Ремонт и стиль в Испании

Когда мы заказали 100-килограммовую стальную балку для укрепления стены, занос ее к дому по улице с крутым подьемом обошелся нам в 100 евро - несли 4 человека! 7. Скрытые дефекты после вскрытия — гнилые балки, влажность, трещины, пустоты, сгнившие трубы и всё то, чего не было видно при покупке. Тут просто русская рулетка - часто при внешнем осмотре дома даже предположить невозможно, что в нем есть серьезные дефекты. А когда на этапе демонтажа обнаруживаешь дырку в потолочном перекрытии, прикрытую куском фанеры, проигнорировать ее и не починить невозможно. 8. Переделки уже сделанного — одна обнаруженная проблема заставляет разобрать и заново сделать несколько уже оплаченных этапов. Так много потерь на таких переделках как в Испании у меня никогда не было! Невозможно было представить, что люди способны приложить усилия и установить душевой поддон не на нормально закрепленные смесью кирпичи, а на просто груду строительного мусора. Что привело в прогибу душевого поддона, трещине в нем и протеканию воды через пол на нижний этаж к столетним балкам. Когда мы заметили разводы от воды на потолке - одна балка уже успела сгнить и потребовалась ее полная замена. 9. Предоплаты подрядчикам и поставщикам — деньги уже ушли, а сроки, объём или качество могут измениться. Найти нормальных мастеров, готовых работать вообще без предоплаты - можно, но крайне сложно. Быстрее, это будут те, с кем вы уже сотрудничали и обе стороны остались довольны. Когда вы вносите предоплату - смотрите на нее как на деньги, которые вы готовы потерять если что то пойдет не так и вы уволите мастера/бригаду. При таком подходе 30% от стоимости работ кажутся существенной переплатой, 10% больше похожи на «плановые потери». 10. Наличные и мелкие незадокументированные расходы — их хуже всего контролировать, и именно они незаметно съедают резерв. Вот с этим надо жестко бороться еще до начала работ. Я обычно жестко указываю в договоре - любые оплаты за наличные, произведенные не мной лично, компенсироваться не будут. Вы знаете, мастера часто любят принести какой/то чек со словами «не стали вас дергать из-за 20 евро и купили за свои». Даже если это и правда так - я предпочитаю быть «дернутой» и перевести деньги на срочную покупку мастеру или прорабу бизумом, но если вы планируете объект продавать, то никакие подобные расходы вы не сможете включить в зачет расходов. Ну и закон про ограничение обращения наличности - платежи от 1000 евро и выше запрещены, штрафуются обе стороны - плательщик (вы) и получатель. Как об этом узнает налоговая? Когда вы решите предьявить претензии недобросовестному мастеру и вам надо будет предоставить доказательство сделки межу вами и факт оплаты той сделки. Уф. Вообщем, когда посчитаете смету ремонта - смело умножайте минимум на 1,5. - Не платите до начала работ больше 10%. - Не компенсируйте несогласованные покупки. - Оптимизируйте доставку. - Оптимизируйте вывоз мусора, в идеале - ставить контейнер, но не всегда возможно на узких улицах. - ищите где купить дешевле - на больших обьемах даже разница в 0,5 евро на мешок окажется существенной. Ну и приходите на консультацию - я помогаю выбрать дом и сделать его жилым и красивым!)

Чек-лист из 10 пунктов - что чаще всего рушит ваш бюджет и плохо поддается прогнозу! 1. Демонтаж — пока не вскроешь, не знаешь, что и сколько придётся снимать. Часто строители предлагают фиксированную стоимость демонтажа по проекту. По факту все демонтажи, потребность в которых обнаружится на следующих этапах, будут ими посчитаны как доп.работы. Пример - мы начали ремонт крохотного домика 50 квм, в нем уже были отремонтированы 2/3 помещений предыдущим хозяином и мы не планировали демонтажей в оставшейся части дома. Но пока искали источник влажности в доме поняли, что без демонтажа плитки со стен не обойтись. а плитка оказалась в 2 слоя на примерно 10 кв.м. а под нижней плиткой - лепешки неравномерно нанесенного клея. Это заняло полный рабочий день подсобника и примерно 50 мешков мусора. 2. Вывоз строительного мусора — контейнеры, мешки, спуски с этажей и дополнительные рейсы. Есть 2 способа вывоза строительного мусора - легальный с пропуском на мусорный полигон и ограничением по количеству мусора в день, стандартный - когда приезжают «ребята на пазике» и забирают все ваши мешки с мусором. В обоих случаях это много ходок, так как см. п.1 «Демонтаж». Когда в первых полученных сметах в 2023 году я видела строку «Вывоз мусора - 5000 евро» я считала, что меня держат за полную дуру приезжую. По факту так и получилось за 1,5 года ремонта в доме 200 квм. Даже из маленького домика 50 квм каждую неделю вывозится не менее 30-50 мешков мусора! 3. Черновые материалы — цемент, клей, штукатурка, профили, крепёж, пена, герметики: «мелочи» неожиданно складываются в тысячи. Это самый шокирующий факт для меня оказался! Нет, я не отдала закупку на откуп прорабу - я лично контролировала что куда и в каком объеме покупается, в соответствие с проектом и планом работ, метражом и расходом материалов. Первое неожиданное - цены по сравнению с РФ и Грузией выше в 5-7 раз на многие позиции. Второе - старый дом не предсказуем! например, нам перекладывали старинную напольную плитку примерно 1 кв.м - пол просел. Плитку демонтировали, выгребли в мешки старую землю, сгнившие лаги (привет «демонтаж» и «вывоз мусора» около 10 мешков ) и надо было заполнить пространство для ровности и надежности пола. Мы предполагали, что по объему уйдет 2 мешка по 25 литров сухого материала. По факту ушло почти 6. 4. Километры электрики — старую проводку часто проще и безопаснее заменить целиком, а количество кабеля, коробок, автоматов и розеток быстро растёт. Во-первых, цены также существенно отличаются от привычных нам. Мы закупали на 1 этаж + замена распред коробки, заплатили около 800 евро, использовали почти под ноль. На дом в 3 этажа уходит значительно больше, километры и километры! Кстати про электрику - многие переплачивают существенно за повышение потенции в доме. Делала про это отдельный пост здесь. 5. Чужая канализация и трубы — особенно в старой плотной застройке: коммуникации соседей могут проходить там, где вы вообще не ожидали. Во-первых, они могут обнаружиться при демонтаже и если вы их повредили, то восстанавливать вам же. Во-вторых, они могут портить ваши стены-полы-потолки. И тогда придется договариваться с соседями о ремонте на их стороне. Платить за это вы не должны, но процесс может оказаться длительным и при неудачном раскладе добавить вам всходы на инспекторов, адвокатов, архитекторов и суды. 6. Доставка и подъём материалов — особенно если к дому нельзя нормально подъехать, нет лифта или всё приходится таскать вручную. Например, многие стройматериалы типа кирпича палетами или пачек гипсокартона и десятков мешков строительных смесей на своей легковушке не заберешь. Тарифы у магазинов и у частников не отличаются - по Валенсии это в районе 80 евро за одну ходку. У Леруа бывают иногда бесплатные доставки - зависит от товара (поставщика). А если к дому не подъехать - то надо не просто быть готовым платить за подьем к дому, но и убедиться, что ваша бригада готова это делать.

СМЕТА - отмечайся в комменте к этому посту чтобы получить в числе первых шаблон сметы на ремонт старого дома в Испании (и, думаю, в других странах в Европе). Начала готовить шаблон, но все еще в отпуске и сосредоточена на другом!)

БУДЕТ ВИДЕО ПОДКАСТ ИЗ НЕСКОЛЬКИХ ЧАСТЕЙ бесплатный, то есть даром :-) Видимо, запишу его в августе, в отпуске!) Принимаю уточняющие вопросы и пожелания - про что особенно хочется узнать в теме «КАК ПОСЧИТАТЬ БЮДЖКТ НА РЕМОНТ СТАРОГО ДОМА И ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ»

КОНЕЧНО, К КОНЦУ ИЮЛЯ МЫ НЕ УСПЕВАЕМ Было понятно, что станет со сроками понятно как только высохнет первая комната с полом тераццо. Вот сохла она неделю. В жару. Осушитель для убыстрения не включали - важна естественная просушка, чтобы потом не треснул, особенно с учетом, что под ним уложен электрический теплый пол! В целом мне нравится как получается!) Там еще три этапа конечно - выровнять «поры», опять шлифовать и лак-пропитка. А еще я решила делать дом без плинтусов и надо выбрать как оформить стык стены и пола… В остальном двигаемся хорошо!)

ОПРОС ВАС ЖДЕТ!)

https://youtube.com/shorts/aIyl_yjuIP8?si=d78k4NaBmKUBXeLv Мой первый видео-обзор дома!) Напишите тут и на ютюб ваше впечатление 🙏❤️

Как посчитать - сколько денег надо на ремонт столетнего домика в Испании? Это самый частый вопрос, который мне задают. Помню нашу реакцию на ответы, когда мы также спрашивали всех в 2023 - знакомых, риэлторов, строителей. Нам говорили разное - €1000 за кв.м, €100,000 за дом (даже без привязки к размерам), говорили что никто не скажет и никакую смету составлять смысла нет … Мы 1,5 года ремонтировали капитально наш дом - 200 квм, 3 этажа. Я пол года веду проект ремонта крошечного домика 50 квм и тоже три этажа. Имею уже более-менее обоснованное мнение на эту тему! Оно вам надо?) могу провести зум для заинтересованных.

Ваш ответ?)

ДОБРАЛИСЬ ДО НИЖНЕГО ЭТАЖА Сегодня уладывают теплый пол, на кухне выровняли стены. Сегодня в 21:00 Испания играет в 1/4 финала на ЧМ - ребята торопятся все доделать :-) Останется в понедельник построить перегородку в прихожей! И начнем готовить к покраске и заливать тераццо на втором этаже. Тем временем, вчера приходила комиссия из департамента Урбанизмо нашей мэрии по заявке владелицы соседнего дома, который нас топил всю зиму! Они пришли осматривать соседний дом. по сложившейся традиции арендаторка им не открыла. Зато в очередной раз присылает мне фото мусора на крышке ее ванной в ее патио с обвинением в адрес моих рабочих. Так, для справки - чтобы что то туда скинуть надо по крутому скату подняться на крышу третьего этажа, она уже полностью занята солнечными панелями. Понятно, никто не будет тратить на это ни время, ни силы. Но она верит в свои фантазии и грозится подать на меня в суд. Но внимание! В среду я иду в суд, затеянный ею же против собственницы дома! Иду как свидетель! :-)

#домикза42000 Сейчас идет самый волнительный процесс - укладка пола тераццо! Почему волнительный? Потому что я делаю его впервые в своей жизни и все не понятно: ❓ как в итоге будет выглядеть!) да, мы делали тесты еще в феврале, но без цветных стеклянных чипсов. ❓как в итоге поведет себя при включении теплого пола! Да, даже при использовании готовой смеси могут быть сюрпризы, а у нас СВОЙ РЕЦЕПТ замеса!) ❓ сколько времени реально займет укладка. У нас всего 40 квм пола на 3 этажа, начали с верхних 8 кв.м, сохнет уже с четверга, позавчера замеряли датчиком влажности - в разных частях пола влажность разная. Конечно, причина в разной толщине, но не смеси - под нее выравнивали и закрывали полистиролом специальным, чтобы тепло не уходило вниз, в перекрытие. А у нас на следующую неделю уже монтаж кондиционеров запланирован 🤦‍♀️, а до него надо все полы отшлифовать и стены покрасить! Как вы помните, план мой #успетьдоконцаиюля !)

А чего опять с реакциями?)) сломался телеграм или дефицит?)

Я, к счастью, в эту ловушку не зашла!)) Как то, буквально за 1,5 года до войны, мы купили квартиру в Анапе в красивом ЖК «Золотая бухта». Квартиры были с очень хорошим ремонтом, с ДУБОВЫМИ полами. Мой ремонт (полное обновление ванной и косметика + мебель в комнатах) длился 3 месяца. Соседи делали 2 года, причем примерно раз в 6 месяцев они увольняли бригаду, все-все демонтировали и начинали заново… жаль, я не видела изнутри ни одного из вариантов, но так вот понимаешь, что у людей «не в деньгах счастье»!)) #большойремонтвыводы #бюджетнаветер

КАК НЕ ПОТРАТИТЬ В РАЗЫ БОЛЬШЕ БЮДЖЕТА? часть 2 из 7 Итак, у нас набралось 7 типов проблем, которые ведут к гарантированному перерасходу. К чему эти подробности? - спросите вы. Ведь в любом случае формула простая - составь смету и умножь имеющиеся на 2. Да, все так. Но лучше понимать «откуда готовилось нападение» и, по возможности, контролировать зону прорыва бюджета. чем плыть по течению и приплыть в ситуацию «деньги уже все, а ремонт еще нет». Итак, часть 2 (из 7) Повторные работы/переделки. Это самая большая боль после нашего первого ремонта! Наверное, кто то из вас помнит фееричную полную переделку розовой ванны? вот тут у меня даже рилс на эту тему есть)) Вот что помогает защититься и минимизировать эти потери (вряд ли получится со всем с одного раза все сделать!) следующее: 1. Начинать работы с аванса максимум 10% от сметы или этапа. Да, я тоже злилась на такой совет 3 года назад в Испании. Потому что НИКТО не соглашался работать на таких условиях. Сейчас, на втором объекте, все лучше. Видимо, моя опытность уже видна?) И что важно - не боясь потерять эти 10% увольнять бригаду или мастера сразу, как только видите, что делает фигню и не слушает вас. Как понять что «делает фигню» если мы/вы сами не спец? Мне помогает опыт, задавать вопрос изначально - КАК вы это планируете делать и ПОЧЕМУ именно так? Какие бывают альтернативы и почему не они? А параллельно задать эти же вопросы хорошо настроенному чату ГПТ или другому ИИ. Ну и контроль на всех под-этапах, к сожалению, придется делать. Нанятый прораб, к сожалению, не на вашей стороне в 9 случаях из 10. Зачем менять сразу мастера, а не когда все сделает и сделает плохо? потому что стройматериалы ДОРОГИЕ! и демонтаж завершенного будет стоить тоже не мало, включая вывоз всего после демонтажа. 2. Делать фото-фиксацию всех работ - ставить как требование прорабу, при отсутствии фото-фиксации на скрытые работы не оплачивать работы. Прописать это в договоре. Помогает самому бывать на объекте в каждый момент, когда прошел демонтаж, когда сделали подготовку для внутренних работ и когда все внутри готово (в стене, под полом) и перед тем, как замуровать. 3. Не отступать от плана!!! А если уж очень хочется в процессе работ поменять стены, проемы, высоты, разводки и тп. - сначала вместе с инженером/архитектором и прорабом проанализировать последствия этого «маленького изменения». Когда мы делали комнату- студию на 3-м этаже у меня случилось ПРОЗРЕНИЕ!) в комнате планировалось 2 больших окна, смотрящих в наше патио. Для света. А по факту обнаружилась возможность сделать небольшую террасу, примыкающую к той комнате и выходящую в патио (как гибрид с новой крышей новой ванной комнаты этажом ниже). К чему это привело? - срочному поиску готовой двери черной со стеклами нужного размера на Валлапоп (под заказ ждали бы минимум 1,5 месяца и тогда не могли бы продолжать работы в этой комнате) - поиску решения куда пристроить теперь ненужное окно большое новое. Придумала - как раз в ванную под этой террасой. По плану там была кирпичная стена, сэкономили на кирпичах и кладке (дешево), вписали монтаж окна - чуть дороже). Вот рилс про ванную с коном!) И это мне повезло! а могло быть так, что окно не пристроить и это минус 500 евро потери! 4. НЕ РАБОТАТЬ по «закрытой смете» - такое часто практикуется в Испании не только «понаехавшими», но и местными строителями. Они делают вам заманчивый офер - цена за работы и материалы по проекту и ты ничего не доплачиваешь вообще! Потом оказывается, что они плохо посчитали расход и, в итоге, у них начинает сьедаться потенциальная прибыль. Что делают ребята? Правильно, начинают жестко на всем экономить - мастерах, материалах - их количестве и качестве, на технологиях - стараются сделать побыстрее чтобы опять же сэкономить на оплате работников. В итоге, вам сдают скромненько и чистенько, а через неделю - месяц все начинает сыпаться, протекать, проседать и разваливаться. Знаю кейсы даже в премиальном сегменте - где в итоге зацвел бассейн, протек бассейн и залил весь подвал и гараж огромного дома….