ИЖС и земельные участки💚

описание

🌱Все о земельных участках, землепользовании,загородке, инвестициях в земельные участки💰 Земля-моя любовь💚 Стратегий много, возможностей еще больше 💯 Создаю земельный банк своим клиентам🌏 Пишите мне в лс @Arakcheeva_Realty_Invest

← к каналу @ProDomHappy

2 504

подписчиков

Охват к подписчикам

12,1%

ERR

Реакции к просмотрам

1,96%

220 на 37 постов

Пересылки к просмотрам

1,47%

165

Постов в день

0,4

всего 38

Где отзываются чаще

доля реакций к просмотрам

23 июл.🔎 Земельное расследование. Часть 1 📜По выписке из ЕГРН всё идеально. Но после проверки я нашла восемь серьёзных рисков. Пока я прошлую неделю отсутствовала и была без связи, клиентка нашла участок и планировала входить на сделку. Но решила дождаться меня) Обратилась за сопровождением сделки по покупке двух земельных участков общей стоимостью около 2 миллионов рублей. Договор купли-продажи уже был подготовлен. Она попросила меня проверить договор купли-продажи и, как сказала сама: — «Ольга, просто посмотрите быстро, всё ли в порядке с участками» Но я давно не умею «просто смотреть»👆 Потому что земля — один из самых сложных объектов недвижимости. И моя задача — увидеть то, что не видно обычному покупателю. Именно поэтому каждая проверка для меня — это настоящее земельное расследование🧐 На первый взгляд всё выглядело идеально. ✔️ Земли населённых пунктов. ✔️ Вид разрешённого использования — для дачного строительства. ✔️ Межевание проведено совсем недавно. ✔️ По выписке из ЕГРН никаких ограничений. Большинство покупателей на этом этапе уже подписали бы договор👆 Я начала проверять: 📌 Правила землепользования и застройки. 📌 Генеральный план. 📌 Градостроительную документацию. 📌 НСПД. 📌 ЗОУИТ. 📌 Подъездные пути. 📌 Информацию в администрации и отделе архитектуры. И буквально с каждым этапом проверки открывались новые обстоятельства😳 Первое открытие — зона затопления. В выписке ЕГРН её нет❌ ❗️А вот на картах НСПД она есть❗️ Это означает, что строительство капитального дома возможно только при соблюдении специальных требований. Необходимо выполнять инженерную защиту территории от негативного воздействия воды. А это уже совсем другие расходы: ✔️ инженерные изыскания; ✔️ дополнительные проектные решения; ✔️ специальные защитные сооружения; ✔️ укрепление территории; ✔️ увеличение стоимости строительства. Именно поэтому я всегда говорю: Не всё, что отсутствует в выписке ЕГРН, отсутствует в реальности👆 Следующее открытие оказалось ещё интереснее. ❗️Вся территория продолжает отображаться в зоне комплексного развития территории (КРТ)❗️ После моего запроса продавец предоставил решение суда, согласно которому эта зона уже отменена. Апелляция также оставила решение в силе. Казалось бы — вопрос закрыт. Но нет…. После общения с администрацией выяснилось, что изменения ещё не внесены в Генеральный план, ПЗЗ и другие градостроительные документы. По словам специалистов администрации, этот процесс займёт ориентировочно от одного до двух лет. То есть юридически вопрос уже решён. А фактически — во всех официальных документах зона КРТ продолжает существовать. Но и это оказалось ещё не всё... ❗️Во время общения с отделом архитектуры выяснилось, что готовится установление новой охранной зоны газопровода. Официально её ещё нет. В открытых источниках информации тоже нет. Но решение уже принято, и документы находятся в стадии подготовки. А значит, после утверждения зоны часть участков может получить дополнительные ограничения на строительство. Об этом невозможно узнать, если ограничиться только выпиской ЕГРН. Дальше я проверила подъездные пути. И увидела ещё одну проблему. ❗️После раздела большого массива несколько участков вообще остались без официального доступа к дороге. Продавец показал схему, нарисованную фломастером, где в будущем должны появиться дороги. Но рисунок — это не документ. Проект межевания отсутствует. Дороги официально не сформированы. А значит, существует риск установления сервитута или возникновения проблем с подъездом. Для клиентки это было новое слово и на месте она этого вообще не заметила, и была сильно удивлена. После этого я перешла к проверке самого продавца. Именно там расследование стало ещё интереснее…🤪 Продолжение расскажу в следующем посте. 🔎🌿5,75%
5 июн. 2025 г.без подписи5,74%
16 мар.Наши с дочкой успехи за выходные🎉 Анечка участвовала в областном конкурсе «Взлет» со своим научным проектом. 3-е место🥉- достойный результат среди 19 участников🔥 Умница моя, горжусь 🥹 А ко мне пришел диплом о профессиональной подготовке🎉 Я на рынке недвижимости более 16 лет. Проходила много обучений😵‍💫и по инвестициям, и в земельной сфере. И пройден у меня не малый путь, чтобы придти к профессии земельного специалиста 1,5 года назад👌 У меня есть два высших образования: экономическое и юридическое😉 Но это дополнительное образование - очень важное для меня💯 Свои знания и опыт в оформлении земельных участков по разным стратегиям, я подтверждаю не только проделанной работой, а еще и дипломом📜 Я очень счастлива быть полезной в земельной сфере для своих клиентов🙏 В общем, похвалилась☺️ #люблюточтоделаю @Arakcheeva_Realty_Invest💚5,17%
16 авг. 2025 г.без подписи4,39%
25 июл.🔎 Земельное расследование 🧐Финал Стоит ли экономить на проверке земельного участка? Давайте подведём итог этой истории. 🔻Покупатель собирался приобрести два земельных участка стоимостью около 2 миллионов рублей. 🔻По выписке из ЕГРН всё выглядело идеально. Но после комплексной проверки удалось выявить целый ряд обстоятельств, о которых покупатель даже не подозревал. Что удалось установить? 🔹 зона затопления, которая отсутствовала в выписке ЕГРН; 🔹 дополнительные требования к строительству; 🔹 необходимость инженерной защиты территории; 🔹 дополнительные расходы на инженерные изыскания, проектирование, экспертизы и защитные сооружения; 🔹 отображение территории в зоне КРТ, несмотря на вступившее в силу решение суда; 🔹 необходимость ожидать внесения изменений в градостроительные документы; 🔹 готовящаяся охранная зона газопровода; 🔹 отсутствие официально сформированных подъездных путей; 🔹 риск установления сервитута; 🔹 судебные разбирательства с участием продавца; 🔹 обстоятельства, связанные с деятельностью его ближайших родственников, также работающих с крупными земельными массивами; 🔹 необходимость дополнительной проверки истории формирования и перехода прав на земельные участки. И всё это начиналось с обычной просьбы: «Ольга, просто посмотрите участок…» Часто меня спрашивают: — Неужели для покупки земли нужна настолько глубокая проверка? Мой ответ всегда один. ✅ ДА Потому что выписка из ЕГРН — это только один из источников информации. ✅Нужно анализировать градостроительную документацию, генеральный план, правила землепользования и застройки, НСПД, ЗОУИТ, подъездные пути, судебную практику, историю формирования участка, сведения о продавце и даже информацию, которой ещё нет в открытых источниках, но уже располагают профильные подразделения администрации. Именно поэтому каждая моя проверка — это не формальность👆 Это настоящее земельное расследование, цель которого — защитить интересы моего клиента. ✔️Иногда такая проверка помогает отказаться от рискованной сделки. ✔️Иногда — существенно снизить цену. ✔️А иногда — приобрести участок осознанно, понимая все ограничения, будущие расходы и возможные риски. Я всегда говорю: Купить земельный участок несложно. Гораздо важнее понимать, что именно вы покупаете😉 А как считаете вы? Стоит ли экономить на комплексной проверке, если на кону несколько миллионов рублей, будущий дом или инвестиционный проект? Очень интересно почитать ваше мнение в комментариях. 🌿 Кстати, такие проверки мы проводим по любой недвижимости (квартиры, дома, коммерция)🤝4,14%
23 июл.«Выписка чистая, ДКП уже составлен» - с радостью сообщила моя клиентка 😅 Но решила обратиться ко мне… Это была не просто экспертная проверка земельного участка! Это было целое расследование 😎 Продавец не сразу выдавал нам информацию, а только после обнаружения определенного факта, сухо соглашался с полученной нами информацией))) Я хочу вам показать пример, какие факты может НЕ показывать выписка из ЕГРН‼️ И на какие моменты большинство покупателей просто не обращают внимание, а потом сталкиваются с серьезными проблемами⚠️ Если видео не грузится , то вы можете посмотреть его в канале ➡️ МАХ3,99%
10 февр.#мысли_вслух💚 С утра был звонок-консультация с моим постоянным инвестором. Уже не в один проект заходил со мной и теперь хочет оформить Дальневосточный гектар🔥 Задавал сначала вопросы по участкам и стратегии… А потом: «Оль, я вам доверяю, и мне не нужно всё подробно рассказывать… Сделай так как считаешь правильным, я доверяю!»💔 И знаете, у меня всегда мурашки от таких слов🥺 Это ценно🙏 Значит мой подход и моя жизненная философия и ценности отзываются на уровне гораздо глубже💫 И это не значит, что я сделаю всё на лайте! Нет! За доверие клиентов хочется делать свою работу еще круче, качественнее и профессиональнее💯 И будет тотальная проверка, анализ 📈 В общем, всё как я люблю🫶 Благодарю, всех своих клиентов, за доверие создавать ваш «Банк земли»🌏 @Arakcheeva_Realty_Invest💚 #люблюточтоделаю3,96%
22 апр.Сегодня было мне интересно 🤩 Много что для себя поняла и хочу внедрить в работу! Хочу очень выстроить систему в своем деле✊Это один из главных принципов успеха! А еще я выиграла ценный для себя подарок- книгу «Выход» от Ильи Руднева 🏆🔥 Давно хотела ее прочитать и думала о ней, когда началось выступление. Я ответила на задачку по масштабированию бизнеса) Благодарю 🙏 Темы его выступлений почти никогда не повторяются и все они всегда про актуальность и важность💯⚡️ Сегодня Илья Владимирович рассказывал про управление бизнесом. Тема была «Пять управленческих рычагов, гарантированно поднимающих эффективность бизнеса»📊 Я пока не бизнесвумен, но считаю себя земельным экспертом и начинающим предпринимателем, который не только знает свое дело, но и на пути создания своей команды🤝 И хочу, конечно, попасть в его клуб «PROдействие». Надеюсь, что это когда-нибудь произойдет😉 А пока пошла формировать и анализировать участки для себя и моих клиентов☘️ Всем крепкой и надежной системы💫✊ #люблюточтоделаю #приятновыигрывать3,90%
14 авг.🌿 С какими земельными проблемами ко мне обращаются? За время работы с земельными участками я убедилась в одном: земельный спор редко начинается с суда. Обычно всё начинается гораздо раньше — с неправильно установленной границы, чужого забора, отсутствия проезда, использования участка не по назначению или просто с ситуации, когда собственник не понимает, что именно происходит с его землёй. Расскажу о самых распространённых ситуациях 🔸 Самозахват земельного участка Например, сосед перенёс забор и занял часть вашего участка. Или кто-то использует вашу землю, не имея на это законных оснований. Это не просто «спор с соседом». Самовольное занятие земельного участка или его части является административным правонарушением. При этом ответственность может наступать и тогда, когда занята только часть участка. И здесь важно сначала установить где действительно проходит граница, а уже потом делать выводы о самозахвате. 🔸 Спор о границах Очень распространённая история. У одного собственника граница проходит здесь. У соседа — немного в другом месте. А старый забор вообще стоит третьим вариантом. 🙂 В результате возникают вопросы: — где проходит настоящая граница? — правильно ли было проведено межевание? — не произошло ли наложение границ? — кто и когда допустил ошибку? Земельные споры рассматриваются в судебном порядке, поэтому здесь особенно важно заранее собрать доказательства и разобраться в кадастровой документации. 🔸 Использование участка не по назначению У земельного участка есть не только площадь и адрес. Есть категория земель, вид разрешённого использования и установленные ограничения. И собственник обязан использовать участок в соответствии с требованиями законодательства. Например, нельзя просто купить участок с одним назначением и использовать его совершенно для других целей, если такой способ использования не допускается. Поэтому перед покупкой я всегда рекомендую смотреть не только на то, что фактически происходит на участке сегодня, но и на то, что юридически разрешено делать с ним. 🔸 Участок фактически не используется Здесь тоже есть важный нюанс. Иногда собственники думают: «Моя земля — хочу использую, хочу не использую». Но законодательство предусматривает случаи, когда длительное неиспользование земельного участка по целевому назначению может привести к серьёзным последствиям, вплоть до изъятия. Например, для участков, предназначенных для сельского хозяйства, жилищного или иного строительства, законодательством предусмотрены специальные правила и сроки. Поэтому заброшенный участок — это не всегда просто «земля, которой пока никто не занимается». Нужно понимать, какие именно обязанности установлены для собственника конкретного участка. 🔸 Нарушение прав собственника Например: 🚗 перекрыли единственный проезд; 🚧 установили препятствия для доступа к участку; 🌳 используют часть вашей земли без разрешения; 🔌 прокладывают коммуникации через участок без оформления необходимых прав; или нарушают условия уже установленного сервитута. Каждая такая ситуация требует отдельного анализа. Потому что иногда проблему можно решить соглашением между соседями, иногда необходимо установить сервитут, а иногда приходится защищать своё право уже в суде. 🔹 Споры в СНТ: дороги, проезды и общее имущество А вот здесь вообще отдельная история. Очень часто собственник говорит: «Я купил участок, но теперь мне не дают нормально проехать к нему». Или: «Почему я должен платить за дорогу, если она мне не принадлежит?» В садоводческих товариществах необходимо разбираться, что именно является имуществом общего пользования, кому оно принадлежит, на каком основании собственник пользуется дорогой и какие права и обязанности возникают у собственников участков. Закон о садоводстве отдельно регулирует понятие земельных участков общего назначения и имущества общего пользования. Поэтому здесь тоже нельзя решать вопрос только словами: «У нас в СНТ всегда так было». Нужно смотреть документы. ❓И знаете, что объединяет практически все эти ситуации? В земельных вопросах очень опасно делать выводы только по тому, что вы видите глазами. Забор может стоять не по границе. Участок может использоваться не в соответствии с ВРИ. Дорога может фактически существовать, но юридический статус этой дороги окажется совсем другим. А в выписке ЕГРН может быть одна информация, тогда как при анализе градостроительной документации, кадастровых данных и других источников выяснятся дополнительные обстоятельства. Поэтому земельный спор — это не просто: «Кто прав, а кто виноват?» Сначала нужно установить: 📌 какие права существуют; 📌 где проходят границы; 📌 какие документы это подтверждают; 📌 какие ограничения установлены; 📌 каким образом участок можно использовать; 📌 и только после этого выбирать способ защиты. 🌱 Земля — сложный объект недвижимости. И здесь лучше разобраться в ситуации до того, как конфликт перерастёт в многолетний спор. Если у вас возникла проблема с земельным участком — не знаете, где проходит граница, сосед занял часть земли, нет законного проезда или вы сомневаетесь в правильности использования участка — сначала нужно разобраться в документах и фактической ситуации. И только потом принимать решение, что делать дальше😉 @Arakcheeva_Realty_Invest☘️3,28%
24 июл.🔎 Земельное расследование🧐. Часть 2 Почему я всегда проверяю не только участок, но и самого продавца В первой части я рассказала, сколько рисков удалось обнаружить при проверке самих земельных участков. Казалось бы, этого уже достаточно, чтобы задуматься перед покупкой. Но на этом моя работа не заканчивается👆 Я всегда говорю своим клиентам: Покупают не только землю. Покупают ещё и её историю. Поэтому следующим этапом стала проверка самого продавца. Здесь я подключаю всегда моего помощника-юриста с судебной практикой Алену🤝 На первый взгляд всё выглядело вполне спокойно. Молодой индивидуальный предприниматель, занимается земельными участками, процедура банкротства в отношении него отсутствует. Но комплексная проверка всегда идёт глубже💯 При изучении открытых официальных источников выяснилось, что продавец участвует в судебных разбирательствах в других регионах. ❗️В одном из дел государственный орган требует изъятия земельных участков. Сам по себе судебный спор ещё не означает, что продавец действует недобросовестно. Но для покупателя это уже важная информация, которую нельзя игнорировать. Далее мы начали анализировать связанные лица. И здесь открылась ещё одна интересная деталь. Ближайшие родственники продавца также занимаются оформлением крупных земельных массивов. Согласно официальным сведениям, они находятся в процедурах банкротства. При этом требования кредиторов продолжают увеличиваться, а общая сумма задолженности уже достаточно существенная. ❗️Сразу подчеркну важный момент. Мы не делаем выводов о виновности человека только на основании этих фактов. Но как специалист я обязана обратить внимание клиента на совокупность обстоятельств. Когда несколько связанных между собой лиц работают в одной сфере, занимаются оформлением земельных массивов, а часть из них находится в процедурах банкротства с растущими требованиями кредиторов, это уже повод провести максимально глубокую проверку всех сделок и происхождения земельных участков. Именно в таких ситуациях возникают вопросы, на которые необходимо получить ответы ещё до покупки, а не после неё. Например: ✔️ как формировались земельные массивы; ✔️ были ли сделки между взаимосвязанными лицами; ✔️ как переходили права собственности; ✔️ не могут ли отдельные сделки впоследствии стать предметом судебных споров или оспаривания. Это не означает, что риск обязательно реализуется. Но задача эксперта — увидеть потенциальные риски заранее и дать покупателю всю информацию для принятия взвешенного решения. Именно этим отличается поверхностная проверка от настоящего земельного расследования. А в следующем посте я покажу, сколько рисков удалось выявить всего и почему такая проверка может сохранить покупателю не только деньги, но и годы спокойной жизни. Как вам такая проверка?😉2,80%
17 июл.💰 3 года или 5 лет: когда можно продать недвижимость без НДФЛ? Многие уверены: «Недвижимость в собственности больше трёх лет — значит, при продаже налога не будет». Но правило трёх лет действует не всегда. По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью для освобождения дохода от продажи от НДФЛ составляет 5 лет. Срок 3 года применяется в отдельных случаях, предусмотренных законом. 📌 Минимальный срок владения составляет 3 года, если недвижимость получена: ▫️ в порядке наследования; ▫️ по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; ▫️ в результате приватизации; ▫️ по договору пожизненного содержания с иждивением. Также трёхлетний срок может применяться при продаже единственного жилья, если соблюдены установленные законом условия. ❗️Для земельного участка, приобретённого по обычному договору купли-продажи, само по себе владение более трёх лет, как правило, не освобождает доход от НДФЛ. В общем случае необходимо учитывать минимальный срок 5 лет. Поэтому перед продажей важно проверить: ✔️ дату возникновения права собственности; ✔️ основание приобретения недвижимости; ✔️ применим ли трёхлетний срок именно к этому объекту; ✔️ не установлен ли сокращённый срок законом субъекта РФ; ✔️ как определяется начало срока владения в конкретной ситуации. И ещё важный момент 👇 Если минимальный срок владения ещё не истёк, это не означает, что налог обязательно придётся платить со всей суммы продажи. Налоговую базу в предусмотренных законом случаях можно уменьшить: — на документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости; или — на имущественный налоговый вычет. При расчёте также могут учитываться цена продажи и кадастровая стоимость объекта. Поэтому правило: «Прошло три года — налога точно нет» работает далеко не во всех случаях. 📩 Перед продажей недвижимости лучше заранее проверить документы, определить минимальный срок владения и оценить возможные налоговые последствия. Это поможет правильно подготовиться к сделке и избежать неожиданных расходов. 🌿 За консультацией и сопровождением сделки пишите ➡️ @Arakcheeva_Realty_Invest☘️2,76%
23 июл.без подписи2,72%