Михаил Шестаков | Про недвижимость и урбанистику

Вчера заставил себя поехать на мероприятие от агрегатора-партнера и застройщика Мавис. Самое интересное, что проходило оно не на объекте строительства, где обычно, агентское сообщество знакомят с продуктом, и не в стенах офисов и концертных площадок; а в летнем загородном клубе; где есть пляж, бассейн и разные зоны активностей! Стоишь в сторонке и думаешь, зачем застройщики так много вкладываются и тратят большие деньги, чтобы развлечь и накормить товарища-агента?! Все просто сильный канал продаж! Тот же Мавис, уверен, что у них максимум наберется 10 менеджеров прямого отдела продаж, а сколько агентов в городе — не одна тысяча! Получается, если вкладываться в агентский канал и делать из агентов-амбасадоров своего продукта -> это дает сильный объем продаж. По такому пути долгое время шли застройщики, которые продавали жилье выше среднего! Ну а сейчас, агентский канал продаж качают все застройщики, кто хотя бы чуть-чуть понимает «что без этого никак». Но вернемся к фуршету: определено сложилось впечатление, что каждый раз туда едут самые голодные; которые накидываются на еду, как в последний раз; из горячего мне хватило только бургера и жаренных овощей. Ну ладно, никого не хотел обидеть, но для себя принял решение — еще более точечно выбирать мероприятия к посещению.

Когда покупатель сам себе продал квартиру Уже не первый раз к нам обращается клиентка с просьбой проверить документы на выбранную ею квартиру! Объект покупки — 1ккв, переделанная из бывшей коммунальной квартиры площадью более 250 метров в районе Черная речная! Да-да, в это сложно поверить, но есть такие площади квартир в такой прекрасной локации, как Карельский переулок. И мы понимаем, что особо предложений по новым квартирам там совсем не наблюдается! Вот кто-то увидел в этом возможности подзаработать и вовремя посуетился! Переговоры с представителем продавца клиентка вела самостоятельно, в нам обращалась за консультацией. Пакет предоставленных продавцом документов мы сразу переслали юристу! В отчете юриста целых ворох вопросов, возможных рисков и ньюансов. В первую очередь — это перепланировка, когда из 1 квартиры все превратилось в 6 отдельных квартир нужно отдать должно продавцу (юрлицо) -> всё было сделано по закону или почти так Во-первых, вопросы оставались по общему коридору, кому и как он теперь принадлежит, нужно было отдельно для каждого нового собственника такой квартиры небольшую долю регистровать на себя, но это тоже такое — фифти-фифти. Во-вторых, существенное занижение стоимости квартиры — до 7,5 млн руб, (реальная стоимость 10 млн); остальные деньги идут частично по договору оказания агентских услуг 500 тыс руб + еще что-то. Про залог со стороны банка-кредитора, который, по всей видимости, финансировал эту стройку/ перепланировку, уже молчу! В общем, итог такой; пока мы изучали документы, а клиентка еще думала над альтернативными вариантами, квартирка улетела; пришлось покупать соседнюю — чуть менее интересную! Но самый важный инсайт, который мы получили (в очередной раз): когда мы во что-то влюбляемся; в нашем случае — это квартира; нас не остановить, даже на сложные юридические моменты покупатель готов закрывать глаза, потому что «он там уже мысленно живет». Никакое ни занижение стоимости, ни оформленные доли в коридоре! НИ ЧЕ ГО Это эмоции, и они преобладают над всем остальным!

Я не очень люблю писать о личном, но все же хочется сказать несколько слов. Отметили годовщину свадьбы; 7 лет Любовь — это ежедневный выбор быть рядом, поддерживать, слышать, доверять и идти вперёд вместе. Наверное, поэтому я редко говорю о семье публично. Это слишком личное и, пожалуй, самое ценное. Отметили нашу дату на фестивале «Фонтанка SUP», а после вечерним ужином с видом на Лахта Центр; в воскресенье была поездка с друзьями в Лисино, а завершили выходные ужином с друзьями В общем, ещё одни хорошие выходные, которые провели вместе С праздником нас!

Стереотипы Сегодня пораньше с утра вышел из дома и направился за машиной. Подходя к паркингу, вдалеке увидел силуэт мужчины — «очередного пьянчужку», которые обычно тусуются у метро, попрошайничают и пристают к прохожим с вопросами: «закурить не найдется?» Скловнив голову набекрень, и качая ею невпопад, он что-то рассматривал на экране телефона, при этом ещё слушал громко музыку, разносящуюся из этого самого телефона. Две открытые бутылки пива дополняли эту картину. Подхожу к этому персонажу, мысли в голове крутятся: сейчас пристанет с очередным дурацким вопросом, но надо всего лишь не смотреть ему в глаза. Но мое любопытство меня не отпускало, я продолжал оценивать его и наши взгляды встретились! «Братан, пиво будешь?» — услышал я! Я немного улыбнулся, опешил от такого вопроса и отрицательно покачал головой. Что-что, но не «братана» ждал я от такого чудика! В глазах его виднелась боль, не будем гадать, что именно заставило «этого товарища» быть в стельку пьяным в столь ранний утренний час, но не похож он на тех самых попрошаек у метро! Сейчас закончу мысль тем, что часто делаем вывод или судим о чем-то, чего на самом деле нет! Согласны?!

Кто пользуется услугами сервиса Яндекс недвижимость? Скажу честно, попытки были, но как-то без особого успеха и желания юзать сайт этого агрегатора! Размещать объекты на продажу тоже получалось как-то не слишком успешно.. Так вот пару месяцев назад продавали 2-х комнатную квартиру в районе станции Проспект Славы. Рядом 2 шикарных парка, водоемы, 10-15 минут до метро пешком, относительно новый дом — хороший объект по хорошей цене! Когда нашелся тот самый счастливчик, мы побежали искать встречку -> нам нужна была уже 3-х комнатная -> по диалогу с клиентами: вроде, хочется ближе к центру города, к примеру рассматривали ЖК Витебский парк, но как-будто ценник уже высоковат, зеленых парков нет, когда просмотрели несколько квартир в соседнем Невском районе, у нас стали появляться ощущения, что свой родной Фрунзенский район — совсем не такой уж и плохой; что метро рядом и зелени много, но самое важное, как будто бы народ более привычный, свой, купчинский, 🤪 Мы честно признаемся каждому клиенту, что искать варианты на покупку можно (и даже, нужно) самостоятельно! Рынок недвижимости — открытый -> ЦИАН, авито, Домклик Вам в помощь. И конечно, всегда смешно слышать коллег, которые пытаются продавать свои услуги под видом «поиска объектов в зарытых агентских базах». Не стоит путать работу с платформами по новостройкам и сайтами по недвижимости. Так вот, возвращаемся к Яндекс Недвижимости, коллеги подтвердят, что сервис этот в полную меру так и не заработал, выкладывают объекты по остаточному принципу, часто встречаются фейки от коллег (чтобы продать соседнюю новостройку) и так далее. Но иногда там можно встретить абсолютный эксклюзив, как и случилось с нами! Просторную 3-комнатную квартиру выставил на продажу собственник, и, самое главное, по очень сходной цене, дешевле рынка процентов на 10. Сложилось ощущение (возможно, ошибочно), что собственник, работая без агентов, с излишней самоуверенностью немного прогадал с ценой, но для нас — это существенная выгода! Дважды посмотрев эту квартиру, наши ребята принимают решение брать ее и не ломать голову другими «сладкими вариантами»! По итогу, у нас получилось увеличить площадь квартиры на 20 квадратных метров, переехав из соседнего дома и оставшись в своем районе, в окружении зеленых парков и водоемов в шаговой доступности от метро! Вот так, иногда можно заглядывать на рекламную площадку от Яндекса, чтобы словить выгодное предложение для наших клиентов 😉

Продается у нас классная квартира, с хорошим ремонтом и мебелью, в новом жилом комплексе у метро Пионерская. Звонит женщина (агент), просит показать квартиру — договариваемся о дате и времени показа! В назначенный день, коллектив из покупателей (как далее выяснилось агент, папа и дочь) опаздывает, ну ладно, чуть заплутали в корпусах, бывает! Встречаем у нашей парадной, поднимаемся на лифте, отрываем двери в квартиру, чтобы зайти. Дочь зашла, папаша не успел, агент стоит где-то между коридором и квартирой (в дверях, короче)! Стоим в немой сценке. Дочь видит когтеточку и спрашивает «У вас кошка?» «Да» «Тогда мы не будем смотреть! У нас аллергия на кошек» Задаем вопрос агенту, почему по телефону не уточнили, оправдывается — «внимательно изучила все фото, видимо, когда делали фотографии, все убирали?!» Ну конечно, хорошая квартира — чтобы привлечь внимание покупателей, прибрались и освобождали от личных вещей! Вот так можно потратить время свое и чужое, если правильно не разобраться в моменте..

На днях передавали квартиру по акту и услышали от контрагента со стороны покупателя: «вашего продавца я тоже проверил, абсолютно всё чисто!» Со слов коллеги, он проверят не только тех участников сделки, у кого покупают клиенты, но и всех остальных по цепочке! «Так мне спокойней» Мы тоже пришли к этому пару лет назад! Благо платные ресурсы и платные услуги юристов позволяют проводить такую юридическую проверку не только покупаемого объекта, но и самого продавца (на банкротство и всё такое) Но вот на днях получили отчет по квартире, которую выбрали наши клиенты-покупатели и в нем мы видим, что не все гладко с продавцом❕ В разделе банкротства и исполнительных производств всё чисто! Но.. видим, что у продавца несколько уголовных дел и 2 десятка административных дел! В этот момент наступает легкий шок! Что делать? Можно ли покупать квартиру у такого продавца?! Проверяем все дела, консультируемся с юристом, понимаем, что срок давности по всем делам вышел + на документы-основания права собственности не подкопаешься.. Честно говорим об этом нашему покупателю, обсуждаем; в последнее время у нас и так покупатели по вторичке очень тревожные, а тут еще такое! Принимаем решение — покупаем квартиру! Вместо выводов: мы понимаем, что в любой покупке объекта недвижимости скрывается риск (маленький или большой) и помимо юридической проверки, иногда имеет смысл сделать страхование титула, ну так на всякий случай ;)

Как обманывают на показах 👇🏻 Наверное, такая история носит частных характер, но всё-таки у меня остался легкий осадок.. Если меня, как специалиста, пытались ввести в заблуждение, то что же делают с обывателями, кто не занимается профессионально сделками и не знает, внутреннюю кухню нашей работы! Наш клиент скинул ссылку на объект, который его заинтересовал в качестве инвестиций; нежилое помещение общей площадью 27 кв м. на 27 этаже жилого дома по стартовой цене 6,999 млн руб Уже в этот момент меня дернуло! Всегда с опаской отношусь к нестандартным объектам недвижимости! Но поговорив с агентом, немного успокоился, объект изначально был нежилым и не переводился из другого статуса! Предварительно записался на участие в просмотре, заранее понимая, что первоначальная привлекательная стоимость изменится! В назначенный день и час подъехали (взял с собой супругу) на объект, звоню -> переводят на другого менеджера, который встречает и ведет на просмотр, сначала поднимаемся на лифте до 22 этажа, далее еще 2 этажа поднимаемся по черной лестнице 🤷🏻‍♂️, перед взорами отзывается отличный панорамный вид на северную часть Васильевского! Проходим еще пару узких лестниц и вот мы на нужном этаже и вид еще круче — на насыпные территорий северного намыва ВО! Изучаем объект; сначала менеджер показывает застекленнное и утепление помещение с шикарным видом, но оно находится только на правах пользования (иначе говоря, не в собственности), далее проходим глубь и оказываемся у двух клетушек, которые и есть та, самая недвижимость в собственности, продающаяся по аукционнному методу. Самое интересное начинается дальше, еще на этапе телефонного диалога, представители продавца заверяют, что данное помещение находимся в аренде у звукозаписывающей студии уже более 5 лет! На вопрос, готов арендатор остаться дальше и платить эту ставку, прозвучал ответ — «все обсуждаемо»! На встрече, на вопрос, где музыкальное оборудование арендатора (все помещения были пустыми), ответил — «они решили уехать в отпуск и все столы вынесли в предбанник» 🤦🏼‍♂️ Странно, но ладно… Далее шла речь о том, какая здесь «адекватная УКашка», дает добро на пользование и эксплуатацию двух видовых террас», правда вот на период Алых парусов доступы к ним закрыли. Вообще, хозяйка помещения покупала его вместо дачи, чтобы приезжать сюда и «отдыхать телом и душой» Получаем огород причин, чтобы влюбиться в этот прекрасный объект! В конце встречи перешли к офферте, в которой один из посетителей аукциона обозначил желание приобрести объект за 8 млн руб! На сколько это серьезное предложение, никто не знает! Как только сели в машину, решили загуглить, что за ребята-звуковики работают здесь и арендуют более 5 лет! Нашли их быстро в популярной соцсети; где они пару дней назад пилили сторисы, что съезжают с этого объекта и распихивают оборудование и мебель по друзьям и квартирам 😐 А причина банальна — получили предписание от УК освободить занимаемые террасы и общедомовые площади! Прямо сейчас я продолжаю попытки выяснить у управляющей компании, что стало предметом быстрого освобождения занимаемых площадей! Нашему клиенту всю информацию донес, очевидное решение — отказ от дальнего участия в торгах и поиск альтернативы! Но главный вопрос: зачем нужно вводить потенциальных покупателей в заблуждение?! 🤔 Кто знает ответ, напишите!

🎙️Обновление информации по семейной ипотеке Условия не изменятся до 1 октября 2026 года ❗️ Записали аудио подкаст обо всем, что известно на данный момент