Про квартиры и решения | Татьяна Мамзина

Сначала продать старую квартиру или купить новую? Популярная задача. Давайте разбираться. Дано: есть квартира, в которой вы сейчас живете, хотите переехать в новую. Начинается классическая дилемма: сначала продать свою и потом искать? Или сначала купить новую, а уже потом спокойно заниматься продажей старой? Спойлер: правильного ответа здесь нет. Если сначала продаем старую квартиру, плюсы очевидны: ✔️на руках появляются деньги ✔️понятен бюджет ✔️меньше кредитная нагрузка ✔️можно спокойно выбирать условия покупки. Но появляются другие нюансы: ✔️хороший вариант в новостройке может уйти ✔️цена может измениться ✔️закончится акция или рассрочка ✔️нужно решить, где жить между продажей старой квартиры и получением ключей от новой. Решение: Действуем наоборот, а именно 1. Фиксируем новую квартиру. 2. Используем рассрочку или ипотеку с минимально необходимым первоначальным взносом. 3. Старую квартиру продаем позже. 4. После продажи полученные деньги направляем на погашение остатка рассрочки или ипотеки. Случай из жизни: У клиентов есть деньги на первоначальный взнос и квартира, которую они смогут продать только через несколько месяцев. Хороший объект они нашли уже сейчас. Ждать продажи старой квартиры в такой ситуации - значит надеяться, что через несколько месяцев этот же лот будет стоить столько же и условия покупки останутся прежними. А этого никто не гарантирует. И опыт показывает, что ликвидные лоты не ждут. Считаем два сценария: 1. Продать → купить. 2. Купить → продать → погасить часть долга. Здесь сравниваем не только стоимость квартиры. Смотрим платежи, сроки, запас денег, возможный рост цены нового объекта и то, насколько быстро реально продать старый. Вывод: иногда самый безопасный вариант — сначала продать. А иногда ожидание обходится дороже, чем временно воспользоваться финансовыми инструментами. Недвижимость вообще редко покупается по принципу «нашел квартиру — купил». Чаще это полноценная финансовая стратегия. Посчитать стратегию под вашу ситуацию можно на бесплатной консультации @tatiana_mamzina

Скидку не дают. Скидку нужно просить. Одна из моих любимых частей работы - переговоры с застройщиком. Потому что цена, которую вы видите на сайте, и цена, за которую реально можно купить квартиру, иногда две разные цифры. Случай из жизни. Приходит клиент напрямую в офис продаж. - Есть скидка? - Конечно. 3%. - Прекрасно. Можно брать. А я на прошлой неделе была у этого же застройщика с другим клиентом и знаю, что там мы согласовывали 5%. Возвращаемся: - А почему 3%, если на аналогичный лот вы давали 5%? Внезапно оказывается, что возможности немного шире, надо просто написать дополнительное заявление руководителю😁 Так бывает не только с ценой, иногда приходится выбивать более комфортный график платежей или доставать закрытые лоты "из-под подушки". Застройщик, конечно, не обязан сразу предлагать вам максимально выгодные условия. Его задача - продать квартиру. Моя - купить ликвидный лот для клиента максимально выгодно. Поэтому фразу менеджера «это максимальная скидка» я воспринимаю не как окончательный ответ, а как начало переговоров. Особенно интересно становится в конце месяца или квартала, когда отделу продаж нужно выполнять план. Бывает, что один разговор экономит клиенту несколько сотен тысяч рублей. В этом и есть ценность и красота моей профессии😉

Отзывы дорогих сердцу клиентов. Искренне люблю каждого. И считаю, что моя профессия одна из лучших. Ведь помогать людям находить свой дом это не только очень интересно, но и важно. Находиться рядом в этом эмоциональном процессе, разделять и сопровождать через трудности и радости на пути к обретению своей недвижимости для жизни или инвестиций. Это то, чем я выбрала заниматься ещё в 11 классе и хочу продолжать долгие годы. Спасибо, что доверились, для меня очень ценен каждый ваш выбор. @tatiana_mamzina

Квартира с ремонтом. Где подвох? Дано: готовая квартира с отделкой, можно купить и практически сразу заезжать. Открываем договор. А там к нему приложено техническое заключение на несколько десятков страниц. Технический специалист уже осмотрел квартиру и установил, что качество выполненных работ частично не соответствует техническим требованиям. Стоимость устранения недостатков оценили в 204 553 ₽. Что именно обнаружили: — кривые стены; — уклон ламината; — неровный пол в санузле; — отклонение входной и межкомнатной двери; — неровно установленное окно; — дефекты плитки и отделки. Важно, что по договору покупатель подтверждает, что квартиру осмотрел, со всеми недостатками ознакомлен и приобретает её в том состоянии, в котором она находится. Более того, цена квартиры уже определена с учётом стоимости устранения этих дефектов. То есть после покупки прийти к застройщику и сказать: «А исправьте мне кривые стены» - уже не получится. Поэтому моя задача на осмотре не просто проверить, нравится ли вид из окна и куда поставить диван. Нужно понять: ✔️ совпадает ли реальное состояние квартиры с экспертизой; ✔️ не появились ли новые недостатки; ✔️ критичны ли для жизни замечания, которые отражены в заключении; ✔️ нужно ли действительно переклеивать обои и переделывать плитку; ✔️ работают ли окна, сантехника, вентиляция и электрика; ✔️ нет ли протечек, плесени и скрытых повреждений; ✔️ заодно сделать замеры стен, чтобы уже можно было заказать кухонный гарнитур. Квартира с ремонтом может быть выгодной покупкой, если вы заранее понимаете, что именно покупаете и сколько ещё денег придётся вложить. Вот для этого брокер и читает не только красивую презентацию объекта, но и 93 страницы договора 😅 Для консультации, пишите в личные сообщения @tatiana_mamzina

История из жизни 2 Рассказываю еще один кейс с консультации. Пишет клиент в личные сообщения: Ищем квартиру бюджет до 16 млн, обязательно первый этаж, направление восток, желательно с ремонтом. Подключаемся на бесплатную онлайн консультацию, начинаем смотреть варианты из закрытой базы и тут слышу главное: «Мне неважно, сколько ехать до метро. Мне важно, сколько ехать до мамы» Оказалось, что квартиру покупают для пожилой мамы. И клиенту важно, чтобы при необходимости он мог быстро сесть в машину и приехать к ней. Если смотреть локации по другую сторону железной дороги, дорога от его дома может занимать около часа. Даже если по карте жилой комплекс находится совсем рядом. В этот момент запрос перестаёт звучать как: «Найдите квартиру до 16 миллионов». Настоящий запрос звучит так: «Найдите квартиру для мамы, до которой я смогу быстро добраться, если ей понадобится помощь». Именно поэтому перед подбором я всегда уточняю не только бюджет, площадь и район. Важно понять, какую задачу должна решать эта покупка. Потому что иногда лишние 15 минут в дороге важнее площади, метро и даже нескольких сотен тысяч рублей в цене. Спойлер: в итоге нашли хороший лот с ремонтом в сданном доме в нужном бюджете в близком доступе до места проживания заботливого сына. Не обошлось без компромиссов, это оказались апартаменты, прописка у мамы итак уже есть в квартире сына, поэтому такой пункт устроил всех. Записать на бесплатную консультацию можно в личных сообщениях @tatiana_mamzina

История из жизни Сегодня разбирала запрос клиентки: полноценная двухкомнатная квартира бюджет до 24 млн ₽ не апартаменты заселиться нужно уже в 2027 году рядом должна быть хорошая школа, потому что ребёнок учится в старших классах (это на самом деле самый важный фактор) На первый взгляд запрос простой: открываем поиск, ставим фильтры и смотрим двушки до 24 млн. Не тут-то было. В одном проекте подходила цена, но сдача только в 2028 году. В другом большая площадь и уже готовые дома, но до школы придётся ездить, а сама локация клиентке неудобна. В третьем хорошая инфраструктура, но направление совсем не подходит семье. В результате нашли вариант, который действительно соответствует задаче: 53м², полноценная двухкомнатная квартира, стоимость 23,6 млн, сдача в I квартале 2027 года, предчистовая отделка и что самое важное корпус Курчатовской школы на территории. Теперь следующий шаг - приехать на место и проверить: как выглядит район, куда выходят окна, где находится конкретный корпус и захочется ли семье здесь жить каждый день. Потому что хороший подбор — это не список квартир, которые проходят по цене. Это вариант, который подходит под реальную жизнь клиента.

Второй вариант по той же стратегии пассивного дохода. Престижная локация. Мало конкурентов вокруг. При этом рядом очевидные точки притяжения приезжих в виде концертного зала и инновационного центра Сколково. Есть лоты стандартные и бизнес класса с высокими потолками. Что ещё приятнее можно на год заключить договор с отдельным оператором на фиксированный доход. Студии стандарт от 105 тысяч рублей в месяц. Через год переходите на котловой метод получения дохода. Ремонт и всё оснащение также сделают за вас. Вход от 9,4 млн уже с учетом расходов на ремонт. Узнать подробности можно в личных сообщениях @tatiana_mamzina

Для тех, кому интересен пассивный доход Вашему вниманию представляется возможность приобрести в собственность номер в гостиничном комплексе. Вы покупаете апартаменты, заключаете договор управления и получаете доход. Все заботы берет на себя гостиничный оператор. Ремонт, оснащение, поиск арендаторов, обслуживание и т.д. - теперь не ваша головная боль. Есть студии, однушки и двушки. Доход распределяется котловым методом в зависимости от площади, которая у вас в собственности. Вход от 9,6 млн без учета ремонта. Чтобы узнать подробности, пишите в личку @tatiana_mamzina О самом жилом комплексе.   Локация юг Москвы метро Аннино 2 минуты пешком. Рядом Битцевский лес и Аннинский лесопарк. Гостиничный комплекс состоит из 2 корпусов высотой 9 и 30 этажей. Круглосуточный ресепшен, клининг, прачечная, контроль доступа. Коворкинг и переговорные комнаты. Ландшафтный дизайн территории.

По просьбам подписчиков, профессиональный анекдот в студию 😁 Это известная притча, которая существует в разных вариантах. Классическая версия: Сломался огромный станок на заводе. Никак не могут починить. Вызвали опытного мастера. Он пришёл, внимательно осмотрел станок, достал небольшой молоток и один раз слегка ударил в определённое место. Станок сразу заработал. Мастер выписал счёт: 10 000 долларов. Директор возмутился: За один удар молотком десять тысяч?! Мастер улыбнулся и прислал детализацию: Ударить молотком - 1 доллар. Знать, где ударить - 9 999 долларов. Мораль: платят не за действие, а за знания, опыт и умение найти правильное решение.

Снова про семейную ипотеку. Возвращаясь к теме условий покупки, хочу обратить внимание родителей детей до 7ми лет на интересные цифры в расчетах. Что выгоднее купить квартиру под 6% или переплатить 800 тысяч и купить её же под 3,5%? Ответ: зависит от вашей стратегии погашения. Показываю логику на примере реального лота, который можно купить сегодня. Дано: Локация метро Соколиная гора. В пешем доступе Измайловский парк. Дом сдан. Квартира без отделки. 37,6 кв.м. одна спальня и кухня-гостиная 3 этаж. Стоимость при форме оплаты семейная ипотека под стандартные 6% на 30 лет - 19 100 000 руб. Ежемесячный платеж 73 000 руб. Стоимость этой же квартиры при субсидированной ставке по семейной ипотеке 3,5% на 30 лет - 19 900 000 руб. Ежемесячный платеж 54 500 руб Решение: Если вы планируете погасить ипотеку за 4 года, то нужно брать под 6% с минимальным размером тела кредита. А вот если вы планируете не гасить так досрочно, то вариант субсидированной ставки пусть даже с удорожанием квартиры, для вас сильно выгоднее. Переплату вы окупите за 3,5 года. Расчет: 800 000 руб (переплата) / 18 500 руб в месяц (разница в ежемесячном платеже 73 000-54 500) = 43 месяца = 3,5 года Значит ли это, что всегда выгодно брать субсидированную ставку? Нет. Так как расчеты у каждого застройщика свои и нужно знать, где именно ударить молотком (как в том анегдоте).

Почему сейчас важнее купить лот с хорошими условиями, чем найти самую дешевую квартиру Раньше все гонялись за минимальной ценой за квадратный метр. Сейчас я сутками копаю рынок, чтобы найти лучшие условия покупки для клиентов. Видя расчеты, понимаем, что экономия на условиях покупки иногда оказывается больше, чем скидка на сам объект. Большую радость доставляет, когда находятся бриллианты, где при 100% оплате застройщик дает такую же скидку, как и при рассрочке. Это самый смак! Сегодня в личку менеджер одного популярного застройщика прислала лимитированные условия по как раз такой рассрочке. ЦАО. Замоскворечье. Планировка на скрине. Стоимость квартиры 55 727 435 руб Со скидкой 47 766 373 руб Первый взнос 9 553 274 руб (20%) Платеж 477 663 руб в месяц (1% в месяц) Остаток в июле 2027 года Стоимость по рассрочке без удорожания, такая же как и при полной оплате! Красота, да и только. Несу на блюдечке в личку любимым клиентам. И, конечно, делюсь с вами. Программа действует на квартиры любой площади, расчет на трехкомнатную показала для примера. За бесплатной консультацией в личку @tatiana_mamzina

КРТ — что это такое? КРТ (комплексное развитие территории) — это когда город берет неэффективно используемые территории и постепенно превращает их в новую городскую среду: дороги, школы, детские сады, коммерцию, парки и новые кварталы. Поэтому если сегодня вокруг промка, склады, гаражи, заборы, не значит, что так будет всегда. Фраза от застройщика: “Рядом территория комплексного развития”. Это уже не промзона под окнами, а будущая точка роста. Если вы покупаете для инвестиционных целей - это сильный плюс. Купил сегодня в не самой красивой локации, а через несколько лет район изменился, инфраструктура подтянулась, цена квадратного метра выросла. Если вы покупаете для жизни сегодня, то КРТ для вас - это уже совсем другая история, это стройка рядом на несколько лет с грохотом строительной техники и пылью. Итого КРТ возле вашего будущего дома может быть как плюсом, так и минусом. Поэтому важно смотреть не на само слово “КРТ”, а прежде всего на вашу цель покупки! Если хотите посмотреть, какие ещё участки попали под КРТ, можно открыть карту на официальном сайте программы: https://krt.mos.ru/ В видео показываю, как вживую выглядит локация, которая попала под программу комплексного развития территории. Скоро это всё уберут, и здесь появятся новые квадратные метры.

Получила отзыв от дорогой сердцу клиентки, и там была фраза, которая ярко описывает состояние покупателя: «Я была как потерянный щенок. Не знала, куда обращаться, как выбирать, чтобы не обманули». И это нормально. Покупка квартиры — не ежедневная задача. В обычной жизни умные, взрослые, самостоятельные люди всё равно теряются перед выбором жилого комплекса. Ведь на сегодня в Москве более 68 000 квартир от застройщиков. В этом кейсе мы сначала разобрали запрос, потом посетили несколько жилых комплексов, а дальше самое интересное - этап переговоров с застройщиком. Анне было неудобно лишний раз спросить про скидку. А мне — нет 😁 В итоге согласовали хорошие условия по ипотеке, максимальную скидку и быстро вышли на сделку. Вот за это я люблю свою работу. Не просто «подобрать квартиру», а провести человека через весь процесс спокойно и понятно. Огромное спасибо за доверие ❤️ Если вы тоже не понимаете, с чего начать покупку квартиры в Москве, пишите мне в личные сообщения @tatiana_mamzina. Консультация бесплатно. 👇 Яркий отзыв от яркой дорогой сердцу клиентки.

Вторичка - это опасно? Лично я люблю новостройки всей душой. В том числе за юридическую чистоту сделки. Здесь всё прозрачно. Вы - первый владелец, застройщик - проверен банком не единожды. При этом если вы хотите купить вторичку - это тоже нормально. Но риск есть. И это не страшилка, а реальная статистика. Недавно вышла статья от риа новости. Смотрим данные. Лишь 36% квартир на вторичном рынке проходят проверку без замечаний. Остальные спорные или с нюансами: 41% долговые обязательства продавца, 29% ошибки в цепочке предыдущих сделок, 14% фиктивные процедуры. Туда же сделки по доверенности (её, как известно, можно отозвать в любой момент), нарушения с использованием мат капитала. Вывод: покупать вторичку, конечно, можно. И я могу помочь вам найти хороший вариант. Но перед авансом обязательно проверяйте минимум 5 пунктов: долги, банкротство, маткапитал, историю переходов права, доверенность. Особенно насторожитесь, если цена ниже рынка на 15-20%. Это может быть удача. А может быть и другая причина, которую ты пока не знаешь. Если вам нужна бесплатная консультация, пишите в личные сообщения @tatiana_mamzina

Купить квартиру за 4 дня - легко! Когда есть цель, обстоятельства складываются наилучшим образом. История из жизни. Первый день. После консультации фиксируем задачу - успеть купить квартиру по текущим условиям в семейную ипотеку для инвестиций с целью дальнейшей сдачи в аренду и перепродажи с прибылью. Выбираем 6 объектов, подходящих по бюджету, локации, уровню жилого комплекса. Второй день. Посмотрели вживую все 6 вариантов. Выбрали максимально близкие к метро, так как это один из важных критериев ликвидности. Нашли лоты в нужном бюджете, чтобы не рядом с техническим помещением, не последний этаж. Зафиксировали договоренности с 2мя застройщиками. Торговались до последнего. Третий день. Самый сложный - принять решение. Повторная поездка на локации, сверка чувств/цифр/возможностей. Аккумулирование первого взноса, подготовка документов. После взвешивания всех за и против, решение принято! Четвертый день. Благодаря работе команды застройщика, быстрого отклика клиента, несмотря на технические подвисания системы, сделка случается. Документы отправлены в Росреестр. Горжусь ребятами, это были непростые 4 дня. И вы справились. Справились с сомнениями, переживаниями, волнениями. Вы большие молодцы. Цель достигнута! Искренне поздравляю с отличной покупкой.

«Хочу Москву ради прописки». Поступает запрос от клиента: нужна квартира в Москве. Можно маленькую, можно не у метро, можно подождать стройку. Главное — чтобы в будущем была московская прописка. За что именно человек готов доплатить? Медицина, школа, льготы, пенсия, социальная карта, ощущение стабильности. Давайте разбираться. Что реально дает прописка в Москве? 1. Доступ к московским социальным льготам. Карта москвича оформляется именно тем, кто зарегистрирован в Москве и относится к льготным категориям: пенсионеры, школьники, студенты, многодетные семьи, люди с инвалидностью и другие категории. По ней может быть бесплатный или льготный проезд, доступ к городским сервисам.Если вы покупаете квартиру родителям, себе на пенсию или семье с детьми, московская регистрация действительно может иметь значение. 2. Школы и детские сады.Для записи ребенка в московскую школу нужен документ, подтверждающий регистрацию ребенка по месту жительства или пребывания. Да, образование доступно всем. При этом когда речь идет о конкретной школе рядом с домом, регистрация в Москве становится не просто бумажкой, а настоящим преимуществом. 3. Поликлиники и городская медицина.Чтобы прикрепиться к московской поликлинике онлайн, нужен полис ОМС, зарегистрированный в Москве. Обратите внимание, не прописка Москвы, а полис ОМС Москвы. Поэтому в этом пункте списка прописка не имеет значения. 4. Московские выплаты и доплаты.У Москвы есть свои городские меры поддержки. Особенно это чувствуют пенсионеры и льготные категории. Тут важно отметить: у каждой выплаты есть свои условия, сроки регистрации, возраст, статус, доход и прочие радости взрослой жизни. 5. Юридическое ощущение “я здесь свой”.Звучит не как обязательный пункт, при этом на практике для многих это важно. Не временная история, не съемная квартира, не «мы пока тут поживем», а свое жилье и регистрация в Москве. Особенно для тех, кто переезжает из регионов и хочет закрепиться. Важно понимать, что московская прописка стоит денег. Иногда несколько миллионов, хотя по качеству жизни соседняя Московская область может быть комфортнее для конкретного клиента: больше площадь, новее дом, ближе природа, ниже цена. Прописка Москва — это важный фактор, но не волшебная кнопка «жизнь стала лучше». А просто инструмент, который должен подходить под вашу задачу. Если вы сейчас выбираете между Москвой и Московской областью и не понимаете, где покупка будет разумнее именно для вас, пишите мне в личные сообщения @tatiana_mamzina. Увидите не только цену квартиры, но и смысл покупки. Консультация бесплатно.