, а именно П-Р-О-Д-А-В-А-Т-Ь. А вот продавать у нас никто не любит. Точнее любят впаривать, напирать, навязывать. А создавать паутину интереса, увязывать игроков рынка вместе для сложных комбинаций сделок - умеют далеко не все. А ключевым апогеем этого процесса становится разрыв в ожиданиях покупателя от предлагаемой цены продавьца с учетом реалий фин моделей того бизнеса, который имеет шансы «лететь» на данном объекте недвижимости хотя бы в горизонте 10 лет. Рынок замер в ожидании сезонной активности осенью. Но мы не отдыхали ни дня за последние 2 летних месяца. Практически прожили их в режиме 6-и дневной недели. Я лично отболела простудой 2 раза и, похоже, сейчас на грани 3-его круга. Работаем с невероятной интенсивностью. Дожимаем то, что начиналось еще весной. Именно так сегодня получается добегать до сделок на рынке с пониженной деловой активностью. Время для настойчивых фанатов своего дела. Желаю всем удачи и терпения в нашем не простом, но невероятно любимом деле! 🤍 📱 @AnnaChe_ProStrategy23,33%
23 июн.Почему бизнес готов переплачивать за аренду сервисного офиса и как на этом зарабатывает оператор таких пространств? Гибкий сервисный офис - продолжает оставаться одним из самых качественных инвестиционных инструментов для управления и максимизации ликвидности объектов коммерческой недвижимости Москвы. Разбирая кейс с арендой сервисного офиса в здании знаменитых купцов Третьяковых на Кузнецком Мосту, перед новым собственником - крупной торговой компании из регионов России стоял выбор: 😀сдать в аренду как есть [за выездом офиса ВТБ] за ~ 25 млн./мес вкл НДС и отвечать, как арендодатель за все технические аспекты поддержания здания в достаточном для эксплуатации состоянии; 😀или же привлечь сервисного оператора, - компанию, которая помимо арендной платы за данные помещения будет еще и оплачивать собственнику % от своей прибыли, но при этом будет самостоятельно приводить помещения к стандартам качественного современного офисного пространства, выполняя не только косметический ремонт, но и приведение всех инженерных систем в соответствие к высокими стандартами трендов офисного рынка, закупку мебели, предметов интерьера, содержание ФОТ и команды по эксплуатации, а также секретариат для обслуживания будущих арендаторов Если вы - инвестор(собственник помещения/офисного здания/этажа) и ваша цель инвестирования - долгосрочное владение активом, тем более на расстоянии, конечно же, второй сценарий является наиболее предпочтительным. Как сервисный оператор в таком случае окупает свои затраты на модернизацию и содержание здания? [тем более, которое частично является ОКН - объект культурного наследия = бОльшие издержки и расходы] 😀 В ДАННОЙ БИЗНЕС-МОДЕЛИ СЕРВИСНЫЕ ОФИСЫ сдаются конечному бизнесу не из расчета традиционной ставки аренды за м2/год, а из расчета стоимости 1 рабочего места / месяц вкл. НДС. СЕРВИСНЫЙ ОПЕРАТОР СОЗДАЕТ ИЗ ПРОСТРАНСТВА не просто метры и пересдает их арендаторам, он создает ПРОДУКТ с добавленной ценностью, за который АРЕНДАТОР ГОТОВ ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ до +50% от прямой аренды и на это есть несколько причин. давайте разберем некоторые из них 😀отсутствие CAPEX (от англ. capital expenditure) — это капитальные затраты компании на приобретение, модернизацию или создание долгосрочных физических и нематериальных активов, т.е ремонт, оснащение офисной мебелью, инженерным оборудованием = все это уже включено в стоимость аренды 😀рекордно-низкая вакансия качественных современных помещений высокого класса, готовых к въезду в ключевых локациях Москвы и тем более в периметре Бульварного кольца 😀сервисные офисы - это настоящие трендсеттеры типовой архитектуры офисных пространств Москвы, что особенно важно тем, для кого офис является частью бизнес-модели компании и выполняет представительную функцию 😀гибкие планировочные решения сервисных офисов - это не пустые слова, это действительно продуманные инженерные решения, которые позволяют адаптировать офисное пространство под перегруппировку команд под задачи бизнеса в считанные часы 😀сокращение ФОТ на содержание офиса и OPEX - пару лет назад во многих крупных компаниях даже начался конфликт между Административными и HR Директорами, тк фактически всю функцию Административного блока можно сокращать и переносить на полную ответственность сервисного оператора (арендодателя) 😀 Как чувствует себя данный субарынок и кто основные игроки - уже рассказывала вам тут . Как создать такой ПРОДУКТ из офисного пространства на котором можно сделать фактически х2 арендного дохода и как работает данная бизнес-модель для инвесторов (собственников зданий или коммерческих помещений) - расскажу в следующем посте - не пропустите #сервисныйофис #инвестициивнедвижимость 📱 @AnnaChe_ProStrategy Max I 📱 IG I 📱Youtube I 📱 Вконтакте I 📱 Dzen17,28%
13 мар.без подписи15,46%
6 июл.СКОЛЬКО СЕЙЧАС СТОИТ ВХОД В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ — и где частный инвестор теряет деньги на старте В Москве реально ликвидная вакансия офисов — 3,7%. Ставки аренды за год выросли на треть. А спекулятивный рост стоимости к моменту ввода объекта нового строительства бизнес-центров А класса — достигает 55-60%. Рекордный рост и популярность складского сегмента Light Industrial с окупаемостью до 8 лет продолжает покорять сердца даже тех, кто годами инвестировал исключительно в торговые ГАБ. Звучит как «надо брать». Но 90% частных инвесторов сначала выбирают объект — и только потом думают, как на нём зарабатывать. Это самая частая и самая дорогая ошибка в сегменте. Мы с Евгением Зубаревым @evzubzub (опыт 18 и 16 лет в сегментах коммерческой недвижимости, среди клиентов — Газпром Экспорт, O1 Properties, Toyota, Xerox, Детский Мир, Связной) собрали всё, что объясняем на личных консультациях, в один гайд. 📎 Что внутри: ▪️ 3 стратегии заработка — спекулятивная, рентная, комбинированная — и как понять, какая ваша ▪️ 3 шага для выбора стратегии под свои цели и бюджет ▪️ разбор 8 сегментов рынка: офисы, ПСН, торговый и офисный ГАБ, склады/Light Industrial, земля, курортная недвижимость, стресс-активы и объекты из закрытых продаж ▪️ актуальная аналитика начала 2026 года по каждому сегменту — ставки, вакансия, прогнозы роста ▪️ честный разбор рисков и минусов, а не только доходности из презентаций застройщиков Гайд бесплатный — для подписчиков канала. 👉 Переходите и активируйте бот @AnnaCherkasova_bot - пришлёт его вам в личные сообщения за 30 секунд. СИСТЕМА, не случайность - выбор стратегии, подбор объектов, расчет реальной экономики и фин моделей - с этого момента инвестиции становятся системой. ❗️помимо пользы в виде нашего Гайда - бот содержит в себе много кейсов и полезной информации, сохраняйте себе в закладки, чтобы не потерять - будем обязательно пополнять информацией и новыми данными 🔖 📱 @AnnaChe_ProStrategy #инвестициивнедвижимость #недвижимостьмосквы #коммерческаянедвижимость14,67%
13 мар.без подписи12,75%
23 февр.без подписи11,46%
27 янв.без подписи11,11%
5 апр.Как выглядят апартаменты внутри ? Смотрите начало обзора комплекса 5* - здесь 😀 снимаю для вас видео небольшого компактного лота 45.6м2 Преимущества: 😀можно управлять сдачей в аренду самостоятельно или отдать в управление УК застройщика 😀большая студия, спальня на антресоли, удобный балкон 😀состояние отделки white box, однако можно сделать отделку по типовому формату 😀есть большие семейные форматы в 3 уровня площадью до 200м2 Сегодня в 1 очередь комплекса уже введена, собственники приступили к отделке. Можно рассмотреть к приобретению как лоты в готовой очереди, так и 2-ой очереди, где рост актива будет значительно выше. #светлогорск #доходныеапартаменты #калинининград У кого не прогружается видео - дубли здесь: 🔖мои страницы: Max I IG I Youtube I Вконтакте10,96%
25 июн.Окупаемость 9-11 лет. Подтвержденный спрос. По итогам 1 квартала 2026 г. объем розничных продаж офисов в строящихся бизнес-центрах составил 30.8 тыс. м2 что составляет около 40% от общего объема сделок купли-продажи в периоде. Наибольший спрос по-прежнему сохраняется на офисные помещения до 150 м2. На такие сделки пришлось 73% от общего количества розничных сделок о 1 тыс. м2 в проектах, находящихся на этапе строительства или проектирования. Приобретение офисов мелкими блоками рассматривается инвесторами как прямая альтернатива вложениям в жилой сегмент. В условиях жесткой денежно-кредитной политики помещения до 150м2 остаются наиболее ликвидными и обеспечивают низкий порог входа преимущественно без необходимости привлечения заемных кредитных средств. Причины спроса на продажу офисов в розницу в классе А: 😀Дефицит свободных площадей в аренду со срокам ввода в 2026-2027 гг. в сегменте А и В+ класса 😀Рост арендных ставок обеспечивает повышенную доходность при покупке офиса в строящемся БЦ на ранних стадиях 😀Срок окупаемости составляет 9-11 лет - более выгодная инвестиция по сравнению с жилой недвижимостью при сопоставимых бюджетах Наша команда проведет для вас презентацию финансовой модели и подбор наиболее ликвидных объектов в востребованных деловых локациях Москвы, пишите в сообщениях - 📩 #инвестициивнедвижимость #коммерческаянедвижимость #арендаофиса #новостройкимосквы #пассивныйдоход 📱 @AnnaChe_ProStrategy Max I 📱 IG I 📱Youtube I 📱 Вконтакте I 📱 Dzen10,31%
7 апр.без подписи9,68%
26 мар.🔖 Утренний вайб сегодняшнего дня Множество элементов исторического наследия некогда одного из самых крупных предприятий пост-революционного этапа становления экономической активности СССР Помещения площадью более 20000м2 сегодня готовятся под сдачу в аренду для целей интересов увеличивающегося тур-потока в Калининград #редевелопмент #калининград У кого не прогружаются фото и видео - дубли здесь: 🔖мои страницы: Max | IG9,68%
25 мар.Как упаковать инвестору визуально инвест-идею проекта ? На скорую руку через не сложный промт и реальные фото с объекта - сгенерила изображение одного из корпусов комплекса, который мы рассматриваем в Калининграде. Корпус отлично подойдет под гостиничный формат, тк имеет правильную прямоугольную форму и ровную нарезку окон. Нужно еще додумать промт, чтобы высота окон и уровня первого этажа "билась" с реальностью. Но как идея концепта - отлично для упаковки инвест идеи. Так буду двигаться по всем корпусам при подготовке инвест предложения. Чугунный мост - сохранился, на нем множество ковки начала века, - настоящее украшение. Как вам проект? В Москве такое бы с руками оторвали... Один из последних примеров, как вы помните - тут. Напишите + в комментариях, если будет > 5 выложу инструкции как делаю и обрабатываю изображения зданий и каким промтом пользуюсь, через какие ИИ. #редевелопмент #калининград 🔖мои страницы: Max | IG9,59%