Глеб Борисов | Недвижимость Новосибирск

Начало ⬆️ Могли бы выступить, но нет) Елена Ситникова (Тюмень) — топовый агент сети «Этажи», не раз лидер сети по всей России. Прямо сейчас у неё в активной реализации более 200 объектов. И только два помощника. Она начинала работать без холодных звонков и выстроила поток клиентов исключительно на своей методологии. Вот об этом и планировала рассказать. Никита Васильченко (Москва) — архитектор, работает с топовыми застройщиками. Планировал рассказать о том, как разные категории людей смотрят на архитектуру и выбирают жильё. Что важно семье с маленьким ребёнком, что важно пенсионерам, на что обращать внимание в местах общего пользования. Что нужно знать агенту, чтобы работать с разной аудиторией и продавать на большие чеки. Максим Сальников (Новосибирск) — строит отделы продаж под ключ. Проанализировал как работают мошенники: у них нет продукта, но они закрывают сделки на миллионы с людьми, которым этот продукт вообще-то не нужен. Что из этой методологии можно взять в честную работу. Плюс про становление продавца: что отличает начинающего от по-настоящему крутого и какие навыки нужно развивать. Татьяна Симонова (Москва) — продюсер школы сервиса Novikov Business School, давно занимается темой сервиса. Провела исследование рынка. Её главная мысль: давно прошли те времена, когда агент был ценен за счёт доступа к информации. Сейчас идёт битва сервисов. И на пятки наступает ИИ, включая юридическую проверку и консультации. На основании исследования она бы рассказала, что нужно делать прямо сейчас, чтобы оставаться востребованным агентом. P.S. Мне жаль не потраченного времени и сил, хотя их было вложено очень много. Мне жаль прежде всего того, что я сам не смогу присутствовать на этом мероприятии и услышать этих ребят вживую. Вот это ключевое. Спасибо тем, кто поддерживал и верил в мероприятие. Спасибо спикерам за готовность участвовать.

Хоп-хоп и не будет дроп. Круче заголовка я, наверное, уже не придумаю 😅 Если ещё не догадались, конференции не будет. Если интересно почему, давайте по порядку. Мероприятие в том виде, в котором я его задумывал, невозможно было осуществить без поддержки партнёров. Собственно, на этом этапе и возникли проблемы. Несмотря на то, что все риелторы, которым я презентовал мероприятие, говорили: офигенно, очень нужно, я приду обязательно. Тем не менее партнёров, которые могли бы поддержать это мероприятие, не нашлось. Я собрал достаточное количество отказов чтобы поставить точку. Теперь про анализ. Всегда, когда что-то не получается, прежде чем отпускать, я проживаю ситуацию и анализирую. Ситуация на рынке оставляет желать лучшего. Многие застройщики говорят, что у них всё хорошо с точки зрения продаж, но рынок объективно в тяжелом состоянии. Но это смотря с чем сравнивать. В 2022-м было гораздо лучше. Аудитория специфичная. Риелторы интересны далеко не всем компаниям, поэтому список потенциальных партнеров не особо большой. Цена входа для партнеров. Она отличается от некоторых региональных мероприятий, где партнёрские пакеты стоят 30-50 тысяч. Мне нужно было больше. Но при этом я не хотел набирать кучу партнёров, когда афиша усеяна десятками логотипов и никого не видно. Я хотел прям интегрировать партнёров в мероприятие: через подготовленные выступления, которые привязываются к темам спикеров, через механики для набора аудитории в свои каналы. Чтобы был реальный выхлоп, а не просто упоминание ведущего со сцены. Плюс надо заплатить спикерам. Знаю, что так делают не все организаторы, но для меня это принципиальная история. Я в целом пожизни придерживась правила, чтобы мое окружение получало выгоду. Можно было конечно привлечь тех кто хочет прокачать личный бренд и готов сам заплатить за выступление. Но мне были интересны те, кто просто шарит в теме и может донести это до других. Я провёл кучу встреч в поисках спикеров. Найти человека, который и эксперт, и умеет доступно объяснить риелторам, оказалось непросто. Со многими не получилось именно по этой причине. Я как организатор мероприятий неизвестен на рынке. Меня знают как специалиста по недвижимости и руководителя агентства, но не как организатора. Возможно, это тоже сыграло роль. Хотя я на эту ставку особо и не делал, понимал что на этом рынке ноунейм, поэтому сразу старался показывать: вот спикеры, вот аналитика необходимости мероприятия. Теперь можно не хранить тайну про спикеров… ⬇️

Расцветай на ЦУМе. Цены и выводы. Прежде чем к цифрам — один важный момент, который меня смущает. Когда застройщик говорит "у нас будет супермаркет" или "у нас будет спортзал", он чаще всего имеет в виду не то, что откроет это сам. А то, что сделает коммерческое помещение, подходящее под эту функцию. Будет ли оно интересно арендатору или покупателю — вопрос открытый. Когда застройщик говорит "мы сами построим и откроем" — вот тогда я доверяю. Так, например, делал Тихомиров. Здесь этой уверенности у меня нет. Теперь цены. Сервисные апартаменты: от 8 700 000 руб. за 18,9 м² с отделкой под ключ. Доходность, которую презентовала управляющая компания — мягко говоря, не впечатлила. Квартиры: самая дешёвая — 9 200 000 руб. за 24,6 м² в предчистовой отделке. Однушка 35 м² — 13 450 000 руб. Студия-трёшка 63 м² — 19 200 000 руб. Коммерция: двухуровневое помещение 442 м² — 227 000 000 руб. Офис 130 м² — 80 500 000 руб. Мелкая нарезка: от 10 000 000 руб. за 19,7 м² до 18 250 000 руб. за 60,7 м². Что понравилось в подаче: застройщик сразу открыл всё — квартиры, апартаменты, коммерцию, офисы. Можно купить что угодно прямо сейчас. Для знакомства с проектом это удобно. Про инвестиции. Инвестиционной привлекательности ни в квартирах, ни в апартаментах, ни в офисах я сейчас не вижу. Слышал мнение, что это "коллекционная недвижимость" — локация знаковая, приятно иметь в портфеле. Возможно. Но честно: за всю практику я ни разу не работал с людьми, которые коллекционируют недвижимость именно так. Мои клиенты считают цифрами. И по цифрам у меня по каждому из сегментов есть альтернативы интереснее. Если хотите купить именно здесь — пожалуйста, можем обсудить. Но я буду честен. И напоследок вопрос к вам: если бы деньги не были ограничением — купили бы что-нибудь в этом комплексе? Велком в комментарии 👇 @borisovgleb

Расцветай на ЦУМе. Разбор Застройщик назвал этот проект Первым. Если убрать всю помпезность про "архитектурное наследие" и "городские привилегии высшего класса", концепция формулируется просто: город в городе. Всё в одном месте — живёшь, работаешь, отдыхаешь, не выходя за периметр. Что получилось по факту: в рамках одного комплекса объединили жильё, апарт-отель, бизнес-центр и торговую галерею. Три дома: 8, 22 и 30 этажей. 472 квартиры. 80 сервисных апартаментов. Офисы общей площадью 12 000 м². Первый этаж: торговая галерея и супермаркет. Три подземных уровня парковки с автомойкой. Частный детский сад на втором этаже. Что реально понравилось — лобби. Просторное, современное, с характером. В Новосибирске такого не хватает. Обычно застройщики делают лобби по принципу "ну и ладно". Из тех, кто делает это хорошо, могу выделить Unity: заходишь и чувствуешь какую-то статусность дома. Здесь, по крайней мере по рендерам, похожее ощущение.

Расцветай на ЦУМе. Почему хейтят. Обещал сделать подробный разбор этого ЖК — держу слово. Будет несколько постов: сначала про хейт, потом про концепцию и архитектуру, в финале — цены и выводы. Смотрел публикации местных блогеров о проекте. Замучился листать комментарии в поисках хотя бы одного положительного. Не нашёл ни одного. Честно говоря, немного обидно за застройщика, потому что вложено реально много сил. Это видно, если сравнивать с предыдущими проектами. Но получилось как получилось. Причина первая: не совпали ожидания и реальность. Людям критически не хватает зелёных пространств в Новосибирске. Через каждый пятый-десятый комментарий: лучше бы парк сделали. Понятно, что на частной земле никто в здравом уме парк строить не будет — это уже не благотворительность, а безумие. Но комментарии читаются чётко: зелени в городе не хватает катастрофически. Это не просто ощущение — на конференции Домклик Digital Day аналитики FrankRG говорили, что по Новосибирску особенно заметно: в запросах на жильё зелёные пространства в микрорайоне стоят на первом месте. Причина вторая: архитектура. Станет ли этот проект знаковым для города с точки зрения архитектуры? Скорее всего, нет. Для сравнения — Нобель или Флотилия на Октябрьской: проезжаешь мимо и испытываешь что-то тёплое, любопытство. Здесь этого нет. Всё слишком плотно упаковано в одно место. И ещё один момент. Слушая презентацию, несколько раз ловил себя на мысли: где-то я уже это слышал. Вспомнил — так же презентовали Freedom. Всё в одном месте, всё в шаговой доступности, коммерция, развлечения, прогулочная зона. Один в один. Ключевой вопрос, который остаётся открытым: а нужна ли вообще потребителю такая концепция? Пока это больше маркетинговый аргумент, чем проверенная история.

Обновление по нейросетям Некоторые подписались на меня после выступлений на тему ChatGPT для риелтора. Этим постом хочу дополнить тему. Я перестал пользоваться ChatGPT и уже более трёх месяцев использую Claude. Более того, практически сразу купил платную подписку. Рассказываю почему и в чём, на мой взгляд, отличия. Первое и для меня самое главное — отсутствие ответов в попытке порадовать пользователя. Пример. Закинул список анализов, которые назначил врач, в обе нейросети с вопросом: может, сдать что-то ещё заодно? Ответ ChatGPT: да конечно, я составлю для тебя список, вот что ещё можно... Ответ Claude: тебе врач назначил? Назначил. Ну тогда зачем ты у меня спрашиваешь? Причём на мои мелкие провокации получил лаконичный ответ: уточни на консультации у специалиста. Вот этим Claude и подкупил. Второе. Быстрое решение технических задач. Это та история, когда нужно что-то посчитать, сравнить, прикинуть, обобщить, поработать с данными. Можно быстро сделать формулы для таблицы или простую страницу с калькулятором. Да, ChatGPT это тоже умеет, но с Claude мне как-то удобнее и понятнее. Третье. То, что нынче зовётся вайбкодингом. Сделал несколько небольших проектов: например, калькулятор расчёта комиссии для агентов, который автоматически подтягивает сделки из Битрикса (которым они успешно не пользуются — видимо, деньги не проблема), или калькулятор простоя для собственников коммерческих помещений. Себе сделал трекер проектов и офигел, узнав что их целых 13 параллельно. Теперь про минусы. Для меня ключевой минус — это работа с текстом. На мой взгляд, ChatGPT справляется с этим лучше, но не настолько, чтобы использовать обе нейросети. Мне проще подправить руками или скорректировать промпт, чтобы получить нужный результат. ПС. Немного в шоке от скорости изменений в нейросетях. В удивительное время живем, дороги все дырявые, но зато каждый может сделать себе приложение 🤣 @borisovgleb

Скоро дроп 😏 Подготовка к самой крутой конференции по недвижимости в Новосибирске идёт полным ходом. Уже согласованы 4 спикера из 6. География — Новосибирск, Москва, Тюмень. Буквально вчера подтвердила участие новый спикер. Мы с ней давно знакомы и уже появилась шутка: чтобы наконец встретиться, пришлось самому организовывать мероприятие 😅 Короче, будет огонь. Ориентируемся на май, именно тогда стартуют продажи билетов. Для тех, кто заполнил опросник небольшая благодарочка - скидка 70%. Как только откроем продажи, скину промокоды в личку. 🗣StayTuned 🗣@borisovgleb

Главная иллюзия, которая у меня пропала после того, как я начал работать с коммерческой недвижимостью Я занимаюсь коммерцией относительно недавно — чуть более двух лет. До этого были мелкие касания, а в 24-м году появилось полноценное направление и конкретные результаты, которые можно было пощупать. И вот главная иллюзия, которая у меня была до того, как я коснулся рынка коммерции: что здесь коммерсанты принимают решения исходя из цифр, из аналитики, с холодным умом — и эмоциональных факторов здесь значительно меньше, нежели в жилой недвижимости. Но нет. Пример первый. Сделка примерно на 40млн рублей. Покупателя привлекал не я, но на последних этапах подключился — вёл, чтобы всё прошло гладко. Звоню покупателю, спрашиваю про пожелания и прошу контакт юриста, кто будет вести сделку. И получаю ответ — почти дословно: «У меня нет юриста, я руководствуюсь жизненным опытом». После этого я понял, что сделка пройдёт весело. Прошла гладко — у нас есть свой юрист, мы ребята правильные, ничего такого не произошло. Но меня это сильно поразило, я был шокирован. Просто очень простое отношение к сделке на десятки миллионов. Не говорю, что это плохо — просто удивило. Пример второй. Собственник, который не захотел делать скидку для арендатора. Скидка была относительно небольшая — 200 рублей с квадратного метра. Небольшая — потому что за четыре месяца у нас было буквально ноль интересантов, и это предложение было единственным. Собственник отказал. Помещение зависло. Итого семь месяцев простоя, и в итоге он сам пошёл делать там ремонт — хотя в том варианте ремонт был бы за счёт арендатора. Мы показывали расчёты — у нас есть простой калькулятор, может, видели в предыдущих постах — считали, во сколько обходится простой и что есть смысл всё-таки заселить помещение. Не услышали. Почему — не знаю. К чему я это. Часто сталкиваюсь с агентами, у которых такое же мнение: «Ну вот эти собственники квартир — такие эмоциональные, переживают, у них там последняя квартира. В коммерции-то наверняка проще». Ребята, если вы думаете, что в коммерции с этим легче — вы сильно ошибаетесь. Были истории, когда собственник сворачивал переговоры просто потому, что ему не нравился потенциальный покупатель как человек — просто какой-то странный, по его ощущению. Казалось бы, какая разница, кому продаёшь помещение? Но тем не менее — такие истории случаются.