دادشهر

یکی از عکس‌های قدیمی مکه ، ۱۸۸۰ میلادی( ۱۴۵ سال قبل ، چندان دور نیست )

📎 فرصت یا تهدید ؛ تبصره ۲ ماده ۴ تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۴۰۵.۰۵.۲۰ حسب مقرره ، کارشناسان از پذیرش مستقیم ارجاعی کارشناسی کلیه نهاد های اجرایی و شهرداری ها منع و قبول آن را وفق بند الف ۶ ماده ۲۶ قانون کارشناسان رسمی دادگستری، تخلف انتظامی کارشناسان دانسته است . تخلف سنگینی می باشد. که حکم قانونی آن حداقل محدود کردن اختیارات فنی کارشناس به مدت ۳ سال تا حداکثر محرومیت کامل از اشتغال به کارشناسی به مدت سه سال است. فرصت؛ پیرو ابلاغ آیین ‏نامه نحوه تعیین کارشناس برای دستگاه‏های اجرایی مصوب ۱۴۰۲ ، ماده ۴ آن مقرر می دارد . (( مقام مجاز دستگاه‏ اجرایی مکلف است پس از راه ندازی سامانه ملی به منظور ارجاع امور به کارشناس یا هیئت کارشناسی صرفاً از کارشناسان ثبت شده در این سامانه با رعایت مقررات مربوط و این آیین نامه و در حدود صلاحیت آنان نسبت به انتخاب کارشناس یا هیئت کارشناسی اقدام نماید.)) و اگر به نحو ماده ۴ عمل نشود ، حسب ذیل ماده ۵ آیین نامه مذکور ( ... در صورت عدم رعایت مفاد این ماده ( به استثنای مواردی که به تشخیص مقام قضایی ضرورت داشته باشد) نظریه کارشناسی فاقد اعتبار بوده و متخلف مسئول جبران خسارات و از جمله هزینه کارشناسی می باشد. ولی برخی از نهاد ها و ادارات و شهرداری ها با استفاده از راهکارهایی آیین نامه را دور زده و مستقیم به کارشناسان رسمی دادگستری مورد نظر خود ارجاع می دادند . حال با تصویب و ابلاغ مقرره تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری که برای کارشناسان رسمی دادگستری لازم الاجرا و لازم الاتباع و از طرفی تخلف انتظامی شمرده شده است. فرصت بسیار مناسب پیش می آید ، که از هر گونه ارجاعات فساد انگیز کارشناسی جلوگیری کامل گردد و برای همیشه سر چشمه کارشناسی های شبه دار از بین برود . بعبارتی هر دو سر چشمه فساد کور و خشک گردد . نکته ؛ مراجعه مستقیم اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی ( به غیر از دستگاه های اجرایی و شهرداری ها ) به کارشناسان ، مشمول مقرره و ممنوعیت مذکور نیست. تهدید؛ مهمترین تهدید مقرره ، تصویب مصادیق تخلف انتظامی از طرف غیر قانون گذار و ايجاد محدودیت برای کارشناسان رسمی دادگستری و سلب حقوق و آزادی های مصرح قانونی آنان است. که بدعتی ناگوار است و هر چند به نظر می رسد لازم الاتباع برای دادسرا و دادگاه های انتظامی مستقل نخواهد بود. جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۲۰

📎 تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۴۰۵

📎 مراجع شبه قضایی و نهاد و ادارات و شهرداری ها و اجرای احکام دادگاه ها ، صلاحیتی برای تعیین دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ندارند . تعرفه مصوب مبنای پرداخت دستمزد کارشناسان می باشد. مگر اینکه موضوع افزایش دستمزد بیشتر از تعرفه باشد.

📎 فرصت قانونی و الزام به ثبت ادعا در سامانه ( ساغر ) موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول الف ؛ کلیه مدعیان ، برای اسناد ثبتی ( نخودی رنگ ) که تاریخ صدور آنها ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ به بعد است ‌. فقط یک سال از تاریخ ۱۴۰۵.۰۳.۰۱ فرصت ثبت ادعا دارند . ب؛ اشخاص ثالث به غیر از طرفین معامله دارنده اسناد ثبتی سبز رنگ صادره از ۱۴۰۳.۰۴.۰۳ به بعد ، از تاریخ ۱۴۰۵.۰۳.۰۱ فقط یک سال فرصت ثبت ادعای خود دارند ، به شرطی که معامله با اطلاع از وجود سند سبز رنگ صادره از تاریخ ۱۴۰۳.۰۴.۰۳ به بعد نباشد. ج ؛ نحوه اقدام، معاملات با اسناد عادی بر روی املاک دارای سند ثبتی ( سابقه ثبتی ) که تاریخ صدور آنها از ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ به بعد است ( اعم از سبز رنگ و نخودی رنگ ) . به فرض عدم درج مشخصات و رؤیت سند و عدم اطلاع از وجود و صدور اسناد هنوز تصویب و ابلاغ نشده است ( تبصره ۵ ماده یک ) د ؛ برای کلیه اسناد عادی معاملات املاک فاقد سابقه ثبتی و یا املاک دارای سابقه ثبتی که تاریخ صدور آنها قبل از ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ می باشد یا سند صادر شده است با هر شکل ( دفترچه ای یا تک برگ یا دفتر خانه ای و ... ) ، هنوز آگهی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام صادر نشده است. بعبارتی فرصت آنها حسب ماده‌ ۱ یا ۱۰ قانون الزام هنوز شروع نشده است. نکته؛ معامله املاک دارای سند سبزرنگ به هر حال بایستی با سند رسمی باشد، هر گونه سند عادی قابل پذیرش نیست ، مگر در حالت (( ج )) جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۹

📎 قرار نظارت قضایی متضمن منع یا تعلیق و یا ایجاد محدودیت نسبت به اصل اشتغال وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری به حرفه وکالت یا کارشناسی برای مدت معین یا نامعین با مفاد حکم ماده ۲۴۷ آیین دادرسی کیفری مغایرت دارد . معاونت نظارت بر وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه

📎 اعمالی که صرفا بر اساس سند رسمی و ثبتی معتبر است . در غیر اینصورت غیر قابل استناد و غیر قابل قبول هستند . ( برای کلیه املاک غیر منقول که سند سبز رنگ یا نخودی که تاریخ صدور آن ۱۴۰۳.۰۴.۰۳ به بعد باشد.) ۱. انتقال مالکیت عین (مال غیرمنقول) ۲. انتقال حق انتفاع (عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) ۳. انتقال حق ارتفاق (اموال غیرمنقول) ۴. وقف (اموال غیرمنقول) ۵. انعقاد عقد رهن (در خصوص اموال مذکور) ۶. انعقاد عقود مفید انتقال منافع (اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال) ۷. اجاره به شرط تملیک ۸. هر نوع پیش‌فروش ساختمان (اعم از سهمی از عرصه یا اعیان) ۹. تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، ( صرفِ تعهد و وعده یا قولنامه برای انجام هر یک از ۸ عمل قبلی دقیقاً همانند خودِ آن عمل، مشمول قوانین ثبت اموال غیرمنقول است.) نتیجه عمل مغایر ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دو دسته عمده تقسیم می شود دسته اول (قابل استماع / بعنوان استثنا) : ۱. دعوای استرداد عوضین (یعنی پس‌گرفتن وجه یا مبلغ پرداختی) - فقط این دعوا قابل شنیدن است. دسته دوم (غیرقابل استماع و فاقد اعتبار در محاکم ، شبه‌قضایی و داوری): ۲. شکایت کیفری انتقال مال غیر ( مالی قبلا منتقل نشده است ) ۳. دعوای اثبات معامله ( معامله ای انجام نشده است ) ۴. دعوای تنفیذ معامله ( معامله ای منعقد نشده است تا تأیید صحت معامله وجود داشته باشد) ۵. دعوای ابطال سند رسمی مالکیت ۶. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ۷. دعوای خلع ید (خلع ید از عین مال) ۸. دعوای تخلیه ید (تخلیه از منافع یا ید ناشی از اجاره) ۹. دعوای الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن (سند یا عمل حقوقی مذکور) توصیه اکید ؛ واقعا در انجام ( معاملات ) و اموال خود دقت کنید، متأسفانه راهکاری برای احقاق حق و حقوق خود پیدا نخواهید کرد. جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۸

📎 کاربری زمین واقع در طرح مصوب معابر جهت ارزیابی و تملک شهرداری ها چگونه تعیین می گردد . تعیین کاربری اراضی واقع در طرح های عمرانی معابر مصوب طرح تفصیلی در سه حالت متصور است. الف ؛ کاربری زمین بر اساس پروانه ساختمانی سابق و یا پس از حکم ابقا مستحدثات در کمیسیون ماده صد شهرداری ها و طرح و تصویب ان در کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، کاربری زمین مصوب و تثبیت شده باشد . همان کاربری مبنای ارزیابی ، جهت تملک شهرداری ها خواهد بود . ب ؛ قسمتی از زمین و ملک در طرح مصوب معابر واقع شده باشد وبرای قسمتی دیگر بر اساس طرح تفصیلی کاربری تعریف و تعیین شده باشد ، بدون اینکه برای کل ملک کاربری تثبیت شده سابقی وجود داشته باشد . کاربری قسمت واقع شده در خارج از طرح به محل زمین طرح معابر تسری و بعنوان مبنای ارزیابی جهت تملک شهرداری ها خواهد بود . نکته ، اگر کاربری مصوب باقی مانده ملک کاربری عمومی یا طرح فضای سبز باشد، کاربری عمومی و طرح فضای سبز به محل طرح معبر تسری پيدا نمی کند و از حالت(( ج )) استفاده خواهد شد. ج ؛ کل زمین در طرح مصوب معابر واقع شده باشد ، بدون اینکه کاربری تثبیت شده ای وجود داشته باشد . در این صورت کاربری غالب منطقه وقوع طرح و ملک ، بعنوان پایه و مبنای ارزیابی زمین واقع در طرح ، استفاده خواهد شد . نکته ، منظور از کاربری غالب، عرف کارشناسی کارشناسان شهرسازی می باشد. جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۶

📎 داستان سياسی حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ایران گرفتار ارباب رعیتی بود ، زمانی بود ملاکین و اربابان حاکم بلامنازع املاک بودند . وضعیت بد جوری با برنامه اصلاحات گره خورده بود . قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹ ، جهت محدود سازی ملاکین به تصویب رساندند . تا حدودی موفق به مهار اربابان و ملاکین شدند . مردم تقریبا امیدوار به حفظ تجارت و تجارت خانه های خود شده بودند . همه چیز مهیا شده بود برای محدودیت های کامل ملاکین، قانون اصلاحات اراضی اجرا شده بود. اربابان و ملاکین عمده اراضی کشاورزی را به کشاورزان واگذار کرده بودند ، تمایل نداشتند اما زور بالاسرشان بود . برای قیمت عمده زمین های کشاورزی قبض صادر شده بود . زمان ، زمان املاک شهری بود . قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با تمامی محدودیت های آن تصویب کردند . عملا املاک ملاکان و اربابان داخل شهر ها از دسترس آنها خارج شده بود . بلاخره انقلاب اسلامی به وقوع پیوست، دوران ارباب رعیتی رنگ باخته بود ، ابتدا در سال ۱۳۶۲ املاک مسکونی خارج و سپس قسمتی از قانون ۵۶ را مجمع تشخیص مصلحت در سال ۱۳۶۵ تعدیل کرد . همه چیز برای حذف محدودیت های دوران ارباب رعیتی و ملاکی مهيا بود ، سال ۷۶ کل محدودیت ها برداشته شد وفقط حاله ای از آن بعنوان سرقفلی اکتسابی در مواد ۷،۸ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باقی ماند . دیگر نامی از حقوق کسب و پیشه باقی نگذاشتند . قوانین سابق حقوق کسب و پیشه و یا تجارت بطور کلی نسخ نشد . زیرا اعتقاد بر این بود ، هنوز ارباب رعیتی و ملاکی بصورت کامل ریشه کن نشده است . خلاصه اینکه کشف و تصویب قوانین مربوط به حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با هدف محدود سازی اربابان و ملاکین بود .این که ، چقدر در اهداف خود موفق بودند . نیاز به پژوهش دارد . حتما موفقیت هایی داشته است . ولی عوارضی هم داشت ، که هنوز هم باقی است. مثل هر دارو و یا عمل جراحی نکته ۱ ؛ تمامی قوانین مصوب جنبه و پیوست سیاسی و اجتماعی و اقتصادی دارند ، که در مواردی پیوست سیاسی غلبه دارد . نکته ۲ ؛ در این میان حق سرقفلی و نحوه معامله و حدود اختیارات طرفین که ریشه در معاملات املاک ایران و عرف بازار املاک داشت، قربانی سیاست شد . تا اینکه در سال ۱۳۷۶ بصورت ناقص الخلقه احیا گردید. جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۵

📎 یاداشتی کوتاه ، ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان زمین نکات حقوقی خوبی دارد . 🖌 دکتر داود سلطانیان پ،ن ؛ امکان طرح دعوای خلع ید از طرف مالکین ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان نسبت به همدیگر وجود ندارد ( هر دو مالکیت تام و کامل نسبت به عرصه و اعیان زمین دارند ) ، دعوای تخلیه ید مالکین ششدانگ اعیان نسبت به مالکین و متصرفان ششدانگ عرصه مقدور و عملی است

📎 تعریف و تصویب صلاحیت های ترکیبی لازم و ضروری است. برای ارزیابی درست و صحیح ، حقوق کسب و پیشه و یا تجارت حضور و اعلام نظر کارشناسان و اشخاص ذیل لازم و ضروری است . - کارشناس راه و ساختمان - کارشناس بازرگانی رشته‌ مربوط فعالیت مستأجر - کارشناس حسابداری و حسابرسی - کارشناس حقوق( وکیل ) هر چند در حال حاضر صلاحیت ارزیابی حقوق کسب و پیشه و یا تجارت بر اساس تصمیم های غلط در صلاحیت کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان قرار گرفته است، ۶۵ سال سابقه ارزیابی نشان می‌دهد . کارشناسان راه و ساختمان به تنهایی نمی توانند عوامل مختلف و مؤثر حقوق کسب و پیشه و یا تجارت را احصا و ارزیابی نمایند. لازم و ضروری است برای ارزیابی برخی موارد خاص مثل حقوق کسب و پیشه و یا تجارت صلاحیت های ترکیبی تعریف و ابلاغ گردد . جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۲

📎  چه کسانی از اول خرداد ماه سال جاری ۱۴۰۵ باید ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج نمایند؟ سامانه ثبت ادعا ( ساغر ،سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ) به دستور رئیس محترم قوه قضاییه برای درج ادعای اشخاص نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت حد نگار می‌باشند و این اسناد پس از تاریخ اول فروردین ماه سال ۱۳۹۶ صادر شده اند، راه اندازی شده یعنی اگر شخص یا اشخاصی با استناد اسناد عادی ، ادعای مالکیت عين يا منافع بیش از دو سال یا حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی نسبت به ملکی دارد که این ملک به نام شخص دیگری دارای سند مالکیت حد نگار است، مهلت دو ساله ثبت ادعا از تاریخ اول خرداد ماه سال ۱۴۰۵ آغاز شده است و پس از انقضای مهلت دو ساله مذکور ، ادعایی نسبت به این دسته از املاک از کسی پذیرفته نیست. در خصوص اسناد حد نگاری ( سبز رنگ ) که پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا صادر می شوند ، مهلت دو ساله درج ادعا از زمان صدور سند مالکیت محاسبه می گردد. 🖌 اعظم قویدل ،  سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

📎 برای درج ادعای مالکیت در سامانه ثبت ادعا ( ساغر ) باید کد رهگیری نقشه ملک را وارد نمایم ، چه اشخاصی می توانند نقشه ملک را تهیه نمایند ؟ مطابق آیین نامه اجرایی ماده 10 قانون الزام ، برای درج ادعا در سامانه « ساماندهی اسناد غیر رسمی » یا همان سامانه ثبت ادعا ساغر ، نقشه دارای مختصات جغرافیایی ( UTM ) محدوده مورد ادعا در بستر سامانه شمیم لازم است و 5 گروه صلاحیت تهیه این نقشه ها را دارا می باشند : 1️⃣-نقشه برداران دارای پروانه از سازمان نظام مهندسی کشور 2️⃣-کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت نقشه برداری عضو مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه 3️⃣-کارشناسان رسمی دادگستری دارای صلاحیت نقشه برداری عضو کانون کارشناسان رسمی دادگستری 4️⃣-نقشه برداران برون سپار دارای کد SSBR ( نقشه بردارانی که مطابق تبصره 3 ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون جامع حدنگار از سازمان ثبت مجوز نقشه برداری اخذ نموده اند) 5️⃣-کارگزاری های فنی ، مهندسی و حقوقی ( این کارگزاری ها به زودی راه اندازی خواهند شد) نکته 1: نقشه های تهیه شده توسط 5 گروه مذکور باید ممهور به مهر امضای کارشناس گردیده و توسط نقشه بردار در سامانه مانا بارگذاری شده و علاوه بر نقشه ، کد رهگیری نقشه نیز به متقاضی تحویل شود. نکته 2: اگر قبلاً نقشه ملک مورد ادعای شما توسط یکی از نقشه برداران دارای صلاحیت ، تهیه شده نیازی به تهیه مجدد نقشه نمی باشد و برای اخذ کدرهگیری می توانید به نقشه بردار مزبور مراجعه فرمایید. 🖌 اعظم قویدل ، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

📎 انباری تجاری مشمول ارزیابی حقوق کسب و پیشه و یا تجارت نيست. می دانيم که حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ناشی از فعالیت تجاری و تدوام آن ایجاد می شود . انباری ملحق به ملک تجاری و یا منفک از ان بخشی از تسریع فعالیت کسبی است نه خود فعالیت کسبی، لذا به نظر نگارنده . انباری ملحق یا منفک از بخش تجاری موجب ايجاد حقوق کسب و پیشه و یا تجارت برای انباری نیست. تصریح تبصره ۲ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر ۵۶ (( در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده‌ شود . از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود )) نظر فوق را تقویت می نماید . ولی در انتقال سرقفلی انباری با کاربری تجاری هیچ گونه شک و شبهه ای وجود ندارد. اگر انباری ملحق به تجاری و یا منفک از آن به همراه ملک تجاری با سرقفلی یا بدون سرقفلی به اجاره مشمول حقوق کسب و پیشه و یا تجارت واگذار شده باشد ، در هنگام ارزیابی حقوق کسب و پیشه و یا تجارت مساحت و تأثیر بخش یا قسمت انباری لحاظ نخواهد شد . جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۲

📎 یکی از مهمترین دلایل رشد انتقال حق سرقفلی املاک تجاری تا سال ۱۳۷۶ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قانونی است ، که تخلیه مستأجر را با مشکلات بسیار جدی و محدودیت های خیلی زیادی مواجه کرد . الحمدالله مردم ایران بالاخص بازرگانان و بازاریان ایران زمین نیز قدرت بسیار بالایی در دور زدن قوانین آمره دارند . هیچ شکی در آن وجود ندارد، بازاریان و مالکان با انداختن چند چرتکه دیدند که اگر ملک خود را بدون انتقال سرقفلی به اجاره دهند و یا با سرقفلی اجاره بدهند ، چندان توفیری در تعلق و یا عدم تعلق و میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ندارد و از طرفی در هر حال به حکم قانونی تخلیه هم نمی شود ، از قدیم الایام هم آشنایی کافی و وافی به حق و حقوق سرقفلی داشتند . می دانستند که قسمت اعظم و بزرگ ارزش‌ یک ملک تجاری در دل حق سرقفلی جای دارد . راه چاره دور زدن قانونی قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ را اجاره ملک تجاری بهمراه انتقال سرقفلی در پيش گرفتند . دو هدف محقق می شد، مالکیت خود نسبت به ملک را حفظ می نمودند ، اجاره چندانی هم باقی نمی ماند تا موجب اذیت مستأجر شده باشد . عملاً بیشتر از ۷۰ درصد قیمت روز ملک را ضمن انتقال منافع( اجاره ) دریافت می کردند . و از حبس کامل ملک توسط مستأجر جلوگیری می گردید . به نظر نگارنده ؛ عمل هوشمندانه ای برای دور زدن قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بوده است. جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۱۱