ППА | Доходная недвижимость

Где деньги в недвижимости? Квартира = недвижимость – безусловное равенство. При этом у всех собственников инвестиционных квартир недвижимость почему-то равняется ценности, то есть активу, который приносит собственнику: самоудовлетворение, спокойствие в завтрашнем дне, статус собственника и только потом деньги в виде аренды, на которые никто не обращает внимания. 💱 Если обращать внимание на аренду квартиры стоимостью 10 000 000 р. в размере 35 000 р./мес. без учета амортизации, налогов и постоянных съездов арендаторов, сойдешь с ума! Недвижимость = ценность безусловно, квартира = недвижимость безусловно, квартира = ценность – вопрос? Вы сдаете квартиры в аренду?

Где деньги в недвижимости? Кризис — не кризис, дефолт — не дефолт, всё равно! Постоянно сталкиваюсь с рассуждениями по поводу этих страшных слов на протяжении последних трёх лет, но они не происходят. За всю свою жизнь я понял: то, чего ждёшь в этой стране, обязательно на 100 % не произойдёт! Как только перестаёшь ждать или отвлекаешься на что-то — тогда нужно ждать! Мы всё-таки — канал про недвижимость. В нашей работе «всё просто»: главное, чтобы недвижимость была нужна людям, востребована и находилась в рабочем состоянии! Ваша недвижимость работает?

Где деньги в Недвижимости!? Есть забавное слово «Пенсия» — в основном, этого слова боятся! ) И не мудрено: на 20 000 р./мес. жить сложно! При этом, как бы ты ни старался, больше 150 000 р./мес. ты точно не получишь (если ты не космонавт)))! При этом человек должен официально получать от 500 000 р./мес. + много чего. Если честно, вообще не интересуюсь этим вопросом: цифры изначально не устраивают.) Вместо этого, 15 лет назад Я продал свою квартиру, и теперь моя семья владеет достаточным пулом объектов, чтобы забыть слово «Пенсия»! Вам становится страшно от слова «Пенсия»!👻

Где деньги в Недвижимости!? Риэлтор? Как от этого специалиста зависит качество объекта? Ну вот прям напрямую) Не буду повторять написанное мной в моей книге «Специализация риэлторов»: в Нашей стране всё-таки не реальные специалисты, волшебники, чудотворцы! До сих пор мечтаю познакомиться с организаторами продаж «Кудрово», создавшими «Тренд» – жить рядом с КАД, без инфраструктуры, без транспортной доступности) Но это еще не чудо: с одним из таких специалистов работали при создании «ПН». Сережа смог убедить Нашего клиента, что вместо 1-го этажа с отдельным входом следует купить подвал с общим входом, который топит!) С какими чудесами сталкивались Вы, взаимодействуя с Волшебниками-Риэлторами❔

Где деньги в Недвижимости? Оценка? Мы постоянно видим разные оценки одних и тех же вещей, например: Одно и то же помещение, квартира, дом, земельный участок — на авито, на ⤵️ Авито -циан будут стоить : - помещение 150 000 р.м2, - квартира 200 000 р.м2, - дом 150 000 р.м2, - земельный участок 300 000 р.сотка; Соответственно, на аукционе : - посещение 80 000 р.м2, - квартира 150 000 р.м2, - дом 50 000 р.м2, - земельный участок 100 000 р.сотка; На РБК, соответственно: - помещение 250 000 р.м2; - квартира 300 000 р.м2; - дом 200 000 р.м2; - земельный участок 500 000 р.сотка; ⬇️ а Продаются за: - помещение 100 000 р.м2; - квартира 120 000 р.м2; - дом 55 000 р.м2; - земельный участок 90 000 р.сотка. Где правда❔

Где деньги в Недвижимости!? Ремонт — страшное слово! Согласен целиком и полностью, но только если не до конца понимаешь процесс. В процессе взаимодействия с клиентами поняли, что если человек боится ремонта, то купить объект недвижимости он просто не в состоянии, даже если ремонт сделан. Без понимания процесса стройки в нашу сторону летят вопросы: А трубы не оторвутся? Розеток достаточно? Проводка медная? ….))) Из-за разного рода вопросов такого плана 👆средний срок выполнения работ косметического ремонта составляет от 3 месяцев до Бесконечности! Когда вопросов НЕТ, весь процесс Капитального ремонта у Нас занимает 4-7 недель ❕ Сделано более 500 проектов (98% в эксплуатации). Это не реклама! Мы ремонты сторонним людям Не Делаем! ❔Сколько по времени Вы делали последний ремонт? ❔Сколько раз приходилось переделывать ремонт? ❔Боитесь ремонта?

Где деньги? - Что такое «Время Покупателя»? - Это нынешнее время! Да и вообще, каждый год в феврале появляются лоты, которых не бывает на рынке в другое время, и при этом объекты, в основном, продаются по конъюнктурным ценам (спасибо риэлторам), то есть можно купить то, о чём даже не могли мечтать! Квартиру над домом Пушкина, объекты с исключительными видовыми характеристиками, недоступные локации! Я не пытаюсь сказать, что такие объекты не продаются в другое время; в другое время такие объекты продаются по другим ценам. 💲 Покупаете Вы недвижимость в Феврале❓ В какое время начинаете присматриваться к объектам❓

«Не является индивидуальной Инвестиционной Рекомендацией» Для чего это пишут? Постоянно наблюдаем «Очень Богатых» людей везде: РБК, Подкаты, VK, Инстаграм, Ютьюб… Они рассуждают про «Большие Деньги» с умным видом и утверждают, как будут развиваться события в Нашей жизни! Все процессы жизнедеятельности идентичны, а рассуждения этих ребят очень похожи на рассуждения нашего Гидрометцентра! ))) Подскажите, пожалуйста, когда стоит следовать советам «Экспертов»? 🤔

Где ППА❗️❓ Всегда обращаем внимание на Ваше мнение и признательны за то, что Вы нам его визуализируете! Спасибо! 😘 Хотел Всех успокоить! Аукционы на преимущественное право аренды начнут проводиться в ближайшее время! Публикация новых лотов в Санкт-петербурге будет либо завтра (14.02), либо в начале следующей недели! Про Москву не узнавали! Своими постами пытаемся убедить своих фолловеров в том, что Недвижимость нужна только Народу, Населению, Гражданам, Людям, для государства недвижимость является обременением и дополнительными затратами. Для чего и зачем Нужна в следующих постах...

Где ППА ❓ Аукционы на право заключения преимущественного права аренды Закончились? Неделю назад прошли последнии аукционы на право заключения договора аренды, мероприятие прошло с большим ажиотажем. Если был торг, то цены росли минимум в два раза ❗️, а сумма входа в проект увеличивалась до нескольких миллионов рублей и не соответствовала рыночной арендной ставке. Мои коллеги до сих пор не понимают, зачем платить-брать с аукциона объекты дороже, чем они стоят на Авито, Циан🔤🔤🔤 Меня таким не удивить — я работал в Москве). Рынок Нашей столицы давно привык к Бестолковым Деньгам, которые везут в Белокаменную со всей страны, и уже много лет почти невозможно взять адекватный Копеечный объект, а дорогие объекты не продаются годами. Но вчера я обнаружил, что в столице ППА тоже прекратили выставлять, новых лотов больше нет( Вы готовы покупать ППА с рынка ❓

Кто умней! Обожаю головоломки, а самые лучшие головоломки на свете — Наша страна. В настоящий момент ломаю голову над вопросом: неужели наши богатые люди настолько глупые, что скупают ВСЕ, что отвечает статусу элит, при этом цена растёт как Никогда — 50% за 6 месяцев (прям как золото)? 👇 Это означает, что будут покупать, пока не купят ВСЕ!😧 Цены: Москва  4 000 000 – 8 000 000 р.м2 Санкт-Петербург  1 500 000 – 3 000 000 р.м2 Цена указана Без ремонта!💬 Что приходит вам на ум наблюдая такую ситуацию? 🤔

Тяжело признаваться! Но психолог говорит, что очень Нужно! 15 лет постоянной работы не могли пройти без сучка и задоринки (Мне очень повезло, в самом начале я оказался очень везучим и несколько первых объектов у меня получилось взять Волшебно: выиграл аукцион, сделал ремонт, сдал в аренду, продал). Но как-то раз, в 2012 году, в период летнего ажиотажа, подвернулся объект на ул. Достоевского, цоколь, 65 м², полноразмерные окна, цена 3 200 000 р., задаток 320 000 р. (собственность). Как обычно, записались на просмотр, но посмотреть не получилось два раза. Посмотрели внимательно отчет об оценке, вроде всё хорошо, можно брать. Взяли как единственные участники, пришли на подписание акта приема-передачи. При открытии входной двери увидели, как через центральный коридор проходят магистральные трубы теплоснабжения, которые, по опыту, перенести можно только за очень большие деньги и много времени. Пришлось потерять задаток и бросить объект! А как поступили бы Вы? ❓ Напишите. ✏️

Где деньги?! Основным «стопом» 🔴 для людей для входа на рынок коммерческой недвижимости является порог входа, то есть большая сумма первоначальной инвестиции. Очень сложно, даже Богатому человеку (капитализация от 1 000 000 000 р.) в один момент найти 20–30–50 000 000 р., не говоря уже об обычных людях. Расскажу свою историю, которая началась в 2010 г. с покупки нежилого помещения по адресу: ул. Подрезова, д.5. Деньги на этот объект были взяты с продажи моей единственной квартиры, — благо, в 25 лет это не «единственная» квартира, а «Первая»! Но это очень смелый поступок – в 90 % случаев средства таких деятелей сгорают! В моей жизни были менее рискованные поступки, связанные с привлечением средств для инвестиций. В 2012 году я обнаружил дачу, 🏡 на которую даже отец не ездил третий год. Дом немного обветшал, продать его 6 месяцев не получалось – пришлось немного вложиться, 💸 и тогда я продал её достаточно быстро и выгодно. Купил на эти деньги нежилое помещение (за 3 000 000 р.) по адресу: Каменноостровский, д.26-28, дом «Бенуа», 111,3 м² — в рассрочку (50 % сразу, 50 % в рассрочку на 12 мес.), сделал ремонт, сдал в аренду, продал за 7 500 000 р. Чувствую, что много людей хотят уличить меня во лжи. Поясню – 111,3 м² подвала без ремонта! ☝️ О том, как вести аналитику, а в дальнейшем – переговоры (на основании аналитики), расскажу в следующих постах. ☄️

Где деньги?! Продолжаем находить-искать деньги в самом деньга емком месте проектов недвижимости – в администрировании! Почему Все думают, что «все просто», если на самом деле так и есть: «Все просто» – ничего сложного в управлении недвижимостью НЕТ, и в этом процессе нет ничего сложного! Почему же возникают проблемы: быстро (часто) съезжают арендаторы, требуется ремонт, лишнее взаимодействие с ресурсоснабжающими-управляющими организациями? Основная причина таких потерь – недостаток времени, выделяемого на администрирование, аналитику, финансовое планирование работы объекта недвижимости! Безусловно, каждый покупатель перед покупкой объекта недвижимости планирует Доходность, Использование, Назначение проекта, Будущий арендный поток... Но в основном, в данный момент, на будущего собственника влияет всё то, что «Продает» ему недвижимость, а именно: РБК, Риэлторы, Реклама, социальные сети… у которых задача – Продать! Администрировать Недвижимость НИ КТО из этих Ребят не умеет, а в 99% случаев у этих людей такой недвижимости не было, нет и не будет! Давайте, Вместе, искать Специалистов с БекРаундом, а не подвешенным Языком)))😉

Где Деньги!? Много рассуждаем о сегментах, объектах, проектах… Но постоянно забываем про самое главное, зачастую это воспринимается как само собой разумеющееся, это умеют делать Все! Я про Администрирование, от которого зависит ВСЕ: доходность, вовлеченность, амортизационные фонды… Два абсолютно одинаковых объекта могут: 1. Первый — правильное Администрирование может вести к коллаборативному плюсу (аренда + юридические адреса + регистрации + использование как бэк-раунд + использование как залог...) 2. Второй — при некачественном подходе к управлению может нести минус Давайте вместе искать плюсы! Хороших выходных) 🎉

Где Деньги !? Везде говорят, что в сегменте Элитной недвижимости даже сейчас царит Идиллия как в продажах, так и в аренде. Значит, деньги здесь!? 🤔 Честно говоря, много рассуждать не могу, так как пользуюсь данным сегментом только в личных нуждах. Почему начал писать про сегмент, который не знаю как профессионал рынка? Ищем деньги) Хочу сравнить и воспользоваться плюсами, которые имеет сегмент Элитной недвижимости! Такие плюсы, как: • Локация, • Инфраструктура, • Архитектура, • Социальная среда… Мы сейчас продаем небольшое нежилое помещение по адресу Новгородская д. 7, прямо напротив начали строительство нового ЖК «Клубный дом №8», в котором м² стоит от 460 000 р., проект Красивых, Помпезный, Элитный, но чем проживание в этом ЖК отличается от соседних «НЕ Элитных» домов? Рестораны, Магазины, Школы — вся инфраструктура одинаковая, безусловно, будет отличаться социальная среда, которая будет растворяться в маргиналах сразу после выхода из парадной. В качестве строительства я бы вообще поставил на соседние дома, которые дают фору новым строениям в 100 лет Век). Я не пытаюсь очернить Элитный сегмент Недвижимости России, я предлагаю пользоваться тем, что этот сегмент делает для себя, в своих интересах! Всё равно на красоту элитных-красивых ЖК смотрят из соседних домов! 😊

Где Деньги!? 💰 Здесь живых денег никто не видел! Это прям как на рыбалке на новом месте, говорят, что кто-то ловит огромную рыбу, а у тебя не получается даже мелочь поймать. Извините, забыл про сегмент «Офисы». По моему мнению данный сегмент является «квартирами» в нежилой недвижимости. В личных нуждах делаются за Нереальные Деньги, ничего не жалко для себя любимого, а продать, даже за вложенные деньги Невозможно!) Постоянно слышим конъюнктуру по РБК, постоянно открываются-строятся новые офисные центры, нам постоянно показывают новые «Концепции», «Форматы», «Коллаборации» в сегменте офисов! Но за 15 лет постоянной работы, ведения аналитики, участия в аукционах, очень редко видел как Человек заработал на Офисах!? Хотел спросить у своих подписчиков, может у нас недостаточно опыта и есть формат инвестиций в офисы, который позволяет зарабатывать на офисах❔ Будем очень признательны за мнения в комментариях!

Где деньги!? 🤔 Давайте оставим в покое сегмент квартир «Квартир» и перейдем к НеЖилым помещениям! 🟰СтритРитейл — самый распространенный и понятный сегмент Коммерческой недвижимости, понятный потому что мы этим сегментом пользуемся каждый день в виде магазинов, торговых центров и салонов красоты. 🟰Второе место по понятности занимают склады! Склады — очень интересный и неразвитый рынок нежилой недвижимости, который также делится на множество частей, площадь которых начинается от 1 м² и до 1 000 000 м² и до Бесконечности . 🟰Третье место по понятности занимают — вы не поверите, но это парковочные места! 🟰Четвертое место — «помещения свободного назначения». Мой любимый сегмент. Такие высокие чувства вызывают возможности данного сегмента, которые, в свою очередь, дают составляющие названия «Свободу»! Можно Торговать, можно Складировать, можно Жить! 🟰Пятое место — «производство». Не очень понятный сегмент для большинства участников рынка, но при понимании дает Максимальную прибыль! Да, Да, Доходности, Прибыли, Ликвидности начинается с пятого места! В следующих постах детализируем данный вопрос!

Путь к деньгам… В основном, деньги в сфере недвижимости извлекаются двумя способами: 1. сдача в аренду; 2. перепродажа объекта. Цифры выглядят как годовая доходность в % и разница между ценой покупки и ценой продажи, дальше никто не считает. Как раз это мы предлагаем сделать. К нам приходят люди, которые «уже потратили деньги», то есть объект недвижимости уже куплен, и мы вынуждены работать с тем, что невозможно изменить, а именно: локацией, качеством строительства и социальной среды, инфраструктурой! В таких ситуациях собственник получает объект в «тренде» риэлторов, на котором почти невозможно заработать ни при сдаче в аренду, ни при перепродаже. Можно только верить словам «специалистов по недвижимости» и следовать их указаниям. Напоминаем правила любого рынка: если предложение превышает спрос (спрос выглядит как жильцы дома, а не количество сделок, дома строят, чтобы в них жить), цена расти не будет!

Готовый продукт в Недвижимости?! Готовый продукт Недвижимости — объект недвижимости, интегрированный в населённый пункт-локацию, имеющий Всю необходимую рабочую Инфраструктуру (парковки, школы, больницы, социальные объекты), правильно оформленный, построенный или отремонтированный с учётом Человеческих потребностей Настоящего времени! Понятие «Готовый продукт» на рынке России размыто до невозможности! Рынок выглядит как 80/20: 80% Недвижимости нельзя использовать, так как эта недвижимость либо ещё не достроена, либо морально устарела, либо построена с нарушениями (застройщик не выполнил взятые на себя в рекламе обязательства), не оформлены документы, под арестом, с обременениями, которые не позволяют её использовать. Но если зайти на любой сайт по продаже недвижимости, Мы увидим обратную ситуацию: 20% не готово к продаже, 80% Недвижимости — это Идеальные объекты для покупки. В этом, конечно, ничего страшного нет, но в такой ситуации человек, став собственником, ничего не делает, руководствуясь Наставлениями Риэлтора: «И так можно сдать в аренду», «Супер Ликвидность», «Купил — деньги сохранил»… Давайте вместе искать и делать Готовые Продукты Недвижимости, которые будут нужны всем (Собственнику, Арендатору, Государству)! Начать можно с Наших объектов, взяв их за Эталон: Новгородская, Сапёрный, дом в Ропше!