Андрей Кулагин | Бизнес и коммерческая недвижимость

В сегменте закрытых паевых инвестфондов недвижимости (ЗПИФН), где возник всплеск интереса инвесторов, появились первые признаки дисбаланса Сегодня предложение капитала на рынке уже начинает опережать предложение качественных инвестиционных активов, заявил ЖБЗ сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY Андрей Кулагин. То есть на рынке оказалось достаточно денег, которые инвесторы пытаются куда-то вложить, однако инвестиционных инструментов в виде недвижимости, приносящей оптимальную ожидаемую доходность, напротив, становится меньше. Сейчас, по данным консалтинговой компании CMWP, общий объем активов в ЗПИФ недвижимости достиг 2,9 трлн руб. То, что на рынке не появляется так быстро достаточно объектов с хорошей локацией, сильными арендаторами, понятной экономикой и разумной ценой, для фондов и управляющими ими компаниями, по мнению Андрея Кулагина, означает вполне практическую проблему: капитал можно собрать, но дальше нужно найти, что на него купить и не переплатить. Чем выше конкуренция за хорошие объекты, тем выше цена входа и тем меньше доходности остается в самой покупке. Поэтому, как считает эксперт, все больше результата инвестору придется создавать уже после сделки: снижать вакансию, работать со ставками и арендаторами, контролировать операционные расходы, грамотно планировать капитальные затраты, наращивать чистый операционный доход объектов. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ || Дзен

КАПИТАЛА СТАНОВИТСЯ БОЛЬШЕ, ЧЕМ КАЧЕСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ На прошлой неделе CRE написал, что объём активов в ЗПИФ недвижимости достиг 2,9 трлн рублей. Сразу оговорюсь: это не означает, что на рынок пришло 2,9 трлн рублей новых денег. В фонды попадает в том числе уже существующая недвижимость. Но цифра наводит на вот какое рассуждение мое: Возможно, предложение капитала на рынке уже начинает опережать предложение качественных инвестиционных активов. Денег, которые хотят работать в недвижимости через фонды, становится больше. А объектов с хорошей локацией, сильными арендаторами, понятной экономикой и разумной ценой больше с той же скоростью не появляется. Для фондов это означает вполне практическую проблему: капитал можно собрать, но дальше нужно найти, что на него купить и не переплатить. Чем выше конкуренция за хорошие объекты, тем выше цена входа и тем меньше доходности остаётся в самой покупке. Поэтому всё больше результата инвестору придётся создавать уже после сделки: снижать вакансию, работать со ставками и арендаторами, контролировать OPEX, грамотно планировать CAPEX, растить NOI. Раньше значительную часть результата можно было получить за счёт удачной покупки. Теперь всё больше придётся зарабатывать управлением. Если эта тенденция продолжится, профессиональное управление недвижимостью будет влиять на инвестиционную доходность гораздо сильнее, чем раньше. Сегодня как раз вышел пост на эту тему на основе моего комментария. Ниже их разбор.

В Испании нашли способ, как сохранить исторический фасад и сделать нормальный въезд в паркинг В Овьедо при реконструкции дома 1939 года столкнулись с тем, что здание имеет охранный статус (фасад нужно было сохранить почти в исходном виде). А на месте одного из проемов понадобились полноценные гаражные ворота.

Пока вчера собирал информацию, спросил у нашего PR-департамента, сколько раз мы выходили в последние полгода в "Ведомостях", оказалось немало. Подняли публикации. Оказалось, что с марта эксперты MANUFAQTURY приняли участие уже в 13 редакционных материалах. Я был уверен, что их раза в два меньше. В прошлом году у нас вышла одна статья. В этом году журналисты стали сами обращаться к нам за комментариями — об офисах, строительстве, инвестициях, эксплуатации, сервисных офисах и поведении арендаторов. Интересно, что никакого момента, когда это стало происходить регулярно, я не заметил. Просто сначала пришел один запрос, потом второй, третий — и в какой-то момент это превратилось в постоянный разговор с редакцией о рынке. Не думаю, что количество публикаций само по себе что-то доказывает. Но для меня это хороший показатель: наши цифры и наблюдения стали нужны не только внутри компании.