Максим Кульшан × P1 | Недвижимость на Кипре

Сегодня полноценно погрузились в рынок Пафоса. Посмотрели будущий офис, объехали ключевые районы города и провели большой брокер-тур с одним из крупнейших девелоперов Пафоса, который в прошлом году продал недвижимости более чем на €300 млн. Несколько выводов, которые для меня оказались очень интересными. Первое. Складывается ощущение, что Пафос сегодня находится примерно там, где Лимассол был несколько лет назад. Цены пока заметно ниже, но качественные проекты исчезают очень быстро. Многие небольшие очереди вилл распродаются буквально за 10–20 дней. Второе. Самый интересный продукт сегодня — это небольшие виллы и semi-detached с бассейном в бюджете €400–600 тыс. На мой взгляд, именно здесь сейчас лучшее соотношение цены, качества, ликвидности и потенциала роста. Третье. Покупатель выбирает уже не квадратные метры. Он выбирает район, вид, море, школу рядом, возможность сдавать объект в аренду и перспективу роста стоимости. Четвертое. Очень понравилось, как развивается сам город. Новые районы, большое количество зелени, государственный парк, планы по новой марине, современные проекты и совсем другая атмосфера по сравнению с Лимассолом. Пятое. Многие девелоперы сегодня уже не строят «в стол». Проекты выходят небольшими очередями и начинают продаваться практически сразу после старта. Готового качественного предложения становится всё меньше. Для нас это хороший сигнал. Мы точно будем намного глубже заходить в Пафос, расширять присутствие, формировать собственный портфель проектов и показывать клиентам не только объекты, но и то, как развивается сам город. Есть ощущение, что в ближайшие годы именно Пафос может стать одним из самых интересных рынков недвижимости на Кипре. Будем делиться наблюдениями по мере того, как всё глубже погружаемся в этот рынок.

Разобрал новый банковский листинг Altamira от 28 июля В списке около 50 объектов по всему Кипру: квартиры, дома, коммерция и большое количество земельных участков. Как обычно, низкая цена сама по себе ничего не значит. Большая часть дешёвых объектов — это доли, земля без нормального подъезда, сложные титулы или активы без понятного сценария выхода. Но несколько позиций действительно заслуживают внимания. 1. Квартира с двумя спальнями в Pyla — €130,000 Property ID: PR43823 66 м² внутренних помещений и около 61 м² открытой веранды. Отдельный Title Deed, комплекс с бассейном, рядом университет UCLan. На мой взгляд, это один из самых понятных инвестиционных объектов листинга: — небольшой бюджет входа; — готовая квартира без ожидания строительства; — спрос со стороны студентов и арендаторов; — большая терраса, которая выделяет объект среди конкурентов. В этом же комплексе есть ещё одна квартира за €130,000 — PR44532, но первая выглядит интереснее именно за счёт террасы. 2. Таунхаус с двумя спальнями в Chloraka — €200,000 Property ID: PR44755 85 м² внутренних помещений, веранды и собственные дворы. Отдельный титул, объект свободен. Хороший формат для покупателя, который хочет готовый дом в Пафосе без бюджета нового проекта. Подходит как для проживания, так и для долгосрочной аренды. Но перед сделкой обязательно нужно проверить актуальную цену и историю размещения объекта. 3. Туристическая земля в Pano Arodes — €145,000 Property ID: PR45833 13,714 м² земли, туристическая зона, зарегистрированная дорога и фасад около 105 метров. Это уже не обычная покупка земли, а потенциальный девелоперский продукт: — комплекс загородных вилл; — небольшой wellness-retreat; — eco-resort; — частное поместье; — проект под последующую перепродажу с разрешениями. Рядом в листинге есть ещё один участок площадью 10,149 м² за €100,000 — PR45829. Интересно проверить возможность покупки двух участков пакетом. 4. Квартира с двумя спальнями в Latsia — €140,000 Property ID: PR39337 76 м² внутренних помещений, отдельный Title Deed, квартира свободна. Не самый эмоциональный объект, но понятный и ликвидный продукт: — хороший доступ к дорогам; — школы и инфраструктура рядом; — постоянный локальный арендный спрос; — сравнительно невысокая стоимость входа. Подходит инвестору, который ищет спокойный объект с понятным сценарием аренды. 5. Жилая земля в Kathikas — €120,000 Property ID: PR46388 2,490 м², жилая зона, коэффициент застройки 60%, ровный участок и зарегистрированная дорога. Цена выглядит привлекательно, но есть важный нюанс: заявленный фасад составляет около пяти метров. Перед покупкой нужно получить заключение архитектора: — возможно ли нормальное разрешение на строительство; — можно ли разделить участок; — сколько вилл реально разместить; — потребуется ли расширение дороги. Если градостроительные параметры подтвердятся, это одна из самых интересных земельных позиций листинга. 6. Дом с бассейном в Avgorou — €110,000 Property ID: PR46204 Три спальни, около 122 м² внутренних помещений, участок 956 м² и бассейн. По характеристикам и цене выглядит очень привлекательно. Но отдельного титула нет, продажа предполагается через assignment agreement. Такой объект можно рассматривать только после полного юридического аудита: — проверка исходного договора купли-продажи; — обременения и ипотеки; — разрешения на дом и бассейн; — возможность дальнейшего получения титула; — обязательства перед девелопером. Здесь потенциально высокая выгода, но и риск выше обычного. Мой вывод Из всего листинга я бы в первую очередь подробно проверял: PR43823 — Pyla PR44755 — Chloraka PR45833 и PR45829 — Pano Arodes PR39337 — Latsia PR46388 — Kathikas PR46204 — Avgorou Главное правило банковских листингов: не покупать объект только потому, что он дешёвый. Нужно сразу понимать: Кто будет следующим покупателем? Можно ли объект нормально финансировать? Есть ли чистый титул и доступ? За сколько и кому мы сможем его продать через несколько лет? Иногда лучший объект в листинге — не самый дешёвый, а тот, у кого самый понятный выход.

🔑 Три правила, которые приносят большие сделки За последние годы я понял одну простую вещь. Высокие продажи — это почти никогда не про талант продавца. Это про привычки, которые повторяются каждый день. Вот три правила, которые реально работают. 1. Говорите о том, чем занимаетесь. Всегда. Самые крупные сделки очень редко приходят с рекламы. Они приходят из обычных разговоров. В сауне. За ужином. На тренировке. На мероприятии. В самолете. На выпускном в детском саду у ребенка. Не нужно никому ничего продавать. Просто рассказывайте истории. Спрашивайте мнение. Советуйтесь. Делитесь своим опытом. Расскажите, как нашли клиенту идеальный объект. Как помогли продать недвижимость дороже ожиданий. Как решили сложную задачу, с которой другие не справились. Люди покупают не рекламу. Люди запоминают истории. И помните: если о вас никто не знает — никто у вас ничего не купит. 2. Продавайте решение, а не квадратные метры Людям не нужна квартира. Им нужна новая жизнь. Кому-то — сохранить капитал. Кому-то — переехать. Кому-то — получить ПМЖ. Кому-то — начать получать пассивный доход. Перестаньте думать о том, что вы продаете. Начните думать о том, какую задачу вы помогаете решить. В этот момент продажи становятся намного легче. 3. Никогда не стройте продажи на критике конкурентов Это правило кажется очевидным, но его нарушают постоянно. Если клиент жалуется на другого агента — не подхватывайте эту волну. Не обсуждайте чужие ошибки. Лучше покажите своим подходом, как должна выглядеть качественная работа. Профессионализм всегда производит большее впечатление, чем критика. Вот и всё. Всего три правила. Но именно они отделяют людей, которые время от времени закрывают сделки, от тех, кто делает это системно. И еще одна мысль, которая очень мне откликается: Продажи — это не умение убеждать. Это умение вызывать доверие. Когда есть доверие — решение принимается намного быстрее. Сохраните этот пост и периодически возвращайтесь к нему. Иногда именно самые простые принципы дают самые большие результаты. 🚀

Разобрал свежий листинг Altamira (14.07.2026). Что бы я рассмотрел? Не все объекты, которые выходят на рынок, одинаково интересны. Большинство — обычная розница. Но иногда попадаются действительно сильные варианты. Вот мой личный топ: 1. Agios Athanasios, Limassol — участок €290,000 Лучший объект из всей подборки. 606 м² в одном из самых востребованных районов Лимассола. Это история не про “купить землю”, а про будущий девелоперский потенциал. Если удастся зайти ещё с дисконтом — может получиться очень сильная сделка. 2. Moniatis — дом €210,000 205 м² + участок 745 м². За такие деньги выглядит недооценённым. После лёгкого обновления можно либо выгодно перепродать, либо оставить под долгосрочную аренду. 3. Коммерческое здание в Ларнаке — €435,000 Самое интересное для тех, кто хочет пассивный доход. Уже сдано в аренду банку. Заявленная доходность — около 8.2% годовых. Такие объекты на Кипре встречаются нечасто. Ещё отметил: • участок в Kiti за €100,000 — хороший вариант под строительство виллы или двух таунхаусов. • квартиру рядом с UCLAN в Pyla — стабильный спрос со стороны студентов и сотрудников университета. Что бы я точно пропустил: - долевые участки (1/4, 1/5, 1/16); - земли без доступа к дороге; - объекты без Title Deed, если только дисконт так себе. Вывод: рынок всё ещё позволяет находить интересные сделки. Главное — смотреть не на красивую цену, а на потенциал выхода через 2–5 лет.

🇨🇾 Кипр стал на шаг ближе к Шенгену. Что это значит? Еврокомиссия предварительно одобрила вступление Кипра в Шенгенскую зону. Это один из самых важных этапов на пути к полноценному присоединению. Если процесс завершится успешно, это означает: • свободное перемещение между странами Шенгена без паспортного контроля; • более высокий статус Кипра как европейского финансового и инвестиционного центра; • дополнительный фактор привлекательности для покупателей недвижимости и инвесторов. До финального решения еще есть несколько этапов, поэтому говорить, что Кипр уже в Шенгене, пока рано. Но направление очевидное. И если всё пройдет по плану, это может стать одним из самых значимых событий для острова за последние годы. Что думаете, как это повлияет на рынок недвижимости Кипра? 👇

Minthis Застройщик зашёл в горы Пафоса в 2014 году. Участок в деревне Тсада, в 20 минутах от города, в природоохранной зоне. Начали не с жилья: сначала построили гольф-поле, потом спа-корпус, потом рестораны. Резиденции появились позже, когда среда уже работала. Десять лет слой за слоем – и сейчас это действующий резорт с работающей инфраструктурой, внутри которого продаётся жильё. ⚜Что здесь выросло? • Гольф: 18 лунок, первое поле на Кипре с сертификацией GEO – международный стандарт устойчивого управления. Это условие поддержания поля в определённом экологическом стандарте, а не просто маркировка. • Спа: крытый 25-метровый бассейн с подогревом, термальные ванны, 8 процедурных кабинетов, йога, тренажёрный зал. Работает круглый год. • Еда: ресторан Amaracus, Bar-M, Clubhouse, площадь Plateia с лаунжем и винотекой, собственная винодельня, органическая ферма, сад трав. За 10 лет рестораны стали самостоятельными точками – сюда приезжают не только резиденты. • Активность: природная тропа 5 км, 4 теннисных корта, 2 корта падел, велосипедные маршруты по горам – всё в пешей доступности от резиденций. Вокруг проекта законодательно ограничена застройка – природоохранный статус не позволит изменить этот пейзаж. ⚜ Что можно купить? Сейчас в продаже четыре формата: • Апартаменты и дуплексы Lofos, от 108 м², от 2 спален – от €675,000 + НДС • Виллы Ridge и Ridge Green – от €1,220,000 + НДС • Резиденции Signature (кипрская архитектура, 13 моделей), 235–308 м², 3–4 спальни – от €1,315,000 + НДС • Резиденции Topos (модерн, butterfly roof), 240–313 м², 3–4 спальни – от €2,590,000 + НДС Виллы работают по принципу конструктора: выбираете участок, модель, метраж. При проектировании можно добавить спортзал, сауну, гостевой дом или винный погреб – это платные опции, которые фиксируются на этапе выбора проекта. ⚜ Три сценария покупки • Живёте сами. При покупке в качестве основного жилья на Кипре действует сниженная ставка НДС – 5% вместо стандартных 19%. На объекте за €675,000 разница составляет около €94,000. В стоимость включено трёхлетнее членство в гольф-клубе, доступ в спа, привилегии в ресторанах и консьерж. • Сдаёте через управляющую компанию. Проект предлагает фиксированную доходность 6% годовых на 5 лет. Операционкой занимается УК – вы не управляете арендаторами и не контролируете заезды. Поскольку объект используется в туристических целях, при такой схеме возвращают 19% НДС. Это меняет реальную стоимость входа. • Совмещаете. Две недели в году вы используете виллу или апартамент бесплатно, остальное время – в аренде через УК. Для тех, кто выстраивает статус non-dom на Кипре, этот формат даёт документально подтверждённое физическое присутствие на острове. ⚜ Кому проект зайдёт? Minthis подходит тем, кому нужна закрытая резорт-среда с работающей инфраструктурой, и тем, кто покупает надолго. Семьям с детьми: International School of Paphos в 15 минутах. Тем, кто ценит природу и спокойствие больше близости к набережной. Не подходит, если море – обязательное условие: до воды 26–30 минут. Или если горизонт – пара лет до перепродажи. Напишите нам – разберём, какой формат подходит под вашу задачу и как выглядят цифры по каждому сценарию.

Посмотрел свежий список залоговых и банковских объектов на Кипре. Из того, что попалось в Лимассоле, несколько вариантов действительно заслуживают внимания. 📍 Гермасойя, Agia Paraskevi Участок 517 м² за €440,000. Около 450 метров от кругового движения Гермасойи.…

Посмотрел свежий список залоговых и банковских объектов на Кипре. Из того, что попалось в Лимассоле, несколько вариантов действительно заслуживают внимания. 📍 Гермасойя, Agia Paraskevi Участок 517 м² за €440,000. Около 450 метров от кругового движения Гермасойи. Жилая зона с плотностью 60%. Для частного дома или небольшого девелоперского проекта локация выглядит одной из самых ликвидных в подборке. 📍 Писсури Дом на участке почти 8,700 м² за €545,000. Редко встречаются такие размеры земли за эти деньги. Хороший вариант для жизни, отдыха или долгосрочной инвестиции. 📍 Pissouri Pine Bay Дом с 3 спальнями за €345,000. Если смотреть с точки зрения аренды или покупки для собственного проживания — выглядит вполне разумно. 📍 Агрос Дом с двумя спальнями и мансардой на участке 3,060 м². Цена — всего €155,000. Для тех, кто любит горные деревни Кипра и хочет получить большой участок за относительно небольшие деньги. 📍 Земля в Писсури 11,075 м² за €125,000. В жилой зоне и всего в нескольких минутах от моря. Из всей подборки это один из самых интересных вариантов с точки зрения земли и долгосрочного потенциала. Такие списки всегда полезно просматривать не ради самих объектов, а ради поиска ошибок рынка. Иногда самые интересные сделки находятся не на порталах недвижимости, а именно в банковских и залоговых продажах. Если интересно, могу периодически делать разборы таких листингов и выделять объекты, которые реально стоят внимания. @maks_estate

Бизнес-завтрак. Часть 2. На встрече разбирали, откуда берётся ликвидность на выходе и почему с одними объектами это работает, а с другими нет. Большинство девелоперов работают с маржой 30%+. Square One – с 15%. Другой подход: быстрый оборот капитала вместо максимальной наценки. Двушка у конкурента в Лимассоле стоит 400 тысяч евро, у Square One – 316-335 тысяч евро. Но дело не только в метраже: у Square One около 4 000 €/м², у конкурентов на той же улице – 4 500-4 700 €/м². Та же площадь выходит дешевле, потому что земля была дешевле и маржа принципиально другая. Планировки при этом умнее: 70-75 м² с грамотной террасой на ощупь не меньше 80. Это и объясняет, почему одни и те же клиенты возвращались за вторым и третьим юнитом. Цена входа ниже, ликвидность выше. Флиппинг в оффплане работает ровно через эту разницу. Вход до открытого рынка даёт цену ниже, а к середине стройки юнит прибавляет около 18%, к сдаче – до 40% от цены входа. Выйти можно на этапе стройки через Cancellation Agreement: это позволяет закрыть сделку с новым покупателем напрямую, не дожидаясь регистрации и сдачи объекта. Два реальных кейса из нашего портфеля по проектам KYMA Residences и KABU Residence – в карточках к посту. Есть и арендная история. Управляющая компания MovingDoors берёт на себя операционку полностью. По портфелю средняя доходность от аренды – 8% годовых. При соответствующей структуре сделки возможен возврат НДС – считается отдельно. На завтраке мы также говорили о том, что берём далеко не всё. Часть проектов в рынке нас не устраивает: большой объём юнитов, длинные сроки, непонятная ликвидность при выходе. Некоторые участники после этого сказали, что как раз такие проекты им нравятся. Это нормально – у каждого свои горизонты и критерии входа. Конкретных решений на месте никто не принимал, и это ожидаемо. Такие предложения требуют отдельного разбора под конкретную ситуацию. Если рассматриваете инвестиции в недвижимость на Кипре – пишите нам. Расскажем, что сейчас есть в работе и как принять участие.

Бизнес-завтрак. Часть 1. Провели закрытый бизнес-завтрак в Лимассоле. Хочу объяснить, откуда вообще взялась эта идея. Примерно год назад мы решили попробовать зайти в девелопмент самостоятельно. Четыре года на рынке, 200+ сделок – казалось, достаточно понимаем рынок, чтобы найти нормальный участок. Взяли людей, которые ежедневно присылали отчёты, считали юнит-экономику по всему, что нравилось. Полгода, больше ста вариантов. По большинству экономика не сходилась. Дорогая земля, слабый продукт – цена выхода не соответствует ни локации, ни потенциальной доходности, ни ликвидности. И дело не только в конкуренции с двадцатью похожими домами. Проблема структурная: при текущих ценах на землю большая часть девелоперской прибыли уже сидит в стоимости участка. Основной заработок забирает собственник земли – ещё до начала стройки. Для девелопера и инвестора пространства для нормальной экономики остаётся мало. Нашли два объекта из ста, где цифры реально работали. Параллельно заметили кое-что другое. Один девелопер, с которым мы работаем, давал необычную картину: одни и те же клиенты возвращались. Купил один юнит – потом второй, третий. У некоторых уже больше десяти. Для рынка, где повторные покупки редкость, это был очень чёткий сигнал. Начали разбираться почему. Не из любопытства – потому что когда ты сам не можешь найти участок с нормальной экономикой, а кто-то строит с маржой вдвое ниже рынка и делает лучший продукт, это требует объяснения. Разобрались. И вот из этого разбора и родился завтрак. Не «вот объект, купите» – это мы и так делаем. А живой разговор: что мы видим, где находим смысл входить, а где нет. Про себя скажу честно: выступлением недоволен. Сбивался. Когда преза закончилась, понял, что половину важного так и не сказал. Когда уходил домой, думал – надо было вот про это, и вот ещё про то. Но люди не расходились. После основной части остались ещё на час, разговаривали о конкретных сценариях. Вот в этом, наверное, и есть смысл живого формата – не в идеальном выступлении. Будем повторять. Следующую встречу уже планируем.

Бизнес-завтрак для инвесторов 🗓 26 мая | 10:00 📍 Poly Restaurant Локация: по ссылке Приглашаем на закрытый бизнес-завтрак с практическим разбором инвестиционных возможностей на рынке недвижимости Кипра. Спикер — Максим Кульшан | CEO P1 — Property One Эксперт в девелопменте, инвестициях и премиальной недвижимости Кипра. Тема встречи: Инвестиции в недвижимость Кипра — где и за счёт чего формируется доходность 30%+ на горизонте 1.5–2 лет? На встрече разберём: • какие проекты инвесторы выбирают для перепродажи • за счёт чего формируется высокая доходность • как выбирать локации и продукт с потенциалом роста • реальные кейсы рынка Кипра • ключевые риски и ошибки инвесторов Закрытый формат для предпринимателей, инвесторов и private clients. Регистрация по ссылке Количество мест ограничено.