Владимир Владимирович о недвижимости (и не только)

Покупка квартиры начинается не с просмотра объявлений. Сначала стоит определить, какая квартира действительно вам нужна, какой бюджет разумно заложить и как провести сделку без лишних рисков. Я помогаю пройти весь путь: от первой консультации и подбора вариантов до подписания договора и получения ключей. С чего начинаем На первой консультации определяем вашу задачу: • квартира для собственного проживания; • переезд в Санкт-Петербург; • жильё для ребёнка-студента; • улучшение жилищных условий; • покупка квартиры в новостройке; • приобретение недвижимости для сохранения капитала или сдачи в аренду. Обсуждаем бюджет, желаемые районы, сроки, состав семьи, способ оплаты и другие важные требования. Если планируется ипотека, отдельно оцениваем доступные программы и размер комфортного ежемесячного платежа. В результате появляется не абстрактное «хочу хорошую квартиру», а понятная задача, по которой можно начинать поиск. Вторичный рынок или новостройка? Не существует варианта, который лучше для всех. Вторичная квартира может быть интересна, если важно выбрать конкретный район, сразу увидеть квартиру и окружение, быстро получить ключи или подобрать жильё в уже сложившейся городской среде. Новостройка может оказаться выгоднее при подходящей ипотечной программе, рассрочке или специальных условиях застройщика. Поэтому я рассматриваю оба рынка и сравниваю варианты исходя из вашей задачи, а не из необходимости продать конкретный объект. Подбираем квартиру После определения критериев начинается подбор. На вторичном рынке я анализирую предложения, отсеиваю заведомо неподходящие варианты, связываюсь с продавцами и агентами, уточняю детали, которые не всегда можно увидеть в объявлении. Мы смотрим не только на саму квартиру. Имеют значение дом, состояние подъезда, окружение, транспорт, инфраструктура, перспективы района и факторы, которые впоследствии могут повлиять на комфорт проживания или стоимость недвижимости. В новостройках сравниваем проекты, застройщиков, сроки сдачи, планировки, условия покупки, акции и доступные программы оплаты. Проверяем квартиру и документы Красивый ремонт ещё ничего не говорит о юридической стороне сделки. При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить сам объект, документы и обстоятельства продажи. История переходов права собственности, собственники, зарегистрированные лица, обременения и ограничения, основания приобретения недвижимости и другие обстоятельства требуют внимания до передачи денег, а не после сделки. Если возникают потенциальные риски, моя задача не спрятать их за юридическими терминами, а объяснить вам понятным языком, в чём именно риск и стоит ли продолжать сделку. Переговоры с продавцом Цена в объявлении не всегда является окончательной. До сделки можно обсуждать стоимость квартиры, сроки освобождения, имущество, которое остаётся покупателю, порядок расчётов и другие условия. Я представляю интересы покупателя на переговорах и стараюсь получить наиболее выгодные условия не только по цене, но и по сделке в целом. Сопровождаю сделку После выбора квартиры начинается этап оформления. В зависимости от конкретной ситуации это может включать подготовку и проверку документов, согласование договора, взаимодействие с банком и другими участниками, выбор безопасной формы расчётов, подписание документов и регистрацию перехода права собственности. Я сопровождаю процесс до его завершения. Цель проста: вы должны понимать, что происходит с вашей квартирой, документами и деньгами на каждом этапе. А если вы живёте не в Санкт-Петербурге? Приезжать в Петербург ради каждого просмотра необязательно. Значительную часть работы можно провести дистанционно: консультацию, подбор объектов, переговоры, проверку документов и организацию сделки. Для клиентов из других городов я также провожу видеопросмотры и помогаю организовать процесс так, чтобы количество необходимых поездок в Санкт-Петербург свести к минимуму, а в подходящих случаях провести сделку дистанционно. Подробнее об этом расскажу в отдельном посте «Удалённая сделка». Сколько стоят мои услуги? Стоимость зависит от задачи: покупаете ли вы квартиру на вторичном рынке или в новостройке, требуется ли ипотека, насколько сложна сделка и какой объём сопровождения необходим. При покупке квартиры в новостройке мои услуги для покупателя в большинстве случаев оплачивает застройщик, поэтому дополнительной комиссии для клиента обычно нет. По вторичному рынку стоимость сопровождения обсуждаем до начала работы. Вы заранее понимаете объём услуг и их стоимость. Хотите купить квартиру? Начнём с консультации Расскажите мне, какую квартиру вы ищете, для кого она приобретается, какой у вас бюджет и планируете ли использовать ипотеку. Я помогу оценить ситуацию, определить дальнейший порядок действий и понять, с чего лучше начать именно в вашем случае. Напишите мне в сообщения слово «КВАРТИРА» и кратко опишите вашу задачу. Колесников Владимир Владимирович, специалист по недвижимости, Санкт-Петербург ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

🏙 Квартира без первоначального взноса — это возможно Нет накоплений на первый взнос? Это не всегда означает, что покупку квартиры придётся отложить. Я подобрал пять жилых комплексов, в которых можно приобрести квартиру с первоначальным взносом от 0 ₽. В подборке — квартиры с готовой отделкой, дома с уже выданными ключами, а также проекты рядом с лесом, школами и детскими садами. Названия жилых комплексов и подробные условия публично раскрывать не буду. Хотите узнать, какие варианты доступны именно сейчас? Пишите мне в личные сообщения — расскажу подробнее и помогу подобрать подходящую квартиру. Условия зависят от выбранного жилого комплекса, ипотечной программы и требований банка. ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

Ставка ЦБ снизилась до 14%. Покупать квартиру сейчас или продолжать ждать? 24 июля Банк России снизил ключевую ставку до 14%. Но это не означает, что банки резко снизят процентные ставки по ипотеке: рыночные ставки пока остаются высысокие. Посмотрим на конкретном примере. Стоимость квартиры — 10 000 000 ₽. Первоначальный взнос — 4 000 000 ₽. Сумма ипотеки — 6 000 000 ₽. Срок — 20 лет. Если оформить ипотеку под 17%, ежемесячный платёж составит примерно 88 000 ₽. Если ставка снизится до 15%, платёж уменьшится до 79 000 ₽. Экономия — около 9 000 ₽ в месяц. На первый взгляд, лучше подождать. Но есть второй фактор — стоимость самой квартиры. Предположим, что на фоне снижения ставок спрос оживится и выбранная квартира подорожает всего на 5% — до 10 500 000 ₽. При прежнем первоначальном взносе потребуется кредит уже 6 500 000 ₽. Тогда даже при ставке 15% ежемесячный платёж составит около 85 600 ₽ — почти столько же, сколько сейчас. Если квартира подорожает на 10%, до 11 000 000 ₽, платёж при ставке 15% вырастет примерно до 92 200 ₽. То есть окажется выше сегодняшнего. Поэтому стратегия «подожду более дешёвую ипотеку» срабатывает не всегда. Снижение ставки может компенсироваться ростом цены квартиры и уменьшением возможности торговаться с продавцом. Я бы рассматривал три варианта: 1. Покупать сейчас, если найден действительно хороший объект, цена соответствует рынку, а платёж посилен. 2. После снижения ставок рассмотреть рефинансирование. 3. Ждать, если нынешний платёж слишком велик и подходящего объекта пока нет. Главное — сравнивать не только процент по ипотеке, но и стоимость квартиры, размер кредита, возможный торг и общую переплату. Если пришлёте стоимость выбранной квартиры, первоначальный взнос и комфортный платёж, рассчитаю несколько сценариев покупки. *Расчёты ориентировочные: срок 20 лет, аннуитетные платежи, без учёта страховки, комиссий и индивидуальных условий банка.* ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

Сейчас многие видят новости о снижении ставки и думают: «Ну всё, скоро ипотека станет нормальной». На деле всё сложнее. Ипотека стала немного доступнее, но это не значит, что купить квартиру стало легко. Платёж по кредиту всё ещё высокий, поэтому покупатели считают каждую тысячу и чаще отказываются от вариантов «на пределе бюджета». При этом интерес к рынку возвращается: люди снова смотрят квартиры, сравнивают предложения, подают заявки в банки. Но банки сейчас оценивают заёмщиков строже. Важны официальный доход, кредитная нагрузка, первоначальный взнос и чистая кредитная история. Поэтому перед выбором квартиры лучше сначала понять, какую сумму банк реально готов одобрить, а не ориентироваться на примерные расчёты в ипотечном калькуляторе. Продавцам тоже стоит учитывать: покупатель стал внимательнее. Он сравнивает, считает и при покупке рассчитывает на большую скидку. Сейчас выигрывает не тот, кто ждёт идеальный момент. А тот, кто трезво считает. Если думаете о покупке или продаже в Петербурге, лучше сначала спокойно разобрать ситуацию по цифрам: цена, ипотека, возможный торг и риски по объекту. Иногда точный расчёт помогает сэкономить большую сумму, чем обычная скидка. ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

9 Мая — это день памяти, благодарности и уважения к тем, кто прошёл через войну, труд, потери и испытания ради будущих поколений. Для меня важно, чтобы память не оставалась лишь датой в календаре. Живую историю нужно изучать глубже: через документы, семейные архивы, родословную. Именно так мы начинаем лучше понимать события, в которых участвовали наши деды и прадеды, и видеть за большой историей судьбы конкретных людей. Светлая память героям. Низкий поклон всем, кто приближал Победу. 🕊️

🚩 В Петербурге полным ходом идёт Всероссийский жилищный конгресс. Я, конечно, не мог пройти мимо → сходил, посмотрел, послушал. 🎤 Что было на пленарном заседании: На сцене — девелоперы, агрегаторы, представители власти. Главный акцент — регулирование и государственная повестка. 📌 По сути: 🔹 Замминистра строительства Никита Стасишин обозначил вектор жилищной политики и затронул реновацию в Петербурге. 🔹 Обсуждали сложности в регионах. 👉 Для меня стало открытием: более 70% новостроек Краснодарского края — не неликвидными (да, именно так). 🔹 Говорили про новые территории, включая Донецкое направление. Денис Пушилин — про текущую ситуацию и подходы к восстановлению. 😄 Забавный момент: При зале в 1000+ риелторов со сцены прозвучало, что риелторы зарабатывают больше, чем застройщики. Реакция зала была красноречивее любых слов 🙂 💡 Вывод один: Рынок становится сложнее. И чем больше работаю — тем он сложнее и сложнее 🙃 ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

Квартиры покупают не глазами. Их покупают рулеткой и ошибками других Держите мою систему оценки квартиры. 1. Сначала быт, потом дизайн На рендере красиво всё. Меня интересует другое: — Где стиралка? — Куда открывается холодильник? (не бьет в посудомойку) — Есть место под сушилку? Если с бытом порядок — можно смотреть на картинки. Если нет — красивая жизнь закончится в день переезда. 2. Тест «бытовым треугольником» Есть «рабочий треугольник» на кухне (холодильник-мойка-плита). У меня другой — «бытовой»: вход — кухня — санузел. Мысленно пройдите маршрут: ✔️ Зашли с продуктами — куда их нести? ✔️ Разделись с улицы — где помыть руки, не топая через всю квартиру? ✔️ Вышли из душа — надо переться в спальню через гостиную? Короткие маршруты = 😌. Длинные  = 😖. 3. Мебель только в масштабе Люди смотрят на пустой план: «О, просторно!» Потом заносят диван — и до стены 40 см. Ни пройти, ни шкаф открыть. Мое правило: я сразу мысленно ставлю: 🛏 Кровать 160х200 📦 Шкаф 60 см 🛋 Диван 80-90 см глубиной 🍽 Стол 80х120 (4 персоны) Если всё влезает + проходы от 70 см — планировка живая. Если нет — готовьтесь к танцам. 4. Окна: смотрим не на ширину Все хотят панорамы. Я смотрю на три вещи: ❶ Подоконник. Ниже 70 см — под ним не поставить диван, кровать или батарею. Зона у окна мертвая. ❷ Проем. Узкое окно в большой комнате = вечные сумерки. ❸ Вид. Если из спальни смотреть на парковку и мусорку — квартиру сложнее продать. 5. Лоджия: иллюзия халявы Застройщики продают лоджии с коэффициентом 0,5  (0,3 для балкона). Кажется, метры почти даром. Измеряем чистую глубину (без отделки): 🔹 Меньше 80 см — только стоять и сушить носки 🔹 80–110 см — шкаф влезет, и стремянка за ним 🔹 От 120 см — можно сделать кабинет или зону отдыха Узкая длинная лоджия — не бонус, а балласт. Вы за нее заплатили, а пользоваться нечем. 6. Стороны света — проверяем обязательно Пункт, про который все забывают. 🌑 Все окна на север — холодно и темно зимой. Минус к настроению, плюс к счетам за свет. ☀️ Все окна на юг — летом ад. Кондиционеры на износ. 🎯 Идеал: — Спальня на восток — Гостиная на запад — Кухня на север Через год жизни скажете спасибо. 7. Несущие стены — смотрим опционально Почему? Планировка, которая нравится сегодня, через пару (десятков😁) лет может надоесть. И конечно не забывайте про рекогносцировку на местности, этажность и многое другое 😉 ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

Дорогие женщины, с 8 Марта! Пусть в вашей жизни будет больше тепла, радости и красивых перемен. Пусть цветы дарят не только сегодня, планы исполняются быстрее, чем обещания застройщиков, а настроение всегда будет весенним. И пусть дома — и в жизни — всегда будет уютно, спокойно и по любви. С праздником! 🌷

#минуткаюмора #пронедвижимость

Топ регионов, жители которых чаще всего заходят в Петербург: 🔻 Ленинградская область 🔻 Москва и Московская область 🔻 Мурманская область 🔻 Краснодарский край 🔻 Ханты-Мансийский АО Что это значит на практике? Петербург — уже не локальный рынок. Это точка притяжения капитала. Москва заходит ради диверсификации. Север — ради переезда и более мягкого климата. Юг — ради образования для детей и инвестиций. Нефтяные регионы — ради сохранения капитала. И теперь вы конкурируете ещё и с ХМАО и Москвой. Интересный момент: петербуржцы сами активно инвестируют за пределы города. В 2025 году они купили 137 000 квартир в других регионах. Чаще всего выбирают: • Ленобласть • Краснодарский край • Карелию • Крым • Москву Получается любопытная картина обмена: одни деньги заходят, другие отправляются дальше. Рынок активный. Капитал в движении. Ликвидные объекты долго не задерживаются. Если вы планируете покупку, важно понимать, с кем вы стоите в одной очереди и кто принимает решения быстрее. ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90

В 2025 году иногородние подали около 40 000 заявлений на покупку квартир в Петербурге (данные — от Росреестра). 40 000. Это не интерес. Это зарегистрированные сделки. Пока кто-то рассуждает про «перегретый рынок», каждый день более 100 человек из других регионов: - бронируют новостройки - заходят в ипотеку - выбивают с рынка ликвидную вторичку. И самое интересное: Большинство из них покупают дистанционно. Без прогулок по району. Без «ну я подумаю». С расчётом. Петербург — не эмоция. Это цифры, локация, транспорт, перспектива выхода. Через 3 года никто не вспомнит, какая была ставка. Но все увидят, кто купил по правильной цене. Если вы думаете о покупке — конкурируете вы уже не с соседом. А с Хабаровском, Орлом, Москвой, Тюменью и Камчаткой. Я работаю именно с такими сделками. Знаю, где дистанция — это преимущество, а где ловушка. Петербург большой. Но ликвидность — штука очень узкая. ✍️ @vv_kolesnikov ☎️ +7-969-790-17-90