Джавид Гаджиев | Эксперт по недвижимости

https://www.cian.ru/sale/flat/328549018/ Квартира на срочный выкуп, рынок 21 Продажа для подписчиков канала 17.500.000

Государство готово компенсировать потерю квартиры для добросовестных покупателей Из Госдумы пришла важная новость от зампреда Комитета по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой: законопроект о компенсации добросовестному покупателю жилья находится в высокой степени готовности. Сейчас механизм компенсации работает только в одном случае: когда квартиру возвращают прежнему владельцу, потому что она была отчуждена без его ведома. Тогда если покупатель признан добросовестным, он может получить разовую выплату от государства. А вот когда покупатель добросовестный, но продавец шел на сделку под влиянием мошенников (схема Долиной), то этот механизм не работает. Теперь в Госдуме предлагается распространить компенсацию и на ситуации, когда продавец лично участвовал в сделке, но судом доказано, что он находился под влиянием и не осознавал своих действий. Размер компенсации будет определяться судом: либо в пределах реального ущерба, либо по кадастровой стоимости жилья на момент вступления решения в силу. Как раз этот вариант защиты вторичного рынка мы и обсуждали вчера с бывшим следователем и действующим адвокатом Антоном Тащилиным. А чтобы выпуск был максимально полезным, наш гость дал свой чек-лист для безопасной сделки на вторичке. Смотрите и пользуйтесь 🙌🏻

✅ В России прогнозируют рост цен на аренду жилья до 10% из-за «эффекта Долиной» ➖ По мнению экспертов, к 2026 году стоимость найма вырастет на 5-10% по сравнению с 2025 годом, что связано с так называемым «эффектом Долиной», который усилит интерес россиян к съемному жилью. ➖ В крупных городах-миллионникам (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) к началу 2026 года средняя стоимость аренды однокомнатных квартир может составить 28-35 тысяч рублей, двухкомнатных — 38-50 тысяч, а трехкомнатных — 50-65 тысяч рублей в месяц. В столице стоимость аренды будет в 2-2,5 раза выше.

⚠️ Какие полезные ограничения можно установить на Госуслугах? ▪️Самозапрет на кредиты и займы Помогите установить пожилым родственникам и используйте сами. Это на случай, если мошенники получат доступ к учетной записи на Госуслугах и попытаются оформить кредит. Самозапрет может быть полным или частичным - например только на дистанционные займы в МФО. Его можно отменить в любое время по желанию. ▪️Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия При таком ограничении любая сделка с жильем возможна только при личном визите собственника в МФЦ или Росреестр. Даже если у кого-то постороннего будет доступ к цифровой подписи или нотариальная доверенность, продать и подарить недвижимость без участия владельца не получится.

✅ Пожар в Radisson Blu Олимпийский ➖ На 3‑м этаже гостиницы в центре Москвы в помещении общепита вспыхнули жировые отложения, возникло задымление — спасатели на месте проводят разведку, из здания эвакуировали около 400 человек.

✅ Рабочие заблокированы огнём: крупный пожар на элитной стройке у Храма Христа Спасителя ➖ В центре Москвы, рядом с Храмом Христа Спасителя, произошёл крупный пожар на стройке элитного ЖК Le Dome, где стоимость квартир начинается от 67,3 млн рублей, сообщает Shot. Пламя охватило строительные леса с 1 по 5 этаж, также горят стройматериалы во дворе. По предварительным данным, рабочие заблокированы огнём на высоте.

➡️ Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем Поддельные документы пока еще встречаются в сделках с недвижимостью. Чаще всего подделывают дарственные, доверенности, закладные, даже паспорта. Мошенники используют договоры купли-продажи по фальшивой доверенности, свидетельства о праве на наследство подставного наследника без нотариального заверения. ℹ️ Схем, которые используют мошенники, очень много. Поэтому распознать «плохую» сделку достаточно трудно. Вот только внешние признаки, которые должны насторожить: 🟢форсирование сделки: желание побыстрее заключить договор и закрыть сделку за пару дней 🟢заниженная стоимость недвижимости 🟢нежелание продавца показывать квартиру перед продажей по разным причинам ⚠️ Чтобы защититься, нужно тщательно проверять историю недвижимости и продавца перед покупкой. 🟢Если сделка по доверенности, убедитесь, что она настоящая и нотариально заверена 🟢Если жилье осталось продавцу в наследство, стоит проверить дело о наследстве

⚡️Снижение ипотечных ставок и рост спроса: чего ждать от рынка новостроек в ближайшие месяцы По прогнозу Сбера, в 2026 году рынок новостроек ждет восстановление: количество ДДУ вырастет на 9% за год. Вслед за спросом будут расти и цены: на 5,7% в 2026 году и на 5–7% в 2027 году. ➡️ Рост продаж вполне возможен на фоне снижения ключевой ставки Центробанка: к концу 2025 года она может достичь 16%, а к концу 2026 года — 12-13%. Вслед за ней будут снижаться и ставки по ипотеке: сегодня жилищные кредиты выдаются в среднем под 21,25%, что останавливает многих покупателей. ➡️ Постепенное снижение ключевой ставки, которое началось летом 2025 года, уже привело росту доли рыночной ипотеки. Так, по данным «Дом.PФ», в сентябре банки выдали ипотеку на 400 млрд руб., что на 2% больше, чем в августе. При этом выдачи по рыночным программам выросли на 18%, а по льготным программам — наоборот замедлились.

❌ Риелторы советуют россиянам пока не покупать квартиры у пенсионеров Пожилые всё чаще забирают через суд квартиры обратно, заявляя, что действовали под влиянием мошенников или были недееспособны. Суд, в свою очередь, почти всегда занимает их сторону. За эту неделю в России случилось уже несколько подобных ситуаций

📊 Цены на вторичку растут быстрее спроса По итогам 3 кв. 2025 цены предложения в готовых домах в Москве достигли 376 тыс. руб. За 3 месяца они прибавили 5,5% (максимальный показатель с начала 2022). Темпы продаж, хотя и остаются выше ожиданий участников рынка, растут не так быстро. В июле-сентябре этого года они составили 11.4 тыс. ДКП в месяц, что даже чуть ниже 2-летней средней (11,6 тыс. ДКП). Решение об увеличении цен значимой частью продавцов отчасти носит эмоциональный характер. Хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки, до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё очень далеко, а замедление роста зарплат снижает общий потенциал спроса. 💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

🔐 Новости недели: что произошло с 13 по 17 октября Актуальные события на рынке недвижимости за прошедшую неделю — делимся главным ✔️ 💲 Центробанк сохранит ключевую ставку на уровне 17%, считают эксперты По их мнению, регулятор примет такой решение в связи с разгоном инфляции. 📊 Доля льготной ипотеки стала рекордной — 82% По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека будет восстанавливаться, уверен Марат Хуснуллин. 📄 В России появится стандарт защиты прав пожилых продавцов квартир Ассоциация риелторов разрабатывает новый профессиональный стандарт, который должен защитить покупателей и пожилых продавцов от мошеннических сделок. 🖇 В ЦБ не опасаются роста цен на жильё из-за снижения ставок по депозитам Регулятор будет следить, чтобы рублёвые депозиты оставались привлекательными. 🏡 Названы регионы, где чаще всего берут ипотеку повторно Общая сумма таких сделок достигла 2,5 млрд рублей. #новости

⚡️ Банки отклоняют до 40% заявок на ипотеку – В начале 2025 года банки одобряли почти 60% заявок, но к сентябрю показатель снизился до 38,8%. – Это минимальное значение за последние два года. – Только за сентябрь объём долгов с просрочкой 90+ дней увеличился на 3%. Вывод: банки ужесточают требования к заёмщикам из-за роста просроченной задолженности, доступность ипотеки снижается. 📊 Рассрочка на новостройки теряет популярность – Весной 2025 года доля продаж новостроек в Москве с рассрочкой достигала 70%, но к октябрю снизилась до 19–20% (CORE.XP). – Похожие тенденции отмечают и другие компании: «Инком-Недвижимость» — с 75% до 50–55%, «Метриум» — с 40% до 35%, «Самолёт» — с 22,3% до 13,7%. – Основные причины снижения: переход девелоперов к субсидированной ипотеке, снижение ставок по рыночным программам, ужесточение условий рассрочек и рост финансовой осознанности покупателей. – Сроки рассрочек сокращаются — теперь чаще не более 1–2 лет, а беспроцентные варианты встречаются всё реже. Вывод: рассрочка перестаёт быть массовым инструментом — застройщики делают ставку на ипотеку, а покупатели чаще стали выбирать альтернативные схемы покупки.

✅Чьи доходы точно проверят при покупке жилья в 2025 году ➖ Покупка квартиры за наличные может обернуться проверкой ФНС. Риск проверки особенно высок при сделках от 5 млн рублей, покупке недвижимости студентами, безработными или пенсионерами, а также при расчетах наличными по простому договору. ➖ В качестве доказательств подойдут справки о доходах, документы о продаже имущества, свидетельство о наследстве или расписки о дарении денег. Юристы рекомендуют заранее готовить все документы, поскольку единого списка требуемых бумаг не существует.

Кейс: продажа квартиры с действующей семейной ипотекой Мы с клиентом знакомы давно - ранее я проводил сделку с его мамой, а с самим Кириллом познакомился через одногруппника. Задача Кирилл обратился с вопросом продажи квартиры в новостройке. Эту квартиру мы вместе покупали ещё на стадии котлована, долго выбирали планировку - и не прогадали. Объект вырос в цене, имел отличные видовые характеристики, редкие для рынка. Изначально клиенты подготовили дизайн-проект, планировочные решения, собирались делать ремонт и жить. Квартира задумывалась как «евродвушка»: кухня-гостиная + спальня, с оптимизацией каждого метра. Но планы изменились: семья ожидала пополнения, и было принято решение продать объект. Особенности сделки Квартира находилась в залоге по семейной ипотеке. Нужно было одобрить вторую семейную ипотеку через вывод супруга в созаёмщики. Одобрение получили успешно, начали реализацию. Мы организовали фото- и видеосъёмку, рассылки по базам и чатам коллег, рекламу на всех актуальных площадках. Поначалу возникла трудность: дом уже сдавался, ключи выдавались собственникам, и показы были невозможны. Пришлось выдержать паузу, фиксировать звонки и заявки. Как только получили ключи - сразу оформили акт, право собственности и запустили полноценные показы (уже как объект вторичного рынка). Поиск нового варианта Клиенты - активные, молодые, постоянно в чате присылали планировки и варианты. Совместно анализировали рынок и пришли к выводу: при их бюджете оптимально покупать у ПИКа, но с ожиданием сдачи дома на год-полтора. Важно - многие пишут: Рынок «рухнул» и цены падают. На практике - нет. Где-то рост быстрый (на стадии котлована), где-то медленный, но рост продолжается. «Скидки» застройщиков - чаще маркетинговый ход, от изначально завышенной цены. Сделка была назначена и всё уже было готово технически. Она была организована в условиях жёстких сроков бронирования. Чтобы успеть, клиент оперативно привлёк займы у друзей и родственников - до того, как завершилась продажа другого актива. Это позволило не упустить вариант и забронировать объект. Но за день до неё звонит клиент: Лёша, нужно перенести. Мы стали родителями. Для меня это всегда особенные моменты. Уже не первый случай в практике, когда сделка совпадает с рождением ребёнка. Это приятное событие, и все стороны всегда с пониманием относятся к корректировке сроков. В итоге: ✔️Клиенты стали родителями ✔️Клиенты стали владельцами новой квартиры Ждём сдачу дома и новоселье. Тем более недалеко от меня - с удовольствием заеду к ним всей семьёй на кофе. #кейсы #отзывы #москва #альтернатива #инвестиции #новостройки

Почему клиенты рекомендуют энергичных риэлторов? Рынок недвижимости в России конкурентный: сотни специалистов предлагают свои услуги, но выбирают и запоминают далеко не всех. И здесь решающую роль играет не только опыт или знания, а энергия риэлтора. Клиенты подсознательно доверяют тем, кто заряжает уверенностью и показывает готовность действовать. Энергия = доверие ➡️ По данным исследования Harvard Business Review (2019), клиенты на 71% чаще склонны доверять специалистам, которые демонстрируют уверенность и вовлечённость в общении. Это объясняется простым фактором: энергия считывается как сигнал компетентности и надежности. ➡️ В опросе российского портала Domofond (2022) 62% покупателей жилья отметили, что при выборе риэлтора они ориентировались не только на опыт, но и на личные качества: энергичность, скорость реакции, умение вдохновлять на сделку. Энергия = скорость Недвижимость — сфера, где важна оперативность. По данным ЦИАН-аналитики (2021), 48% сделок срываются из-за затягивания переговоров или недостаточно активных действий агента. Энергичный риэлтор всегда воспринимается как тот, кто «доведёт до конца». Энергия = рекомендации Риэлтор живёт на рекомендациях. И здесь энергия играет ключевую роль. ➡️ Согласно исследованию NAR (National Association of Realtors, США, 2020), 64% клиентов, оставивших положительный отзыв, упоминали не только компетентность, но и «приятную энергичную манеру общения» агента. ➡️ В российском опросе агентства «Этажи» (2023) 58% клиентов сказали, что они готовы рекомендовать риэлтора друзьям именно из-за его «боевого настроя и готовности решать задачи». Практический вывод Даже самый опытный риэлтор может проиграть конкуренту, если выглядит усталым и безынициативным. Клиенты хотят видеть рядом человека, который верит в результат и двигается вперёд. Энергия — это ваш «бренд», который напрямую влияет на рекомендации. 👍 Упражнение: каждый вечер оцените по шкале от 1 до 10, насколько энергично вы выглядели для клиентов сегодня. Если ниже 7 — подумайте, что завтра можете сделать, чтобы поднять свой уровень (сон, спорт, настрой). ⚡️ Помните, клиенты рекомендуют не того, кто знает больше, а того, кто дает им чувство уверенности. А уверенность рождается из вашей энергии.