Константин Каупуш • Риелтор, юрист

Рынок загородки изменился. Главная опасность — в системных «ловушках», которые делают участок в "КП" неликвидным и превращают покупку в многолетние суды. В этой СТАТЬЕ я постараюсь научить распознавать "скелеты в шкафу" конкретных поселков - ещё до их просмотра. С жёсткими живыми примерами и итоговым инструментом, который поможет отсечь основные риски.

❗️ ГПЗУ — не панацея! Во всех своих выступлениях, при каждой проверке участка и подготовке к сделке я пропагандирую ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка). Это документ, который определяет, что и как можно строить на этом участке, учитывая все публичные ограничения (зоны, красные линии, требования к застройке). Ключевые сведения, которые дает ГПЗУ: 1. Территориальная зона и градостроительный регламент этой зоны — что и как разрешено строить (этажность, площадь застройки, назначение строения, минимальные отступы от границ и т.д.) 2. Информация о ЗОУИТах (Зонах с особыми условиями использования территорий) — охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны и т.д. Польза ГПЗУ в том, что в нём часто «всплывают» ограничения, которых нет в выписке из ЕГРН! 3. Наличие ППТ - Проекта Планировки Территории (это град.регламенты внутри град.регламентов, как "матрёшка", особенно важны в случае попадания участка в КРТ). Нигде больше, кроме как в ГПЗУ это не увидеть. Почему это важно на практике? ГПЗУ — это не просто бумажка для бюрократии. Это инструмент проверки: 🔵Для покупателя: Показывает, сможет ли он построить дом мечты или участок бесполезен (попал в зону рекреации или ЗСО). 🔵Для продавца: Помогает выявить проблемы ДО того, как их найдет юрист покупателя и «убьет» сделку. Казалось бы - вот оно! Заказал ГПЗУ, прочитал и всё, незачем тратиться на юриста. Однако, при проверке участка я всегда использую целый комплекс источников. ГПЗУ я не ограничиваюсь, хоть и отношусь к нему с пиететом. И вот, сегодня у меня лишнее подтверждение: не зря! В ГПЗУ, который выдан 10 апреля 2025 года упомянут ЗОУИТ, которого уже нет, уже две недели как нет: с 24 марта 2025го! Объект культурного наследия (Церковь 18 века) никуда не делся, но зона, которой он покрывал всю округу (на основании Постановления 2017 года) — изменилась, теперь там проще строить, а ещё добавились различные дополнительные параметры строительства, которых ранее не было: 1. 2017-2025 гг - жесткая привязка к «историческому стилю» – дерево, кирпич, пастельные тона, скатные кровли. С 2025го - вы можете строить современный дом из любых материалов (например, из газобетона с облицовкой клинкером, с плоской кровлей, с панорамным остеклением) – лишь бы не было «башен и шпилей». Проект становится дешевле и проще, потому что не нужно подбирать дорогие «исторические» материалы и согласовывать цветовые решения. 2. Упрощение благоустройства Больше нет обязательных 60% зелени – можно сделать большую террасу, парковку, площадку для отдыха, не вписываясь в жёсткий процент озеленения. Также можно менять рельеф (подсыпать, срезать) без ограничений в 0,5 м, что важно для строительства на сложном участке. 3. Можно ставить глухой забор Раньше требовался прозрачный забор (штакетник, сетка, ковка), что не всегда удобно для приватности. Теперь разрешён любой забор высотой до 1,8 м – хоть из профнастила, хоть из бетонных панелей. В общем, если ориентироваться на ГПЗУ — участок в архитектурном плане гораздо более затратный. Возможно, именно это явилось бы причиной отказа от покупки... Весь смысл ГПЗУ - получить супер-актуальные и заверенные администрацией сведения... А по факту - произошла достаточно чувствительная задержка информации, которая влияет на судьбу сделки. Учитывайте этот момент при проверке участка! Ведь может быть и в обратную сторону: не было зоны — а она появилась, не отразившись в ГПЗУ! Удачных сделок! P.s. Участок, кстати, очень непростой, от покупки отказались. Зона культурного наследия - лишь один из целого букета нюансов. В общем, есть материал на несколько постов. Продолжение следует...

Кстати, не могу не порекомендовать статью Евгении, которую она написала в ТЖ. В ней она рассказала про свой опыт поиска дома: от начала и до конца. Если вы в начале этого пути - может пригодиться: хотя бы как моральная поддержка вашей "безумной идеи". Многих читателей ТЖ знатно "бомбануло": "Как же так?! Одна, женщина - да в частный жилой дом, без газа! А как же на работу ездить... и т.д" Евгения составила целый альманах ответов на эти комментарии - здесь. На мой взгляд, купить дом под проживание в Подмосковье в небольшом бюджете (в пределах 6-8 млн, например) - это сложная, многослойная задача... Но! Всё становится реальным если: 1. Подойти к этому с умом, подготовиться (почитать, побродить по форумам, позадавать правильные вопросы нейронкам) 2. Найти толковых специалистов на каждом этапе (проверка-сделка, ремонт...) 3. Верить в себя! Можно ведь и 15-20 млн иметь и спустить их моментально. Или просто испугаться, ничего не делать, только мечтать и вздыхать: "Эх, было бы денег побольше!" Как говорится: "Дорогу осилит идущий!" Главное цель себе выбрать побольше, тогда промахнуться будет сложнее))

Недавно мне пришло неожиданное и приятное приглашение — на новоселье моей дорогой клиентки Евгении! 🥳 Полгода назад прошла сделка по покупке дома, всё это время он доводился до ума. И вот, можно подводить промежуточные итоги. Мы посидели с Евгенией и обсудили: • Страшно ли переезжать из квартиры - в дом • Что меняется, когда вместо бетонных коробок у тебя за окном - лес • Выгодно ли жить в СНТ

Первый просмотр участка — на что обратить внимание? Ранее писал пост о первом просмотре квартиры/дома. Теперь разберём "первый контакт" с земельным участком. У вас имеется подборка объектов, которые нужно оценить вживую. За вашей спиной надёжная защита: ваш риелтор или юрист. Однако! • Их компетенция - проверка документов. Из них не видно всего, какие-то моменты выявляются только на просмотре. • Вам нужно понять, стоит ли связывать свою жизнь с этим конкретным участком — самим принять решение, взвесив недостатки и достоинства. Итак, вот список того, что нужно делать на просмотре: 1. Осмотритесь вокруг. Сегодня какой-нибудь несуразный дом или уродливый забор соседа смотрится как возможно допустимые... Но захотите ли вы на них смотреть много лет подряд? Никаких компромиссов по виду - не должно быть. Только идеальный! (участков много, такой вид обязательно найдется). О "визуальных брёвнах в глазу" — подробно в статье в Тинькофф-журнале. 2. Оцените фронт работ по расчистке. Насколько участок обременен зарослями травы/деревьев? На опил-корчёвку-вывоз прийдется тратить приличную сумму (в среднем от 10 000 за сотку на 2026 год). Нет ли на участке строительного мусора? (блоков, плит, гор щебня и т.д.) Всё это нужно учесть в торге. Если участок зарос борщевиком - лучше его не брать. Замучаетесь его убирать... Тем более, у нас вступил в силу закон, по которому можно влететь в 50000, если не справляетесь с "инвазивными растениями" на своём участке. Оцените состав растений. Ивы и некоторые другие растения - сигнализируют о повышенной влажности, близких грунтовых водах. 3. А что там внутри? Если участок нравится с "фасада" - пройдите его вдоль и поперёк. Кстати, поэтому рекомендую одеть "походно-дачные" штаны и прихватить с собой сапожки/калоши. Чтобы не изгваздаться об траву. Когда будете ходить по участку - смотрите на наличие каких-то непонятных ям и неровностей. Их прийдется выравнивать, а значит - закладываем в будущую смету. Бывает и так, что на участок сосед вывел свою трубу и сливает свои отходы (встречал такое уже дважды), так что тоже смотрите этот момент. 4. Пообщайтесь с соседями. Спросите у них, как тут живётся. Какие проблемы есть в локации? Какая почва, как высоко стоит вода весной/после дождя? В общем, рекомендую закладывать на разговор с соседями минимум минут 20 в каждой локации — это стоит того. Подробный опросник соседей — в статье на Дзене. 5. Подъезд к участку - насколько хорош? Если совсем свеж и уже разъезжается - плохо. Если многолетний и есть небольшие дефекты - хорошо. Есть ли "ливнёвки" или дренажные канавы по бокам дороги? Насколько дороги широки, а развороты - просторны? В случае пожара - к вам доедет пожарная техника, дотянется шлангами? 6. Остановитесь, замрите и послушайте. Шумно? Тихо? Слышно ли ближайшую дорогу? Лают-воют ли у соседа собаки? Может быть, слышно музыку откуда-то громкую? (подойдите туда, посмотрите каков источник, это может быть дом под аренду, с которым вам потом прийдется воевать...). Действуем по принципу из п. 1 — звуковой фон участка должен быть идеальным, без компромиссов. 7. Не ведитесь на радужные посулы продавцов, которые показывают участок. Всё что говорят о будущем развитии локации - можно пропускать мимо ушей, это невозможно проверить. Всё что говорят по соседствам - аналогично. Желательно строить диалог в формате "Ваш вопрос — Их ответ". Все моменты, о которых говорят продавцы — должен отдельно проверить ваш риелтор/юрист. И результат этой проверки может быть очень разный. Так что ни в коем случае не "влюбляйтесь" в участок! К поиску нужно относиться философски... Каждый из участков мы готовы отпустить, ибо может выяснится что: - Документы не в порядке - У управляющей компании / ТСН / СНТ есть проблемы с жителями - Просто что-то сорвётся в процессе оформления. Так что в идеале всегда иметь "Вариант А" и, одновременно, продумывать "Вариант Б". Как в сказке: "Первую ягодку беру, на вторую смотрю, третью примечаю..." Желаю вам удачи в поисках! А если возникнут вопросы — вы знаете, к кому обратиться 😉 Константин Каупуш — 8 (965) 233-03-32

Мы все столкнулись с тем, что с телеграм стало сложнее работать, многие перешли на Макс. Или даже на электронную почту - её пока не ограничивают (хотя давно грозились на счёт gmail). Не ощущал особых неудобств (ну разве что нужно иногда вспоминать и искать, где тебе человек написал, в каком мессенджере). До недавнего момента, когда впервые получил заказ на проведение "Оценки рисков приобретения участка" — от человека, который телеграм не использует. Казалось бы - и что такого?.. Но вот в чём проблема: я оформляю "Оценку рисков" как закрытый телеграм-канал: это очень удобно, наглядно получается... Для тех, конечно, у кого телеграм работает. Каналы можно "экспортировать", но получается не очень: папка с файлами, которые нужно архивировать-разархивировать (что тоже не у всех получается). Да и главный html-файл получается с маленькими картинками... При переводе в pdf картинки и вовсе исчезали. За неимением других вариантов, приходилось пользоваться html. Вот таким он получался при распечатке (см. первую картинку). И тут меня осенило загнать всё это в Claude (Клод)! Вуаля - получается удобный PDF-файл с хорошими читаемыми иллюстрациями, "живыми ссылками" в тексте и чёткой хронологией. См. вторую картинку. Вот так, достижения науки и техники - на службе моих клиентов ;) Если планируете приобрести участок/дом вы сами, или ваши клиенты - обращайтесь, проведём всестороннее исследование, с выявлением всех слабых сторон и критических юридических дефектов. Потому что всегда лучше знать всё заранее, а не по факту, когда вы уже провели сделку... Для того, чтобы провести данное исследование, мне нужен только кадастровый номер участка, оплата услуг и 2-3 дня времени. То есть вы можете обратиться ко мне ещё до того, как вам риелтор или собственник объекта предоставил какие-либо документы, что очень удобно: иногда продавцы не хотят ничего присылать до момента внесения аванса/задатка. Исследование объекта до внесения даёт неоспоримое преимущество: 1. Вы вообще не влезаете в сделку, если мы видим некий серьёзный "косяк". Не прийдется потом аванс/задаток возвращать. 2. Если есть некие нюансы, которые исправимы - мы прописываем их устранение в Предварительный договор, как условие выхода на сделку. Пока деньги не внесены, у нас есть рычаг давления, когда отданы - доказывать, что нужно что-то исправить - становится очень сложно. Более подробную информацию по моей экспертизе, пример "Оценки рисков" - пришлю по вашему запросу. Пишите в личку. P.s. Каждая экспертиза индивидуальна, в том числе по составу проверки: могут быть другие пункты. Эту привожу просто как пример.

Сегодня день рыбака. Всех заядлых и начинающих - поздравляю! 🎣 А какое отношение земельное законодательство имеет к рыбной ловле? Оказывается, есть пересечения и знать их - обязанность каждого рыбака. Граждане вправе бесплатно и без разрешения использовать водные объекты для рыбалки, если это не нарушает права других граждан (и общества в целом). Доступ ограничен если: - Водный объект расположен на участке в частной собственности (например, пруд) - Установлены санитарные/экологические режимы Земля вокруг таких водных объектов как реки, ручьи, каналы, озера (если они не используются как источники водоснабжения!) делится на несколько зон: 1. Береговая полоса - 20 метров от "уреза воды" (если это только не река-ручей протяженностью меньше 10 км - тогда береговая полоса - 10 метров). Регулируется ст. 6 ВК РФ В БП разрешается передвижение без механического транспорта (то есть, на весельных лодках / сапах - можно) и пребывания около водоема, в том числе для любительского рыболовства или причаливания плавучих средств. В БП запрещена приватизация земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), но их можно взять в аренду. При этом! В любом случае, загораживать БП нельзя. Штраф за нарушение - ст. 8.12.1 КоАП РФ + предписание снести заборы или иные сооружения. 2. Прибрежная защитная полоса (её ширина - от 30 до 50 метров) и Водоохранная зона (от 50 до 200 метров или даже 500 метров, для морей). Регулируется ст. 65 ВК РФ. В них запрещено: - Движение и стоянка транспортных средств, за исключением дорог и стоянки в специально оборудованных местах имеющих твердое покрытие Штраф за нарушение - ст. 8.42 КоАП РФ 3. Если водный объект является источником водоснабжения, прибавляются ограничения для Зон санитарной защиты (3 пояса). Во II поясе ЗСО разрешены купание, туризм, рыбная ловля и водный спорт — только при условии соблюдения гигиенических требований В I поясе ЗСО запрещено: - Купаться - Ставить палатку Прямого запрета на рыбную ловлю нет в СанПиН 2.1.4.1110-02, но есть запрет на "другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды". Прикормка, да и просто нахождение людей у водохранилища может создать то самое "влияние", а значит - и состав для штрафа по ст. 6.3 КоАП РФ — до 2000 руб. 4. Заповедники — прибрежное рыболовство запрещено (ст. 15 ФЗ №33 "Об ООПТ"). Национальные парки, Рыбопромысловые участки (участки платной рыбалки) — только в определенных зонах и по разрешению. Ослушались? Штраф по ст. 8.39 КоАП РФ — до 4000 руб + изъятие снастей. И это я не касаюсь правил рыбалки (чем можно добывать рыбку и в какой период) - это, как говорится, другая. тема. Рыбачьте в своё удовольствие! И — соблюдая законодательство.

Реальная история. В которой может оказаться каждый. Однако, можно значительно снизить риски! Завтра, 9 июля в 11.00 по Мск — расскажу всё про недобросовестных застройщиках, коттеджное рабство и изъятие земель в пользу государства. Регистрация по ссылке https://bogen.tilda.ws/expertise

❕Рассказываю как безопасно купить участок/дом в Коттеджном посёлке. Чтобы... ✖Не оказаться в сводках новостей, ✖Не просить Владимира Владимировича о помощи, ✖Не судиться много лет с неизвестным результатом... Подробно, без воды и "бизнес-цыганства" ▪️09 июля 2026 года. Бесплатно. ↗️Ссылка на регистрацию: https://bogen.tilda.ws/expertise

На вебинаре мы не будем пересказывать законодательство. Мы разберём реальные ситуации, с которыми сталкиваются специалисты и покупатели уже после сделки. В программе встречи ⬇️ 1. «Как устроено «коттеджное рабство»: анатомия системной проблемы» 1.1. Организационно-правовая форма — не просто аббревиатура, а вопрос контроля над вашим клиентом 1.2. Схема захвата инфраструктуры: от проекта до контроля 1.3. Самые дорогие ошибки, которые совершают покупатели (и их риелторы) 2: Четыре типовых сценария управления инфраструктурой: от тарифов до судебных экспертиз 3. Споры с застройщиком: три сценария, как клиент теряет дом и деньги, и что с этим делать Вместе со мной в эфире будет Константин Каупуш — риелтор, юрист и один из самых сильных практиков в сфере загородной недвижимости. Его специализация — юридическая экспертиза объектов, сопровождение сложных сделок и выявление скрытых проблем ещё до покупки. ☑️ После вебинара у вас останутся не только знания, но и готовые инструменты. Если вы сопровождаете загородные сделки или хотите уверенно развиваться в этом направлении, этот вебинар станет для вас серьёзным профессиональным усилением: ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

⚠️ Загородная сделка может превратиться в пожизненную проблему. Как этого избежать? Коллеги, давно мы с вами не встречались на обучении по загородной недвижимости. И, честно говоря, сейчас для этого самое подходящее время! Потому что загородный рынок стал гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Есть вещи, которые невозможно увидеть на просмотре объекта. Но именно они впоследствии становятся причиной многомиллионных споров, бесконечных платежей, конфликтов с управляющими компаниями и судебных процессов. 9 июля в 11:00 (МСК) я проведу новый бесплатный вебинар, полностью посвящённый загородной недвижимости 👇 🔗 ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ : https://bogen.tilda.ws/expertise?utm_source=tg Сразу после регистрации вы получите бонусы: 🎁 Разбор 3 жёстких кейсов, которые полностью меняют взгляд на загородные сделки. 🎁 Чек-лист «7 признаков того, что вы продаёте клиенту не дом, а пожизненную кабалу».