Александр Кашкаров. Недвижимость. Инвестиции.

📰 НОВОСТИ НЕДЕЛИ 1. Спрос на склады в Московском регионе восстановился Во II квартале 2026 года компании арендовали и приобрели 425 тыс. м² складских площадей класса А - на 45% больше, чем годом ранее, и на 59% выше результата I квартала. При этом девелоперы продолжают переносить запуск новых проектов. Для инвесторов это важный сигнал: после слабого начала года складской сегмент показывает восстановление активности, однако рынок постепенно переходит к более сбалансированной модели. Источник: Incrussia 2. Москва резко увеличила ввод офисов За первое полугодие 2026 года в Москве ввели около 658 тыс. м² офисов классов Prime, A и B - в 20 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Более 90% нового объёма пришлось на офисы класса А. Рост предложения становится одним из ключевых факторов для рынка: собственникам предстоит конкурировать не только за арендатора, но и за качество продукта, локацию и условия сделки. Источник: «Московская перспектива» 3. ДОМ.РФ увеличил объём размещения облигаций до 50 млрд ₽ 12 августа ДОМ.РФ увеличил планируемый объём размещения двухлетних облигаций с плавающим купоном с 20 до 50 млрд рублей. Для рынка недвижимости это важный показатель: стоимость привлечения капитала напрямую влияет на экономику девелоперских проектов и инвестиционные решения. Источник: «Ведомости» Что это значит для рынка? Коммерческая недвижимость продолжает перестраиваться: спрос на склады восстанавливается, предложение офисов заметно увеличивается, а стоимость финансирования остаётся одним из главных факторов при принятии инвестиционных решений. Следим за рынком и разбираем события, которые действительно влияют на стоимость недвижимости. #недвижимость #коммерческаянедвижимость #инвестиции #рынокнедвижимости

Так же на встрече 19 августа разберем такую важную часть бизнеса, как формирование Социального капитала. Как сообщество "КапиталПРО" формирует Экосистему для участников рынка недвижимости. Регистрируйтесь по ссылке и ждем на встрече. https://capitalproclub.ru/lounge_evening

Самые частые ошибки инвесторов при делении помещений Деление коммерческого помещения - один из способов увеличить доходность объекта. Но сама по себе нарезка на несколько блоков не делает объект более выгодным. На практике инвесторы часто ошибаются ещё на этапе планирования. 1. Делят помещение «по метрам», а не по спросу Можно получить несколько одинаковых блоков по 30–40 м², которые выглядят логично на плане, но плохо соответствуют реальному спросу арендаторов. Правильный вопрос - не «на сколько частей можно разделить?», а «какие форматы здесь будут востребованы?» 2. Игнорируют инженерные ограничения Вентиляция, электрические мощности, мокрые точки, санузлы, входные группы и возможность установки отдельных счётчиков напрямую влияют на ликвидность каждого блока. На плане всё может выглядеть идеально. На практике реализация окажется гораздо дороже. 3. Делают слишком маленькие помещения Чем больше нарезка, тем выше потенциальная ставка за м². Но это не значит, что маленькие блоки будут быстрее сдаваться. Если площадь не соответствует целевой аудитории локации, инвестор получает простой вместо дополнительного дохода. 4. Не считают стоимость самой нарезки Перегородки, отдельные входы, инженерия, пожарные требования, ремонт и оформление документов - это дополнительные инвестиции. Поэтому сравнивать нужно не просто: «доход до нарезки vs доход после», а считать полную стоимость проекта и срок окупаемости дополнительных вложений. 5. Забывают о будущей продаже Иногда нарезка действительно увеличивает арендный поток, но одновременно делает объект менее интересным для следующего инвестора. Особенно если помещения сложно объединить обратно или планировка слишком специфична. Главный принцип: Хорошая нарезка - это не максимальное количество помещений. Это оптимальный баланс между площадью, арендной ставкой, затратами на реконструкцию, ликвидностью и будущей продажей. Перед делением помещения стоит считать не только доходность после реконструкции, но и сценарии: что будет при простое, смене арендатора и продаже объекта через 3-5 лет. Именно здесь чаще всего становится понятно, увеличивает ли нарезка стоимость актива - или просто создаёт красивую цифру в расчёте доходности. #недвижимость #инвестициивнедвижимость #бизнес

Так же 19 августа обсудим тему инвестиций в земельные участки. Какие возможности возможности риски в этой стратегии. Подробно разберём тему Александр Калинин. Регистрация по ссылке: https://capitalproclub.ru/lounge_evening

На закрытом вечере 19 августа так же обсудим тему выкупа объектов недвижимости с дисконтом с банкротных торгов, и разберём как заработать на этой стратегии. Раскроет тему Евгений Монов. Регистрация по ссылке: https://capitalproclub.ru/lounge_evening

Так же 19 августа на встрече приглашенный эксперт Мария Октябрьская разберет тему "Наследие, среда и капитал: что делает территорию привлекательной для инвестиций?" Регистрируйтесь по ссылке и ждем на встрече. https://capitalproclub.ru/lounge_evening

19 августа на встрече разберём как недвижимость и финансовые инструменты формируют единую структуру распределения капитала. Олег Абелев подробно раскроет эту тему. Регистрация по ссылке: https://capitalproclub.ru/lounge_evening

На закрытом вечере 19 августа разберём стратегию создания готового арендного бизнеса на субаренде коммерческих объектов. Перспективное направление, подробно обсудим с Еленой Макаренко. Регистрация по ссылке: https://capitalproclub.ru/lounge_evening

Ждём вас 19 августа на Закрытом вечере для профессионалов рынка недвижимости. Обсудим доходный стратегии и разберём  тему инвестиций в искусство. Вячеслав Тишин расскажет, как инвестировать в искусство и создавать корпоративные коллекции. Регистрация по ссылке: https://capitalproclub.ru/lounge_evening

Закрытая встреча для инвесторов, коллекционеров и профессионалов рынка недвижимости - вечер где капитал перплетается с искусством 🏙 Приглашаем вас 19 августа на закрытую встречу для девелоперов, инвесторов, профессионалов рынка недвижимости, ценителей искусства и коллекционеров. Это камерное деловое событие для тех, кто ценит сильное окружение, качественный нетворкинг и новые точки роста для бизнеса и капитала. Так же на встрече поговорим об инвестициях в искусство. На встрече Вас ждут новые возможности для сохранения и приумножения капитала, знакомство с инвесторами и основателями компаний, надежные партнерства и обсуждение перспективных проектов. Ключевые темы вечера: ▪️ стратегии сохранения и защиты капитала; ▪️ инвестиционные возможности в недвижимости и смежных отраслях; ▪️ партнерства с профессионалами рынка и выгодные сделки; ▪️ обмен опытом в кругу единомышленников; ▪️ корпоративное коллекционирование искусства как инструмент диверсификации и сохранения капитала. 🎤 В программе вечера: — деловое общение в формате закрытого клуба; — нетворкинг с инвесторами и основателями компаний; — обсуждение инвестиционных проектов и новых партнерств; — выступление экспертов в сфере недвижимости и инвестиций в искусство; — дегустация напитков, фуршет и розыгрыш подарков; — комфортная Lounge-атмосфера, располагающая к открытому диалогу и новым знакомствам. Участие в закрытом вечере по предварительной регистрации. 📍 Москва 📅 19 августа в 17:00 Ждем вас на событии, где встречаются капитал, идеи и сильное окружение. ✨ Регистрация по ссылке 👉🏼 https://capitalproclub.ru/lounge_evening #анонсмероприятия #недвижимость #инвестиции #нетворкинг #бизнес #капитал

Как рассчитать реальную доходность объекта, а не ту, что обещает продавец Доходность в презентации объекта почти всегда выглядит привлекательно. Но цифра вроде «12% годовых» сама по себе ничего не говорит инвестору. Продавец может считать доходность от валового арендного потока, не учитывать простой, эксплуатационные расходы, налоги, ремонт и будущие вложения. Для инвестора важна чистая доходность на фактически вложенный капитал. С чего начать 1. Определить реальную стоимость входа Считать нужно не только цену объекта. В первоначальные вложения могут входить: — стоимость покупки; — налоги и регистрационные расходы; — комиссия; — ремонт и адаптация помещения; — мебель и оборудование; — расходы на запуск аренды. Если объект стоит 30 млн ₽, но до сдачи требует ещё 3 млн ₽ вложений, инвестиции составляют уже 33 млн ₽. 2. Посчитать реальный арендный поток Не берите ставку из объявления. Используйте фактическую арендную плату или консервативную рыночную ставку. Например: Аренда - 250 тыс. ₽ в месяц. Потенциальный годовой доход - 3 млн ₽. Но если помещение в среднем простаивает один месяц в году, фактический поток составит уже около 2,75 млн ₽. 3. Вычесть все расходы Из дохода необходимо убрать: — эксплуатационные расходы собственника; — налоги; — коммунальные платежи, если их оплачивает собственник; — обслуживание объекта; — ремонт; — страхование; — комиссию за управление; — расходы при смене арендатора; — периоды простоя. Именно здесь часто исчезает значительная часть «доходности» из презентации. Пример Объект: Цена - 30 млн ₽ Аренда - 250 тыс. ₽/мес. Потенциальный доход - 3 млн ₽ в год. На первый взгляд: 3 / 30 × 100 = 10% годовых. Но допустим: — простой - 1 месяц: -250 тыс. ₽ — эксплуатация и обслуживание: -200 тыс. ₽ — резерв на ремонт: -150 тыс. ₽ — управление и прочие расходы: -100 тыс. ₽ Чистый операционный доход - 2,3 млн ₽ в год. Тогда реальная доходность: 2,3 / 30 × 100 = 7,7% годовых. А если для запуска объекта потребовалось ещё 3 млн ₽, доходность на фактически вложенные 33 млн ₽ составит уже около 7%. И это принципиально другая инвестиционная история. Что ещё важно проверить Не стоит оценивать объект только по текущей доходности. Нужно отдельно смотреть: • срок окупаемости; • стабильность арендатора; • срок действующего договора; • индексацию арендной ставки; • вероятность простоя; • будущие капитальные расходы; • ликвидность объекта при продаже. И главное - разделять доходность от арендного потока и потенциальный рост стоимости самого объекта. Если продавец говорит о доходности 10 - 12%, первый вопрос инвестора должен быть не «почему так выгодно?», а: «Покажите расчёт: от какой суммы считается доходность и какие расходы уже учтены?» Именно этот расчёт позволяет понять, покупаете вы действительно доходный актив или просто красивую цифру в презентации. #недвижимость #инвестиции #коммерческаянедвижимость #доходность #инвестициивнедвижимость #капитал #анализнедвижимости

Александр Кашкаров. Недвижимость. Инвестиции. pinned a video

Для участия в премии "СДЕЛКА ГОДА" в качестве номинанта. 1. Подпишитесь на наши социальные сети: - Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCiIFqj2nw23hqDiVJVfvinQ - RUTUBE: https://rutube.ru/channel/39439119/ - ВК: https://vk.ru/capitalproclub - ТЕЛЕГРАМ: https://t.me/prodazypro 2. Заполните форму, в которой, подробно опишите ваш проект, или сделку, которая была проведена в 2026 году: https://forms.yandex.ru/u/6a3c384eeb6146915a676366

Кабинетная нарезка vs Open Space: что выгоднее инвестору При покупке или реконструкции офисного помещения инвестор часто сталкивается с выбором: разделить площадь на отдельные кабинеты или оставить единое пространство Open Space. На первый взгляд кабинетная нарезка кажется более доходной: небольшие блоки проще сдавать разным арендаторам, а ставка за квадратный метр обычно выше. Но доходность складывается не только из арендной ставки. Кабинетная нарезка Плюсы: • более высокая ставка аренды за м²; • широкий пул потенциальных арендаторов: юристы, бухгалтерия, бьюти, медицина, IT-команды; • возможность сдавать помещения по отдельности; • диверсификация арендного потока. Минусы: • затраты на ремонт, перегородки, электрику и инженерные системы; • больше расходов на управление; • выше вероятность простоя отдельных кабинетов; • сложнее адаптировать помещение под крупного арендатора. Open Space Плюсы: • ниже затраты на организацию пространства; • проще привлечь крупного арендатора; • удобнее трансформировать помещение под разные бизнес-задачи; • потенциально ниже расходы на эксплуатацию и управление. Минусы: • более узкий круг арендаторов; • зависимость от одного арендатора; • при смене арендатора может потребоваться перепланировка; • ставка за м² не всегда максимальная. Что выбрать инвестору? Главный вопрос - не «какой формат дороже сдаётся», а какой формат обеспечивает максимальную доходность на вложенный капитал и сохраняет ликвидность объекта. Для небольших помещений в локациях с высоким спросом со стороны малого бизнеса кабинетная нарезка может дать более высокий денежный поток. Для крупных площадей в бизнес-центрах с устойчивым спросом со стороны корпоративных арендаторов Open Space зачастую оказывается более рациональным решением. Перед реконструкцией стоит сравнить минимум четыре показателя: арендную ставку → стоимость переоборудования → потенциальную вакантность → ликвидность при продаже. Именно эта модель позволяет понять, какой формат действительно выгоднее, а не просто выглядит доходнее на этапе расчёта аренды. #коммерческаянедвижимость #офиснаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #арендныйбизнес #офисы #недвижимость #доходнаянедвижимость

01. «М.Видео» масштабирует сеть ПВЗ «М.Видео» запустила регистрацию партнёрских пунктов выдачи заказов по всей России. До конца 2026 года компания планирует открыть не менее 5 000 ПВЗ. Для запуска требуется помещение от 20 м². (РБК Компании⁠) Для рынка коммерческой недвижимости это интересный сигнал. Крупный ритейлер расширяет присутствие не только через классические магазины, но и через компактные точки в жилых районах. Что это значит для собственника: небольшие помещения на первых этажах ЖК, в проходных локациях и рядом с транспортными потоками могут получать дополнительный спрос со стороны новых форматов ритейла и сервисов. Причём ценность помещения всё чаще определяется не только площадью, но и доступностью, трафиком и возможностью встроиться в повседневный маршрут жителя. 02. X5 делает ставку на дискаунтеры Потребитель становится более рациональным: в I квартале 2026 года сопоставимый трафик X5 снизился на 1,7% год к году, тогда как средний чек вырос на 7,9%. Покупатели стали реже посещать магазины, но больше внимания уделяют стоимости и структуре покупок. (АТОН⁠) На этом фоне особенно быстро развивается формат «Чижик». Во II квартале 2026 года X5 открыла 204 магазина «Чижик», а сама сеть продолжает расти значительно быстрее традиционных форматов группы. (New Retail⁠) Для коммерческой недвижимости это важный сигнал: спрос смещается в сторону форматов, которые отвечают на запрос «нужные товары рядом и по оптимальной цене». Поэтому для помещений в жилых районах особенно важны: — плотность населения; — ежедневный пешеходный трафик; — доступность с улицы; — соседство с другими сервисами; — возможность работать в формате «магазин у дома». 03. Бизнес-хабы появляются рядом с жилыми кварталами Формат «жильё + торговля + рабочие пространства» постепенно становится частью новой модели городской застройки. Показательный пример - бизнес-хаб «Потапово» в Новой Москве: проект объединяет торговые, офисные, складские и другие коммерческие помещения и располагается рядом с активно развивающейся жилой застройкой. (office-news.ru⁠) Логика здесь простая: жить → работать → покупать → получать услуги всё чаще можно в пределах одного района. Для инвестора это означает, что перспективнее могут становиться не просто отдельные коммерческие помещения, а объекты, встроенные в сформированный локальный деловой и потребительский кластер. #Недвижимость #новостинедвижимость

Закрытая встреча для инвесторов, коллекционеров и профессионалов рынка недвижимости - вечер где капитал перплетается с искусством 🏙 Приглашаем вас 19 августа на закрытую встречу для девелоперов, инвесторов, профессионалов рынка недвижимости, ценителей искусства и коллекционеров. Это камерное деловое событие для тех, кто ценит сильное окружение, качественный нетворкинг и новые точки роста для бизнеса и капитала. Так же на встрече поговорим об инвестициях в искусство. На встрече Вас ждут новые возможности для сохранения и приумножения капитала, знакомство с инвесторами и основателями компаний, надежные партнерства и обсуждение перспективных проектов. Ключевые темы вечера: ▪️ стратегии сохранения и защиты капитала; ▪️ инвестиционные возможности в недвижимости и смежных отраслях; ▪️ партнерства с профессионалами рынка и выгодные сделки; ▪️ обмен опытом в кругу единомышленников; ▪️ корпоративное коллекционирование искусства как инструмент диверсификации и сохранения капитала. 🎤 В программе вечера: — деловое общение в формате закрытого клуба; — нетворкинг с инвесторами и основателями компаний; — обсуждение инвестиционных проектов и новых партнерств; — выступление экспертов в сфере недвижимости и инвестиций в искусство; — дегустация напитков, фуршет и розыгрыш подарков; — комфортная Lounge-атмосфера, располагающая к открытому диалогу и новым знакомствам. Участие в закрытом вечере по предварительной регистрации. 📍 Москва 📅 19 августа в 17:00 Ждем вас на событии, где встречаются капитал, идеи и сильное окружение. ✨ Регистрация по ссылке 👉🏼 https://capitalproclub.ru/lounge_evening #анонсмероприятия #недвижимость #инвестиции #нетворкинг #бизнес #капитал

Как выбрать помещение, которое будет ликвидным через 5-10 лет Покупая коммерческое помещение, важно оценивать не только его текущую доходность. Главный вопрос инвестора - останется ли на этот объект спрос через 5-10 лет? Ликвидность формируется не одной характеристикой, а совокупностью факторов. 1. Локация с устойчивым спросом Потенциальный рост района важнее его текущей популярности. Стоит оценивать: — развитие транспортной инфраструктуры; — плотность жилой застройки; — появление новых жилых комплексов; — деловую активность; — планы по развитию территории. Хорошая локация должна иметь потенциал роста, а не только высокий трафик сегодня. 2. Универсальность помещения Чем больше сценариев использования, тем шире круг будущих арендаторов. Помещение, которое подходит под магазин, аптеку, пункт выдачи, офис, услуги или небольшой общепит, обычно легче адаптировать под изменения спроса. 3. Первый этаж и отдельный вход Для большинства форматов коммерции это один из ключевых факторов. Важны не только наличие входа, но и его расположение, видимость с улицы, возможность размещения вывески и удобство доступа. 4. Планировка и технические параметры Высота потолков, электрическая мощность, вентиляция, мокрые точки, возможность перепланировки - всё это напрямую влияет на будущий пул арендаторов. Красивый ремонт устаревает. Хорошие технические характеристики работают значительно дольше. 5. Окружение Сильное помещение редко существует изолированно. Нужно смотреть, какие арендаторы уже работают рядом, кто формирует трафик и как меняется коммерческое окружение. Сильные соседи могут повышать ценность объекта. Их уход - наоборот, сигнал для дополнительного анализа. 6. Экономика объекта Ликвидность - это не только возможность продать помещение. Важно понимать, насколько легко его сдать, какую арендную ставку выдерживает рынок и сколько потребуется вложить при смене арендатора. Что в итоге? При выборе помещения стоит смотреть не на вопрос «сколько оно стоит сегодня?», а на более широкий сценарий: кто будет арендатором через 5 лет → какой спрос будет в этой локации → насколько легко изменить назначение → сколько потенциальных покупателей будет на рынке. Именно такой подход позволяет выбирать коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, а не просто квадратные метры. #недвижимость #инвестициивнедвижимость

Подводные камни покупки офиса с действующими арендаторами. Что проверить до сделки Офис с действующими арендаторами часто воспринимается как готовый источник дохода. Денежный поток начинается сразу после покупки, а объект не требует времени на поиск новых арендаторов. Однако за стабильной арендой могут скрываться нюансы, которые напрямую влияют на окупаемость инвестиций. Перед сделкой важно оценить не только стоимость объекта, но и качество самого арендного бизнеса. На что стоит обратить внимание: ▪️ Договор аренды. Срок действия, условия продления, возможность досрочного расторжения, порядок индексации арендной ставки и распределение эксплуатационных расходов. ▪️ Надежность арендатора. Финансовое состояние компании, история работы, наличие судебных споров и своевременность внесения арендных платежей. ▪️ Рыночность арендной ставки. Слишком высокая ставка может привести к уходу арендатора после окончания договора, а слишком низкая - снизить потенциальную доходность объекта. ▪️ Техническое состояние помещения. Предстоящие капитальные вложения способны существенно изменить финансовую модель инвестиции. ▪️ Юридическая чистота объекта. Обременения, ограничения, перепланировки и соответствие фактического использования помещения документам требуют отдельной проверки. Особое внимание стоит уделить сроку окончания договора аренды. Доходность объекта сегодня и через год - не всегда одинаковые показатели. Чем ближе дата окончания аренды, тем выше значение анализа рынка, конкурентной среды и перспектив повторной сдачи помещения. Покупка офиса с действующим арендатором - это приобретение не только квадратных метров, но и действующей бизнес-модели. Чем глубже проведен аудит до сделки, тем ниже вероятность неожиданных расходов и тем стабильнее инвестиционный результат. #КоммерческаяНедвижимость #Инвестициивнедвижимость #Офисы #АрендныйБизнес #ДоходнаяНедвижимость #Недвижимость

◼️ Деление офисов на кабинеты: когда стратегия увеличивает доходность, а когда снижает стоимость объекта В условиях меняющегося рынка собственники всё чаще рассматривают перепланировку офисов как способ повысить доходность объекта. Разделение большого помещения на отдельные кабинеты действительно может увеличить арендный поток, но только при правильной оценке спроса. Такой подход особенно эффективен в объектах, расположенных в локациях с высокой концентрацией малого и среднего бизнеса. Компании, которым требуется 20–80 м², готовы платить более высокую ставку за небольшие готовые помещения, чем крупный арендатор за весь этаж. Преимущества кабинетной нарезки: • рост доходности за счёт более высокой ставки за квадратный метр; • снижение риска простоя - уход одного арендатора не оставляет пустым весь объект; • более широкая аудитория потенциальных арендаторов; • возможность постепенно индексировать ставки при смене арендаторов. Однако эта стратегия подходит не каждому зданию. Современные компании всё чаще выбирают открытые пространства, гибкие офисы и помещения, которые легко адаптируются под собственные бизнес-процессы. Жёсткая кабинетная планировка способна существенно ограничить круг арендаторов и снизить ликвидность объекта. Кроме того, перепланировка требует дополнительных инвестиций: — возведение перегородок; — организация инженерных систем; — соблюдение требований пожарной безопасности; — увеличение затрат на эксплуатацию и управление. Перед принятием решения важно ответить на несколько вопросов: • Кто является основным спросом в данной локации? • Какая площадь востребована чаще всего? • Насколько высока конкуренция среди аналогичных объектов? • Покроет ли рост арендного дохода затраты на реконструкцию? Грамотная нарезка помещений - это не универсальный инструмент повышения доходности, а инвестиционная стратегия, основанная на анализе рынка. В одних объектах она позволяет значительно увеличить денежный поток, в других - снижает привлекательность недвижимости и её рыночную стоимость. Именно поэтому успешные инвесторы сначала анализируют спрос, а затем принимают решение о формате пространства. #недвижимость #офисы #офиснаянедвижимость #инвестициивнедвижимость

РАЗБОР ВЫСТУПЛЕНИЙ И САМОПРЕЗЕНТАЦИЙ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ, IT СТАРТАПОВ, ЭКСПЕРТОВ 5 августа | 10:00–13:00 Вы приходите с презентацией вашего проекта. Выступаете 4–5 минут. Мы разбираем вашу самопрезентацию, упаковку, подачу и содержание. То, что напрямую влияет на ваши сделки, Даём обратную связь - от экспертов и от участников, насколько ваше выступление и самопрезентация цепляет. Что получите: · Готовую упаковку самопрезентации · Практику выступления с разбором · Корректировки по тексту, структуре и подаче, теме выступления · Понимание, что цепляет аудиторию, а что отталкивает • Создадите партнёрства и обменяетесь ресурсами для усиления ваших проектов с участниками мастер-класса Встреча для тех, кто хочет прокачать выступление под сделки и партнёрства. Промокод на скидку 40% - SPEAKER40 Мест всего 6. Регистрируйтесь сейчас - места заканчиваются. Ссылка на регистрацию ↓ https://ip-kashkarov-aleksandr-ni.timepad.ru/event/4108057/