Путь Инвестора в СПб | Никитченко Никита 🤝

🏠 Ещё один флиппинг-объект практически готов к продаже. Сегодня показываю результат ремонта двухкомнатной квартиры в кирпичном девятиэтажном доме. Как обычно, здесь не было истории «слегка освежили и выставили». Сделал полный капитальный ремонт: всё привели в порядок, продумали планировку и постарались максимально эффективно использовать каждый метр. И получилось, на мой взгляд, очень симпатично.💡 Особенно повезло с исходной планировкой: две изолированные комнаты, причём окна выходят в разные стороны, и нормальная кухня — около 8 м². Удалось разместить всё необходимое для комфортной жизни без ощущения, что мебель участвует в квесте «найди свободный квадратный метр». 😄 🔸️Санузел небольшой, ванная чуть узковата, но и здесь нашли решение. 🔸️В туалете предусмотрели место для хранения бытовых принадлежностей, а стиральную машину разместили там, где обычно ставят шкафчик в ванной. То есть не просто сделали красиво, а постарались сделать удобно для реальной жизни. Сейчас остались последние мелочи: несколько небольших доработок, исправляем пару косяков — без них, конечно, ремонт был бы слишком подозрительно идеальным. 😂 После этого квартира отправляется в рекламу. И вот теперь начинается самое интересное — посмотрим, насколько быстро рынок оценит результат. Потому что во флиппинге мало сделать хороший ремонт. Нужно ещё правильно подготовить объект к продаже, правильно его показать и найти того самого покупателя. А пока смотрю на результат и думаю: Вот в такой квартире действительно хочется остаться самому. Но тогда какой же это флиппинг? 😄

😂 Анастасия и Никита — неблагоприятные имена? Вы серьёзно? Недавно мне рассказали, что, оказывается, у молодежи появились какие-то списки «неблагоприятных» имён. И среди них почему-то оказались Насти и Никиты. Смотрите тут 👈 Не знаю, кто это придумал и на основании какой великой статистики, но лично я готов этот миф опровергнуть. 😄 ✔️Сейчас я одновременно работаю сразу с пятью Анастасиями. И знаете что? Никаких проблем. Все выполняют свои обязательства, всё соблюдается, договорённости работают, проекты двигаются. Более того, мы с одной из Анастасий вообще уже полтора года взаимодействуем — и пока никаких признаков «неблагоприятности» замечено не было. 😂 А еще мою супругу зовут Анастасия. Мы работаем вместе, она помогает мне во флиппинг проектах: выбирает и закупает элементы декора. 💡А недавно произошла ещё одна история. С одной Анастасией мы познакомились благодаря моей работе с флиппингом. Она работает в агентстве недвижимости как свободный агент: часть сделок проводит через агентство, а по новостройкам выбирает те условия, которые выгоднее ей и клиенту. В моем случае это 75/25%. В итоге оказалось, что мои условия были интереснее. В итоге в начале августа Анастасия купила новостройку со мной.🤝 Вот вам и «неблагоприятное имя». 😊 Лучше смотреть на людей, их действия и реальные результаты. А если вы тоже Анастасия — обращайтесь... С пятью активно общаемся в рабочем режиме и для шестой место найдется. 😂 Ну а если вы как раз ищете выгодный вариант новостройки для себя или работаете риэлтором — тоже обращайтесь. Посмотрим предложения и найдём действительно интересные условия, а не будем выбирать квартиру по имени продавца. 😉

💰 Как я чуть не заработал 300 тысяч… и в итоге не заработал ничего. На днях мне позвонил мужчина и предложил выкупить комнату. 📍 Санкт-Петербург, метро «Гражданский проспект», Тимуровская улица, обычная пятиэтажная хрущёвка, третий этаж, трёхкомнатная квартира. Фотографий у него не было, но зато все чисто и застекленный балкон в комнате имеется. По описанию: сособственники — бабушка и мужчина, комнаты не сдаются, внутри всё спокойно. Я начал считать. 🔸️В этом районе аналогичные комнаты можно продавать примерно за 1,65–1,8млн рублей. А мне предлагали забрать эту за 1,3 млн. На первый взгляд — вполне интересная дельта. Но при выкупе объекта недвижимости нельзя считать только: 1,7 млн − 1,3 млн = 400 тысяч прибыли. Это была долевая собственность, а значит, сделка через нотариуса. 💡Добавляем нотариальные расходы, госпошлину, коммуналку, оформление, возможные дополнительные расходы, рекламу, время на показы и покупку/продажу. Плюс налог. В итоге из первоначальной дельты в районе 350–400 тысяч оставалось примерно 250-300 тысяч рублей чистого заработка. И вот тут я начал думать. А стоит ли оно того? Потому что мне нужно было бы: — вложить собственные 1,3 млн рублей; — ехать на другой конец города; — заниматься оформлением; — оплачивать рекламу; — организовывать показы; — искать покупателя; — ждать продажи; — и всё это ради примерно 250 тысяч. При этом загрузка у меня сейчас и так высокая. Я живу на Звёздной, а Гражданский проспект — это, мягко говоря, не соседний двор. 😄 Но мужчина сказал, что может показать комнату уже завтра в понедельник. Я долго метался: брать или не брать? ✔️Вроде деньги нормальные. ✔️Вроде объект интересный. Но и работы достаточно. В итоге сказал ему: «Хорошо, давайте завтра встретимся, посмотрю». Наступает понедельник. Я ему звоню. И тут: — «Извините, но я уже продал. Перед тем как вам звонить, я ещё одной женщине позвонил. Она приехала и сразу забрала комнату». И вот тут у меня одновременно возникли два чувства. ✔️Первое: Фух! 😄 Потому что я сам до конца не был уверен, что хочу ввязываться в эту историю. Это все жадность всему виной. 😊 ✔️А второе: А почему это кто-то другой забрал, пока я думал?! Даже и не думал по сути , просто женщина была быстрее. Вот эта самая внутренняя жаба немного поддушила. 😂 И знаете, я сразу вспомнил одну мысль из книги «Самый богатый человек в Вавилоне»: если перед тобой появляется действительно хорошая возможность, слишком долго раздумывать тоже опасно. Пока ты считаешь, сомневаешься, анализируешь и пытаешься принять идеальное решение, кто-то другой уже принимает просто решение. Конечно, это не значит, что нужно бросаться на любую квартиру/сделку и покупать её за пять минут. Во флиппинге это вообще может закончиться очень дорого. Юридическая проверка, расчёт экономики, риски, ликвидность — всё это обязательно нужно учитывать. Но если объект проверен, цифры сходятся и возможность действительно хорошая — иногда излишняя осторожность стоит дороже, чем ошибка в расчётах. В этот раз я комнату упустил. И, честно говоря, не жалею. Но урок получил хороший: 👉 Иногда возможность не ждёт, пока вы будете готовы на 100%. Пока вы думаете «брать или не брать», кто-то уже приехал, посмотрел и сказал: «Беру». 💬 А у вас были ситуации, когда вы слишком долго думали и в итоге упускали хорошую возможность?

🗝Ну что, принимайте очередной объект! Это мой шестой по счету в работе на данный момент флиппинг-проект. Но уже есть еще 7 и 8 💪 И, как всегда, каждая квартира — это отдельная история. Заходишь внутрь и сразу понимаешь, что здесь люди прожили не один десяток лет. На полках осталось множество книг. И знаете, иногда по домашней библиотеке можно узнать о хозяевах больше, чем из долгих разговоров. 📚 🔸️Балкон остеклён. 🔸️В зале — классика жанра: ковёр на полу. 🔸️Отдельная спальня с диваном Традиционная кухня. Всё уже далеко не новое, но при этом квартира очень чистая и аккуратная, только таракашки ползают 😊 Отдельно улыбнула ванная комната.🛁 Салатовая плитка... Но только чуть выше середины стены. 😄 Каждый раз задаюсь вопросом: кто придумал не докладывать плитку до потолка? Экономия? Дизайнерская мысль? Или просто плитка закончилась? 🤔😂 Зато именно в таких квартирах я и вижу потенциал. Уже есть несколько интересных идей по перепланировке, отделке и дизайну. Уверен, после ремонта этот объект будет выглядеть совершенно иначе. Люблю такие проекты. Когда из квартиры, в которую многие даже не захотят заходить на просмотр, получается современное жильё, в которое хочется переехать сразу после получения ключей. 🎥 Показываю квартиру на видео. На самом деле часть работ по ней уже выполнена: стяжка залита , стеклопакеты и радиаторы заменили. Через несколько месяцев обязательно сравним результат до и после. 💬 Такую планировку делаю первый раз, как думаете есть здесь простор для фантазий? 😄

Иногда сообщения с Авито поднимают настроение лучше любого анекдота 😂 Открываю сообщения, а там: — Куплю вашу квартиру за 4 миллиона. Смотрю на объявление. Цена в объявлении - 4 миллиона 750 тысяч. Получается скидку просят 20%. Ладно, бывает. Через пару часов открываю Циан новое сообщение: — Не против небольшого торга? Заберу за 10,6 млн. И это при цене 14,9 млн. Скидка уже 4.3 млн. Вот именно слово «небольшого» мне особенно понравилось. 😂 Каждый раз думаю: неужели такая тактика действительно работает? Или расчёт такой: вдруг продавец сегодня проснулся в особенно хорошем настроении и решил подарить несколько миллионов первому написавшему? 😂 Хотя, с другой стороны, кто знает… Возможно, именно благодаря таким сообщениям кто-то когда-то действительно купил квартиру значительно дешевле рынка. Но лично я пока такого чуда не встречал. 💬 А вы как считаете: это рабочая стратегия или просто попытка поймать удачу за хвост? Или сами когда-нибудь так торговались и все получилось? 😄

🐦 В выходные на даче случилась неожиданная история. К нам прилетел молодой скворец. Видимо, не рассчитал траекторию и ударился в окно. Птицы не видят стекло. К счастью, стекло выдержало, а вот птенец повредил крыло и лапку. Вместе с детьми соорудили ему временный домик из коробки, налили воды и покормили. Теперь остаётся только надеяться, что он окрепнет, восстановится и совсем скоро снова сможет взлететь.🐦 Иногда даже маленькая помощь может оказаться для кого-то очень важной. ❤️ Держим кулачки за нашего пернатого гостя. 🐦

💰 Куда сегодня лучше вложить деньги, чтобы они не просто лежали, а действительно работали? Вопрос, который мне задают всё чаще. И это неудивительно. 🔸️Деньги, оставленные «под подушкой», постепенно съедает инфляция. 🔸️Банковские вклады уже не дают той доходности, что раньше. Одни выбирают фондовый рынок, другие — криптовалюту, третьи — драгоценные металлы. А я уже много лет выбираю флиппинг. На мой взгляд, сегодня это один из самых интересных способов не только сохранить капитал, но и приумножить его. Почему? ✅ Высокая доходность. При правильно выбранном объекте один проект способен принести 20–30% чистой прибыли, а в годовом выражении доходность получается значительно выше. ✅ Быстрый оборот денег. Обычно весь цикл в эконом сегменте — от покупки квартиры до её продажи — занимает 6-7 месяцев. ✅ Прибыль создаётся, а не ждётся. Стоимость квартиры растёт не потому, что повезло с рынком, а благодаря грамотному выбору объекта, ремонту, дизайну и правильной подготовке к продаже. ✅ Недвижимость — понятный актив. Это не графики и не цифры на экране. Это реальный объект, стоимость которого можно увеличить своим опытом и знаниями. ❗️Но здесь есть важный момент. Флиппинг — это не кнопка «получить прибыль». Нужно найти квартиру с хорошим дисконтом, проверить её юридическую чистоту, просчитать бюджет, организовать ремонт и вовремя продать. Это полноценный бизнес процесс , который требует большого количества времени и компетенции.💸 За годы работы я понял одну простую вещь: Самые большие деньги зарабатываются не во время ремонта, а в момент покупки правильной квартиры. Именно поэтому иногда поиск объекта занимает достаточно много времени. Особенно сейчас , когда народ стал активно скупать вторичную недвижимость. 🏡 💬А как считаете вы: какой способ инвестирования сегодня самый разумный? Где можно получать доходность сопоставимую с флиппингом или выше? Интересно узнать ваше мнение.

🏠 Флиппинг в центре Петербурга — это совсем другая история. Я уже давно хочу постепенно переходить из эконом-сегмента к квартирам в центре города: старый фонд, сталинки, интересные планировки, дома с историей. Но на практике всё оказывается не так просто. 📌Почти каждый объект, который кажется перспективным на фотографиях, при просмотре преподносит сюрпризы. ✔️Где-то нет ванной комнаты. ✔️Где-то подъезд выглядит так, что ремонт в квартире уже не спасает первое впечатление. ✔️Где-то по документам оказывается не первый этаж, а цоколь. Или появляются другие нюансы, из-за которых приходится отказываться от покупки. ❗️На этот раз столкнулся ещё с одной особенностью. Сама квартира неплохая, цена интересная, планировка вполне рабочая. Но... Окна практически упираются в окна соседнего дома. Причём не просто во двор, а буквально в жилые комнаты напротив. Получается, что большую часть времени придётся либо жить с закрытыми шторами, либо понимать, что соседи могут заглянуть в окно. Для меня во флиппинге очень важно смотреть на квартиру глазами будущего покупателя. Не только считать прибыль, но и понимать, с какими вопросами столкнётся человек после покупки. Именно поэтому некоторые объекты, даже с хорошей ценой, я всё-таки пропускаю. 📹 На видео как раз показываю эту квартиру и вид из окон.👆 💬 А теперь интересно ваше мнение. Если квартира вам нравится, цена хорошая, ремонт качественный, но окна выходят практически окно в окно с соседями... Насколько это стало бы для вас проблемой? Или ради удачной цены с этим вполне можно смириться?

🎬 Похоже, мои квартиры начинают проходить кастинг в кино. 😄 Очень часто мне пишут представители съёмочных групп с предложением снять фильм, сериал или рекламу в одной из моих квартир. Видимо, дизайнеры и операторы думают одинаково: если квартира выглядит красиво — значит, в кадре она тоже будет смотреться отлично. На этот раз речь пойдет о квартире, которую я уже пятый раз сдаю в аренду. Ремонту около 10 лет, но он до сих пор выглядит современно. Люди живут по году-два, съезжают, а квартира снова быстро находит новых жильцов. Смотрите квартиру тут 👈 И вот недавно опять поступило предложение провести там съёмки. Но... я отвергаю данные предложения. Особенно если речь идёт о моих флиппинг-проектах. Потому что флиппинг — это не просто красивый ремонт. Это ощущение, что человек заходит в совершенно новую квартиру, где до него никто не жил. Всё свежее, чистое, блестит, а не «в этой комнате снимали погоню, а здесь главный герой разбил вазу». 😄 Даже если съёмочная группа очень аккуратная, всегда остаётся риск. 🔘Кто-нибудь заденет стену световой стойкой. 🔘Поцарапает пол. 🔘Или оператор так вдохновится красивой кухней, что решит приготовить себе кофе между дублями. ☕😂 📌Поэтому у меня есть железное правило: Флиппинг-квартира предназначена только для одного человека — её будущего владельца. Пусть лучше она пахнет свежим ремонтом, чем гримёркой и софитами. Так что Голливуд подождёт. 😄 💬 А вы бы разрешили снять фильм в своей квартире, если бы за это хорошо заплатили? Или сказали бы: «Спасибо, но мои стены не готовы к актёрской карьере»?

Помните новый флиппинг-проект, который я недавно показывал? Тот самый объект за 7,1 млн рублей, я рассказывал о его потенциале. Смотрите тут 👈 Сегодня хорошие новости — сделка успешно состоялась, и мы уже приступили к демонтажу! ✔️Но, как это часто бывает во флиппинге, без сюрпризов не обошлось… ✔️Когда начали разбирать квартиру, выяснилось, что мы купили не только квадратные метры. Вместе с ними нам досталось... целое царство тараканов.🪳😄 Их оказалось настолько много, что после уборки строительный мешок… двигался. 😊 Без шуток. Приехал наш постоянный водитель, который вывозит строительный мусор, посмотрел на этот «живой груз» и сказал: — «Ребята, нет. Это я не повезу.» 😂 Пришлось срочно вызывать других специалистов, чтобы вывезти первый объём мусора вместе с его шестилапыми жильцами. Вот такая романтика флиппинга, о которой обычно никто не рассказывает. Все видят красивые фотографии «до» и «после», стильные кухни и современные интерьеры. Но мало кто видит, с чего всё начинается. А начинается иногда с таких квартир, в которые страшно заходить, потому что можно испачкать подошву обуви. Именно поэтому я всегда говорю: флиппинг — это не просто ремонт. Это возможность превратить квартиру, в которой годами невозможно было нормально жить, в современное, комфортное жильё. По сути, мы не только создаём красивый интерьер, но и избавляем дом от таких «соседей», делая жизнь будущих владельцев и соседей намного комфортнее. Так что работа кипит, демонтаж идёт полным ходом. 📹 Совсем скоро покажу, как этот объект превратится в квартиру, в которую захочется заехать с первого дня. 💬 А вам доводилось видеть квартиры, где количество тараканов действительно шокировало? Или это только мне так «везёт» на объекты? 😄

🎉Сегодня у меня день рождения и я хочу сказать огромное спасибо всем за поздравления! ❤️ Меня поздравили очень оригинально — прислали вот такую AI-фотографию. А вообще... кажется, никогда в жизни я не получал столько тёплых слов. Сообщения приходят весь день, и каждое — в самое сердце. Спасибо каждому, кто нашёл время поздравить. Очень ценю ваше внимание, добрые слова и то, что вы рядом. Этот день стал по-настоящему особенным. 🫶

⚡ Банк России снизил ключевую ставку до 14% годовых. В июне она была установлена на уровне 14,25% годовых. Решение ЦБ стало десятым подряд смягчением денежно-кредитной политики.

🏝️ Посмотрел сегодня один интересный объект... Апартаменты в премиальном комплексе на Петровском острове. Первая линия Малой Невы, панорамные виды, потолки до 7 метров, фитнес, SPA, кинозал, коворкинг, библиотека, лаундж, терраса для резидентов… В общем, есть всё, кроме повода выходить из дома. 😄 Обещают ощущение жизни на собственном острове. Посмотрел цену. Всего-то около 3 миллиардов рублей. 😂 Придётся, видимо, ещё пару тысяч флиппинговых проектов реализовать. А если серьёзно, всегда интересно смотреть объекты такого уровня. Именно в них часто рождаются идеи, которые потом можно адаптировать и для более доступных квартир. Хороший дизайн, грамотные планировки и интересные решения не всегда зависят от бюджета. 💬 А вы бы что выбрали? Квартиру за 3 миллиарда или всё-таки несколько десятков хороших инвестиционных объектов, которые будут приносить доход? 😄

📚 Книги, которые перевернули моё мышление о деньгах У каждого есть книги, которые запали в душу, — иногда они приходят в самый нужный момент и будто подсвечивают то, что ты и сам чувствовал, но не могу сформулировать. Для меня такими стали «Богатый папа, бедный папа» и «Квадрант денежного потока» Роберта Кийосаки. ▪️«Богатый папа, бедный папа» впервые показал мне, что отношение к деньгам и активам может быть совсем другим. Я вдруг осознал, что многие установки, которые я считал «правильными», на самом деле просто привычки и страхи. Книга не даёт готовых рецептов, но помогает задать себе правильные вопросы: «Что я делаю со своими деньгами? Чему я их учу работать?» ▪️«Квадрант денежного потока» пошёл ещё дальше — он помог разложить по полочкам, как вообще устроены разные пути заработка и почему одни люди чувствуют себя финансово свободными, а другие постоянно бегут по кругу. Это не про «как быстро разбогатеть», а про то, как менять своё мышление и постепенно смещать фокус с «работать за деньги» на «деньги работают на тебя». Эти книги не сделали меня миллионером за месяц, но они изменили мой взгляд на финансы, ответственность и возможности. И это, пожалуй, самое ценное. 💭 А какие книги про деньги или саморазвитие повлияли на вас? Расскажите в комментариях — очень интересно!

Недавно рассказывал, почему сегодня во флиппинге работаю только с наличными деньгами инвесторов, а не использую ипотеку. Читайте тут 👈 И многие спросили: А разве кредитное плечо — это не один из самых эффективных инструментов привлечения капитала? Зачем привлекать деньги физических лиц, если можно у банка взять? ✔️Да, один из самых эффективных. Но только тогда, когда оно работает на вас, а не против вас. Сейчас при высоких ипотечных ставках использовать кредитное плечо просто невыгодно. Проценты банку могут «съесть» бОльшую часть прибыли, а в некоторых проектах и вовсе свести заработок к нулю. Именно поэтому сегодня я принципиально не использую этот инструмент во флиппинг-проектах Но рынок постоянно меняется. Когда ключевая ставка вернётся примерно к 9%, кредитное плечо снова станет мощным инструментом. Появится возможность покупать объекты, используя не только собственный капитал, но и деньги банка, значительно увеличивая потенциальную доходность на вложенные средства. ❗️Самое главное в инвестициях — не использовать инструмент любой ценой, а понимать, когда именно он начинает приносить деньги. 🔸️Кредитное плечо — отличный пример. В правильный момент оно помогает быстрее наращивать капитал. В неправильный — работает уже не на инвестора, а на банк. Именно поэтому важно не просто знать об этом инструменте, а понимать, когда его действительно стоит использовать, чтоб не получилось осечек …