🇦🇷 GeteRent - недвижимость в Аргентине

Какие есть нюансы у быстрого строительства домов в Аргентине? В предыдущем посте я писал о том, что многоэтажки в Аргентине действительно возводят быстрее, чем в некоторых других странах. Давайте разберемся, какие у этого есть подводные камни и какие выгоды: ⚠️ С одной стороный имеем 1. Отсутствие ипотечного контроля. В отличие от РФ или США, здесь нет обязательных банковских проверок, страховок и требований по сдаче этапов. Это ускоряет процесс, но снижает безопасность. 2. Качество строительства. При коротких сроках и минимальном надзоре страдает отделка, шумоизоляция, а иногда и инженерия. «Быстро» не всегда значит «надежно». 3. Медленная бюрократия Хоть само жилье и сторится быстро, саму escritura, то есть регистрацию недвижимости на вас, вы получаете в течение примерно года после заврешения строительства, что не всем может подойти ✅ Зато взамен получаем 1. Скорость. Быстрее ввод — быстрее заселение, аренда, окупаемость. Девелопер не растягивает стройку на годы. 2. Гибкость рассрочки. Из-за отсутствия банков и госрегулирования условия гибче: можно договориться напрямую, платить в долларах, в песо по курсу 3. Простота бюрократии. Меньше бумажной волокиты, разрешений и согласований, зачастую рассрочку можно оформить без подтверждения происхождения средств и почти без документов. 📌 Вывод: Само качество строений в Аргентине ниже, чем в РФ или США. Однако здесь на сделку в целом выйти проще и при этом сам застройщик более гибкий с точки зрения переговоров, что ускоряет сдачу объектов. Пишите в бот, подберем для вас актуальные строящиеся объекты в рассрочку → @geterentbot

⏳Почему в Аргентине дома строят быстрее, чем в России или США? Живя в Буэнос-Айресе уже 3 года(и интересуясь здесь недвижимостью) я обратил внимание на то, что новостройки вокруг меня возводят намного быстее(чем в родном для меня Санкт-Петербурге) - задался вопросом: "А почему вообще так? Ведь Аргентинцы все на свете делают медленно, а дома возводят так быстро.". Основные причины следующие: 🔹1. Тип технологии и стандарты В Аргентине очень часто используют монолитно-каркасную технологию с простыми фасадами - минимум архитектурных изысков, простая геометрия, без утеплителей, навесных фасадов и т.д. В России и США больше слоёв: утепление, вентилируемый фасад, сложные инженерные системы. Здесь бетон, штукатурка, краска. Это значительно сокращает сроки. 🔹2. Меньше бюрократии и техконтроля Аргентина это место, где строительные нормы есть, но их исполнение часто “гибкое”: Процедуры контроля за качеством проще, чем в США или России, на площадке могут работать небольшие подрядчики без строгой сертификации, а инспекции муниципалитетов хоть и проходят, но не так детально. В итоге меньше проверок, быстрее движение по этапам, но качество и безопасность иногда страдают (трещины, шумность, плохая изоляция и все остальное, что вы замечаете в домах, в которых вы живете). 🔹3. Климат Без зимнего сезона с минусами можно лить бетон круглый год. Это убирает задержки на месяцы, которые в России и некоторых штатах обязательны. 🔹4. Масштаб и финансирование В Аргентине большинство проектов это мелкие частные застройщики, а не гиганты как в России или США. То есть застройщик строит на деньги дольщиков, ему выгодно закончить побыстрее, чтобы начать следующий проект. Нет долговременных банковских кредитов под низкий процент, значит скорость = прибыль. Интересно? Тогда поставьте 🔥 и я сделаю продолжение с плюсами и минусами такого темпа стройки

🏠 Купил PH — получил землю? Не совсем. Многие думают, что PH это как дом: хочешь - строй, хочешь - сноси. Но на деле PH это форма совладения участком. Есть личная часть (unidad funcional - квартира, терраса и т.д.) и доля в общей земле (фундамент, крыша, трубы, доступы и пр.). 👉 Поэтому снести или что-то достроить можно только с согласием всех совладельцев и изменением planos в кадастре. Даже если это небольшая пристройка или, например, хочешь застеклить террасу — формально это требует согласия других владельцев PH. 🔹 Если PH на одну квартиру, то возможностей больше: ты можешь делать пристройки, расширения, замену крыши, обновление фасада — практически всё, как в обычном доме. Главное, чтобы всё соответствовало строительным нормам и не выходило за границы участка. 🔹 Если PH на несколько квартир, то любые работы, влияющие на общие части (крыша, несущие стены, лестницы, фасад, дворовое пространство) должны быть согласованы со всеми собственниками и зарегистрированы заново в planos. 🔎 Определить это можно уже по объявлению: если написано “PH al fondo”, “PH en planta baja” или “PH en dos unidades” — значит, есть соседи; если указано “PH único” или “PH sin expensas”, и в документах указана 1 unidad funcional, — скорее всего, объект полностью твой. Пишите → @geterentbot, поможем найти Ph для покупки или ипотеки.

📌Подборка новых доступных квартир для аренды: Лот 147 - уютная трёхкомнатная квартира в Belgrano Лот 148 - светлая меблированная студия в Palermo. Лот 149 - современные двухкомнатные апартаменты в Palermo Hollywood. У нас много подобных объектов. Пишите → @geterentbot

Чем отличается ABL от expensas? Поговорим о еще одном платеже, из-за которого часто возникает недопонимание при аренде. Часто его путают именно с expensas потому что с ним также "непонятно, за что мы вообще платим". Рассказываю: 🔹 ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) Это городской налог, который платят все владельцы недвижимости в CABA. – Его администрирует правительство города. – Включает освещение улиц, уборку, благоустройство. – С недавних пор в этот же платёж добавили impuesto inmobiliario (налог на владение). То есть ABL - это не «коммуналка», а обязательный налог. 🔹 Expensas Это расходы конкретного здания – Зарплаты портье, уборщиков. – Лифт, охрана, свет в холле. – Ремонт и обслуживание общих пространств. Более подробно о возможных expensas'ах я писал здесь Простыми словами: – ABL платят ВСЕ собственники в CABA (налог). – Expensas платят только те, кто живёт в доме с содержанием здания. Иногда возникает путаница, что ABL это что-то типа коммуналки - это именно налог, который по закону ложится на собственника (хотя в некоторых случаях его перекидывают на арендатора по договорённости). Пишите → @geterentbot, поможем найти квартиру без скрытых платежей

Друзья, нужен ваш опыт 🙌 Не всегда аренда проходит гладко. Бывают спорные ситуации, а бывают и откровенные случаи мошенничества. Давайте соберем общую базу: - Если у вас был спор с агентом или собственником - расскажите, что произошло и как удалось (или не удалось) решить вопрос; - Если сталкивались с откровенным мошенничеством, поделитесь адресом квартиры, фото или названием агентства (без публикации личных данных собственников). Напишите в комментариях о вашем опыте. Так мы поможем друг другу: кто-то поделится полезным опытом решения конфликтов, а кого-то убережём от откровенных обманщиков.

Как мы отстояли депозит для клиента Недавно у нас случилась ситуация, которая чуть не закончилась потерей депозита. 📝 Условие аренды: Клиент жил по контрактам 3+2+1 месяц. В каждом договоре чётко прописано: арендаторы платят 150 000 песо в месяц за коммунальные услуги, интернет и свет. Никаких дополнительных платежей не указано. ⚡️ Что произошло: За день до выезда собственник присылает счёт… на 1 000 000 песо. По его словам, это «превышение лимитов по электроэнергии за все месяцы проживания». Естественно, для клиента это был шок: почему за полгода никто об этом не говорил, а претензии появились только в последний момент? 🤝 Как мы решили вопрос: - Перечитали контракт: в нём чётко зафиксировано — 150 000 песо и точка. - Два дня обсуждал с агентом и собственником, ссылаясь на четкую формулировку в контракте(который сам агент и составил!). - Доказали, что если были превышения, нужно было сообщать о них вовремя. 📌 Итог: собственник признал, что ошибка в его коммуникации. Мы вышли на компромисс: клиент оплатил лишь около 300 долларов за электроэнергию, а депозит полностью вернули. 💡 Вывод: внимательно читайте контракт и всегда опирайтесь на его формулировки. Даже если у собственника появляются «новые цифры», решающим остаётся то, что прописано на бумаге. Пишите → @geterentbot, подберем квартиру с адекватным контрактом

Какие купюры и как готовить валюту к сделке в Аргентине При выходе на сделку важно не только собрать сумму, но и подготовить деньги правильно. Есть несколько нюансов, о которых лучше знать заранее. 💵 Купюры. На сделке обычно принимают либо купюры с синей лентой, либо образца после 1996 года с «крупным лицом». Уточняйте у нотариуса и агента заранее, какие именно купюры нужны — этот момент часто прописывают в договоре бронирования, но накануне сделки лучше проговорить ещё раз. 🪙 Криптовалюта и обмен. Если средства в крипте — договоритесь с обменником заранее. Нужно понять: - будет ли предоплата или обмен прямо в офисе при получении наличных, - в какой сети держать деньги. В Аргентине стандарт — USDT в сети Tron (TRC20). Там минимальная комиссия на переводы внутри сети.С USDC(сеть Erc20) тоже работают, но комиссии выше. Также перед переводом всей суммы рекомендую сделать тестовый перевод на 100 долларов, чтобы проверить, что деньги идут куда надо. Важно: заранее проверьте лимиты на своих аккаунтах, чтобы не оказалось, что перевод крупной суммы упирается в ограничение. ⏰ Время сделки. Большинство сделок назначают до 14:00, чтобы продавец успел занести деньги в банк (банки работают до 15:00). Поэтому обмен лучше организовать: - либо за день до сделки, - либо утром в день сделки, но с учётом, что обменнику нужно время привезти наличные — они не хранятся у них «под рукой». 📌 Итог: Планируйте заранее: согласуйте формат купюр, проверьте криптолимиты, держите средства в одной сети и выбирайте время с запасом. 👉 Пишите → @geterentbot - организуем безопасный обмен и расчёт, всё посчитаем и подберём оптимальный вариант.

Лот 146 - доступная студия для покупки в районе Сан-Кристобаль Русский собственник, прямая продажа, возможна оплата в USDT! Пишите → @geterentbot

Прямая продажа или «встречка»: в чём разница и почему это важно Когда ищешь квартиру в Аргентине, одно из ключевых условий сделки это формат продажи. На рынке часто встречаются два варианта: 1. Прямая продажа - продавец продаёт квартиру и сразу освобождает её. Вы договариваетесь о дате сделки, подписываете у нотариуса документы, передаёте деньги и сразу получаете ключи. Всё понятно и прогнозируемо. 2. Встречная продажа («venta condicionada») - квартира продаётся, но продавцы могут освободить её только тогда, когда сами найдут новое жильё. То есть покупатель зависит от того, как быстро они заключат свою следующую сделку. В результате: - Сроки растягиваются на месяцы(а может быть и годы, если идет цепочка встречных сделок) - Появляются риски срыва сделки - Деньги замораживаются на неопределённый срок и теряют ценность из-за инфляции 📌 В нашей практике при поиске попадалось много именно «встречек». Но мы сознательно искали прямую продажу и это оказалось правильным решением. Сделка прошла в чёткие сроки: внесли резерв, нотариус проверил документы, и в назначенный день мы уже получили ключи. Совет: Перед тем как серьёзно рассматривать квартиру, уточните у агента или собственника: это прямая продажа или встречка? Если это встречная, нужно быть готовым к задержкам, а иногда и к срыву сделки. ✍️ Пишите в бот и мы поможем найти квартиру с прямой продажей и избежать задержек: @geterentbot

Сколько реально стоит покупка в Аргентине: скрытые расходы и комиссии При покупке квартиры в Аргентине важно учитывать не только цену в объявлении, но и обязательные расходы, которые идут вместе со сделкой. Это нормальная практика — нотариус, агент, оформление документов. Разберём на примере сделки с квартирой за $175.000: 🔹 Комиссия агенту Обычно агент берёт комиссию и с продавца, и с покупателя — по 3–4% с каждой стороны. Но чаще всего продавец всё же оплачивает «свою» часть. В нашем случае продавец отказался платить комиссию, и клиенту пришлось покрывать обе стороны: 3% как покупателю + 3% за продавца = 6% от стоимости сделки. Это редкая ситуация, но такие исключения встречаются. 🔹 Услуги нотариуса (escribano) Проверка квартиры, оформление документов, проведение сделки. Вышло около $3.400 (примерно 2% от суммы). 🔹 Прочие расходы Переводы, комиссии за операции, мелкие сборы — ещё примерно $500–1000. 👉 Гербовый сбор (1,75%) в этой сделке платить не пришлось, так как квартира покупалась как единственное жильё для постоянного проживания. В итоге квартира за $175.000 обошлась клиенту почти в $190.000. 💡 Обычно стоит ориентироваться на +7–8% к цене из объявления: - 3-4% комиссия агенту, - 1,5–2% нотариус, - 1.75% гербовый сбор (если не применена льгота), - Мелкие расходы. ✍️ Хотите рассчитать, сколько обойдётся покупка именно в вашем случае? Напишите в бот - сделаю расчёт по вашему объекту: @geterentbot

Нотариус и иностранцы: какие документы нужны и как избежать лишних налогов Покупка недвижимости в Аргентине для иностранцев возможна, и процесс во многом похож на стандартный. Но есть нюансы, о которых важно знать. 🔹 Документы для сделки - Паспорт (этого достаточно для проведения операции). - CDI - Если у покупателя нет DNI, тогда вместе с паспортом потребуется подтверждение источника средств, которыми оплачивается недвижимость (например, договор купли-продажи, справка о доходах и т.п.). - Если у покупателя есть DNI — больше ничего подтверждать не нужно. 🔹 Роль нотариуса Нотариус (escribano) в Аргентине не просто регистрирует сделку — он проверяет «чистоту» объекта, отсутствие долгов, а также готовит декларации для налоговых органов. Без сопровождения нотариуса сделка просто не состоится. 🔹 Налоги при покупке Основной налог при подписании escritura — это гербовой сбор (impuesto de sellos). Обычно он составляет 3,6% от суммы сделки. 📍Но! Если покупатель: 1. Не владеет другой недвижимостью в CABA, 2. Заявляет, что покупаемая квартира будет использоваться как единственное и постоянное жильё, 3. Намерен проживать в Аргентине, то можно освободиться от уплаты гербового сбора. Иностранцы имеют право на эту льготу наравне с гражданами, если выполняются условия. Пишите в бот, и я помогу вам провести сделку по ипотеке или покупке недвижимости: @geterentbot

🏡 Как мы провели сделку на $175.000 в Буэнос-Айресе Мои клиенты — семья из двух взрослых, дочки-подростка и… шести кошек 😺. Они прилетели в Аргентину в марте. Первое время я помог им найти аренду (да-да, с шестью кошками это был тот еще квэст), но уже через пару месяцев стало ясно: с таким «прайдом» жить в чужой квартире тяжело. Решили покупать своё. 🔎 Мы просмотрели около 15 вариантов, и семья влюбилась в квартиру в Núñez. ✔️ 4 комнаты, 80 м² + 10 м² балкон. ✔️ Парковочное место включено в цену. ✔️ Стоимость — $179.000. После переговоров сбили цену до $175.000, но был нюанс: продавец отказался оплачивать комиссию, и моим клиентам пришлось взять расходы на себя. В итоге «дополнительно сверху» ушло ещё около $14.000 (комиссия агента, нотариус, налоги, сборы). 💡 Важный момент: у семьи не было DNI. Нотариус требовал либо податься на документы, либо платить «иностранный налог» в $3.000. Мы доказали, что они реально будут жить в этой квартире, а не инвестировать — и сэкономили эти деньги. Источники средств тоже пришлось подтверждать. Выручил договор продажи квартиры в России с апостилем, переведённый на испанский. 💵 Оплата прошла вживую: наличные $175.000 мы получили через обменник Optima Exchange, обменник был готов выдать эту сумму без предварительной оплаты. То есть мы приехали в офис, перевели им деньги и нам их выдали, чтобы было безопасно и удобно для моего клиента. Дальше поехали в офис к нотариусу с охраной и машиной, которую предоставил агент. Деньги выложили на стол у нотариуса, все пересчитали, подписали escritura. В комнате было 11 человек — продавцы, агенты, охранник, нотариус, мои клиенты и я. В конце все даже похлопали 👏 Ключи в руках, шесть кошек счастливо исследуют новое жильё 🐾 В этой истории я показал, как проходит реальная сделка в Аргентине: от поиска квартиры до аплодисментов у нотариуса. А в следующих постах я разберу подробно каждый этап. 👉 Почему я рассказываю об этом? Чтобы показать, что покупка квартиры в Аргентине — это реальность. Да, есть нюансы: налоги, бюрократия, поиск обменника, перевозка денег. Но если всё правильно организовать, сделка проходит успешно и безопасно. Если вы планируете покупку — пишите @geterentbot, помогу пройти весь путь от поиска квартиры до аплодисментов у нотариуса.

📌Подборка новых доступных квартир для аренды: Лот 143 - светлые двухкомнатные апартаменты в Barrio Norte. Лот 144 - великолепная 3-комнатная квартира в небоскрёбе QUARTIER DEL BAJO. Лот 145 - уютная 3-комнатная квартира в районе Палермо У нас много подобных объектов. Пишите → @geterentbot