🏨 Апартономика | Взгляд изнутри

Проект-апарт отеля: Как скрестить девелоперского "ужа"🐍 с инвесторским "ежом"🦔 — и не получить 10 метров колючей проволоки? 🌟 Есть старый анекдот: — Что получится, если скрестить ужа и ежа? — 10 метров колючей проволоки. 🪢 С проектами апарт-отелей иногда происходит примерно то же самое. В одном проекте встречаются три участника с разными интересами: 🏗 Девелопер создает и продает продукт. 💰 Инвестор покупает актив и рассчитывает на доходность. 🏨 Отельный оператор превращает объект в работающий гостиничный бизнес. На бумаге все хотят успеха проекта. На практике колючки появляются очень быстро. 🌵 🔷Девелоперу важно продать юнит. И часто продать быстро, чтобы расплатится с банком и успеть заработать. 🔷Инвестору — понимать, что именно он покупает: не просто квадратные метры, а юридически понятный актив с определенными правами, ограничениями, источниками и возможностями будущего дохода. 📌Еще интереснее, когда девелопер не уходит после продаж, а остается в проекте и управляет объектом. Тогда для него это уже не только продажа, но и долгосрочный бизнес: управление, сервис, повторные продажи, рост LTV отношений с инвесторами. И это может быть как большим плюсом, так и источником конфликта интересов. ⚖️ Поэтому инвестору важно понимать не только кто оператор, но и как устроена модель управления: 🔹 кто устанавливает тарифы и управляет загрузкой; 🔹 как распределяется выручка; 🔹 из чего складывается вознаграждение управляющей компании; 🔹 кто оплачивает реновацию; 🔹 кто принимает ключевые решения. Привлечение известного оператора — еще не бизнес-модель, а хороший апарт-отель начинается не с красивого рендера и обещанной доходности. Он начинается с того, насколько правильно состыкованы интересы девелопера, оператора и инвестора. И здесь стоит вернуться к анекдоту. 🔄 Проблема не в том, что в одном проекте встречаются 🐍 и 🦔 . Проблема возникает, когда их просто «скрещивают», не продумав правила взаимодействия. Тогда и получается те самые 10 метров колючей проволоки, о которую все спотыкаются и которая отталкивает всех. 🪢 А задача хорошего проекта — сделать так, чтобы девелоперу было выгодно создавать качественный объект, оператору — эффективно им управлять, а инвестору — владеть этим активом. 🤝 А вы как считаете: если девелопер хочет не просто продать апартаменты, а остаться в проекте и зарабатывать на его эксплуатации, это скорее плюс для инвестора или дополнительный риск ❓ ⸻ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #оценка_проектов

⚡️В августе в Петербурге пройдет первая встреча собственников апарт-отелей Мероприятие состоится 20 августа 2026 г. и объединит владельцев сервисных апартаментов и представителей профессионального сообщества. Модератором выступит журналист и автор телеграм-канала APARTPRO Олег Воронин. Главная цель встречи — создание профессионального сообщества собственников / инвесторов в объекты гостиничной недвижимости с многособственнической структурой, обмен практическим опытом, обсуждение актуальных вопросов управления недвижимостью, эксплуатации объектов и защиты интересов инвесторов. Встреча объединит более 30 участников, инвесторов и собственников более 20 апарт-отелей. В перспективе планируется сформировать постоянно действующую площадку для взаимодействия собственников сервисных гостиничных апартаментов из разных регионов России. Телеграмм-канал Апартономика | Взгляд изнутри в лице @mikhail_patanin планирует принять непосредственное участие в данной встрече. Буду рад пообщаться с коллегами инвесторами и всеми заинтересованными в развитии апарт-рынка лицами. До встречи в СПБ. ⸻ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #мероприятия

🎯 Не бывает лучшего апарт-отеля. Бывает правильная стратегия инвестора Если честно, большинство частных инвесторов продолжают искать «золотую середину». Чтобы и недорого, и ликвидно, и доходность высокая, и локация топ, и потенциал роста большой. Но при покупке одного юнита в апарт-отеле так не работает. У инвестора сначала должна быть стратегия, а уже потом — объект. По сути, у частного инвестора всегда есть три базовые цели: 🛡 сохранить капитал 💰 получать денежный поток 🚀 приумножить капитал И под каждую цель нужен свой объект. ⸻ 🏆 Стратегия №1 — защита капитала Дорогие. Качественные. Универсальные. Может быть даже коллекционные. Те самые объекты, которые находятся в топ-локациях, где всё очевидно: высокая плотность спроса, развитая инфраструктура, понятная экономика, низкие риски. Доходность здесь может быть не космической — условно 5–7% рентной, а окупаемость — 12–14 лет. Но здесь инвестор покупает не максимальную доходность. Он покупает сохранение капитала, стабильный, предсказуемый доход и прогнозируемую ликвидность. Это выбор человека, который понимает: «Лучше получить меньше, но надежнее, чем гоняться за двузначной доходностью». Главный минус — высокий порог входа. ⸻ 💰 Стратегия №2 — денежный поток Здесь задача другая: не столько заработать на росте стоимости юнита, сколько получать хороший текущий доход. Инвестор смотрит прежде всего на экономику эксплуатации: 📈 загрузку; 💵 ADR и RevPAR; 🏨 эффективность управляющей компании; 📊 структуру расходов; 💰 итоговый денежный поток инвестора. Такой объект может не находиться в самой престижной локации и не иметь огромного потенциала роста цены. Но если он способен стабильно генерировать привлекательный cash flow, это и есть его инвестиционная функция. Здесь важно не перепутать высокую заявленную доходность с высоким качеством денежного потока. ⸻ 🚀 Стратегия №3 — рост капитала Вот основные признаки проекта для такой стратегии: 🔷Низкая цена входа. 🔷Развивающаяся локация. 🔷Высокая плотность населения. 🔷Новая инфраструктура. 🔷Потенциал роста ставки аренды и, главное, капитализации самого юнита в горизонте 3–7 лет. Здесь можно искать и интересную доходность, и рост стоимости, не забывая о рисках. Но только если правильно видеть город (или особенности местности - для курортной локации) и понимать динамику районов. И здесь инвестор должен сознательно быть готов принимать больший риск сегодня ради потенциально большей стоимости актива завтра. Без знаний, опыта и качественной аналитики здесь особенно легко ошибиться — и купить не «будущий центр», а просто дешёвый объект. ⸻ 🎯 И вот что важно. 🔷 Нет универсально лучшего апарт-отеля. 🔷 Есть объект, который соответствует вашей инвестиционной стратегии. 👉 Если вам нужно сохранить капитал — ищите одно. 👉 Если нужен денежный поток — другое. 👉 Если хотите заработать на росте стоимости — третье. А проблема большинства инвесторов в том, что они не всегда точно понимают, чего действительно хотят и начинают не со стратегии, а с объекта: «Вот здесь скидка 15%». «А здесь обещают 12%». «А тут, ура, рассрочка!». «А тут красивый вид из окна» «А тут самому пожить можно». В итоге получается тот самый «средненький» объект, который не является ни лучшим защитным активом, ни лучшим генератором cash flow, ни сильной ставкой на рост. 💡Сначала определите, что должен делать ваш капитал. И только потом выбирайте, в каком апарт-отеле ему работать. А какая стратегия ваша? 🛡 Сохранить / 💰 Получать / 🚀 Приумножить ? Поделитесь в комментариях ↘️ ⸻ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #оценка_проектов #стратегия

В Белокурихе появится еще один отель в апарт-формате Бутик-отель "Белкур" реализуют в центре туристической жизни города-курорта Отель планируют построить в районе санатория "Беловодье", в Речном переулке, 3. Это одна из центральных туристических локаций Белокурихи. Раньше на участке находился двухэтажный дом, который признали ветхим и аварийным. Застройщик выкупил восемь квартир и переселил жильцов в благоустроенное жилье. Здание бутик-отеля будет восьмиэтажным. На первом и восьмом этажах предусмотрены двухуровневые апартаменты консольного типа, начиная с третьего — юниты с балконами и лоджиями. Все юниты планируют полностью оснастить для заселения, а операционную работу должна взять на себя управляющая компания. Она будет отвечать за бронирование, прием гостей, уборку и эксплуатацию номеров. Точное количество номеров пока не известно. Из инфраструктуры - только кафе на первом этаже и комната для хранения спортивного инвентаря. У бутик-отеля будет закрытая территория, озеленение, парковка и зарядная станция для электромобилей. Постояльцам также будет доступен трансфер к популярным туристическим локациям — от горнолыжных склонов Белокурихи до природных достопримечательностей и курортов Республики Алтай. Подробности здесь Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #новые_проекты #белокуриха

«Главстрой Санкт-Петербург» начал подготовку проекта комплекса апартаментов в Выборгском районе. Такой новостью поделилась Фонтанка.ру. Предполагается более 1400 номеров, 665 квартир, школа, детский сад. Проект будет находиться на улице Михаила Дудина. Многофункциональный квартал будет сочетать жилые и гостиничные корпуса, коммерческую и социальную инфраструктуру, общественные пространства и сервисные объекты. Проект разной высотности от четырех до 13 этажей реализуют на участке площадью 2,91 га в 250 метрах от станции метро «Парнас». Гостиничная часть будет включать апарт-отель на 1 442 номера общей строительной площадью 72,9 тыс. кв. м с подземным паркингом. На жилую часть придется 58,2 тыс. кв. м, или 665 квартир. По словам авторов статьи, управлением гостиничной частью проекта — апарт-отелем — займется «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ») — гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями категорий 3 и 4 звезды. И если это правда, то это может означать, что теперь МТЛ-апарт готова идти в другие сегменты и брать в управление объекты большей номерной емкости, чем указано на их официальном сайте, а именно : "... 200-600 номеров". О сроках ввода объекта в эксплуатацию пока не сообщается. Подробности о новом проекте читайте здесь ______ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #новые_проекты #спб #мтл

🏨 Апартономика | Взгляд изнутри pinned a photo

🏛 Инвестиция в историю Петербурга: коллекционный объект на Фонтанке 23 в особняке, где впервые прозвучал «Евгений Онегин». На рынке гостиничной недвижимости редко появляются проекты, в которых инвестиционная ценность определяется самой историей объекта и его культурным наследием. Именно о таком особенном и уникальном объекте хочу рассказать сегодня. Это новый проект группы компаний ACADEMIA. Салон 23 — гостиничный объект в историческом особняке на набережной реки Фонтанки, 23. История здания началась в 1790-х годах, когда участком тогда владел придворный золотошвей Иван Форш. В 1840-х годах участок был продан, и его часть с построенным особняком была приобретена Александром Аггеевичем Абазы, министром финансов, сподвижником великой княгини Елены Павловны. Наибольшую же известность здание приобрело, когда жена Александра Аггеевича – Юлия Федоровна, открыла в нем литературно-музыкальный салон. Ведь именно в его стенах 6 марта 1879 года впервые прозвучал «Евгений Онегин» Петра Ильича Чайковского — за 11 дней до официальной московской премьеры. Партию няни Татьяны Лариной исполнила сама Юлия Федоровна, а партию Евгения Онегина исполнил Ипполит Прянишников. Через 5 лет он же исполнит партию Онегина на первой постановке в Мариинке. Кстати, эта событие прямо зафиксировано в официальном предмете охраны: в реестре КГИОП прямо указано, что здесь состоялось первое исполнение «Евгения Онегина». Сам салон Юлии Федоровны – уникальное место с демократичной атмосферой. В стенах дома выступал Антон Рубинштейн, бывали 2 известных литературных «Фёдора» – Достоевский и Тютчев, а Князь Сергей Волконский, будущий директор Императорских театров, оставил о хозяйке отдельные воспоминания: писал, что её гостиная годами была музыкальным центром Петербурга, а в оценках она была прямолинейна и строга, и артисты этим мнением дорожили. В 2007 году в рамках реконструкции историческое здание могло было быть утрачено. И только вмешательство потомков рода Абаза совместно с историками и Российским дворянским собранием позволило добиться того, что в 2012 году ему был присвоен охранный статус: объект включён в реестр как «Дом жилой И. Форша», ОКН регионального значения. Номер в реестре: 781410160190005.   Сегодня ACADEMIA возвращает этот объект в активную жизнь города, возрождая традиции и атмосферу петербургского литературно-музыкального салона. В историческом особняке создается отель ACADEMIA Салон 23 категории 5★. Проект объединит: 🏛 восстановленные исторические пространства; 🎻 ресторан-салон с атмосферой литературно-музыкальных вечеров; 🎼 камерные концерты и культурные события; 🧖‍♀️ премиальный SPA-комплекс; 🌊 видовые номера с видом на Фонтанку и Аничков мост. Уникальна и локация объекта. В пешей доступности Аничков Мост с конями Клодта, Невский проспект, Собор "Спас на Крови", Казанский собор, Михайловский замок и многие другие знаковые объекты Санкт-Петербурга. Ожидаемый срок сдачи объекта: 2031 г. Партнер покупает помещение с собственным кадастровым номером и передает в аренду ACADEMIA на срок 10 лет и более. В настоящее время доступны для бронирования лоты с видами в уютный внутренний дворик площадью от 19.8 до 35.5 кв.м, а также несколько уникальных лотов с видом на реку Фонтанка площадью от 25.6 до 41.6 кв.м.     Компания ACADEMIA последовательно формирует коллекцию гостиничных объектов Петербурга, возвращая историческим зданиям новую функцию и последовательно «собирает историческую ценность буквально по кусочкам», возвращая городу почти утраченные смыслы.   И только сейчас Academia предлагает уникальные условия для инвесторов: 🔷Фиксированная доходность в размере 14,14% годовых на весь срок аренды 🔷Гибкая рассрочка по оплате стоимости юнита 50/25/25 Если Вы хотите стать владельцем этого уникального объекта, вписать и свое имя в историю великого города, Вы можете получить всю дополнительную информацию, перейдя по ссылке: https://clck.ru/3VBuX4 Реклама. ООО "Проджект Менеджмент" ИНН: 7801725900 ERID: 2SDnjeMheUT

Апартономика🏨🌞 | Взгляд изнутри pinned a photo

Апартономика🏨🌞 | Взгляд изнутри pinned a photo

Многие инвесторы годами ждут благоприятные условия и «идеальный момент» для входа на рынок.   Снижения цен, ставок по кредитам и снова снижения цен…   В итоге рынок может измениться несколько раз, но человек так и не становится обладателем заветного актива.   На самом деле на рынке недвижимости действует простое правило: идеальный момент для входа – это не ожидания и эмоции. Это экспертиза, аналитика и цифры… И решение, которое работает здесь и сейчас. Поэтому я собрал подборку каналов экспертов по недвижимости, за наблюдениями и выводами которых интересно следить: информация по сделкам, инвестициям, рыночная аналитика. Скачивайте папку и добавляйте каналы

🧺 TAAS в апарт-отеле: почему инвестору важно знать, кому принадлежат полотенца Текстиль — полотенца, постельное бельё, халаты. Как способы организации их использования могут повлиять на финансовый результат проекта? Сегодня в гостиничном бизнесе все большую популярность получает модель TAAS — Textile-as-a-Service (по аналогии с SAAS – Software as a service), или «текстиль как услуга». Суть модели: отель не покупает и не обслуживает собственный парк белья, а получает его в пользование вместе со стиркой, логистикой, контролем качества и заменой. 💰 Сколько денег «лежит» в полотенцах? В исследовании, опубликованном «Деловым Петербургом», приводится оценка: для объекта примерно на 100 номеров организация собственного цикла работы с текстилем может потребовать порядка 13–15 млн ₽ первоначальных вложений.. Это и покупка белья, создание и поддержание необходимого запаса (мин 3-4 PAR (PAR – комплект текстиля в расчете на номер), оборудование, хранение, затраты на персонал, организация прачечной и т.д. По оценке экспертов, переход на модель шеринга способен дать около 2,5–3 млн ₽ экономии в год. Преимущества модели: → не нужно покупать большой запас текстиля; → сокращается складской запас, → не требуется собственная прачечная, сокращаются общие коммунальные расходы; → снижаются расходы на персонал и обслуживание оборудования; → оператор текстильного сервиса берет на себя часть рисков потерь и преждевременного износа (если это определено с соглашении сторон). По сути апарт-отель передает на аутсорсинг целый бизнес-процесс. 🌍 А что происходит в мире❓ Модель давно используется на развитых гостиничных рынках. 🇬🇧 Британская Elis обслуживает более 2 000 клиентов гостиничного сектора, поставляя около 7 млн текстильных изделий в неделю. Отель получает чистый текстиль, а оператор занимается его обслуживанием, логистикой и заменой. 🇺🇸 В 2026 г. Сеть citizenM внедрила систему оптимизации управлением текстильными запасами, что позволило сократить необходимый запас с 8–9 PAR до 3–4 PAR. И хотя решение более сложное, чем классический TAAS, только на закупке текстиля для 17 отелей экономия оценивалась примерно в $680 тыс. – $1 млн. И мировая практика показывает: текстиль давно можно рассматривать не как актив отеля, а как сервисную функцию. 📈 А что получает инвестор❓ Допустим, апарт-отель на 100 номеров действительно экономит 2,5–3 млн ₽ в год. Для инвестора это может означать потенциальный рост текущего денежного потока (при условии, что УК или отельный оператор не спрячут эту экономию в расходах). И в этом случае доп. доход усредненного инвестора такого отеля может вырасти до 2500 рублей в месяц. ⚠️ Но при анализе проекта я бы обязательно нашел возможность проверить, кто получит экономический эффект от внедрения TAAS или иных моделей с потенциальной экономией затрат для отеля ❓ Если УК экономит 3 млн ₽, но одновременно увеличивает собственную комиссию или маржинальность подрядчика — не факт, что эти деньги попадут инвестору. Поэтому смотреть нужно не на «экономию УК», а на изменение распределяемого денежного потока для инвесторов. 🎯 Вывод Для классического крупного отеля собственная прачечная ещё может иметь экономический смысл благодаря масштабу. Для апарт-отеля во многих проектах небольшой номерной фонд, ограничены площади, выше доля аутсорсинга и гораздо важнее эффективность использования капитала. Инвестору полезно понимать другое: насколько эффективно отель управляет текстилем, и главное, как будет использоваться возникающая экономия при переходе на новые модели управления текстилем (например TAAS), если она вообще потенциально возможна: на выплаты инвесторам, УК или распределяться по каким-то иным правилам❓ В условиях неразвитости нашего рынка получение такой информации от большинства УК пока не представляется возможным. Но есть робкая надежда, что УК, создающие устойчивые долгосрочные проекты в скором времени будут готовы раскрывать подобную информацию хотя бы в рамках ежегодного подведения итогов работы объектов. ______ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_проектов #taas

📊 Рейтинг надежности апарт-проекта: 5 уровней риска для инвестора При выборе апарт-отеля для инвестиций большинство инвесторов смотрят на: 📍 локацию; 📈 заявленную доходность; 🏨 красивую концепцию презентацию. Но инвестиционная привлекательность проекта определяется не только этим. Апарт-отель — это бизнес-модель, которая должна пройти несколько этапов: строительство → запуск → привлечение гостей → управление → создание денежного потока. Поэтому перед принятием решения о покупке важно оценивать уровень риска и понятности проекта. Для базовой оценки можно предложить достаточно простую систему анализа уровня риска, которая на начальном этапе позволит отсечь заранее проигрышные варианты. 🟢 Уровень 1. Зрелый инвестиционный проект Уровень риска: низкий Признаки: ✅ девелопер имеет успешный опыт реализации гостиничных проектов; ✅ понятна целевая аудитория объекта; ✅ концепция есть и соответствует локации; ✅ в проект привлечен профессиональный оператор; ✅ финансовая модель выглядит реалистично (любая цифра может быть подтверждена); ✅ предположения о доходности основаны не на идеальном сценарии, а на понятной экономике. ❗️ Важно: Такой проект может не обещать максимальную доходность. Но его преимущество — высокая вероятность реализации задуманной модели. 🟢🟡 Уровень 2. Качественный проект с умеренными рисками Уровень риска: умеренный Признаки: ✅ сильная локация; ✅ интересная концепция; ✅ понятный рыночный спрос; ⚠️ ограниченный опыт команды именно в гостиничном сегменте; ⚠️ отдельные элементы модели требуют дополнительной проверки. ❗️Важно: Такой проект может быть привлекательным для инвестора, если потенциальная доходность компенсирует дополнительные риски. Требуется более глубокий анализ для подтверждения такой привлекательности 🟡 Уровень 3. Проект с повышенным риском Уровень риска: средний Признаки: ⚠️ девелопер впервые создает гостиничный объект; ⚠️ оператор еще не определен или его роль не понятна; ⚠️ прогноз доходности основан на оптимистичных предположениях; ⚠️ подходы к операционному управлению не прозрачны для инвестора ❗️Важно: Такие проекты могут стать успешными. Но инвестор фактически разделяет часть предпринимательского риска вместе с девелопером. Главный вопрос: «Есть ли у команды компетенции превратить объект недвижимости в работающий гостиничный бизнес?» 🟠 Уровень 4. Спекулятивный проект Уровень риска: высокий Признаки: ⚠️ основной аргумент продажи — только рост стоимости недвижимости; ⚠️ много разговоров о доходности, но мало деталей о бизнес-модели; ⚠️ отсутствует четкое позиционирование объекта; ⚠️ не понятно, кто будет гостем; ⚠️ управление гостиницей рассматривается как вторичный вопрос. ❗️Важно: Инвестор покупает ожидание роста, а основной расчет девелопера может строиться на предположении: «рынок вырастет, и проект станет успешным». 🔴 Уровень 5. Проект с критическим уровнем неопределенности Риск: очень высокий Признаки: 🚩 девелопер не объясняет, как формируется доходность; 🚩 прогнозы основаны только на оптимистичном сценарии; 🚩 нет понятного ответа, кто будет управлять объектом после открытия - операторы меняются в течении срока строительства; 🚩 отсутствует подтвержденный опыт создания подобных проектов; 🚩 концепция не имеет очевидной связи с реальным спросом или ее вообще нет; 🚩 на вопросы о рисках инвестор получает только маркетинговые формулировки. ❗️Важно: В такой ситуации инвестор делает ставку не на бизнес-модель, а на надежду. ❓А как бы Вы оценили уровень риска проекта, в который Вы планируете инвестировать или, возможно, уже инвестировали ? Напишите в комментариях название проекта и поставьте цифру от 1 до 5, где 1 - минимальный уровень риска, а 5 - очень высокий. Будет очень интересно обсудить результаты. _______ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_проектов