جستاری در شهرسازی|علی جلالی

🔴 سوال آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری می‌باشد؟ پاسخ: بخش اول ✅️ ماده ۵ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری با اصلاحات و ویرایشات بعدی اشعار میدارد که: "‌ماده ۵ ـ بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به‌وسیله کمیسیونی به ریاست‌استاندار (و در غیاب وی معاون‌عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان(با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می‌شود. تبصره ۱ـ بررسی‌های فنی این کمیسیون برعهده کارگروه (کمیته) فنی کمیسیون متشکل از نمایندگان کمیسیون و مشاور طرح تفصیلی شهر می‌باشد. تبصره ۲ـ دبیرخانه کمیسیون در سازمان مسکن و شهرسازی استان می‌باشد." ⬅️ شهرداری بعنوان مجری طرح شناخته می شود (ماده ۷ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری) و شهرداری‌ها در خصوص تغییر کاربری هیچ صلاحیتی ندارند و این امر در بخشنامه شماره ۱۱۳۳۶ مورخ 1390/04/14 سازمان شهرداری‌ها و دهیاری نیز بیان شده است. #تغییر_کاربری #شهرسازی #شهرداری https://t.me/ajurbaism https://eitaa.com/ajurbanism

🔴 تجمیع ✅️ متن ماده ۴۵ قانون ثبت هرگاه ملکی به دو یا چند قسمت تقسیم و یا دو یا چند ملک مجاور به یک ملک تجمیع شود و یا ملکی با حدود و مشخصات جدید مورد معامله واقع گردد، در صورتی که ملک سابقاً در دفتر املاک ثبت شده باشد، باید بر طبق مقررات، ثبت جدیدی به عمل آمده و در ستون ملاحظات دفتر املاک و سند مالکیت، شماره ثبت قبلی و تجمیعی قید گردد. برای تجمیع املاک می باست برخی شرایط حتما رعایت شود تا اجازه تجمیع از سوی شهراری داده شود. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره کرد: 1️⃣ تمامی قطعات مورد تجمیع می بایست کاربری یکسان داشته باشند. 2️⃣ دو یا چند پلاک که قرار است تجمیع شوند، حداقل با دیوارکشی به صورت واحد مجزا باشند. 3️⃣ قطعات کوچک که قرار است با یکدیگر تجمیع شوند می بایست در کنار هم قرار داشته و تجمیع صورت گرفته تجاوزی به معابر شهری نداشه باشند. 4️⃣ داشتن سند مالکیت برای تمامی قطعات مورد تجمیع ضروری بوده و می بایست پیش از این فرایند ثبت آن ها انجام شده باشد. لازم به ذکر است که: ⬅️ سند مربوطه باید تطابق کامل با مکان ملک داشته باشد. ⬅️اسناد مالکیت پلاک‎ های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند. سند های مربوطه آزاد بوده و در رهن یا بازداشت نباشند. ⬅️چنانچه پلاک‎ های مورد تجمیع دارای مالکان مشاعی باشند، می بایست مالکان سهام مشاعی برابر داشته باشند. ⬅️فرایند تجمیع می بایست با رعایت حق ارتفاق غیر صورت گیرد و سبب ضرر یا تعطیل حق مذکور نشود.  #قانون‌ثبت #تجمیع #شهرسازی https://t.me/ajurbaism https://eitaa.com/ajurbanism

🔴 مسئله کاربری زمین طبق طرح تفصیلی دارای کاربری فضای سبز که به استناد ماده واحده قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و با توجه به گذشت مهلت قانونی ماده واحده فوق اعمال گردید. ✅️ بررسی: 1️⃣طبق تعاریف مندرج در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن و اصلاحیات بعدی آن، از مفاهیم تعریفی طرح های هادی، جامع و تفصیلی میتوان به نقش طرح های شهرسازی در تعیین نوع استفاده از زمین پی برد در حالیکه منظور قانونگذار از "طرح" در لوایح متعدد قانونی پیرامون تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها، همان طرح عمرانی که در بند ۱۰ ماده ۱ قانون برنامه و بودجه کشور تعریف شده و بر مبنای نیاز دستگاه اجرایی یا بهره بردار شکل میگیرد. ⬅️ لذا بررسی وجود یا عدم وجود طرح متناسب با کاربری پیشنهادی در طرح شهرسازی مصوب، توسط دستگاه اجرایی یا بهره بردار الزامی است.  2️⃣در موارد مشابه، مستند به ماده ۲۲ قانون هوای پاک پیرامون تامین حداقل ۱۵ مترمربع سرانه فضای سبز، بررسی های لازم صورت پذیرد‌. #فضای_سبز #ماده_واحده https://t.me/ajurbaism https://eitaa.com/ajurbanism

✅️ سؤال اگر ملکی در محدوده شهر، دارای سند قولنامه‌ای باشد و بر اثر ایجاد گذر خیابان از بین برود، آیا با استناد به تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری می‌تواند درخواست خسارت یا بهای عادله نماید؟ 🔴 جواب ✅️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره ۸۵۲۲/۷- مورخ ۱۳۸۴/۱۱/۲۶ اگر چه همانطور که از عنوان قولنامه یا وعده بیع برمی آید، قولنامه به مفهوم تعهد به انتقال مال است نه سند یا دلیل مالکیت ، اما در روابط اشخاص نمی توان بر اساس عنوان توافق طرفین اظهار نظر نمود بلکه در هر مورد باید با مراجعه به متن و محتوای قرارداد قصد و نیز طرفین از انجام عمل حقوقی مشخص و برآن اساس داوری نمود. بنابرین اتخاذ تصمیم در هر مورد مستلزم بررسی مستند مربوط و تشخیص اراده واقعی طرفین می باشد و نمی توان به طور کلی در مورد قولنامه، طرف نظر از مندرجات آن، اظهار نظر نمود. ⚖️ جمع‌بندی حقوقی: قولنامه فقط تعهد به انتقال است، نه مالکیت.  ۲. طبق ماده 22 #قانون‌ثبت، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. بنابراین تا زمانی که قولنامه به سند رسمی تبدیل نشده باشد امکان مطالبه بهاء برای شخص فراهم نیست. ۳. تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداری با تصویب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 58/11/17 نسخ شده است؛ لذا در ما نحن فیه شهرداری با رعایت لایحه مذکور و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها مصوب 1370/8/28 مجاز به تملک املاک مستقر در طرح های عمومی و عمرانی شهرداری می‌باشد.  ⬅️ سوال توسط حمید نیکورای در کانال حقوق شهری مطرح شده و در اینجا به نحوه دیگه ای بررسی گردید. https://t.me/ajurbaism

🔴سوال ملکی فاقد سند مالکیت در طرح فضای سبز واقع گردیده و شهرداری نه این طرح را اجرا و نه حذف می کند. مالک نه میتواند سند بگیرد و نه تعمیرات تکلیف چیست؟ ✅ جواب اگر ایادی قبلی سند دارند دادخواست الزام به تنظیم سند داده شود. در غیر اینصورت دادخواست اثبات و احراز مالکیت یا احراز وقوع بیع غیرمنقول یا احراز صحت مبایعه نامه با دفاعیاتی قوی ارائه شود چون مراجع قضایی در مورد این خواسته دارای حساسیت بوده و نسبت به آن در رویه عملی کمتر رأیی صادر می گردد. بعد از دعاوی فوق ذی نفع بودنتان اثبات شده و به وسیله آن می توانید دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت وفق کاربری مجاورین با تراکم پایه را به دیوان عدالت اداری ارائه نمایید. https://t.me/ajurbaism https://eitaa.com/ajurbanism

📢 به اطلاع همراهان گرامی می‌رساند: با توجه به وصل شدن مجدد اینترنت بین‌الملل، اما برای پیشگیری از هرگونه قطعی احتمالی در آینده و حفظ ارتباط مستمر در موضوعات حقوق شهری، کانالی جدید در پیام‌رسان ایرانی «ایتا» راه‌اندازی کرده‌ایم. 🔹 لطفاً برای عضویت و دسترسی همیشگی به محتواها (حتی در زمان قطعی اینترنت بین‌الملل)، از طریق لینک زیر به کانال ما در ایتا بپیوندید: 👉 https://eitaa.com/ajurbanism از همراهی شما سپاسگزاریم.

📌 قاعده‌ی «لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام» معنای ساده قاعده هیچ‌کس حق ندارد: ❌ به دیگری ضرر وارد کند ❌ یا با استفاده از حق خود، موجب ضرر غیرمتعارف به دیگران شود. 🧱 مثال‌: "احداث ساختمانی با تراکم بالاتر از حد همسایه" مالک ساختمانی دیواری احداث می‌کند که نور واحد همسایه را به‌طور جدی می‌گیرد و به حریم خصوصی آن مشرفیت پیدا می کند. "تغییر کاربری یا استفاده نامتعارف از ملک" تبدیل واحد مسکونی به کارگاهی پر سر و صدا یا انبار مصالح در ساختمان مسکونی حتی اگر مالک باشد، استفاده‌ای که موجب آزار و زیان غیرمتعارف به سایر ساکنین شود، با قاعده لاضرر قابل بررسی است. #قاعده #شهرداری https://t.me/ajurbaism

✅️سؤال آیا قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی در روستاهایی که دارای طرح هادی هستند، قابل اعمال است؟ 🔴جواب: با بررسی متن ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های عمومی، این قانون صراحتاً مختص اراضی واقع در محدوده‌شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها است و شامل اراضی خارج از حریم شهرها (از جمله روستاها) نمی‌شود. بنابراین، املاک واقع در روستاها حتی اگر دارای طرح هادی باشند، مشمول این ماده واحده نخواهند بود اﻣﺎ در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎی اﺟﺮاﯾﯽ در روﺳﺘﺎ ﺑﺨﻮاﻫﻨﺪ در اﺟﺮای ﻃﺮح، ﻗﺴﻤﺖﻫﺎﯾﯽ از ﻣﻮرد ﻃﺮح را ﮐﻪ ﺑﻪ اﺷﺨﺎص ﺣﻘﯿﻘﯽ و ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺗﻌﻠﻖ دارد؛ اﺟﺮا ﮐﻨﺪ، در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﺑﺎﯾﺪ وﻓﻖ ﻣﻘﺮرات ﻻﯾﺤﻪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻧﺤﻮه ﺧﺮﯾﺪ و ﺗﻤﻠﮏ اراﺿﯽ و اﻣﻼک ﺑﺮای اﺟﺮای ﺑﺮﻧﺎﻣﻪﻫﺎی ﻋﻤﻮﻣﯽ، ﻋﻤﺮاﻧﯽ و ﻧﻈﺎﻣﯽ دوﻟﺖ مصوب سال ۱۳۵۸ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺗﻤﻠﮏ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ اﻗﺪام ﮐﻨﻨﺪ. #قوانین_شهری #ماده_واحده https://t.me/ajurbaism

✍️کوچه های ایجاد شده توسط مالکین در حدود ثبتی ملک خود که طبق ضوابط طرح جامع و نقشه تفصیلی مصوب به عنوان معبر عام پیش‌بینی نشده است، متعلّق به شهرداری نیست. 🔴 ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. 🔴 حدود ثبتی ملک به مرزها و ابعاد چهار سوی ملک(شمالاً، شرقاً، جنوباً و غرباً) اشاره دارد که در سند مالکیت ثبت می‌شود و توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد و املاک با استفاده از نقشه‌های ثبتی و تجهیزات نقشه‌برداری تعیین و مشخص می‌گردد. این فرآیند که «تحدید حدود» نامیده می‌شود، به منظور تعیین دقیق حدود قانونی ملک، جلوگیری از اختلافات ملکی با همسایگان و رسمیت بخشیدن به مالکیت با صدور سند رسمی انجام می‌پذیرد. 🔴 ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار شهرداری شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییرکاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای ­ عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می شوند. ماده ۷ قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری مصوب سال ۱۳۵۱ اقرار نموده که شهرداریها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌ باشند. مضافاً بر مواد فوق، ماده ۹۶ و ۱۰۱ قانون شهرداریها با ویرایش و اصلاحات بعدی آنها، به وضوح بیان می کنند که معابر و شوارع عمومی ناشی از افراز و تفکیک یا ناشی از اجرای طرح مصوب در اختیار شهرداریهاست. نتیجه گیری: از آنجایی که کوچه در حدود ثبتی ملک توسط مالک احداث شده و طبق طرح مصوب جامع یا تفصیلی؛ آن کوچه را معبر عام لحاظ ننموده است، شهرداری نمیتواند در آن مالکیتی داشته باشد.  #طرح_تفصیلی #طرح_جامع #معابر_عمومی #شهرداری https://t.me/ajurbaism

🔴 صورتجلسه تفکیک پلاک Y در مورخ ۸۹/۵/۲۷ جلسه ای در خصوص ملک آقای X تحت پلاک ثبتی Y که در محدوده شهری قرار گرفته و در اجرای تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های شهرداری میباشد، پس از بحث و تبادل نظر فی مابین موارد ذیل به توافق رسید. الف. بابت سهم شهرداری ازپلاک فوق و نقشه تفکیکی مقرر گردید ۷ قطعه بعنوان سهم شهرداری واگذار می گردد و تمام سطوح لازم برای تاسیسات و فضای سبز و قطعات انحرافی و خیابان و تجهیزات شهری و خدمات عمومی بطور رایگان به شهرداری واگذار نماید. ⬅️ بررسی: ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵ در مورد تفکیک اراضی در محدوده و حریم شهرها است و مقرر می‌دارد که ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه‌ها موظفند در موقع تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. همچنین، معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شوند، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن پرداخت نخواهد کرد. از طرفی دیگر، تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ اشعار میدارد که: در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان‌سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه‌محدوده مزبور طبق طرح‌های مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان‌اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح‌لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا 20% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و‌همچنین اراضی عوض طرح‌های نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند. ⬇️ لذا: از آنجایی که ملک در محدوده شهری قرار دارد و تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در خصوص ورود اراضی از حریم به محدوده شهری صدق می کند و از طرفی دیگر قدرالسهم شهرداری مستنداً به ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها مصوب ۱۳۴۵، منحصر به معابر و شوارع است. لذا اخذ هفت قطعه مسکونی بعنوان قدرالسهم شهرداری غیرقانونی است. #قانون #شهرسازی https://t.me/ajurbaism

🔴 قانون تفسیر قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی قانون تفسیر قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که در جلسه علنی مورخ ۱۴۰۳/۱۲/۰۸ مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید طی نامه شماره ۱۲۵۵ در تاریخ ۱۴۰۴/۰۱/۰۹ توسط رییس جمهور ابلاغ شد. 🔹️هرگونه واگذاری و نقل و انتقال و احداث بنا در داخل محدوده مصوب طرح هادی روستا مشمول ضوابط طرح هادی روستایی است. اما اگر در مقررات و آیین نامه ها ابلاغی اندکی تامل بکنیم، متوجه خواهیم شد که در محدوده روستا (چه در حریم شهر واقع باشد چه خارج از آن)، تابع ضوابط طرح هادی روستاست. 1️⃣ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی،ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۳۷۸.۱۰.۱۲ و اصلاحات بعدی آن، طرح هادی روستا را اینگونه تعریف کرده است:" عبارتست از طرحی که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح ساماندهی فضا و سکونتگاه های روستایی یا طرح جامع ناحیه ای تعیین می نماید". 2️⃣ در بند ۳-۱ دستورالعمل اجرایی قانون تعریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، حریم روستاهایی که در داخل حریم شهری واقع می گردند بر محدوده طرح هادی روستا منطق می باشند. بعبارتی دیگر؛ روستاهای واقع در حریم شهرها بر مبنای ضوابط طرح هادی روستا مدیریت میشوند. 3️⃣ آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱.۲.۱۰، به نوبه خود نیز نشان دهنده حاکم بودن ضوابط هادی طرح روستا در محدوده روستاهاست. 📝عقیده و نظر شخصی بنده این است که مطرح کردن اینگونه استفساریه هایی که در ضوابط و مقررات قبلی؛ جوابشان قابلیت درک و فهم است، صرفاً هدر دادن وقت و یا عدم درک درست از نصوص قانون است‌. #قانون #شهرسازی https://t.me/ajurbaism

2️⃣.2️⃣.  بررسی تبصره 3  اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390 تبصره۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر…

🔴 سوال حق تشرف چیست و به چه زمین هایی تعلق می گیرد؟! ✅به زمین هایی که در اثر طرح در بر کوچه یا خیابان یا در مسیر تعریض قرار می گیرند، حق تشرف یا مشرفیت تعلق می گیرد. آیا به زمینی که در سند آن صراحتاً عنوان شده که دو ضلع عرصه به دو خیابان محدود گردیده، حق تشرف تعلق می گیرد؟! ✅اگر تعریض صورت پذیرفته یا احداث شوارع یا معابر محقق شود، بله‌. زمینی که متراژ آن ۱۵۰۰ مترمربع است و در سند آن قید شده "زمین غیر محصور شامل یکباب عمارت"، در صورت تفکیک چه نسبتی به شهرداری باید بپردازد. (سال ساخت عمارت قبل از انقلاب است). ✅در صورتی که تفکیک رسمی (نه غیر رسمی) بعد از سال ۱۳۹۰ باشد به نسبت ارزش افزوده ملک حداکثر تا سقف ۴۳.۷۵ درصد اخذ خواهد شد. لذا سال ساخت تاثیری در شمولیت ماده ۱۰۱ نخواهد داشت. #تفکیک #قانون #شهرسازی https://t.me/ajurbaism

🔴 طرح تفصیلی بند ۳ ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، طرح تفصیلی را چنین تعریف کرده است:" ‌طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و‌موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در‌واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین‌می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد". 🔴 ⬅️ آیا اجرای طرح تفصیلی الزامی است؟! 1️⃣ طبق ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه  شهرداریها و دهیاریها، "شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351/12/22 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی بجز حبس و شلاق می‌شوند". 2️⃣ براساس ماده ۵۵ قانون شهرداریها، اجرای طرح تفصیلی برعهده شهرداریست. 3️⃣ باستناد ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ضوابط و مقررات مندرج در طرح تفصیلی برای شهرداری بعنوان مجری طرح، لازم الاجراست و هرگونه تخطی از آن ممنوع میباشد. ⬅️ سوال: دفتر فروش روزنامه ماهان درخواست صدور پروانه ساختمانی کرده و طبق طرح تفصیلی برای ملک متقاضی، کاربری تجاری لحاظ شده است. آیا متقاضی میتواند به مصوبه کمیسیون ماده (۵) اعتراض کند و کاربری ملک را به فرهنگی- هنری تغییر دهد؟! https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال در صورت اعلام نظر دستگاه اجرایی مبنی بر عدم تصمیم به اجرای طرح وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها و موکول کردن آن به آینده خواه قبل و خواه بعد از ۱۰ سال در مناطق مسکونی و تجاری اجازه احداث یا تجدید بنا و افزایش ساختمان مسکونی با رعایت ضوابط مربوطه، حداکثر تا چه میزان در کل بنا مجاز می باشد؟! (نظام مهندسی-بهمن ۹۷) ۱. حداکثر تا ۱۵۰ مترمربع ۲. حداکثر تا ۱۲۰ مترمربع ۳. ۱۵۰مترمربع ۴. ۱۲۰ مترمربع پاسخ طبق کلید آزمون: ۱ بررسی سوال: 1️⃣ مبنی بر عدم تصمیم بر اجرای طرح ظرف ۱۸ ماه طرح عمومی و کاربری عمومی با همدیگر تفاوت دارند از آنجایی که طرح عمومی دارای مدت معین و اعتبار معین و مطالعات توجیهی و فنی شده می‌باشد و باید بر روی کاربری مرتبط قرار بگیرد و نیاز اجرایی و تملک زمین توسط بالاترین دستگاه اجرایی مورد تایید باشد. بنابراین، وجود طرح به معنی تصویب طرح هادی، جامع و یا تفصیلی نیست و به این معناست که سازمان مربوط به استفاده از وجود طرح، محل محل نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید. ⬅️✅ عدم اجرای در مهلت مقرر به معنی منتفی شدن طرح نمیباشد. 2️⃣ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها ☑ سال تصویب: ۱۳۶۷ طبق تبصره یک مهلت ده ساله مشخص شده است. ✅ اصلاحیه قانون: ۱۳۸۰ مهلتهای ده ساله مذکور در تبصره (۱) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها، مصوب ۱۳۶۷،‌به پنج سال کاهش می‌یابد. 🚫 در صورت اصلاح ماده یا تبصره ای از قانون، ماده یا تبصره قبلی منسوخ شده و از اعتبار ساقط میشود. لذا مهلت ده ساله تعیین شده در صورت سوال، اشتباه میباشد. 3️⃣ در قانون فوق الذکر؛ هیچ بحثی در میزان تراکم نشده است اما در سایر قوانین که در دهه ۹۰و بعد از آن تصویب شده، اشاره به حداکثر تراکم دوطبقه و ۱۲۰% درصد دارند. لذا اصل سوال نیاز به اصلاح دارد و گزینه دو درست تر از گزینه کلید میباشد. #قانون #شهرسازی #نظام_مهندسی https://t.me/ajurbaism

🔴سوال برای صدور مجوز تفکیک در زمین‌های خارج از محدوده و داخل حریم شهر که فاقد ضوابط مصوب باشند رعایت کدام یک از قوانین زیر الزامی است؟! ۱. ماده ۲ قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ ۲. ماده ۳۱ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۴۶ ۳. قانون اصلاح لایحه قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۹ ✅۴. ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوبه اصلاحی ۱۳۸۵ نکته: ⬅️ در صورت سوال موقعیت زمین را داخل حریم شهر اعلام کرده است و اراضی واقع در حریم قابلیت سکونت و کاربری های هفتگانه پیشتیبان سکونت را ندارند و به عنوان پهنه کشاورزی شناخته می شود. لذا برای انجام عمل تفکیک برمبنای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها، بحث تغییر کاربری بر مبنای کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ اراضی کاربری زراعی و باغات مطرح میشود. ⬅️ قوانین گزینه ۲ و ۳ با محوریت اراضی ملی و اراضی جنگلی، نحوه حفاظت و نگهداری آنها و یا واگذاری بحث و مقرراتی را مقنن کرده اند. #حقوق_شهری #شهرسازی #تفکیک https://t.me/ajurbaism

🔴 سوال ... با وقوع «تخلف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» .... برخی کمیسیون‌ها،....موضوع تخلف «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» را مشمول تبصره ۳ ماده ۱۰۰ این قانون دانسته و با در نظر داشتن قیمت منطقه‌ای و با احراز دیگر شرایط، جریمه‌ای بین دو تا چهار برابر قیمت منطقه‌ای برای هر متر مربع از مغازه تجاری را تعیین می‌کنند. برخی دیگر از کمیسیون‌ها.....به نوعی احداث مغازه تجاری را احداث مغازه بدون پروانه ترقی کرده و موضوع را مشمول تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌دانند و بر همین اساس، موضوع تخلف را به کارشناس ذی صلاح ارجاع می‌دهند تا مبلغ سرقفلی را تعیین کند و با احراز دیگر شرایط، یک پنجم سرقفلی اعلامی را به عنوان جریمه «تغییر کاربری از مسکونی به تجاری» تعیین می کنند. تفسیر شما از موضوع مطرح شده چیست؟! https://t.me/ajurbaism

🔴 #تداخلات_اراضی بعضاً مشاهده میشود که بین حدود اراضی، اختلاف نظر وجود دارد و شهرداری بدون درنظر گرفتن حدود مالکیت یا سند (اعم از تکبرگ بعد از سال ۹۰ یا نسق زراعی قبل از سال ۹۰) طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اقدام به تهیه نقشه تفکیکی می کند. حال به بررسی موضوع میپردازیم: تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا وکیل قانونی وی شروع میشود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی وی از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را میکند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی، نقشه تفکیکی (مطابق ماده۱۰۱ قانون شهرداریها) را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورتمجلس به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می کند. همچنین بر اساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت، الحاقات و اصلاحات بعدی آن مصوب ۱۳۳۱ مجلس شورای اسلامی، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده یا حریم شهرها، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تایید، اقدام به افراز یا تفکیک نمایند. با بررسی موارد ذکر شده میتوان گفت: یک تفکیکی عرصه زمانی معتبر و قابلیت استناد قانونی است که بعد از تهیه نقشه تفکیکی (شهرداری)، نقشه مورد تایید اداره ثبت باشد آنهم از لحاظ بررسی گردش ثبتی سند، حدود سند و... . صرف تهیه نقشه تفکیکی طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، دلیل بر صحت آن تفکیکی نمیباشد. #قانون #حقوق_شهری #شهرسازی https://t.me/ajurbaism