ИРВИКОН | СтройЭкспертиза

Недострой, двойные акты и исчезнувшие объемы: как в банкротстве ищут спрятанные деньги В строительном банкротстве миллиарды могут скрываться не на счетах и не в недвижимости. Нередко они находятся в актах КС-2, исполнительной документации, журналах работ, актах скрытых работ и даже в переписке участников стройки. В этом материале разбираем три ключевых аспекта строительной экспертизы в банкротстве: 💙 Как выявить задвоенные объемы работ, фиктивное освоение авансов и скрытые требования к контрагентам. 💙 Почему подписанный акт КС-2 далеко не всегда означает отсутствие спора и как экспертиза помогает установить реального исполнителя работ. 💙 Когда объект незавершенного строительства является активом, а когда превращается в источник дополнительных расходов для конкурсной массы. 📌 На практическом кейсе автор показывает, как анализ журналов допуска, исполнительной документации, переписки и строительных графиков помог доказать фактическое выполнение работ на сумму более 2 млрд рублей, несмотря на отсутствие подписанных актов. Полный разбор подготовила Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой группы «ИРВИКОН» — на портале PROбанкротство. ☑️ Читать нас в Мax

👆👆👆👆👆"Будни эксперта"

Новые кейсы по стройэкспертизе: Санаторий в Сочи https://irvikon.ru/keisy/kak-ekspertiza-pomogla-vyyavit-kriticheskie-defekty-pri-stroitelstve-sanatoriya-v-sochi

Из обзоров уважемых политологов. Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был – у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли", - сказал Хуснуллин. Не могу с ним не согласиться. Но дело в том, что строители загнали себя в эту ловушку самостоятельно. Спасибо банкам, конечно. И выход из этой ужасной и катастрофической ситуции для отрасли обычным способом - за счет покупателя - просто невозможен. То есть, не получится переложить бремя проблем со стройки на покупателей. Ну и банки вряд ли подвинутся. В общем, цугцванг.

В Москве quietly произошла очень важная история для всех, кто занимается недвижимостью, межеванием, дворовыми территориями и судебными спорами. 5 мая Правительство Москвы приняло Постановление №1260-ПП, которое меняет подход к формированию земельных участков под многоквартирными домами. На первый взгляд — техническое регулирование. На практике — серьезное изменение баланса между: • городом, • собственниками МКД, • управляющими организациями, • пользователями дворовых территорий. И, что особенно важно для нас как судебных экспертов, — это постановление неизбежно приведет к росту количества строительно-технических и земельно-имущественных экспертиз. Логика процесса следующая. Ранее во многих проектах межевания в состав участка МКД включались: — дворы, — парковки, — проезды, — детские площадки, — элементы благоустройства. Теперь Москва закрепляет иной подход: участок — преимущественно по контуру дома, с минимальным техническим отступом. При этом территории общего пользования предполагается исключать. Что это означает на практике? Мы уже сейчас видим несколько будущих категорий споров. 1️⃣ Споры о фактических границах земельных участков Особенно по старому жилому фонду. Возникнет вопрос: что действительно относилось к придомовой территории, а что фактически всегда являлось городской землей? А это уже: • анализ проектов межевания, • исследование архивной градостроительной документации, • сопоставление кадастровых данных, • анализ фактического использования территории. То есть полноценная экспертная задача. 2️⃣ Споры по шлагбаумам, парковкам и воротам Многие объекты устанавливались исходя из логики: «это наш двор». Теперь часть территорий может получить иной правовой статус. И тогда предметом исследования становятся: • границы земельного участка, • законность размещения ограждений, • наличие ограничений доступа, • соответствие проекту межевания. 3️⃣ Споры по демонтажу гаражей и некапитальных объектов Особенно в старых московских кварталах. Здесь важно понимать: сам по себе факт многолетнего существования объекта еще не означает наличие оформленных земельных прав. А значит в спорах резко возрастает значение: • архивных материалов, • технической инвентаризации, • анализа правоустанавливающих документов, • исследования характера объекта — капитальный или некапитальный. 4️⃣ Споры между жителями и городом Ожидания собственников и новая модель регулирования могут существенно различаться, особенно там, где люди десятилетиями воспринимали двор как часть своего дома. И здесь крайне важно отделять: эмоциональное восприятие территории — от юридического статуса земельного участка. Это принципиально разные вещи. На мой взгляд, Постановление №1260-ПП — это не просто вопрос благоустройства. Это начало масштабного перераспределения подходов к дворовым территориям в Москве. А для судебной экспертизы — формирование нового большого блока земельно-имущественных и строительно-технических исследований на ближайшие годы.

Минстрой вносит изменения в порядок определения НМЦК при госзакупках в сфере градостроительной деятельности и методику составления сметы контракта Опубликован Проект Приказа Минстроя «Об утверждении Порядка определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования) и Методики составления сметы контракта».  В чем суть Предусмотрены: 1️⃣Единый алгоритм действий заказчиков при определении НМЦК. Он не зависит от предмета закупаемых работ или услуг в сфере градостроительной деятельности). 1️⃣Виды документов и источники информации, которые используются заказчиками для определения НМЦК: 🔵объекта закупки; 🔵территории выполнения работ, оказания услуг. 3️⃣Единые формулы, используемые для пересчета сметной стоимости работ (услуг) в текущий и прогнозный уровни цен. 4️⃣Исключается возможность использовать устаревшую сметную документацию — период между уровнем цен утвержденной сметной документации и датой определения НМЦК не может превышать 9 месяцев. 5️⃣Вводятся новые показатели фактической и прогнозной инфляции, которые используются при определении НМЦК. 6️⃣Вводятся положения о том, что в протоколе определения НМЦК ставка и суммы НДС отдельно не указываются и не выделяются. При этом в протоколе определения НМЦК должна быть информация о том, что НМЦК равнозначна для всех участников закупки, независимо от применяемой ими системы налогообложения. 🥲«Законы стройки» в MAX

Ожидаем изменения порядка определения НМЦК и цены контракта при закупках в строительстве.

👆👆👆👆👆ИЗ ПРАКТИКИ ЭКСПЕРТОВ КРТ: изъятие начинается задолго до Распоряжения В механизме КРТ время является критическим фактором. Именно в этот период формируется основа будущей компенсации. Когда территория включается в КРТ, одни собственники с тревогой ждут официальных действий города, другие - активно начинают к этому готовится. Первый этап КРТ — это изъятие земельного участка со строениями и выплата компенсации по справедливой рыночной стоимости, включая убытки и обязательства перед третьими лицами. При этом компенсация рассчитывается исходя из юридически подтверждённых характеристик объекта на дату выхода Распоряжения об изъятии. Поэтому когда получают предложения о компенсации "за сущие копейки", выясняется, что: объект изъятия фактически выходит за границы земельного участка; строения в ЕГРН не имеют координатной привязки; площади не фактические не соответствуют кадастровым; часть объектов вообще не стоит на кадастровом учёте; на участке находятся бесхозяйные строения, поставленные городом на баланс. Городской оценщик не будет учитывать все вышеизложенное, неподтверждённые параметры и даже отсутствующие в учете объекты. Это требование методологии. Дальновидные собственники привлекают экспертов заранее - Эксперт проверяет соответствие объектов - строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям; - подтверждает отсутствие угрозы жизни и здоровью; - формирует корректные ТЭПы для целей оценки; - подготавливает кадастровые планы; - инициирует постановку объектов на кадастровый учёт; - уточняет площади и характеристики. Таким образом создаётся доказательная база, которая впоследствии используется оценщиками города. И именно этими вопросами и занимаются строительные эксперты и эксперты землеустроители (кадастровые инженеры). Практический вывод В механизме КРТ время работает против неподготовленного собственника. Подготовительная работа экспертов до выхода Распоряжения об изъятии позволяет минимизировать риск отказа в выплате и исключить необоснованное снижение компенсации за изымаемую собственность. Именно в этом заключается реальная роль строительного эксперта — защита имущественных интересов ещё до начала формальной процедуры изъятия.

4️⃣ Индексация — способ восстановить баланс обязательств Подрядчик заявляет индексацию не как убытки, а как приведение оплаты в соответствие с фактической стоимости выполненных работ при длительном и затянутом строительстве. Итог: Даже при очевидной вине Заказчика успех индексации в суде напрямую зависит от профессионализма судебного строительного эксперта. Именно эксперт: 📍обосновывает причинно-следственную связь между действиями Заказчика и удорожанием, 📍сопоставляет периоды выполнения работ и изменение стоимости, 📍формирует выводы, на которые суд действительно может опереться. В суд можно зайти с мнением. А можно — с доказательством. Выбор - за юристом.

Индексация старых смет: когда ответственность лежит на Заказчике В строительных спорах индексацию часто пытаются представить как риск подрядчика. Но на практике ключевой вопрос другой — кто создал условия для удорожания работ. 1️⃣ Фиксированная цена ≠ неизменная цена Твёрдая цена не означает, что подрядчик обязан нести последствия многолетнего исполнения договора, если сроки были сорваны по вине Заказчика — из-за задержек, корректировок и организационных решений. 2️⃣ Изменение проекта и простои увеличивают стоимость Когда Заказчик: неоднократно меняет проект; затягивает согласования; приостанавливает работы, рост стоимости строительства является прямым следствием его действий, а не предпринимательским риском подрядчика. 3️⃣ Старые сметы не отражают текущую цену строительства Сметы 2016–2017 годов не учитывают реальное изменение стоимости ресурсов за годы исполнения договора. Использование таких цен без корректировки фактически приводит к необоснованной экономии Заказчика.

👆👆👆👆👆ЭКСПЕРТИЗА И ЗАКОН. Три изменения в законодательстве, которые уже влияют на практику. 1️⃣ Индексы сметной стоимости на I квартал 2026 Минстрой России утвердил индексы изменения сметной стоимости строительства на I квартал 2026. Они используются при проверке достоверности смет, пересчётах стоимости работ и в судебных спорах. 👉 Актуальные индексы — обязательная база для экспертных выводов в 2026 году. 2️⃣ НДС при проверке смет после 01.01.2026 Главгосэкспертиза России разъяснила: если проверка достоверности сметной стоимости проводится после 01.01.2026, то даже для смет, составленных на ценах 2025 года, применяется НДС 22% — по ставке, действующей на дату экспертизы. 👉 Использование «старой» ставки НДС = риск признания сметы недостоверной. 3️⃣ Реестр требований в проектной экспертизе — с 1 марта 2026 С 01.03.2026 экспертиза проверяет проектную документацию только на соответствие требованиям, включённым в Реестр требований (изменения к ПП РФ № 145). 👉 Возрастает значение точной нормативной привязки: какое требование действовало, в какой редакции и к какой дате. Итог: 2026 год усиливает формализацию строительной экспертизы — по стоимости, налогам и нормативной базе.

Channel photo updated

Добро пожаловать в профессиональный канал компании КГ "ИРВИКОН", направление - строительно-технические экспертизы. Этот канал — часть экспертной экосистемы ИРВИКОН. Каждое направление ведут практикующие эксперты, работающие в судебных спорах, банкротствах и корпоративных конфликтах. Наши другие каналы: — ИРВКОН | Оценщики и эксперты — ИРВИКОН | Экономическая экспертиза — Канал Ирины Вишневской. ИРВИКОН - профессиональный канал управляющего партнера Группы ИРВИКОН Мы разбираем: • реальные кейсы • типовые ошибки экспертов и манипуляции сторон в судебных делах • судебную и экспертную практику Делимся опытом, разбираем кейсы, рассказываем о буднях экспертов-строителей

Channel created