Тагир| Доходная недвижимость

🔣Успех апарт-отеля решается до того, как начинают заливать фундамент ❗️Здесь важна совместная работа девелопера и управляющей компании Именно УК говорит еще до начала строительства: «Нам нужны номера такого метража, потому что сюда буду приезжать такие гости. Здесь нужно столько однушек и столько студий, а в этом месте двушки. Здесь нужен бар, а здесь спа, а здесь это не нужно, это пустая трата площади» Каждый апарт-отель расположен в уникальном месте, с уникальной ЦА, которая будет его клиентами, и если всё это учитывать на этапе стройки - потом отель работает складно, а инвестор получает хорошую загрузку и доход.

✈️Бесплатная консультация по апартаментам Я провожу консультации по подбору доходных апарт-отелей. Формат простой: онлайн-созвон на 30–40 минут, где мы разбираем именно вашу ситуацию. Что будет на консультации: • обсуждаем бюджет и цели, • я показываю самые выгодные варианты «в моменте» (акции, спецусловия), • рассчитываем потенциальную доходность, • подбираем объекты под стратегию: от гарантированных выплат до динамической модели. 💡 Важно: я не привязан к одному проекту или девелоперу. Работаю со всеми, но отбираю только те варианты, которые реально могут дать доход и останутся ликвидными в будущем. Консультации бесплатные. Я выступаю в роли брокера и сотрудничаю со всеми застройщиками, в том числе и на эксклюзивных условиях, в моих интересах подобрать подходящий Вам объект, наиболее выгодный для инвестиции в данный момент. 👉 Записаться можно в ЛС: @tagir73

🚗Апарт-отель в паркинге не случился В начале года на рынке обсуждали проект «СОТА» — девелопер планировал превратить здание паркинга ЖК «Охта Хаус» на ул. Ладоги, 2–4 в апарт-отель. Обещали 250 апартаментов от 26 м² и старт продаж с 4,9 млн ₽. Но планы изменились. Девелопер «Смарт Девелопмент» отказался от гостиничной функции. Администрация района идею не поддержала. Теперь объект пойдёт под офисы и сервисные помещения.

Помимо полностью сервисных апарт-отелей, в которых вы не можете жить (или разве что несколько дней бесплатно в году), но получаете высокую доходность, Есть и гибрид: живете как у себя дома, а когда нужно сдаёте карточку на ресепшен и УК начинает его сдавать. Сама убирает, заселяет, выселяет, и перечисляет доход. Тут доход ниже - из-за компромисса Но кто-то ищет именно такое Могу проконсультировать по хорошим объектам такого типа в Питере, в которых будет комфортно жить вам или вашим детям, и где при необходимости управлением займется опытная компания

⁉️#Вопрос_от_подписчика: «Чем апарты, про которые вы рассказываете, отличаются от “переделок”, когда квартиру делят на номера и сдают посуточно? Там же дешевле и доходность выше» До 1 сентября такие «переделки» действительно могли казаться выгоднее, но правила изменились С 1 сентября все средства размещения обязаны пройти классификацию и получить категорию (звёзды). Что это значит на практике: • нужен ресепшн и служба приёма гостей, • отдельные эвакуационные выходы, • соблюдение норм по минимальной площади номеров, • полноценная система пожарной безопасности и паспорт безопасности, • санузлы и звукоизоляция по стандарту, • обязательный пакет документов — от договоров на охрану и вывоз мусора до миграционной отчётности. 💡 Сервисные апарт-отели проходят это централизованно: УК собирает все документы и получает категорию для всего комплекса. Такие объекты легально размещаются на агрегаторах (Авито, Суточно.ру и др.). ⚠️ А вот «переделки» в жилых квартирах в большинстве случаев не могут выполнить даже базовые требования — им просто не дадут звезду. Раньше такие форматы могли приносить доходность выше, правда. Теперь это просто небезопасно: штрафы, запреты и закрытия в любой момент. Законодательство ужесточилось, и на рынке останутся только проекты с управлением и официальной категорией. *до единичных квартир, которые сдаются посуточно, правительство тоже намерено добраться, уж слишком неурегулированный рынок, который хотят приструнить

☕️#напальцах Налоги и коммуналка в апартах: Смущает, что коммуналка и налоги в апартах выше, чем в квартире? А они выше, и вообще у инвестиций могут быть издержки Но у тебя и прибыль больше благодаря этому 🔣 Коммунальные платежи Да, в среднем апарты обходятся на 20–25% больше. — Студия в доме комфорт-класса → ~4 000 ₽ в месяц. — Апарт аналогичной площади → ~5 000 ₽. Разница — около 12 000 ₽ в год. Но при этом апарт-студия приносит от 40 до 80 тыс. ₽ в месяц. Даже на фоне квартир (15–45 тыс. ₽) разница в доходности в разы больше, что перекрывает налоги и коммуналку 🔣 Налог на имущество — Жилая недвижимость: 0,1–0,2% (зависит от стоимости). — Апартаменты (коммерческая недвижимость): ставка выше — 0,3%. Но и кадастровая стоимость у апартаментов обычно в 2 раза ниже. Разница — минимальная. ❗️ Настоящий риск только один: если объект стоит на земле «с неподходящим назначением». Тогда налоговая ставка может быть 2% — и это уже серьёзный удар по доходности. Важно проверять документациию перед покупкой 🔣Налоги с дохода (добавлю сюда, потом сделаю отдельный пост подробный) Вы можете сдавать как физлицо - заключить договор с управляющей компанией. В этом случае УК сама удерживает 13% НДФЛ и перечисляет его в бюджет. Но есть нюанс: если у вас больше одного апарта, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью. Тогда появятся доначисления, штрафы и даже риск НДС. Поэтому оптимальный вариант для инвестора — оформить ИП на УСН. Это делается просто и бесплатно (нужно только оплатить пошлину). Ставка налога — 6% с дохода, а в некоторых регионах может быть снижена до 1%. (ну и не забываем +1% свыше 300 тысяч рублей в год) Коммуналка и налог у апартов действительно выше, еще и налоги с прибыли платить! Но посчитав всю математику, инвесторы активно заходят в сервисные апарт-отели, потому что: ⁃ Прибыль выше, чем у жилой недвижимости ⁃ Нововведения в законодательстве по туризму от 1 сентября 2025 года - фактически вытесняющие нелегальную гостиничную деятельность с рынка

⚠️Ошибка №1: выбирать апарт-отель глазами жильца, а не инвестора⚠️ Покупают номер в апарт-отеле для инвестиций, но подбирают его так, будто собираются жить в нем сами Смотрят на кухню, расположение кровати, вид из окна… Для квартиры это важно. Но для номера в гостинице ценность в другом: • отельный оператор, • локация, • концепция, • фактическая доходность. 📊 Именно эти параметры определяют ликвидность юнита и размер ваших выплат. Конечно, некоторым важна возможность проживать в номере иногда самим и сдавать номер, когда он свободен - такие варианты тоже есть на рынке,но они будут приносить меньшую доходность, чем полностью отданный в управление оператору номер

🔣Ключевая ставка: идём к развороту? — В июле ЦБ снизил ставку на 1 п.п., до 18%. — В сентябре регулятор снова рассматривает смягчение. — Аналитики вовсю обсуждают «немыслимые» ещё год назад уровни — 12–14% уже к концу года Почему это важно инвестору: 1️⃣ Депозиты теряют привлекательность. Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков уже упала ниже 16%, а к концу года может закрепиться в диапазоне 9–10%. 2️⃣ Капитал ищет твёрдые активы. Исторически перелом происходит, когда доходность вкладов опускается ниже 10–12%. Именно в этот момент начинается переток в недвижимость. 3️⃣ Поддержка спроса на новостройки. Власти прямо заинтересованы в оживлении строительного сектора. Снижение ставки — косвенный способ поддержать продажи. ⚖️ Для инвесторов с капиталом от 3–5 млн руб. это окно возможностей: при ставках 12–14% депозиты перестанут быть конкурентом недвижимости. А на горизонте года-двух это может привести к росту цен в сегменте новостроек и апарт-отелей. А вы что думаете? Не рановато еще снижаться?)

⁉️Что делать владельцам апартаментов после 1 сентября? Правила меняются: посуточная сдача «в обход» теперь не просто риск, а прямое нарушение закона. Владельцы апартаментов задаются вопросом: как сохранить доходность и не попасть под штрафы? 💡 Есть как минимум 4 сценария — от передачи в УК до продажи или перепрофилирования. У каждого есть свои плюсы и риски. 👉 Подробный разбор читайте в статье: https://teletype.in/@tagir_apart/varianty_apart

⚡️С 1 сентября часть апарт-отелей просто исчезнет с Авито С началом осени для апарт-отелей вводится обязательная классификация. ❓Что будет, если её не пройти? Отель просто «выключат» с каналов продаж: Booking, Ostrovok, Суточно.ру и другие площадки перестанут показывать такие объекты. Бронирований не будет. ❓Кто отвечает за классификацию? Не управляющая компания, а собственник. Даже если номер сдан в УК, бумаги и согласия нужны от каждого владельца. ❓Насколько это сложно? Очень. В одном из проектов для классификации собрали 928 документов: от паспортов собственников до паспорта безопасности и миграционной отчётности. ❓А можно классифицировать одну квартиру? Почти нереально. Требования такие же, как к отелю: безопасность, инфраструктура, документооборот. Для «одиночек» это дорого и сложно. ❓Что в Петербурге? Крупные сети — VALO, ArtStudio, Docklands — уже подают документы. Но «серые схемы» (долгосрок на бумаге, фактически краткосрок) окажутся под ударом. 📊 По оценке участников рынка, по стране к закрытию рекомендованы 12 тысяч объектов без категории. Я написал подробную статью про новый закон - прочитать можно по ссылке: https://teletype.in/@tagir_apart/zakon_apart 👉 Для инвестора это важно: рынок становится чище. Остаются проекты с управлением и прозрачной моделью. Остальное постепенно исчезнет с площадок.

✈️Апартаменты 20–24 м² дорожают быстрее других форматов. Почему так происходит • у инвестора это минимальный порог входа, • арендаторам удобно: доступный ценник при центральных локациях, • при перепродаже такие юниты ликвиднее всего. 📊 Плюс работает важный фактор — запрет на проектирование квартир меньше 28 м². В жилом сегменте «малышей» больше не будет, а в апартаментах они по-прежнему доступны. Это автоматически подталкивает спрос и цены на компактные юниты.

Напомню про проект «Место» в Курортном районе Лен.Области. Редкий формат — инвест-апартаменты в SPA-комплексе всего в 500 м от Финского залива. 💰 Цены от 7,1 млн ₽ — рассрочки (50/50 и др.), — скидки при 100% оплате, — сдача — 2027 год. ⚡️ Важно: уже согласованы все ремонты и розданы кадастровые номера. 🏊 Фишка проекта — круглогодичный SPA- и термальный комплекс + бассейн 500 м². Даже в «низкий сезон» это обеспечивает высокую загрузку и доходность. Локация в курортном районе + круглогодичный спрос + готовая управляющая модель. Таких предложений на рынке почти нет. Если интересно — напишите, вышлю подборку юнитов с разными бюджетами входа.

Аренда растёт - Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» подвел итоги высокого летнего сезона на рынке аренды апарт-отелей Санкт-Петербурга. В Петербурге за год аренда апарт-отелей подорожала на 10–30%. Самый заметный рост — в сегменте: • однокомнатных апартаментов (+27%), • двухкомнатных (+29%). Средние цены в высокий сезон сегодня такие: • студия — 8 000 ₽/сутки, • однокомнатные — 12 800 ₽, • двухкомнатные — 18 400 ₽. 📊 При этом доля долгосрочной аренды снизилась с 61% до 49%. Всё больше объектов переводят фонды в краткосрочный формат, где спрос стабильно выше. Это заметно и по обычным квартирам, которые всё чаще переходят в формат сдачи в долгий срок с сентября по апрель, а с мая по август выставляют на посутку.

Сколько заработала сеть Port Comfort за июль УК Port PM опубликовала операционные показатели по отелям сети за июль 2025 года. • Лиговский 29 — загрузка 91%, доходность 24,6%, доход на кв. м — 5 778 ₽, средний доход на номер — 113 607 ₽, максимальная выплата — 204 640 ₽. • Sennaya Square (Садовая, 53) — загрузка 91,6%, доходность 26,1%, доход на кв. м — 6 345 ₽, средний доход на номер — 114 867 ₽, максимальная выплата — 206 102 ₽. • Griboedov (Подьяческая, 19) — загрузка 87,6%, доходность 32,4%, доход на кв. м — 6 217 ₽, средний доход на номер — 87 065 ₽, максимальная выплата — 104 459 ₽. • Gostiny Dvor (Садовая, 28–30) — загрузка 90,9%, доходность 31,5%, доход на кв. м — 6 008 ₽, средний доход на номер — 85 951 ₽, максимальная выплата — 108 809 ₽. • Old Nevski (А. Невского, 9) — загрузка 93,0%, доходность 21,0%, доход на кв. м — 3 930 ₽, средний доход на номер — 62 450 ₽, максимальная выплата — 73 633 ₽. Средняя загрузка по сети остаётся на уровне 87–93%, благодаря удачному подбору локации и знанию своей целевой аудитории ⸻ 👉В конце 2025 года в сети Port Comfort планируется открытие нового объекта в Выборге. Формат — апарт-отель с централизованным управлением, инвесторам заявлена гарантированная доходность, все еще остались объекты в продаже. Ездил лично туда пару месяцев назад, особенность важная - конкуренции среди 4-звездочных отелей нет от слова совсем, только один старенький отель, мой пост о проекте можно прочитать тут Если хотите узнать о проекте подробнее, пишите мне

Информируем вас о возникновении налоговой задолженности по налогу на имущество физических лиц …. и сердце замирает 📌 Владелец апартаментов платит больше налогов, чем владелец обычной квартиры. Тут и налоги с доходов, и за помещение,и за землю. В некоторых случаях можно даже списать НДС при покупке номера в апарт-отеле, а в некоторых нет. От того, насколько хорошо вы разберетесь в этом вопросе, будет зависеть сколько налогов заплатите. На самом деле, все не так страшно Если нужен разбор по налогам на апарты — подготовлю отдельный пост. 🔥 - нужен, давай