Недвижимость Краснодара/жилищный вопрос

Ипотека 12% для всех. Дом сдан , квартира с ремонтом . Предложение действует до конца июля . Пишите @Kvartira8848

ОДОБРЕНИЕ ИПОТЕКИ У ЗАСТРОЙЩИКА: ПОЧЕМУ ЭТО МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К ОТКАЗУ? Часто в отделе продаж застройщика предлагают подать заявку на ипотеку прямо здесь. На первый взгляд — это сервис. На деле — риск для вашей кредитной истории. Разберем, почему стандартный подход одного окна у застройщика может стоить вам сделки:  1. Шаблонная подача. Менеджеры работают по конвейеру. Если в вашем профиле есть нюансы (ИП, самозанятость, сложная занятость), стандартная анкета без подготовки летит в банк и закономерно получает отказ.  2. Эффект веерной рассылки. Заявку могут отправить сразу в 5-7 банков. В банковской системе это выглядит как отчаянная попытка перехватить денег. Скоринг автоматически помечает вас как высокорискованного клиента и ставит стоп.  3. Ошибки в документах. Спешка менеджера закрыть сделку часто приводит к опечаткам или неверно указанным данным в анкете. В итоге — отказ и черная метка в БКИ, после которой получить кредит в другом месте становится кратно сложнее.  4. Отсутствие выбора. Застройщик работает с теми банками, где у него горящие планы продаж. Вам предложат не то, что выгодно вам, а то, что выгодно им. Вывод: Отдел продаж застройщика заинтересован в продаже конкретного объекта здесь и сейчас. Ваш кредитный профиль — это лишь инструмент для выполнения их плана. Если вы не хотите испортить кредитную историю и рисковать одобрением — делегируйте подготовку ипотеки тем, кто работает на вашей стороне, а не на стороне продавца. Через нас одобрение ипотеки в 90% случаев, даже в самых сложных ситуациях, за счет индивидуальной подготовки профиля и правильной стратегии подачи .Если не хотите рисковать отказом — пишите в личку.@Kvartira8848

Готовая двушка в Краснодаре с ремонтом по акции. Платеж 24 660 р  Дом уже сдан. Садик и школа находятся прямо во дворе. Квартира продается с готовым ремонтом от застройщика, можно сразу заезжать. Цена по акции: 5 100  000 рублей Первый взнос: 1 020  000 рублей Платеж под 6%: 24 660  рублей в месяц Подробности в личку @Kvartira8848

Про гарантийный срок строительства Закон гласит «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Если объект с недоделками, дольщик имеет право предъявить застройщику претензии. Гарантийный срок строительства - это период, в течение которого подрядчик (или застройщик) несет ответственность за качество работ. Если в это время вы найдете дефект, подрядчик обязан его устранитьза свой счет - при условии, что не докажет: проблема возникла из-за нормального износа, неправильной эксплуатации с вашей стороны или ненадлежащего ремонта, который делали вы. Регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 214-ФЗ (для новостроек). Как определяется гарантийный срок В договоре. Стороны сами устанавливают гарантийный срок. При этом закон не ограничивает максимум - можно прописать хоть 10 лет. Но есть важный нюанс: договор не может уменьшить минимальный срок, который установлен законом.  Если в договоре срок не прописан или он меньше законного минимума, действуют правила ГК РФ или соответствующего ФЗ. Сейчас действуют вот такие гарантийные сроки (ст.7 214-ФЗ): ◾️На конструктив новостройки (стены, фасады, перекрытия): Минимальный гарантийный срок теперь составляет 3 года (ранее 5 лет). ◾️На инженерное и технологическое оборудование: Срок прежний - не менее 3 лет. Таким образом, сроки на конструктив и инженерию сравнялись. ◾️На отделочные работы - минимум 1 год. Другие виды строительства: Если дом строился по обычному договору строительного подряда (ИЖС), то предельный срок обнаружения дефектов по ГК РФ (ст. 756) все еще 5 лет. С какого момента отсчитывается гарантийный срок  По общему правилу - с момента приемки результата работ (подписания акта приёмки). Если объект принимают поэтапно, для каждого этапа срок течет отдельно. Есть нюанс: если подрядчик уведомил о готовности, а заказчик без уважительных причин затянул с приемкой, гарантия начнёт идти с того момента, когда приёмка должна была состояться. А если в гарантийный срок вы заявили о недостатке и подрядчик начал его устранять, течение гарантии приостанавливается на время ремонта - после завершения работ срок продолжается, а не начинается заново. Отсчет для инженерного оборудования идет с даты подписания первого  передаточного акта в доме, а не с момента передачи вашей конкретной квартиры. Кстати: Новое правило* в 3 года применяется к тем договорам долевого участия, которые были заключены после вступления закона в силу (после 01.09.2024). Если ДДУ был подписан раньше, то застройщик несет обязательства по старой норме - 5 лет. * Последние изменения о сокращении гарантийного срока были внесены 266-ФЗ в августе 2024 года. Что делать, если нашли дефект Зафиксируйте недостатки (сфотографируйте, составьте акт), направьте подрядчику письменную претензию. Если он отказывается устранять - может понадобиться независимая экспертиза, а затем обращение в суд. Согласно закона «Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

​🔥‼️ АКЦИЯ: РЕМОНТ В ПОДАРОК (МОЖНО БЕЗ ПВ) ‼️🔥 ​Забирай квартиру с ремонтом на выгодных условиях. ​💰 Ставка 3,5% (фиксируется на 24 месяца). ​📍 Комплекс расположен в районе Красной площади. Вся необходимая инфраструктура — в шаговой доступности. ​⚠️ Предложение акционное, количество квартир ограничено. ​👇 Все детали, планировки и расчеты — пишите мне в личные сообщения. 👇 @Kvartira8848

Купил новостройку для инвестиций в ипотеку под 6% и попал на 5 млн( продолжение , начало выше) Если вычесть эти 2 000 000 руб. реального дисконта, то даже в этом шоколадном сценарии от вашей прибыли остается всего 1 529 830 руб. Чистая доходность капитала падает до смешных ~3–4% годовых. Это в разы хуже любого банковского вклада. Сказка сломалась уже здесь. ​Сценарий 2. Реальный рынок (расчет от цен вторички) ​В чем главный подвох, о котором вам никогда не расскажут? Вы покупаете новостройку с огромной наценкой, но через 10 лет этот объект стареет, изнашивается арендаторами и переходит в категорию обычной б/у вторички. И рынок будет оценивать его рост не от раздутых прайсов застройщика, а от реальной базы готового жилья. ​Прямо сейчас точно такой же готовый аналог на вторичке в этом комплексе стоит 5 150 000 руб., а покупали за 4 800 000 руб. Чистый исторический рост стоимости самого объекта равен 2,4% в год.  И это мы еще не берем аналоги рядом, на которые ориентируется покупатель при выборе вторички. Там цены вообще от 4.8 млн. ​Если заложить реальные 2,4% годового роста от ипотечной цены (7,2 млн), то через 10 лет объект будет стоить 9 127 150 руб. ​Считаем реальную окупаемость с учетом неизбежного дисконта за вторичку: ​9 127 150 (цена через 10 лет) − 2 000 000 (тот самый дисконт в 20–30% на конкуренцию с застройщиком) − 500 000 (дисконт за ипотечное обременение) = 6 627 150 руб. на руки при продаже. ​Вычитаем неизменный остаток долга перед банком (4 900 000 руб.): ​6 627 150 − 4 900 000 = 1 727 150 руб. на столе. ​А теперь вычитаем реальные расходы, которые вы лично вытащили из кошелька за эти 10 лет:  первоначальный взнос (1 200 000), ремонт (814 000),  мебель (500 000),  амортизацию за 10 лет (1 200 000) и страховки (250 000). ​Итог Сценария 2: минус 2 236 850 руб. ​Картина становится катастрофической. Вместо миллионной прибыли на руках остается чистый, глубокий убыток. За 10 лет суеты, ремонтов и контроля аренды вы своими руками сжигаете более двух миллионов рублей. Весь мифический «капитал» полностью сгорел, потому что застройщик задушил вас своими маркетинговыми инструменты на выходе, а ваша квартира превратилась в неликвидное б/у. А теперь давайте посчитаем альтернативу. Что если бы мы взяли эти же живые деньги — 1 200 000 рублей первоначального взноса, плюс 814 000 на ремонт, плюс 500 000 на мебель (всего 2 514 000 рублей на старте) — и просто положили бы на 10 лет на долгосрочный вклад под 15% годовых со сложным процентом? На вкладе ты ни хрена не делаешь. Это реально пассивные деньги. Вы не общаетесь с арендаторами, не устраняете потопы и не контролируете ремонты.  Через 10 лет этот вклад приносит вам 7 656 532 рубля чистой прибыли ​против всего 1 529 830 рублей в ипотеке при её самом лучшем, нереальном и фантастическом сценарии (это с учетом неизбежного двухмиллионного дисконта на вторичку при конкуренции с застройщиком).  А все эти риелторские прихваты про «самоокупаемость» разбились о банальную математику начальных классов. В чем главная подмена понятий? Сама по себе льготная ипотека под 6% — нормальный рабочий инструмент, если вы решаете понятную бытовую задачу. Например, берете квартиру ребенку на будущее. Или для жизни. Но не нужно путать решение бытовых вопросов с инвестициями. Настоящий рост актива — это не нарисованные цифры в постах коллег, а чистая прибыль, которую ты физически зафиксировал в деньгах после продажи объекта и покрытия ВСЕХ издержек. Если ваш итоговый плюс полностью зависит от веры в бесконечный рост цен и надежды, что аренда покроет жесткий стартовый разрыв — вы не инвестор. Это очень длинная ставка с кучей допущений, где вы фактически 30 лет играете в азартную игру с банком за право владеть стареющим  объектом . Если нужен реальный инвест кейс , пишите в личку , разберем .@Kvartira8848

Купил новостройку для инвестиций в ипотеку под 6% и попал на 5 млн  ​Инвестиции в недвижимость Краснодара стали приносить убытки. Местный рынок перегрет, а разрыв между ценами на первичку и вторичку стал неприличным. Пока риелторы продают «беспроигрышные» схемы, мы берем калькулятор и на конкретном кейсе разбираем, как скрытые расходы полностью сжигают прибыль инвестора. Наткнулся у коллег по цеху на пост с красивой однушкой в новостройке и лозунгом: «Цена за 3 года выросла на 2 млн. ( даже больше с 4.8 до 7.2 млн) К слову о том, что цены растут. Всегда». Картинка яркая, инвесторы довольны. Мне стало интересно, и я задал им простой, приземленный вопрос:  «А как эту прибыль физически забрать? Откуда она взялась, если сейчас готовое жилье на вторичке можно купить в этом же комплексе за 5 150 000 руб.?» И вот тут начался самый сок. Ответ коллег был шикарен: «Сейчас не нужно продавать, сейчас вообще не время для вторички. Мы рекомендуем рассматривать продажу минимум через 10–15 лет и тогда фиксировать доход».  Нам предлагают оценивать эффективность не по реальной цене рынка, а по тому, какой «мощный актив» останется на этой длинной дистанции, ведь у них в управлении аж 259 квартир и они «видят экономику». Логика риелторов строится на том, что арендный платеж полностью перекрывает платеж по ипотеке. Получается, что у инвестора якобы вообще нет никаких дальнейших вложений: зашел в сделку, арендаторы платят за кредит, а квартира на дистанции просто растет в цене и сама создает для вас этот жирный актив. Чувствуете, как изящно сменился вектор?  Сначала нам заявляют, что рост на 2 миллиона *уже есть*, а когда просишь показать деньги — стратегия резко превращается в историю, где все происходит «само собой», нужно просто подождать. Что ж, давайте уберем эту красивую упаковку, примем их правила игры про «горизонт 10 лет» и разложим математику по шагам. Входные данные для расчета:   Цена новостройки: 7 200 000 руб.   Первоначальный взнос: 1 200 000 руб.  Кредит (семейная ипотека под 6% на 30 лет): 6 000 000 руб. А теперь смотрим, как одна и та же математика превращается либо в красивую презентацию, либо в жесткую реальность. Сценарий 1. Как вам это продают (расчет от цены покупки) Риелторы берут за базу цену, по которой вы покупаете объект (7,2 млн), и крутят от нее средние 6% годового роста. Через 10 лет квартира на бумаге стоит 12 893 830 руб. Считаем виртуальную прибыль: 12 893 830 (цена через 10 лет)  Вычитаем остаток долга перед банком через 10 лет (4 900 000 руб.): 12 893 830 − 4 900 000 = 7 993 830 руб. Вот он, момент триумфа! Вау! Почти 8 миллионов рублей чистыми на руках! Вроде всё красиво, прибыль есть, мы заработали. Любой начинающий инвестор на этом этапе уже бежит открывать шампанское. Но мы же еще не вычли расходы. Давайте смотреть дальше. ​Вычитаем реальные личные расходы инвестора, чтобы эта схема вообще существовала:  первоначальный взнос (1 200 000), ремонт квартиры 37 м² по 22 000 руб. за квадрат (814 000),  мебель и технику (500 000), амортизацию за 10 лет на освежение косметики и простои (1 200 000)  и ежегодные страховки по требованию банка (250 000). ​Итог Сценария 1: +3 529 830 руб. ​Но здесь риелторы умалчивают о главном экономическом тупике. Через 10 лет вы выйдете на рынок как физлицо со своей б/у вторичкой. И продавать вы её будете в то же время, когда застройщики будут выкатывать новые очереди. У застройщика в руках льготные ипотеки, субсидированные ставки и рассрочки, а на вашу квартиру банк выдаст покупателю заградительную рыночную ставку. ​Чтобы перебить инструменты застройщика и завлечь покупателя, вам придется делать жесткий дисконт в 20–30% от цены рынка. Иллюзий быть не должно: мы уже сегодня видим этот зазор — прямо сейчас разница между застройщиком и инвестором на этом объекте составляет порядка 2 000 000 рублей.  И этот разрыв никуда не денется. В будущем эти 20–30% от прайса застройщика так и останутся вашим обязательным налогом на продажу вторички.👇

Квартира с ремонтом + паркинг в подарок: выгодное предложение в новом ЖК ​Забираете однокомнатную квартиру с готовым ремонтом, а парковочное место получаете в подарок. ​В комплексе предусмотрена полноценная инфраструктура: на территории школы, детские сады, парк и спортивные зоны. Всё необходимое — в пешей доступности внутри квартала. ​Вход в сделку сейчас максимально комфортный: первоначальный взнос всего 20 000 рублей. ​Готовое решение без дополнительных затрат на отделку и покупку паркинга. ​Кому интересно — пишите в личку, обсудим условия и подберем лот. @Kvartira8848