Крымский метр - недвижимость и жизнь в Крыму от М2тв.про

📊 В конце прошлой недели пришла аналитика по июлю. Мой прогноз был — 350 сделок, и я оказался довольно близок к реальности! 🔻 Повторю главное: разные локации будут "проседать" с разной скоростью. Особенно тяжело придётся "середнячкам" — тем, кто не может предложить ни суперцену, ни уникальный продукт. 🔍 Детальный разбор трендов и свежий прогноз на август — скоро в закрытом канале. Присоединяйтесь, чтобы не пропустить! 👇

Мнение очень опытного аналитика Михаила Хорькова (REBURG) по итогам продаж в июне и июле: В очередной раз констатируем, что резервы по вовлечению в рынок покупателей с «семейной ипотекой» истощены. В будущем, вне зависимости от новых параметров, программа будет поддерживать спрос на квартиры, но не сможет обеспечить достаточный объем Для Крыма это значит, что те ЖК, которые ещё в декабре показывали очень хорошую динамику на фоне "парковки" семейных ипотек, в текущих условиях не могут рассчитывать на этот рычаг.

🏨 Анахронизм в продажах апарт-отелей, о котором почти никто не говорит До сих пор в апарт-отелях живёт странный пережиток из мира жилых комплексов: «студия», «однушка», «евродвушка» и прочие квартирные названия 🏚 🤔 Но ведь мы продаём не квартиру, а долю отельного бизнеса. Почему лоты до сих пор называют как жильё, а не как в гостиницах: Standard, Superior, Family, Suite и т.д.? Наконец-то начали появляться проекты (см. картинку 📸), где: - типы номеров называются по-отельному, - ровно так, как они потом будут реально использоваться в управлении и продажах. Уверен, со временем большинство апарт-проектов придут к этой логике. 😵 А вот с видом всё гораздо сложнее Одна из самых хитрых проблем — видовые характеристики: - даже опытный управляющий не всегда может заранее угадать на 100%, какие номера будут хитами, а какие будут стоять в тени. Личный пример 👇 Мой первый визит в Турцию: на ресепшене спрашивают — «Окна на бассейн или на кладбище?» Я выбрал кладбище и не прогадал: - те, кто смотрели на море и бассейн, с утра и до вечера «наслаждались» криками детей и шумом 💥 - я просыпался в тишине с видом на зеленый парк 🌿 Вывод: не всегда очевидный «красивый» вид = лучший выбор для гостя. 🔍 Иногда управляющие внезапно обнаруживают странные, но устойчивые причины выбора тех или иных номеров: - кто-то раз за разом возвращается в один и тот же «тихий» блок, - кто-то ценит тень, а не панораму, - кому-то важен не вид, а конкретная планировка или соседство. И это ещё один аргумент в пользу того, чтобы перестать смотреть на апарт-отели глазами «квартирного» рынка и начать мыслить категориями отельного бизнеса 💼

https://dzen.ru/a/ak97J9uqyiEzUvHl Про человейники и безопасность.

🏔 Алушта: доступный ЮБК или рендерная ловушка? Друзья, привет! Сегодня мы в Алуште — не на первой линии, а в одном из отдалённых районов, примерно в 5 км от моря 🚗🌊 В новом видео показываю реальную Алушту, а не только открытки из презентаций: 🔹 Чем Алушта отличается от Ялты — долина против города, прижатого к морю 🔹 ЖК, где квартиры от ~7,5 млн ₽: доступный ЮБК или компромисс? 🔹 Как рендеры «съедают» промзоны и ущелья (коллега сказал: «здесь не хватает только крематория» 🙈) 🔹 Объездная дорога вокруг Алушты: — сколько реально сэкономит времени Симферополь–Ялта — когда её обещают закончить 🔹 Почему прошлый год прошёл «под флагом Алушты», а в этом рынок тормозят переуступки 🔹 Какие дисконты сейчас по новостройкам и стоит ли заходить в Алушту как инвестору 🔹 Почему без машины в спальных районах Алушты жить очень тяжело 🔹 Какие пляжи и локации реально удобны для жизни и отдыха Это не рекламный ролик застройщика, а честные «зарисовки» по Алуште и южному берегу Крыма, с плюсами и минусами. ▶️ Смотрите видео по ссылке. Если думаете о покупке на ЮБК — особенно в Алуште — лучше сначала посмотреть это, а уже потом смотреть рендеры 😉

🏔 ЮБК, апарт-отель и вид… в стену. Это провал или скрытая возможность? Записал короткое видео прямо с южного берега Крыма 🌊 Попали в апартаментный комплекс, где из части окон — подпорная стена вместо моря. Коллеги, привыкшие к «классическим» квартирам, сразу: «Как это вообще продавать?» 😱 В видео разбираем: • почему для инвестора важен доход, а не только вид из окна 💰 • как управляющая компания может превратить минус в фишку (спойлер: 🎬) • чем покупка жилья отличается от покупки доходного бизнеса • простую формулу, как считать цену апартаментов через годовой доход 📊 Если смотрите на апарты в Крыму как на инвестицию — этот разбор обязателен к просмотру. ▶️ Ссылка на видео А если не хотите, смотреть, то читайте в Дзен.

🤔 Почему-то интуиция подсказывает (глядя на эту карту bnmap.pro по части новой Москвы): если москвичу с доходом от 300К предложить квартиру в Москве (пусть даже за МКАД, но недалеко от метро) и альтернативу в Крыму или на побережье Краснодарского края (не считая Сочи и Ялты) по такой же цене, он почти всегда выберет Москву. 🏢➡️🏝️ Вот почему сейчас, при такой информационной повестке, всё, что выходит за диапазон 330–380 тыс. руб. за кв.м. в Крыму, будет продаваться всё слабее. Бюджет определяет спрос куда больше, чем отделка: цена 500 тыс. с отделкой (то есть 380 в “черновой”) — это всё равно смотрится проигрышно по отношению к московской квартире. Ведь риск здесь гораздо выше, а компенсации за него нет. 💸 Снизить риск для покупателя можно только рассрочкой — например, предложить вложить сейчас 1-2+ млн, а остальное через год или позже. В этом случае часть "готовых рискнуть" действительно может выбрать Крым. Но тут возникает другая проблема: риск притока нецелевой аудитории и всплеск переуступок через полгода–год. Результат - нет продаж у застройщика только через год. Как быть? Возможно, стоит сразу закладывать для таких “рассрочечников” цену на 5–10% выше и честно предупреждать: условия с антириском как раз и нужны для сглаживания угроз, а не для поддержки спекуляций. ✍️ А что ещё могут предложить застройщики? Делитесь мыслями в комментариях! 😉 У нас тоже есть один сценарий — расскажем только “своим” в закрытом канале. 🌊 Ялта (и Сочи), как и раньше, будет находить своих покупателей: недавно мы публиковали в закрытом канале данные по ядру спроса за июнь, а в июле ожидаем ещё больший перекос в сторону устоявшихся сегментов. Здесь покупают не массово, но стабильно — те, кто давно мечтал именно о Ялте и готов платить 330–600 тыс. за квадрат, в зависимости от локации и уровня объекта. #аналитика #Крым #Москва #недвижимость

🧳 Вышел из отпуска и сразу заглянул в аналитику по ядру спроса! Особенно интересно отследить, как изменились бюджеты, площади и стоимость “квадрата” в июне — по сравнению с весной, когда на рынок ещё возлагали большие летние надежды. 📊 По данным Bnmap.pro, эти сдвиги отлично видны в курортных локациях. На картинке же здесь — ядро спроса июня в Симферополе: 🏠 Самый популярный выбор — квартиры площадью 30–40 м² и “двушки” 55–65 м². 💸 Средняя цена за квадрат — в диапазоне 140–160 тыс. руб. 📈 Данные по другим локациям и свежая аналитика — уже в 👉 закрытом канале!

Короткое интервью Бориса Малютина организаторам форума АкаДев и его расшифровку опубликовали на Дзен. https://dzen.ru/a/anHAnVBV7FOWRjTh?share_to=link

Выше в публикации обещал запустить канал о путешествиях. Потихоньку поехали... https://t.me/M2tv42 В Телеграм МАХ https://max.ru/channel_42put

Инвестиции начинаются не с эмоций, а с расчёта 🎙 Борис Малютин, Бест-Новострой Курортная недвижимость привлекает красивыми видами и громкими обещаниями. И здесь инвесторы чаще всего совершают самые дорогие ошибки. Рынок ещё очень свежий, очень несбалансированный. На таких рынках присутствуют не только позитивные игроки. Поэтому нужно быть осторожным с теми обещаниями, которые звучат на этапе оценки инвестиционных предложений Второй совет касается самого подхода к выбору объекта. Инвестиции - это всё равно расчёт. Это не голая эмоция, когда ты увидел красивый крымский пейзаж, а тебе рассказали, что здесь будет город-сад. Можно купить объект за 40 миллионов, а потом выяснится, что его реальная цена - 5 миллионов Главный вывод прост: инвестиции в недвижимость требуют холодной головы. Если не хватает собственного опыта, лучше опираться на аналитику и мнение профессионалов, чем принимать решения под влиянием красивой презентации. 🔗 Ранее: Кризис - время возможностей. Но где именно? Главная особенность рынка Крыма - ожидания —— 2 октября стартует новый расширенный курс для аналитиков, инвесторов, собственников и топ менеджеров девелоперских компаний «Антикризисный управляющий в девелопменте». ☑️ Программа курса составлена на основе опросов лидеров рынка девелопмента и отвечает на самые острые вопросы индустрии. ☑️ 30 экспертов, 186 часов, 4 очные сессии, доступ к комьюнити и инсайты по основным направлениям индустрии.    👉 Все подробности +7 985 4-88888-1

🌿 Одна из вещей, которая бросается в глаза, если вы едете из Крыма в Москву — зелень. 👀 Глаз выхватывает эти массивы деревьев 🌳 и вы чувствуете ощущение отдохновения 😌. Не зря психологи говорят, что зеленый цвет успокаивает 💚. 🧳 Вот решил отпуск провести хоть и не на природе, но вдали от популярных туристических маршрутов 🗺️. Поставил доп. условия: до 400 км от Москвы, сочетание истории, природы и красоты 🌲✨. В итоге получился маршрут на северо-восток 🧭. Не прогадал 👍. Получил отдых в очень умеренном темпе, без суеты 🙅‍♂️, но и с интересом. Давно хочу запустить канал про путешествия по России 🇷🇺, ведь от Калининграда до Камчатки везде бывал 🚗✈️, но времени не хначать, может в этот раз… Главное же начать 🚀.

🏗️ На недавнем закрытом девелоперском форуме в Москве Алексей Тугарев представил доклад о текущем состоянии и трендах рынка девелопмента в 2026 году. 📊 В том числе он оценил разные форматы объектов с точки зрения их привлекательности для девелоперов. Для Крыма особенно интересны направления медицины и спорта. ⚽ И здесь важный вывод: если в проекте заявлен спортивный комплекс, это ещё не значит, что речь идёт о капитальном объекте. 📌 На практике наиболее вероятный сценарий — некапитальные сооружения. Именно поэтому в новых проектах так часто появляются теннисные корты: нередко это каркасно-надувные конструкции (кстати в санатории "Юрмино" в Саках такой корт работает уже много лет). 🏟️ А вот что-то действительно серьёзное — крытый стадион, ледовый дворец, центр водных видов спорта — сегодня вряд ли получит поддержку инвесторов и банков. Особенно в тех локациях, где нет стабильного многомиллионного потока посетителей. 💬 Иными словами: красивые обещания про «спортивную инфраструктуру» нужно всегда расшифровывать. Вопрос не в названии, а в том, что именно реально построят, а что останется лишь на рендерах.

🚨 Крымский рынок новостроек в кризисе — что делать всем участникам? Подробно разбираем шаги для застройщиков, риэлторов, продавцов, покупателей и инвесторов в новых реальных условиях рынка: ✍️ Конкретные механики выхода из неудачных сделок 🛑 Почему “комфортные” рассрочки — это ловушка 🤝 Как не стать заложником переуступок и выбрать свою стратегию 📉 За что наказывать маркетинг и кого слушать в 2026? Подробнее — в свежей статье с советами и реальными сценариями развития событий!

👀 Попалась статья, в которой явно читаются отголоски проблем с турпотоком в Сочи. Там всё активнее продвигают идею, что курорт — это уже не только пляжный отдых. 🏥 На круглом столе «Экономика солнца: Сочи — город будущего» прозвучала любопытная формулировка: «Сочи по праву может называться столицей здоровья», поскольку город якобы обладает всей необходимой инфраструктурой для оздоровительного отдыха. 📌 И тут же приводится цифра: в Сочи работают 59 санаториев. А теперь интересный момент👇 🌊 Сакско-Евпаторийская агломерация, похоже, уже обошла Сочи по этому показателю. По данным neomaker. ru, в 2025 году здесь работало около 65 круглогодичных санаториев, плюс есть ещё сезонные объекты — например, «Танжер», который находится рядом со стройкой «Птицы». 🤔 То есть если Сочи и дальше будет пытаться конкурировать в санаторно-курортной теме с Кавминводами и Крымом, не предлагая ничего принципиально нового, то риск исчерпания его туристического потенциала будет только расти. 📉 Южной курортной столице России уже недостаточно просто быть “главным курортом”. Сейчас нужен новый сильный смысл.

💬 Услышал комментарий на новость: соседний объект уже на старте предлагает ПВ 10% и ежемесячный платёж 150 тыс. — "Это просто сбор потенциальных должников", — резюмировал опытный коллега. 😔 И это правда. Подобные условия чаще встречаются у неопытных застройщиков. Они не осознают, что продавать квартиру за 10 млн с входным взносом всего 1 млн (при ипотеке выше 10%) — это закладывать мину замедленного действия 🧨. Такие клиенты — не настоящие покупатели, а больше "игроки-авось", которые в любой момент могут перестать платить по рассрочке. Фактически никто не может их заставить доплатить — и в итоге застройщику придётся просто расторгать договор и пытаться продать квартиру заново. 🔄 Что делают некоторые инвесторы по таким схемам? Разбрасывают 2-10 миллионов по нескольким объектам, спустя время выбирают лучший, а остальные бросают - выводят оттуда недостающие для основной покупки первоначальные взносы. Здесь выиграют либо объекты, которые сдаются уже в текущем году — для многих важно 'вселиться" сразу, либо топовые комплексы с сильным управлением и устойчивой финансовой моделью, способной выдержать волну переуступок. ⚠️ Итог: акции с минимальными вносами и низкими платежами — не решение, а источник будущих проблем для всех участников рынка! Для покупателя здесь риск, что застройщик может "заупрямиться" и не возвращать деньги, например, потому что понимает: без этих средств компании грозит полная остановка. В итоге всё переходит в длительные тяжбы, судебные разбирательства и затягивание сроков возврата средств. Учитывая ситуацию, некоторые застройщики, которые слишком активно использовали схему с малыми ежемесячными платежами и низким порогом входа, могут попасть в острую нехватку ликвидности и в итоге совсем остановить стройку. В худшем сценарии дело дойдёт до банкротства — как это было со знаменитым “Чкалово-парком” в Керчи, и это произошло ещё задолго до нынешних потрясений на рынке. К сожалению, такие риски — не теория, а реальная угроза для покупателей в сегодняшних реалиях.

В связи с обновлениями в МАХ, мы изменили ссылку на канале на более читабельную https://max.ru/channel_m2tvkrym. Если вас раздражает VPN и вы не "яблочник", и не параноик со шпиономанией - добро пожаловать! Кстати, в МАХе появились истории.

💸 Не попали на старт продаж? Возможно, это не провал, а удача. На рынке Крыма многие до сих пор думают по шаблону: если не купил на старте — значит опоздал. Но в реальности всё не так просто. 📌 Мы разобрали две реальные истории: один инвестор купил сильный объект почти на старте, второй — оставил те же деньги на депозите. И вот главный вопрос: 🤔 кто в итоге оказался в более выгодной позиции через полтора года? Спойлер: ответ не такой очевидный, как кажется. В статье разбираем: — почему “вход на старте” — это не стратегия, а всего лишь тактика — как депозиты в ряде случаев обыгрывали рост цены в новостройках — почему текущая цена застройщика — ещё не значит реальная цена сделки — и почему хороший проект не перестаёт быть хорошим только потому, что вы не купили его в первый день ⚠️ Если вы выбираете недвижимость не по ажиотажу, а по расчёту — это обязательный текст к прочтению. 📲 Ссылка на статью — вот.