Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города

Битва за Париж Если вам хочется последить за каким-нибудь жилищно-экономическим сериалом, следите за Парижем. Там последнее время жарко во всех смыслах слова - идет атака на жилищный капитал. 🤩Что случилось? В июле Париж вдвое повысил ставку налога на пустующее жилье. За первый год простоя раньше ставка была 17% от кадастровой стоимости, теперь - 30%. За второй - поднялась с 34% до 60%. Париж на самом деле воспользовался своим правом, которое ему было дано сверху. Но никто не предполагал, что будет так резко и до предела. Кроме этого, мэрия грозится повысить налоги на вторые/третьи квартиры. Собственники ворчат и ругаются. 🤩Социалисты и жилье. История эта началась еще в нулевых. Тогдашний мэр Бертран Делано ввел в 2005 году норматив в 25% - столько социального жилья должно было быть включено в любой новый жилищный проект площадью от 1000 квм. К тому моменту уже 5 лет действовала цель для всех крупных городов 20% социального жилья к 2020 году. Эту цель городам спустили сверху, приняв национальный закон. Париж добился 18% к 2014 году. 🤩Дюфло-2013. Новый министр по вопросам жилья в правительстве Оллана - Сесиль Дюфло повышает целевой показатель для городов, включая Париж, до 25%. В 2014 году в Париже новый мэр - Анна Идальго, а за жилье с тех пор в городе отвечают коммунисты. 🤩Коммунист N1 и жилье. Сохранять темп ввода социального жилья к 2014 году в Париже было сложно - место закончилось. Точнее где строить было - но это больше походило на расползание, чем на плотное переустройство. Коммунист тов. Броссат не стеснялся в выражениях ("Гетто для богатых в Париже закончились"), строил социальное жилье в престижных районах города (ибо 40% такого жилья теснилось в 3 районах) - там город покупал землю у национального правительства по сниженным ценам. Кроме этого, ввел "право первой ночи" - при продаже одного из выбранных 257 жилых зданий собственник сначала должен был предложить его городу. И если городу интересно, то до рынка здание не доходит. Он же разогнал в городе превращение офисов в социальное жилье. 🤩Париж - 2035. Почти под конце своего срока Анна Идальго вместе с Броссатом выкатили большую жилищную программу Париж - 2035. Основные цели - 40% публичного жилья, из которых 30% - социальное арендное и еще 10% - жилье с регулируемой ставкой. 🤩Коммунист N2 и жилье. Герой текущего сюжета - преемник Броссата с 2023 года, тоже коммунист Жак Бодрийе. Они - давние единомышленники в плане жилищного вопроса - еще в 2013 написали вместе книжку "Париж не для продажи". Он объявил войну пустующему и второму жилью в собственности парижан. К началу его работы уже 25% жилого фонда города не использовалась именно как постоянное жилье. 🤩Пустым квартирам - бой. Бодрийе шел к своей цели и дошел. Закон об увеличении ставок вступает с января 2027 года. Кстати, статус пустующего жилья заявляют сами собственники для целей налогообложения, а город потом это проверяет, в том числе путем простого обхода. Под пустой квартирой подразумевается именно пустая - без мебели, непригодная для проживания. А если она пустая, но готовая для жилья - это "вторая" квартира. На них налог 60% в Париже еще с 2017 года. 🤩Запретить второе жилье. Заветная цель коммунистического вице-мэра пока недостижима. Права на собственность - святое дело. Но есть нюансы. Например, с 2024 года вступил в силу закон "Ле Мёр" - города могут выделить зоны, где все вновь построенное жилье должно быть использовано только как первичное и только для проживания собственников (не менее 8 месяцев за год). Кроме этого, с 2025 года в Париже нельзя просто так начать сдавать туристам свое второе жилье. Для города это - смена функции с жилья на коммерцию. А раз так - компенсируйте потерю жилфонда, то есть найдите нежилое и переведите в жилье по нормативу 1 квм на 3 квм. И все эти действия последних 3 лет - дело рук товарища Бодрийе, заявившего в апреле, что он в отношении собственников жилья все-таки коммунист, а не сталинист. В общем, если вдруг вам кажется, что у нас строгие правила в области регулирования жилищного рынка - покупайте попкорн и следите за Парижем 🤩

72 этажа пустоты Расскажу я сегодня вам историю понятную, но весьма показательную - про сжимающиеся города, потерявшие свою индустриальную судьбу. Про 5 башен в Галле-Нойштадт. 🤩Что это за башни? Это 5 зданий по 18 этажей построили в 1971-1975. Называются они прямо по алфавиту А-Е. Проект этого супер-квартала был разработан еще в 1964 году в рамках плана на весь Нойштадт. За образец взяли Hötorgshøj в Стокгольме, к тому моменту уже построенный. 🤩Химическое сердце ГДР. Собственно этот комплекс - один из 4, которые были построены в Галле-Нойштадте в с 1964 года. В 1958 году ЦК ГДР приняло программу "Химическая промышленность дает хлеб, богатство и красоту". В рамках нее предполагалась дальнейшая концентрация и расширение производства в так называемом "Центральном химическом треугольнике". У Галле была административно-жилая функция. 🤩Слияние и сжатие. На заводе Leuna-Werke в 1990 работало 27 тыс человек, спустя пять лет - осталось 3500. На Buna-Werke из 15 тыс человек оставили 8 тыс. И так далее. В итоге - имеем классический кейс сжимающегося города. В 1980 - здесь жили 93 тыс человек. К 2015 все скатилось до 45 тыс. Нойштадт даже был самостоятельным городом до объединения. А потом его влили в Галле, тот к тому времени был почти 200 тыс. 🤩5 башен и 5 башен. В комплексе есть еще и символический привет прошлому Галле - он называется "городом 5 башен", так как в его центре стоит собор с 4 башнями и еще одна отдельно рядышком. Функционал новых башен был изначально разный. Две проектировались под общежитие для рабочих химзавода. Еще две - как общаги для студентов. Пятая - административный службы. 🤩Чье добро? Основная драма с этими домами случилась конечно же после объединения. До этого весь комплекс был в государственной собственности и был полный ажур. Два здания из 5 были проданы почти сразу в 1991 году в частные руки. Еще одно - в конце 1990х. Дольше всего держались от самый административный корпус D - он был на региональном балансе аж до 2015 года, и одно из общежитий. Но потом и их продали частныму инвесторам. Здания погрузились в бесконечную череду смены собственников на фоне выезжающего населения. И в итоге это были полупустые коробки, которые тем не менее находились в частных руках, их обслуживали, не давали руинироваться и просто перепродавали следующему. Такой вот "режим ожидания". При этом идеи о сносе не согласовывались никем и не поддерживались в том числе городом. 🤩Режим надежды. Где-то до середины 2010-х годов местная власть никак не участвовала в жизни комплекса. Объяснялось все частной собственностью на здание и вечной мантрой "рыночек все порешает". В 1999 одно из зданий город предложил использовать под офисы всяких служб и учреждений, в частности под налоговую. Но министерство финансов сказало "нам такое не надо". Вопрос не снялся - еще 3 года здесь было общежитие, потом просто ничего, а в 2009 - снова безуспешные попытки сбыть его налоговикам. Регион дал прямое указание сносить корпус. Город отказался. Продали его в 2015 году за 1 евро. 🤩Выжившие. В 2015 году город выносит решение о необходимости сохранить комплекс. В стратегию Нойштадт-2030 эта территория уже входит как зона редевелопмента. В 2023 году город разорвал контракт с очередным собственником, ибо он запросил уж очень большую субсидию для своего проекта (предполагалось переделать одну из башем в жилье на 300 квартир). Одно из зданий в 2020 выкупил региональный публичный банк, чтобы сдать в аренду мэрии на 30 лет. Там теперь муниципальные конторы и службы. Единственное изначально адмнистративное здание (уже с новым владельцем) занято на 3/4 региональной службой занятости. Остальные 3 здания продолжают стоять пустыми - они слишком большие и значимые, чтобы их просто снести. В общем, как говорил товарищ Латур, иногда объект настолько большой, что сам становится актором в своей судьбе, а вокруг идет непрерывный процесс. И пока он идет, у комплекса есть шанс на выживание...🤩 P.S. Для желающих погрузиться в детали этой истории - свежая книжка от Hendrikje Alpermann из Берлина.

Ритейл-парк в историческом стиле или построить, снести и еще раз построить. Много ли вы можете вспомнить примеров, когда муниципалитет что-то делает (строит), потом продает сделанное частным лицам ибо "сами не смогли"? Я вот - с трудом такое вспомню, уж в отечественной урбанистике точно. А вот в Чэнду - вполне себе сюжет про коммерческий квартал Taikoo Li. 🤩Автомастерские и храм. К середине 1980-х годов этот квартал состоял из весьма простенького жилья, кучи автомастерских, мелких магазинов. Центр города недалеко, транспортная доступность отличная - ритейл цвел бурным цветом на фоне раскрытия Китая мировым брендам и индустриям. Все это стояло нетронутым примерно до 2000-го года. В этом же районе стоят (и до сих пор стоит) старинный храм, который в эпоху Культурной революции использовался под казармы. В 1981 году остатки храма признают ОКН. В 1983 там размещают краеведческий музей. 🤩Охранная зона. В 1998 году в Чэнду впервые обозначают 4 охранные исторические зоны, которые включают не только ключевые объекты, как храм в данном случае, но и фоновую застройку вокруг. Внутри этой застройки выделяются более и менее значимые объекты. Данная зона покрывает 10 га. Вводится ограничение по выотности на любое новое строительство, требования к сохранению уличной сети, парцелляции и т.д. 🤩Внезапные трущобы. Дальше происходит классическая история. Внезапно большинство зданий в охранной зоне признаются трубощами, требующими срочного сноса ради безопасности и общего блага. Снесли 70 тыс квм построек, выселили около 360 домохозяйств. Все это под лозунгами о недопустимости такого плохого района почти в центре города. Сносилось, выкупалось, перевозилось все за счет городского бюджета. 🤩Культурно-коммерческий квартал. Город довольно быстро определяется с жанром будущей застройки - согласно опубликованному плану тут будет квартал культуры, наследия, торговли и досуга с сохранением характера застройки (не выше 12 метров, имитация старинных стилей) и главных исторических объектов. Заодно реставрируют и заново открывают главный храм квартала - уже как храм, со всеми церемониями. Это были первые эпизоды, когда город вообще заранее кого-то о чем-то таком информировал. 🤩Сами построили, сами продали, другие снесли. К 2008 году муниципалитет построил около 10 тыс квм коммерческих квази-исторических павильонов (примерно 20% от планируемого). Проблема оказалась не в строительстве, а в оживлении этого района. Его не случилось совсем - настолько, что в 2011 году эти объекты были просто снесены. Сносили это дело уже не муниципалы, а новые собственники проекта - гонконгская компания Swire Properties и китайская Sino-Ocean Group. 🤩По примеру Пекина. Частные компании пришли не с пустыми руками. Swire Properties в 2008 году запустил в олимпийском Пекине крайне популярный район Beijing Sanlitun Taikoo Li. В Чэнду фактически повторили сюжет - малоэтажная застройка, фактически торговый центр в виде большого квартала. Авторы концепции "открытого города" - гонконгская архитектурная компания Oval Partnership делала оба проекта на этапе мастер-плана. 🤩Что в итоге получилось? Далеко не на всей своей земле частные инвесторы построили малоэтажный ритейл. На прилегающих и тоже проданных им участках они построили, например, огромный офисный центр на 47 тыс квм . Его они продали третьим лицам еще до ввода ритейл-городка в действие. Самого ритейла (уровня Gucci и Hermes) 64 тыс квм - ритейл. Поверх этого в рамках проекта построен отель на 100 номеров и 42 сервисных апартамента - он принадлежит все тем же гонконгским инвесторам, что и ритейл. 🤩Что с наследнием? В итоге внутри частного проекта находятся 6 исторических зданий. Храм в это число не входит - его никто и не продавал частникам. Со своими 6 владельцы обходятся бережно - одно из зданий стало входной группой для отеля, в остальных - открылись бутики, общепит, залы для мероприятий. В общем, Лефевр и Харви - они и в Китае Лефевр и Харви🤩

Музей вместо деревни Сегодня расскажу вам как в современном Китае пропадают деревни, давая дорогу паркам, музеям и современной городской застройке. История строительства музея Chengdu Tianfu Art Museum. 🤩Что произошло? Сейчас в Парке Искусств Tianfu вряд ли можно найти хоть какие-то следу деревень, стоявших на этом месте еще в 2017 году. Теперь здесь музей современного искусства, большая библиотека (2021), музей оперы. Между ними - зона с ритейлом и общепитом в виде малоэтажного квази-исторического квартала. 🤩Снести деревню. В 2015 году район Чэнду - Jinniu - объявил о планах по "реновации городских деревень" на своей территории. Реновация в данном случае означает полный снос всех построек с предоставлением жилья по соседству. Как выглядели эти 300 га с населением 20 тыс чел до сноса - можно посмотреть вот тут. Снесли 1,4 млн квм жилья. 🤩Откуда деревня в городе? Это старые деревни, которые город вобрал в себя со временем. Однако просто признать эту территорию городской по китайскому законодательству нельзя. Земли деревень принадлежат колхозам, членами которых являются жители этих самых деревень. Так что городам приходится выкупать землю и постройки у колхоза (читай - у жителей деревни), переселять их и только после этого заниматься застройкой этой земли. Собственно сносить целых три деревни начали в 2016, а уже в 2017 начали готовить площадку под новое строительство. 🤩Партийный санаторий. Почему бы на месте выкупленных деревень не построить только жилье? Дело в том, что посреди этого района находится исторический "санаторий для партийной элиты" - Jinniu Hotel. Работает он с 1957 года, тут перебывали все лидеры КПК, так что место непростое, хотя и открытое нынче для простых туристов в виде отеля. И в продолжение этой зоны гостеприимства на части изъятых деревенских земель строят большой Парк искусств (а в нем - музей, библиотеку и т.д.). А вот другие расчищенные части уходят под жилые проекты разного уровня. 🤩Землю в розницу. Это у колхозников город выкупал землю оптом. А вот продавать дальше под застройку он так уже не готов. С 2017 по 2019 году в этом месте продано всего 14 га. Иными словами - ничего не продает город. А в 2020 году (музей, библиотека, пруды - это все уже в процессе активной стройки) начинает активно продавать кусочки буквально по 15-20 га. 🤩Кто все это делает? Муниципалитет тут мало чем занимался сам. У него есть свои "МУПы", например, Chengdu City Investment Group. Вот они и землю выкупали в пользу города, и строили большие публичные объекты, типа музея, библиотеки. Жить им на что-то нужно, так что они забирают себе кусочки земли под коммерческое очень недешевое жилье в этом районе. А остальное - продают с торгов. 🤩Малоэтажная элиточка. Покупатели строят примерно вот такие веселые коттеджные поселки. Или вот такой малоэтажный но многоквартирный комплекс (это кстати построил знакомый нам концерн Sunac). Продажи земли идет и сейчас, отступая все дальше от самого парка. 🤩Куда переселяли людей? Большинство - через дорогу от их старого района, кого-то подальше. Но на старом месте не осталось никого, да и следов никаких от деревень не осталось. 🤩Как сказали, так и построили. Точность реализации задуманного можно сравнить вот тут. Очертания квартала и понятной желто-красно-зеленой системой функциональных зон. А вот тут - как это сейчас выглядит. Спойлер - похоже до запятой. 🤩Парк искусств и Универсиада. Формально вся эта красота начала строиться ради Универсиады. В 2018 году Чэнду получил право на проведение. И хотя дело это спортивное - чем плох повод, если его просто надо найти для большого проекта) В итоге это дело случилось аж в 2023 году из-за ковида. А вот проект стартовал в 2018 - уже была зачищена территория. Все разом открыли в 2021 - как раз под снятие ограничений. В общем, китайские муниципалитеты ведут себя и как квази-мастер-девелоперы, и как большие корпорации и как публичная власть. При этом обладают невероятным терпением - 10 лет держали выкупленную у колхозников землю, чтобы сейчас ее продавать. Свой путь у товарищей...🤩

Книжный дворец на выселках Раз в год я пишу про китайские книжные магазины. Ибо они красивые, государство их поддерживает, они работают как магниты в больших ТЦ. Сегодня - про один из самых известных - в Чэнду. 🤩Где такое расположено? Хотя магазин приписывают Чэнду, на самом деле расположен он не совсем в городе, а в очень примечательном с экономической и культурной точки зрения месте. Рядом с городом расположены два объекта ЮНЕСКО - гора Цинчэнша́нь  (родина даосизма) и ирригационная система Дуцзянъянь (крупнейший инженерный объкт в Евразии 3 века до н.э.). И традиционно выездной туризм за пределы Чэнду ограничивался этими двумя локациями. Но в 2015 году все изменилось. 🤩Здесь будет город для туристов. Дуцзянъянь - это не только название системы ирригации, но и город, распложенный вокруг нее. По китайским меркам - так себе городишко, всего 700 тыс человек, в общем и целом - спутник Чэнду. Двумя объектами даже Юнеско сыт не будешь - туристы не сильно задерживались в городе. Так что в середине 2010 город (вместе и провинцией и самим Чэнду) придумал историю про строительство тут огромного туристического комплекса. Дабы было чем толпам посетителей заняться до и после обязательной программы. 🤩Ванда-Сунак-сити. В качестве партнера провинция пригласила огромную Wanda Group - у них в собственности и управлении сотни торговых центров и отелей по стран Но тут замысел был другого масштаба - на территории в 400 га предполагалось построить 5 млн квм коммерческой недвижимости для туристов. Проект должны были закончить к 2018 году, но по дороге продали другому мега-конгломерату Sunac Group. В итоге проект открыли в 2020 году. Внутри - крытый горнолыжный аквапарк (зимняя часть и водная - под одной крышей), парк развлечений по мотивам местных легенд и сказок, торгово-развлекательный центр Sunac Mall, рестораны, отели. Еще там есть жилье, но с ним как-то не задалось. 🤩Книги, культура и туризм. Тот самый книжный открылся в Sunac Mall. Но даже среди своих собратьев по сети (об этом - ниже), это особенный магазин. Формально у него даже статус не магазина, а культурно-туристического центра. Дизайн самого магазина является оммажем важным для региона сюжетам - дамбе, воде, круглым крышам, бамбуку, пандам и т.д. Вся эта книжная кутерьма разыгрывается в целом внутри ТЦ на окраине города-спутника. Посмотреть, что там вокруг можно тут. 🤩Сеть без повторений. В отличие от многих сетевых форматов сеть Zhongshuge однажды решили, что объединять магазины будет не единый облик, а единая степень восторга посетителей от интерьеров. И четко следуют стратегии. Первый свой магазин они открыли в 2013 году в Шанхае, в 2016 - в Ханьчжоу и еще один в Шанхае и Янчжоу. Cейчас в Китае около 30 магазинов и каждый - со своим ярким интерьером. Настолько ярким, что их рассматривают в качестве якорных арендаторов, создающих поток. В общем, выдающиеся интерьеры книжных могут не просто окупить сам бизнес, но еще и пользу окружающему ТЦ принести 🤩