ПОБЕГ ИЗ ГОРОДА

Понедельник, 17 августа, 15:00 мск

Сегодня должен был пройти инвест форум, на котором я готовился рассказать как мы помогаем девелоперам сделать привлекательный продукт для инвестора. К сожалению его перенесли, а я уже не смогу там быть логистически. И я подумал, тема наверняка будет интересна для кого-то здесь. И если это так то давайте в Понедельник в 15 соберемся в прямом эфире. Я поделюсь реальным кейсом и дорожной картой, которую мы проходим, обсудим ваши кейсы. Кому интересно? Поставьте ниже свой голос

Региональный объект и GPT В конкурсном задании для Рязань Eleven отдельной строкой был запрошен региональный объект. Что это и где он будет — внутри нашей территории или рядом — оставили нам. Начали думать. Сделать что-то крупное внутри легко. Торговый центр, развлечения, спорт. Но – получим трафик, чужих людей, машины, суету. И вместе с региональным объектом очень быстро сломаем приватность и спокойствие самого жилого проекта. Но мы хорошо поняли клиента – сильный объект рядом очевидно поднимает весь проект. Капитализирует жилье, усиливает адрес, тянет за собой окружение. Вот это противоречие долго и крутили. И в какой-то момент посмотрели за границу участка. На озеро. Термы! Не внутри жилой ткани, а на берегу. Совсем рядом для жителей, достаточно далеко, чтобы весь региональный трафик не ехал через поселок. Обычно такие гипотезы хорошо бы прогонять с профильными консультантами. В конкурсе времени было мало, поэтому на помощь пришел GPT. Мы довольно глубоко прогнали через него рынок Рязани, емкость, сценарии спроса, горизонты 3–5–10 лет, экономический контекст, разные варианты регионального объекта и его расположения. Получилась большая база, из которой уже можно было выбирать, а не фантазировать. И гипотеза с термами выдержала проверку лучше остальных. Для жителей — набережная, спа, вода и сильное место буквально рядом с домом. Для девелопера — новый адрес и дополнительная капитализация жилья. Для территории вокруг — объект, который начинает подтягивать к себе качество соседних проектов. Важно для всего проекта — мы предложили региональное событие, не притащив этот регион внутрь самого жилого комплекса

Региональный объект и GPT В конкурсном задании для Рязань Eleven отдельной строкой был запрошен региональный объект. Что это и где он будет — внутри нашей территории или рядом — оставили нам. Начали думать. Сделать что-то крупное внутри легко. Торговый центр, развлечения, спорт. Но – получим трафик, чужих людей, машины, суету. И вместе с региональным объектом очень быстро сломаем приватность и спокойствие самого жилого проекта. Но мы хорошо поняли клиента – сильный объект рядом очевидно поднимает весь проект. Капитализирует жилье, усиливает адрес, тянет за собой окружение. Вот это противоречие долго и крутили. И в какой-то момент посмотрели за границу участка. На озеро. Термы! Не внутри жилой ткани, а на берегу. Совсем рядом для жителей, достаточно далеко, чтобы весь региональный трафик не ехал через поселок. Обычно такие гипотезы хорошо бы прогонять с профильными консультантами. В конкурсе времени было мало, поэтому на помощь пришел GPT. Мы довольно глубоко прогнали через него рынок Рязани, емкость, сценарии спроса, горизонты 3–5–10 лет, экономический контекст, разные варианты регионального объекта и его расположения. Получилась большая база, из которой уже можно было выбирать, а не фантазировать. И гипотеза с термами выдержала проверку лучше остальных. Для жителей — набережная, спа, вода и сильное место буквально рядом с домом. Для девелопера — новый адрес и дополнительная капитализация жилья. Для территории вокруг — объект, который начинает подтягивать к себе качество соседних проектов. Важно для всего проекта — мы предложили региональное событие, не притащив этот регион внутрь самого жилого комплекса

Несколько раз двигали бульвар по участку. На первых схемах Рязань Eleven он отлично делил два разных типа застройки. С одной стороны МКД, с другой — ИЖС. На плане казалось норм, потом начинаешь представлять, что будет происходить на самом бульваре. С одной стороны — фасады трехэтажных домов, входы, окна, жизнь. С другой — заборы и бэк ярды частной застройки. Приватность вывернута наизнанку. Перекос… Сперва хотелось спасти ситуацию: развернуть частные дома входами к бульвару — тогда надо проезды городить, бороться с заборами озеленением. Но если на мастер-плане приходится что-то спасать, это верный признак вернуться на шаг назад. И мы сделали бульвар связкой между кварталами. Каждый из которых получил свою внутреннюю структуру со смешанной застройкой, а бульвар — правильный «фасад» с двух сторон. То что мы в свое время очень хорошо выучили на примере L-Town. И заодно, новый рисунок бульвара хорошо соединил общественное ядро с водой. Кайф! Вместо «красивого» компромисса сделали небольшой сдвиг линии и решили несколько задач: продукт, улицу, очередность и качество повседневной жизни

Несколько раз двигали бульвар по участку. На первых схемах Рязань Eleven он отлично делил два разных типа застройки. С одной стороны МКД, с другой — ИЖС. На плане казалось норм, потом начинаешь представлять, что будет происходить на самом бульваре. С одной стороны — фасады трехэтажных домов, входы, окна, жизнь. С другой — заборы и бэк ярды частной застройки. Приватность вывернута наизнанку. Перекос… Сперва хотелось спасти ситуацию: развернуть частные дома входами к бульвару — тогда надо проезды городить, бороться с заборами озеленением. Но если на мастер-плане приходится что-то спасать, это верный признак вернуться на шаг назад. И мы сделали бульвар связкой между кварталами. Каждый из которых получил свою внутреннюю структуру со смешанной застройкой, а бульвар — правильный «фасад» с двух сторон. То что мы в свое время очень хорошо выучили на примере L-Town. И заодно, новый рисунок бульвара хорошо соединил общественное ядро с водой. Кайф! Вместо «красивого» компромисса сделали небольшой сдвиг линии и решили несколько задач: продукт, улицу, очередность и качество повседневной жизни

На «салфетке» общественное ядро долго не вставало на место. В проекте Рязань Eleven его можно было поставить ближе к въезду. Удобно подвозить детей, проще внешний доступ. Но, большая часть района теряла пешую доступность. Можно было увести глубже. Жителям удобно ходить пешком, зато внешний трафик школы, сада, спорта и сервисов начинает проходить через жилые улицы. Мы двигали ядро по участку и каждый раз рисовали вокруг него два круга: пять и десять минут пешком. Нужна была точка, где совпадут три вещи. Большая часть домов попадает в десятиминутный радиус. К ядру можно подъехать по краю, не проезжая через весь район. От площади начинается прямой повседневный маршрут к воде. Здесь ядро встало. Школа, сад, площадь, магазины и сервисы собирают ежедневные маршруты. Бульвар продолжает их до пруда. Машины внешних посетителей остаются на краю этой системы. Место общественного ядра определяет, смогут ли дети ходить в школу пешком, где появится жизнь и сколько лишних поездок поселок будет производить каждый день

Общественные территории — новая ценность посёлка Азат Хасанов, основатель архитектурной студии «Рядом», мастер-планер и член жюри премии Посёлок года, в интервью поделился мнением о важности общественных пространств в загородных проектах. 💬По словам эксперта, важно то, какую среду создает девелопер и насколько все элементы проекта связаны между собой. «Дом покупатель может выбрать сам, а среда создается на уровне всего посёлка — через мастер-план». 🟢Как изменилось отношение девелоперов к общественным территориям? «Еще несколько лет назад заказчики стремились удерживать долю общественных территорий на уровне 25%. Сегодня девелоперы все чаще рассматривают среду как часть продукта и его ценности. Девелопер начинает инвестировать в качество жизни всего посёлка». 🟢Чем больше общественных территорий, тем сильнее проект? «Не обязательно. Важна не только площадь, но и её содержание. Общественная территория должна создавать реальные сценарии жизни. Хороший мастер-план отвечает на вопрос «как здесь будут жить люди?» 🟢Какие элементы загородных посёлков сегодня меняются особенно заметно? «Например, въездная группа. Раньше она выполняла прежде всего функцию контроля доступа. Сегодня может становиться общественным пространством. Другой пример — плей-хаб. Девелоперы иногда формулируют его задачу очень точно: «собрать детей в стайки». 🟢Какую роль в этом играет архитектура? «Архитектура формирует образ проекта и делает его узнаваемым. Мастер-план связывает архитектуру, инфраструктуру, общественные пространства в единую систему. Архитектура делает проект видимым, а мастер-план — жизнеспособным». 🟢Что вы будете искать в проектах как член жюри премии Посёлок года? «Я буду оценивать не отдельные решения, а целостность проекта: насколько продуман мастер-план, как работает инфраструктура, есть ли у территории собственная логика и отвечает ли она реальным потребностям жителей». И именно среда определяет, станет ли посёлок местом, куда хочется возвращаться. С полным текстом интервью можно ознакомиться на сайте.

Интересное продолжение диалога с премией «Посёлок года»: теперь я ещё и член жюри. Мы, в студии Рядом, каждый день разбираем загородные проекты через мастер-план, среду, сценарии жизни и продуктовую логику территории. Теперь будет интересно смотреть на проекты рынка уже с позиции жюри. А начали мы с разговора о том, почему девелоперы сегодня готовы отдавать до 40–45% территории под общую среду и зачем это вообще нужно. Интервью — ниже. ↓

Рисовать улицы с первых минут работы над мастер-планом — это красная лампочка. Чаще всего это от беспомощности. Просто надо что-то делать. Чтобы на листе что-то появилось. Чтобы было что показать клиенту. И архитектор начинает водить дороги. Значит, он пока не понял территорию. Ему не хватает разговора с участком. Так можно только когда геометрия участка жесткая, и вариантов почти нет, поэтому просто скрупулезно выстраиваешь траекторию улиц. Такое бывает редко. В Рязань Eleven мы начали со звездочек. Где две звезды. Где пять, по классике – лучше. Где сердечко. Куда смотрит глаз. Что лучше вообще зачеркнуть. Где шум, трафик и промка. А где тишина, сосны и глубина участка. Это наши обычные рабочие метки территории. Мастер-плана в них еще нет, но уже появляется распределение ценности. И только потом появляются плотность, кварталы, общественное ядро, бульвар и улицы. Улицы в начале работы дают ощущение движения, процесса. Мне же важнее сначала понять, куда мы вообще пойдем

Въездные группы | Часть 8 Узнаваемость поселка рождается из ощущения места. В одном из проектов под Екатеринбургом мы долго искали образ въездной группы. Можно было сделать просто красивую современную архитектуру. Она бы работала. Но ее можно было бы поставить почти в любом городе. В какой-то момент мы повернули в сторону Урала. Вспомнили Бажова, камень, местные сказки, образ горы, который постепенно проявился в архитектуре. Мне нравится, когда въездная группа не кричит названием поселка, а рассказывает историю места. Тогда она запоминается гораздо сильнее. Человек может не помнить форму кровли или материал фасада. А ощущение останется

Ездил на днях на реализацию нашего проекта, Сысоево парк. Сделал несколько фото, радуюсь

Мы продаем среду вокруг дома Покупатель выбирает дом вместе с улицей, соседями, маршрутами и пространством перед участком. В этом проекте мы собрали управляемую среду для четырех домов. У каждого остается личная территория, а общий двор формирует качество соседства. #мастерплан #архитектура #девелопмент #коттеджныйпоселок #загороднаяжизнь

— Мы против того, чтобы здесь давили маму с коляской... Первая рабочая встреча с командой, которая сформировала стандарты ИЖС Московской области, мы будем вместе с ними работать над КРТ проектом. …я завис на секунду. Мы показывали тупиковую улочку на 8 домов. Чужих машин почти нет, соседи знают друг друга, трафик минимальный. Вместо ответа показываю это видео из L-Town, Андрей Курбацких объясняет, как работает улица: узкая проезжая часть и пешеходная полоса в одном уровне. Мы идём всей группой по улице. Появляется машина — спокойно смещаемся в сторону. Машина тихо проезжает. Мы снова занимаем всю улицу. Мне нравится именно такой формат загорода. Водитель здесь всё время внимателен и едет на цыпочках. Перед ним могут оказаться дети, велосипеды, соседи, та самая мама с коляской. Но, по стандартам Московской области проезжая часть и тротуар задают ширину, большую чем хотелос бы. И тротуар должен быть выделен. Его можно оставить в одном уровне с проезжей частью и положить бордюр плашмя. Уже мягче. Будем калибровать наши продуктовые настройки об реалии КРТ в Подмосковье. И часть решений придётся изменить или искать корректную форму внутри нормативов. В общем мы пктивно двигаемся с проектом КРТ и пора бы запускать отдельную серию про это. Буду показывать рабочие встречи, споры, расчёты и решения прямо по ходу проекта

У каждой улочки свой выход к зелени (завершаю серию о 5 квартале поселка Зеленые кварталы в Екатеринбурге) Парковое кольцо стало главным прогулочным маршрутом поселка. Каждая жилая улочка выходит прямо к нему. Через несколько минут после выхода из дома человек уже идет по зеленому маршруту. Прогулка перестает быть отдельной целью. Она становится частью повседневой жизни. По кольцу можно дойти до детских площадок, общественных пространств, станции и коммерции. Именно такие связи формируют ощущение, что природа всегда рядом. Мастер-план складывается из десятков ежедневных маршрутов. Они определяют, как люди будут пользоваться поселком следующие десятилетия