Зайцева&Team: жизнь среди сделок

С Днем ипотеки! Сегодня я поздравляю всех, кто уже получил ключи от своей квартиры, и тех, кто только планирует этот важный шаг. Свою первую ипотеку мы взяли в (далеком уже) 2004 году 🙊 и купили первую квартиру. За это время мы закрыли около 8 ипотек, и три ипотеки платим сейчас. Для кого-то ипотека – это просто финансовый инструмент. А для кого-то – это возможность приобрести собственное жилье уже сегодня, не откладывая важные планы на долгие годы. Главное – подобрать подходящую программу и пройти этот путь с уверенностью. Пусть и для вас ипотека станет не препятствием, а возможностью открыть дверь в собственный дом. 🏚

Как риэлтор, работающий на вторичном рынке и с новостройками, могу сказать, что рынок находитесь в очень чувствительной точке: клиенты дезориентированы, медийный фон противоречив. Моя задача — структурировать картину и показать клиенту его личную выгоду или риски в текущей ситуации. На основе аналитики рынка (высокая ставка, рекордный запас непроданного жилья, но рост себестоимости и отложенный спрос) вот что могу посоветовать. 1. Продавцам вторички Мы вошли в период, когда объем предложения на вторичке вырос на 11%, а покупатель стал очень избирательным. Цена за год прибавила лишь 3-4%, и это отстает от инфляции». Если вам нужно продать в ближайшие 6 месяцев — делайте это сейчас и давайте адекватный дисконт (5-10% от рынка). Дальше конкуренция только усилится, так как застройщики будут выбрасывать на рынок все больше готовых квартир с акциями и рассрочками. Важный нюанс для Тюмени. У нас уникальная ситуация: квартиры в уже сданных домах стоят дешевле строящихся. Это означает, что ваша вторичка конкурирует не только с другой вторичкой, но и с готовыми новыми квартирами от застройщика. Придется быть гибче по цене. Кому не продавать сейчас: Если ипотека не висит, срочных денег не нужно, а квартира в хорошем месте и в отличном состоянии — можно сдавать в аренду и ждать 2027 года, когда ключевая ставка уйдет ниже 12% и покупатель вернется за ипотекой. 2. Покупателям вторички с живыми деньгами 90% покупателей отвалилось из-за ипотеки. Конкуренция минимальна. Вы можете торговаться с продавцом, как давно не могли)). Ставки по депозитам начали снижаться вслед за ключевой, хранение наличных теряет смысл. Совет: Смотрите объекты на вторичке. Вы можете купить новую квартиру с ремонтом по цене ниже рынка строящихся объектов — это аномалия, которая долго не проживет. 3.Ипотечным покупателям Семейная ипотека (под 6%): Если подходите под условия — однозначно покупать новостройку. Банки начали вводить комиссии, государство - усложнять условия Программа будет сжиматься. Ставка в 6% при инфляции в 10–15% — это фактически бесплатные деньги. Но помните: одна семья — одна льготная ипотека. Выбирайте объект надолго, на вырост. Перепродать такую квартиру быстро не выйдет. Рыночная ипотека: Это экстремально дорого. Переплата колоссальная. Покупать на рыночной ипотеке сейчас стоит только в одном случае: вы ждали снижения цен, но поняли, что цена упадет недостаточно, чтобы компенсировать переплату, и вам жизненно необходимо жилье прямо сейчас. Всем остальным совет — ждать. Сигналом к покупке будет снижение ключевой ставки до 12-13%. Но как только это произойдет, рынок "отмерзнет", и цены снова поползут вверх. Ловить момент придется быстро. Как вариант, воспользоваться субсидированной ставкой застройщиков. Они для всех категорий покупателя, начинаются от 4,4% и могут быть на год, два, три, и даже на весь срок. 4. Инвесторам Вложения в новостройки на котловане под перепродажу сейчас очень рискованны. Если ставки не упадут быстро, вы попадете в кабалу на годы, а рынок может не дать ожидаемой доходности. Гораздо интереснее покупка готового жилья (вторичка или сданные новостройки) под аренду. В Тюмени спрос на аренду квартир в хороших районах стабилен. Покупка за наличные дает дисконт, а арендный поток покрывает инфляцию. Как вариант, можно рассмотреть инвестиции в участки под ИЖС. В перспективных пригородах Тюмени это понятная история на 3-5 лет. Спрос на загородные дома сохраняется, а земля не требует ремонта и управления, как квартира. Коротко собрала в таблице (см в комментариях) ЗайцеваTeam

⚠️ Налоги на продажу жилья: 5 мифов, которые дорого обойдутся владельцам Некоторые риелторы - то ли по незнанию, то ли для срочности сделки - убеждают продавцов не подавать налоговую декларацию. Вот основные доводы, что платить налоги не нужно, которые обернутся штрафами: ▪️«Прошло 3 года». Минимальный срок владения - 5 лет, а 3 года только для жилья: приватизированного, подаренного или полученного в наследство. Для новостроек отсчёт с полной оплаты, для наследства - с даты смерти.  ▪️«Покупаете новую квартиру дороже». Новая квартира не спасает, если старую продали до 3-5 лет. Но уменьшить, а то и обнулить налог поможет имущественный вычет.  ▪️«Семьи с детьми освобождены от налога». Семьи с двумя и более детьми действительно не платят налог с продажи жилья, но только если переезжают в квартиру дороже или большей площади. Причем в тот же год или до 30 апреля следующего. ▪️«Продаете квартиру дешевле, чем купили». Продали дороже 1 млн рублей? Декларация обязательна, даже при нулевом налоге.  ▪️«Налоговая сама разберется». Да, не получив декларацию, ФНС уведомит о налоге, но лучше до этого не доводить. Налоговики начислят пени и штрафы: 20% за несвоевременную уплату и 30% за непредставление декларации, а потом еще и за каждый день просрочки. Если вы сомневаетесь, нужно ли вам сдавать декларацию или боитесь в ней ошибиться, обращайтесь к профессионалам. И будете спать спокойно! Пиши в личку "ПРОФИ" и мы разберем твою ситуацию. ЗайцеваTeam *** ЛС ТГ ЛС Макс

Отвечаю на вопрос, заданный мне недавно. Выбор объекта коммерческой недвижимости — это тщательный анализ с цифрами и фактами. Без него рискуете купить "мёртвый" актив, который не окупится годами. Расскажу, на что реально смотреть при выборе объекта. Отбросьте эмоции, включите математику и юриспруденцию. 👇 Пошаговый чек-лист грамотной покупки: 1. Определите «портрет» объекта. Выбор объекта зависит от вашей стратегии. Ответьте честно: зачем вам этот актив? ·Для бизнеса (себе): Вам нужны проходимость (для ритейла) или логистика (для склада). Расположение важнее цены. ·Для сдачи в аренду (получать пассивный доход): Здесь главное — существующий арендатор и качество юридических отношений с ним. ·Для перепродажи (инвестиции): Ищите недооцененные активы с потенциалом роста (например, здание под реконцепцию). 2. Локация и трафик Для коммерции правильная локация перекрывает высокую цену. Смотрите на доступ - удобный ли приходить/подъезжать? Дефицит парковки может убить проходимость бизнеса. Кто соседи - кто арендует рядом? Отлично, если с рядом с вашим маленьким магазином будет Якорный арендатор (продуктовый магнит). 3. Технические характеристики объекта Смотрим площадь и планировку: 100–200 м² оптимально для старта (магазин, офис). Свободная планировка с витринами — это плюс, угловые помещения еще лучше. Обращаем внимание на состояние. Чистовая отделка экономит 20–30% бюджета. Проверьте коммуникации, коммуналку (должны быть не >15% аренды) и видимость вывески с дороги. 4. Финансы и окупаемость Хороший показатель для коммерческой недвижимости — 8-12 лет (до 10% годовых). Если вам обещают окупаемость за 5 лет — проверьте цифры 10 раз. Если объект уже с Арендаторами, запросите договоры аренды. Не на словах, а в сканах. Проверьте, не «дружественные» ли это ставки, платят ли они вовремя, не истекает ли у них договор завтра. Ну и - как итог. Если есть желание и возможность вложения денег в качестве инвестиций, обратите внимание на коммерческую недвижимость. Коммерческий объект — это не просто квадратные метры, а работающий актив, который не зависит от демографических или ипотечных трендов. ЗайцеваTeam *** Я в ТГ Я в Макс

Знаю, что очень многие сейчас испытывают трудности с загрузкой контента, поэтому через все стадии принятия всё-таки начала дублировать посты в Max. Кто желает-таки посмотреть видео, ссылка вот

31 декабря 2025 года закончился срок действия моратория на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Рассказываем, в каких случаях дольщик вправе потребовать неустойку, как ее рассчитывают, и другие моменты. 00:13 какие документы нужны для взыскания неустойки 00:26 за какой период можно взыскать деньги? 00:55 Из чего складывается сумма неустойки? 01:05 может ли суд уменьшить сумму неустойки? 01:25 Когда дольщики смогут получить изысканные по суду деньги #юрразбор ЗайцеваTeam

Впереди весна, а там - и долгожданное лето. Сейчас многие задумываются о покупке ДАЧИ с использованием маткапитала. Рассказываю, как купить и не получить отказ. Средства по сертификату можно потратить на загородный дом в СНТ, но только при соблюдении условий. Дом должен быть капитальным, с отоплением, электричеством, иметь статус жилого. Участок за счет сертификата нельзя купить - только строение. С 1 февраля 2026 года сумма МСК проиндексировалась.  Теперь на покупку дома можно направить 728 тыс. рублей - если в семье появился первый ребенок, и 974 тыс. рублей - при рождении второго. Отказать Пенсионный фонд в перечислении средств МСК может, если не соответствует статус дома, отсутствуют коммуникации, неверная категория участка. А ещё - если сделка между родственниками. Ну и при оформлении обязательно выделить доли всем членам семьи. Если соблюсти все условия, то уже на майских праздниках можно наслаждаться природой, жарить шашлыки и париться в своей баньке 🤗 ЗайцеваTeam

Как правильно выбрать объект для инвестиций? Вот мой чек-лист, который сразу отсеивает неподходящие варианты. Я смотрю только на 3 вещи. 1️⃣ Смотрю, сколько очередей застройщика. Вижу ЖК на 5–7 очередей - стоп. Через год-полтора вы выйдете на рынок с одной квартирой, а застройщик — с целым домом. И у него всегда козыри: может предложить покупателям мебель в подарок, или льготную ипотеку, или рассрочку. Выиграть против него почти невозможно. Ваш актив превратится в «просто квадратные метры» на переполненном рынке. 2️⃣ Смотрю не на карту, а на генплан города. Забудьте вопрос «Что там есть сейчас?». Спрашивайте: «Что там будет через 3 года?». Новая развязка, новая поликлиника или кампус университета — вот настоящие магниты для денег. Это поднимает цену квадрата быстрее любого евроремонта. Проверить это легко за 15 минут: открываете Яндекс, пишете «План развития района» и смотрите. 3️⃣ Ищу дефицит. Обычно это районы с точечной застройкой. Возможно: 🔹 Центральный район 🔹 Вид на реку или парк. 🔹 Рядом с набережной. Если застройка ограничена по высоте или плотности, а желающих жить там много — цена будет расти в 1,5–2 раза быстрее, чем в других районах. У меня был объект-урок. Купили квартиру, не проверив эти пункты. Сдавали потом в аренду 2 года, продали за 5,5 млн. Вышли плюс 500 тыс — вроде неплохо. Но те же вложения в правильную локацию (с дефицитом и планом развития), принесли бы 1–1.5 млн. Разница — просто в качестве анализа. 📩 Есть объект, по которому хотите разбор? Пишите название ЖК. Сделаем разбор 👇 ЗайцеваTeam

Ну что, коллеги, ждём изменения процентных ставок по семейной ипотеке уже до 1 июня? Скорее всего тем, у кого 1 ребенок, ставку поднимут до 10%, как и обещали. Значит ли это, что прежние 6% по семейке или даже 4% будут доступны только семьям с двумя и более детьми до 7 лет? Очень на то похоже. Да и логично, так как бюджет государства уже с трудом тянет льготные программы. Есть еще люди, которые не «пристроили» семейку? До 1 июня не так много времени ... ЗайцеваTeam

Эти истории — яркий урок для многих. Часто люди наивно полагаются на устные договорённости или формальные переводы, не задумываясь о последствиях. На практике же, если средства действительно дарятся — оформляйте это письменно. Если это заём — составляйте расписку. Напомню, что всё, что приобретено в браке на возмездной основе, — по умолчанию совместная собственность. Если одна из сторон утверждает, что имущество личное (подарок, наследство и т.д.) — бремя доказывания лежит на этой стороне. Перевод денег от родственника не считается по умолчанию дарением. Перевод средств мог быть займом, возвратом долга, помощью без конкретных условий — но не обязательно дарением. Для подтверждения нужны доказательства: договор, письменные соглашения, недвусмысленные переписки, свидетельские показания о намерении подарить. Просто «перевёл деньги» — недостаточно. В ситуации 1 женщина имеет право на половину имущества, так как супруг не доказал, что деньги были именно подарком брата. В ситуации 2 теща не сможет вернуть себе эти деньги ровно по тому же принципу - она не может доказать, что давала деньги в займы, а не дарила добровольно. Берегите своё имущество и всегда подкрепляйте серьёзные финансовые отношения документально. #юрразбор ЗайцеваTeam

Ситуация 2. Сможет ли теща вернуть свои деньги?

Ситуация 1. Может ли женщина претендовать на половину квартиры?

Хотела поделиться с вами одной поучительной жизненной ситуацией. И сегодня же услышала еще одну подобную. А так как юридическое обоснование у них одинаковое, решила объединить их в один пост. Итак, история 1. После развода женщина обратилась в суд с иском о разделе квартиры, купленной в браке. Её аргумент: квартира приобретена по договору долевого участия и оплачена в период брака — значит, это совместная собственность. Муж же настаивал: деньги на квартиру ему подарил брат, перечислив их застройщику в счет оплаты квартиры, а значит — это его личное имущество, делить нечего. История 2. Молодая семья решилась на покупку квартиры. Деньги на первоначальный взнос дала теща. Квартиру оформили на брата мужа (не спрашивайте меня - почему, не знаю). И ежемесячные ипотечные платежи фактически перечисляла теща. Через пару лет молодая семья разводится. Ниже поделитесь своим мнением 👇

Выше рассказывала случай, когда можно купить квартиру, но собственником останется продавец. Какие варианты вы предлагали (и почему они не подходят). Вариант 1. «Пусть Иванов перепишет квартиру» В быту это звучит красиво: «просто переписать». Но фактически есть только два инструмента: купля‑продажа или дарение. Купля‑продажа. Денег реально Иванов не получает, потому что Петрова уже заплатила ранее по договору уступки. Как вариант, можно написать цену и сослаться на зачёт ранее уплаченной суммы. Но если когда‑нибудь всплывёт, что живых расчётов не было, сделку можно попытаться оспорить как мнимую или притворную. Риск особенно остро встанет при банкротстве Иванова или его конфликтах с кредиторами или при разводе с женой. Дарение. Просто и понятно, но больно для Петровой в части налогов - она получает в дар недвижимость от постороннего человека, и её ждёт НДФЛ 13% с кадастровой или договорной стоимости. А это это может быть сотни тысяч рублей. Вариант 2. «Пусть отдаст деньги + проценты» Юридически всё красиво: с Иванова можно требовать деньги как неосновательное обогащение, плюс проценты за пользование чужими денежными средствами, плюс возможно убытки (например, разница между тогдашней ценой и текущей рыночной). Практически же Иванова денег уже нет, а взыскание по 5–10 тысяч в месяц или вообще по нулям, если официальных доходов нет, - навряд ли устроит покупателя. «Выиграть суд» и «получить деньги» — это две разные задачи. Вариант 3. «Признать незаконными действия застройщика» Популярная эмоция: «застройщик виноват, давайте его накажем». Но если он не был уведомлён о переуступке, формально он всё сделал правильно: исполнил обязательство перед тем, кого видел участником ДДУ. Как работают наши юристы в таком кейсе? Они обращаются в суд с требованием оспорить запись о праве собственности Иванова в ЕГРН как нарушающую права Петровой, вытекающие из зарегистрированного договора уступки. Процесс по таким делам занимает обычно от 3 до 6 месяцев, иногда дольше — в зависимости от загруженности суда, экспертиз, апелляций. Стоимость работы юристов в подобных историях — порядка 150 тысяч рублей и выше. Для сложного спора с обеспечительными мерами это не «золото», а нормальный порядок цен. Дорого? Да. Но это цена «ремонта» ситуации, когда её уже сломали. Вывод для читателя. Если вы покупаете квартиру по переуступке: - не относитесь к этому как к «простой сделке, как у знакомого — всё ок было», - не думайте, что регистрация одной бумажки в Росреестре автоматически гарантирует вашу защиту, - не экономьте на тех, кто отвечает за процесс. Риэлтор и юрист на вашей стороне стоят дешевле, чем чужая фамилия в выписке ЕГРН на вашу квартиру. #юрразбор ЗайцеваTeam

Развод не поможет Как только объявили: после 1 февраля 2026 нельзя брать два льготных кредита на одну семью, риелторы и клиенты предположили, что развод поможет сохранить возможность получить две ипотеки. Ан нет... Если супруги разошлись, право на семейную ипотеку имеет только тот из них, с кем зарегистрирован ребенок или дети. С 1 февраля 2026 года по новым правилам семейной ипотеки банки ужесточают проверки, включая обязательную прописку заемщика с ребенком (постоянная регистрация по одному адресу) и документы, подтверждающие проживание ребенка с родителем-заемщиком. Возможно, запросят Решение суда о том, с кем проживает ребенок, чтобы подтвердить, что именно этот родитель имеет право на льготу. Дополнительно требуемый банком документ - СНИЛС всех детей. Мы с коллегами ещё тогда подумали - зачем СНИЛС детей? Смотреть пенсионные отчисления? Не угадали. По ним банки сверяют в своих базах госпрограмм, чтобы исключить повторные льготы на одну семью. "Авось прокатит"? По кредитам, выданным после 1 февраля 2026 года, банк имеет право повысить процентную ставку, если выяснится, что заемщик скрыл факт нахождения в браке и не привлек второго супруга при оформлении льготного кредита в качестве созаемщика. А ещё есть риск попасть под требование банка вернуть всю льготную разницу по ставке, если вскроется, что семья получила несколько льгот, действуя как «две семьи» на бумаге. Итог: одна семья — одна льготная ипотека. Разводы под прицелом, проверки ужесточаются. 1:0 в пользу государства. Или народ таки придумает выход? 😉 #на_пульсе_сделок ЗайцеваTeam

В сети поделились, как иметь свою квартиру к 25 годам 😁

🏠 Можно ли взять вторую ипотеку, не закрывая первую? Ответ: ДА. Но есть нюансы. Российское законодательство не запрещает брать несколько ипотечных кредитов одновременно. Формально вы имеете право подать заявку в любой банк. Но — и это большое «но» — окончательное слово остается за кредиторами, которые оценивают вашу платежеспособность. Почему же банки часто отказывают? Представьте себя на месте банкира. Перед вами клиент с двумя огромными суммами в ипотеку. Да, на бумаге его доход выглядит прилично, кредитная история идеальна, но... сумма ежемесячных платежей съедает половину его зарплаты. Кто рискнет? Банки смотрят на коэффициент долговой нагрузки (ПДН) — соотношение всех ваших ежемесячных платежей к доходу. Стандарт: все платежи не должны превышать 40-50% дохода семьи. Если вы уже близки к этому пределу, вторую ипотеку вам не одобрят — или одобрят, но очень маленькую. На что обратит внимание банк: ✅ Достаточный доход — чтобы спокойно платить по обеим ипотекам ✅ Низкий ПДН — свободное пространство в бюджете ✅ Безупречная кредитная история — ни одной просрочки ✅ Стабильный стаж работы на последнем месте — подтверждение стабильности Специальные программы: отдельные правила Если вы рассматриваете льготные ипотеки («IT-ипотека», «Дальневосточная», «Арктическая»), знайте: с 23 декабря 2023 года действует правило единственности. На одного человека можно получить только один льготный кредит. Главный лайфхак для тех, кто хочет взять вторую ипотеку: Работайте с цифрами: *Рассчитайте свой реальный ПДН прямо сейчас *Погасите часть первой ипотеки, чтобы снизить месячный платеж *Увеличьте официальный доход (привлеките созаемщика) *Только после этого подавайте на вторую ипотеку Помните: банки не обязаны вам отчитываться о причинах отказа. Они рассчитывают риски по своим внутренним критериям и принимают решение. Поэтому лучше заранее привести свою финансовую ситуацию в идеальный вид, чем потом выслушивать отказы. Хотите узнать свой реальный ПДН и понять, готовы ли вы ко второй ипотеке? Напишите мне — наш брокер сделает расчет и подскажет, какие шаги предпринять. #на_пульсе_сделок ЗайцеваTeam

А вы уже вложили свой материнский капитал? Если у вас есть хотя бы один ребёнок до 7 лет и вы ещё не использовали материнский капитал — этот пост для вас. Маткапитал можно превратить в квартиру. А квартиру — в пассивный доход на будущее. Для себя - на пенсию. Для ребёнка - в подарок. Для аренды, чтобы жильё работало на вас. Покупку можно сделать уже сейчас. Не откладывая «на потом». Хотите посмотреть расчёты под ваш маткапитал? Жмите на кнопку ниже и получите индивидуальный расчет

Можно ли использовать материнский капитал не полностью, а только часть?! Да, МОЖНО. Закон не обязывает тратить всю сумму сразу. Вы можете направить часть маткапитала на первоначальный взнос или погашение ипотеки. А остаток оставить на другие цели, например, на ежемесячные выплаты на ребёнка или его обучение. С 1 февраля 2026 года маткапитал составит: за первого ребенка -- 737 200 рублей, а за второго — 974 100 рублей (если родители ранее получали материнский капитал — 236 900 рублей). Если на дату индексации часть материнского капитала окажется потраченной, индексация коснется суммы оставшихся средств. ЗайцеваTeam