ИЖС и земельные участки💚

🌿 Хотите объединить два земельных участка в один? Не спешите заказывать межевой план. Сначала нужно проверить, возможно ли такое объединение. Очень часто собственник покупает соседний участок с простой логикой: «Теперь объединю два участка и получу один большой». На практике всё может оказаться гораздо интереснее. В 2026 году возможность объединения земельных участков нужно проверять сразу по нескольким параметрам. И вот здесь есть важные нюансы, о которых многие не знают. 🔹 Участки должны быть смежными То есть у них должна быть общая граница. Просто находиться рядом — недостаточно. Если между участками есть территория общего пользования, другой земельный участок или иное препятствие, объединить их в один участок не получится. По закону при объединении именно смежных земельных участков образуется один новый земельный участок, а существование исходных прекращается. 🔹 Нужно проверить территориальную зону И вот это один из самых важных моментов👆 Недостаточно посмотреть только выписки ЕГРН. Я обязательно проверяю ПЗЗ и территориальные зоны, в которых находятся участки. Почему? Потому что границы образуемого земельного участка, как правило, не должны пересекать границы территориальных зон. Поэтому два соседних участка могут визуально выглядеть как единая территория, но юридически объединить их в один участок может быть невозможно. 🔹 Нужно проверить площадь будущего участка После объединения новый участок должен соответствовать установленным требованиям к минимальным и максимальным размерам. А эти параметры во многих случаях определяются градостроительными регламентами конкретной территориальной зоны. Поэтому нельзя просто сложить площади двух участков и считать, что новый участок автоматически можно поставить на кадастровый учёт. 🔹 А что с ВРИ? Вот здесь в 2026 году произошли важные изменения👆 Многие до сих пор считают: «Если ВРИ разные — объединить нельзя». Это уже не совсем так. Сейчас Земельный кодекс прямо предусматривает случаи, когда объединение участков с разными видами разрешённого использования допускается. В частности, в определённых случаях это возможно, если исходные участки находятся в границах одной территориальной зоны. При этом закон устанавливает правила, каким будет ВРИ образуемого участка. Поэтому просто сравнить две строчки «ВРИ» в выписках недостаточно. Нужно смотреть: ✔️ какие именно ВРИ установлены; ✔️ в какой территориальной зоне находятся участки; ✔️ допускается ли их объединение при таких ВРИ; ✔️ какой ВРИ или совокупность ВРИ будет у образуемого участка. 🔹 А если собственники разные? И здесь тоже есть важный нюанс. Не обязательно, чтобы оба участка принадлежали одному человеку. Если смежные участки принадлежат разным собственникам, их объединение в предусмотренных законом случаях допускается. В результате образуется один земельный участок, который поступает в общую собственность этих лиц. В соответствии с гражданским законодательством это, как правило, общая долевая собственность. То есть после объединения у каждого собственника будет не «своя половина земли» в натуре, а доля в праве на один общий земельный участок. Это очень важный момент, который нужно понимать до начала процедуры. 🔹 А что с обременениями? И здесь тоже нельзя просто сказать: «Есть обременение — значит, объединить нельзя». Например, Земельный кодекс прямо допускает объединение участка, обременённого залогом, с участком без залога. При этом залог распространяется на весь образуемый участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Поэтому важно не просто искать наличие обременений, а понимать, какое именно ограничение установлено и как оно повлияет на будущий участок. 🔹 И обязательно проверяем конфигурацию Будущий земельный участок должен быть пригоден для нормального использования. Закон не допускает образование участков, если это приводит, например, к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости или другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию земли. И, конечно, я всегда смотрю доступ к участку👆 Потому что можно красиво объединить два участка на кадастровой карте, а потом обнаружить, что с нормальным подъездом к будущему участку есть серьёзные проблемы. И вот почему : Объединение двух земельных участков — это не просто нарисовать одну большую границу. Перед тем как заказывать межевой план, нужно проверить: 📌 смежность участков; 📌 территориальную зону и ПЗЗ; 📌 категорию земель; 📌 ВРИ каждого участка; 📌 возможность объединения при существующих ВРИ; 📌 минимальные и максимальные размеры; 📌 конфигурацию будущего участка; 📌 права собственников; 📌 обременения и ограничения; 📌 возможность нормального подъезда и использования будущего участка. И только после такой проверки можно понимать, получится ли из двух участков один полноценный земельный актив. А иногда объединение действительно позволяет существенно повысить ценность земли. Например, два небольших участка по отдельности могут иметь ограниченный потенциал, а после грамотного объединения появляется возможность реализовать совершенно другую стратегию использования или развития территории. 🌱 Землю нужно не просто оформлять. Её нужно анализировать. Именно поэтому я всегда сначала проверяю возможность и целесообразность объединения, а уже потом приступаю к оформлению. @Arakcheeva_Realty_Invest🍀

💧 Зона затопления — не приговор. Но есть нюансы, о которых важно знать. За последние месяцы при проверке земельных участков я всё чаще сталкиваюсь с зонами затопления и подтопления. И каждый раз вижу одно и то же. Стоит покупателю узнать о таком ограничении, как сразу появляется мысль: «Всё, этот участок точно не подходит.» Но на своей практике с землёй я убедилась: не всё так однозначно👆 Наличие зоны затопления не всегда означает, что участок нельзя покупать или что на нём нельзя строить. Главное — понимать, какие ограничения действительно действуют, какие расходы могут возникнуть и возможно ли реализовать именно ваши планы. Сейчас вокруг этой темы появилось много публикаций в связи с изменениями в статью 67.1 Водного кодекса РФ. Но хочу обратить ваше внимание на очень важный момент. На сегодняшний день эти изменения ещё не вступили в силу. Государственная Дума приняла закон, Совет Федерации его одобрил, однако документ ещё не подписан Президентом РФ. Только после подписания и официального опубликования можно будет говорить о его вступлении в силу. Если это произойдёт, изменения начнут действовать с 1 января 2027 года. 🔹Что действует сейчас? Сегодня нахождение участка в зоне затопления или подтопления не означает автоматического запрета на строительство. При соблюдении требований законодательства строительство возможно, в том числе после выполнения мероприятий по инженерной защите территории. 🔹Что может измениться? Если закон будет подписан в действующей редакции, в статье 67.1 Водного кодекса появится формулировка, запрещающая строительство объектов капитального строительства в зонах затопления и подтопления, за исключением сооружений инженерной защиты. Именно эта формулировка сегодня вызывает больше всего вопросов. Пока нельзя однозначно сказать, как она будет применяться на практике. На мой взгляд, возможны два варианта развития событий. 📍 Первый. Органы власти будут применять норму комплексно. То есть после выполнения инженерной защиты территории строительство по-прежнему можно будет согласовать. 📍 Второй. Отдельные администрации могут буквально трактовать новую норму и отказывать в строительстве только потому, что участок расположен в зоне затопления. Если практика пойдёт именно по этому пути, окончательную позицию, скорее всего, сформируют суды. Кстати, совсем недавно в рубрике «Земельное расследование» я рассказывала о проверке участка, где зона затопления вообще не была отражена в выписке ЕГРН. Если бы покупатель ориентировался только на выписку, он бы даже не узнал, что строительство может потребовать инженерной защиты территории, дополнительных согласований и серьёзных финансовых затрат. 😉Именно поэтому я всегда говорю своим клиентам: Не стоит бояться зоны затопления. Стоит бояться покупки участка без профессиональной проверки. Очень часто именно такая проверка позволяет понять, подходит ли участок под ваши цели, сколько реально будет стоить строительство и с какими ограничениями вы можете столкнуться в будущем. А я, как всегда, буду внимательно следить за судьбой этого закона и обязательно расскажу вам, когда он будет подписан и как начнёт складываться практика его применения. Перед покупкой принимайте решения только после грамотной проверки участка👌 @Arakcheeva_Realty_Invest🍀

Всем привет 😉 Я уже соскучилась🫶 Не хватает времени дать вам полезную информацию, но я буду стараться) В последнее время много клиентов обращаются за проверкой участков, домов, квартир и , конечно, собственников. Все поняли, насколько это важно перед покупкой недвижимости 💯 Инвесторы, которые ждут участки для инвестиций с торгов, я все помню🫡 моя команда также работает для вас) скоро начну присылать варианты🤝 И про гаражи, И про участки для участников СВО- все в процессе🤝 Ну а пока, желаю вам классного продуктивного дня 🔥 Или отдыха, лето же 🥰

🔎 Земельное расследование 🧐Финал Стоит ли экономить на проверке земельного участка? Давайте подведём итог этой истории. 🔻Покупатель собирался приобрести два земельных участка стоимостью около 2 миллионов рублей. 🔻По выписке из ЕГРН всё выглядело идеально. Но после комплексной проверки удалось выявить целый ряд обстоятельств, о которых покупатель даже не подозревал. Что удалось установить? 🔹 зона затопления, которая отсутствовала в выписке ЕГРН; 🔹 дополнительные требования к строительству; 🔹 необходимость инженерной защиты территории; 🔹 дополнительные расходы на инженерные изыскания, проектирование, экспертизы и защитные сооружения; 🔹 отображение территории в зоне КРТ, несмотря на вступившее в силу решение суда; 🔹 необходимость ожидать внесения изменений в градостроительные документы; 🔹 готовящаяся охранная зона газопровода; 🔹 отсутствие официально сформированных подъездных путей; 🔹 риск установления сервитута; 🔹 судебные разбирательства с участием продавца; 🔹 обстоятельства, связанные с деятельностью его ближайших родственников, также работающих с крупными земельными массивами; 🔹 необходимость дополнительной проверки истории формирования и перехода прав на земельные участки. И всё это начиналось с обычной просьбы: «Ольга, просто посмотрите участок…» Часто меня спрашивают: — Неужели для покупки земли нужна настолько глубокая проверка? Мой ответ всегда один. ✅ ДА Потому что выписка из ЕГРН — это только один из источников информации. ✅Нужно анализировать градостроительную документацию, генеральный план, правила землепользования и застройки, НСПД, ЗОУИТ, подъездные пути, судебную практику, историю формирования участка, сведения о продавце и даже информацию, которой ещё нет в открытых источниках, но уже располагают профильные подразделения администрации. Именно поэтому каждая моя проверка — это не формальность👆 Это настоящее земельное расследование, цель которого — защитить интересы моего клиента. ✔️Иногда такая проверка помогает отказаться от рискованной сделки. ✔️Иногда — существенно снизить цену. ✔️А иногда — приобрести участок осознанно, понимая все ограничения, будущие расходы и возможные риски. Я всегда говорю: Купить земельный участок несложно. Гораздо важнее понимать, что именно вы покупаете😉 А как считаете вы? Стоит ли экономить на комплексной проверке, если на кону несколько миллионов рублей, будущий дом или инвестиционный проект? Очень интересно почитать ваше мнение в комментариях. 🌿 Кстати, такие проверки мы проводим по любой недвижимости (квартиры, дома, коммерция)🤝

🔎 Земельное расследование🧐. Часть 2 Почему я всегда проверяю не только участок, но и самого продавца В первой части я рассказала, сколько рисков удалось обнаружить при проверке самих земельных участков. Казалось бы, этого уже достаточно, чтобы задуматься перед покупкой. Но на этом моя работа не заканчивается👆 Я всегда говорю своим клиентам: Покупают не только землю. Покупают ещё и её историю. Поэтому следующим этапом стала проверка самого продавца. Здесь я подключаю всегда моего помощника-юриста с судебной практикой Алену🤝 На первый взгляд всё выглядело вполне спокойно. Молодой индивидуальный предприниматель, занимается земельными участками, процедура банкротства в отношении него отсутствует. Но комплексная проверка всегда идёт глубже💯 При изучении открытых официальных источников выяснилось, что продавец участвует в судебных разбирательствах в других регионах. ❗️В одном из дел государственный орган требует изъятия земельных участков. Сам по себе судебный спор ещё не означает, что продавец действует недобросовестно. Но для покупателя это уже важная информация, которую нельзя игнорировать. Далее мы начали анализировать связанные лица. И здесь открылась ещё одна интересная деталь. Ближайшие родственники продавца также занимаются оформлением крупных земельных массивов. Согласно официальным сведениям, они находятся в процедурах банкротства. При этом требования кредиторов продолжают увеличиваться, а общая сумма задолженности уже достаточно существенная. ❗️Сразу подчеркну важный момент. Мы не делаем выводов о виновности человека только на основании этих фактов. Но как специалист я обязана обратить внимание клиента на совокупность обстоятельств. Когда несколько связанных между собой лиц работают в одной сфере, занимаются оформлением земельных массивов, а часть из них находится в процедурах банкротства с растущими требованиями кредиторов, это уже повод провести максимально глубокую проверку всех сделок и происхождения земельных участков. Именно в таких ситуациях возникают вопросы, на которые необходимо получить ответы ещё до покупки, а не после неё. Например: ✔️ как формировались земельные массивы; ✔️ были ли сделки между взаимосвязанными лицами; ✔️ как переходили права собственности; ✔️ не могут ли отдельные сделки впоследствии стать предметом судебных споров или оспаривания. Это не означает, что риск обязательно реализуется. Но задача эксперта — увидеть потенциальные риски заранее и дать покупателю всю информацию для принятия взвешенного решения. Именно этим отличается поверхностная проверка от настоящего земельного расследования. А в следующем посте я покажу, сколько рисков удалось выявить всего и почему такая проверка может сохранить покупателю не только деньги, но и годы спокойной жизни. Как вам такая проверка?😉

🔎 Земельное расследование. Часть 1 📜По выписке из ЕГРН всё идеально. Но после проверки я нашла восемь серьёзных рисков. Пока я прошлую неделю отсутствовала и была без связи, клиентка нашла участок и планировала входить на сделку. Но решила дождаться меня) Обратилась за сопровождением сделки по покупке двух земельных участков общей стоимостью около 2 миллионов рублей. Договор купли-продажи уже был подготовлен. Она попросила меня проверить договор купли-продажи и, как сказала сама: — «Ольга, просто посмотрите быстро, всё ли в порядке с участками» Но я давно не умею «просто смотреть»👆 Потому что земля — один из самых сложных объектов недвижимости. И моя задача — увидеть то, что не видно обычному покупателю. Именно поэтому каждая проверка для меня — это настоящее земельное расследование🧐 На первый взгляд всё выглядело идеально. ✔️ Земли населённых пунктов. ✔️ Вид разрешённого использования — для дачного строительства. ✔️ Межевание проведено совсем недавно. ✔️ По выписке из ЕГРН никаких ограничений. Большинство покупателей на этом этапе уже подписали бы договор👆 Я начала проверять: 📌 Правила землепользования и застройки. 📌 Генеральный план. 📌 Градостроительную документацию. 📌 НСПД. 📌 ЗОУИТ. 📌 Подъездные пути. 📌 Информацию в администрации и отделе архитектуры. И буквально с каждым этапом проверки открывались новые обстоятельства😳 Первое открытие — зона затопления. В выписке ЕГРН её нет❌ ❗️А вот на картах НСПД она есть❗️ Это означает, что строительство капитального дома возможно только при соблюдении специальных требований. Необходимо выполнять инженерную защиту территории от негативного воздействия воды. А это уже совсем другие расходы: ✔️ инженерные изыскания; ✔️ дополнительные проектные решения; ✔️ специальные защитные сооружения; ✔️ укрепление территории; ✔️ увеличение стоимости строительства. Именно поэтому я всегда говорю: Не всё, что отсутствует в выписке ЕГРН, отсутствует в реальности👆 Следующее открытие оказалось ещё интереснее. ❗️Вся территория продолжает отображаться в зоне комплексного развития территории (КРТ)❗️ После моего запроса продавец предоставил решение суда, согласно которому эта зона уже отменена. Апелляция также оставила решение в силе. Казалось бы — вопрос закрыт. Но нет…. После общения с администрацией выяснилось, что изменения ещё не внесены в Генеральный план, ПЗЗ и другие градостроительные документы. По словам специалистов администрации, этот процесс займёт ориентировочно от одного до двух лет. То есть юридически вопрос уже решён. А фактически — во всех официальных документах зона КРТ продолжает существовать. Но и это оказалось ещё не всё... ❗️Во время общения с отделом архитектуры выяснилось, что готовится установление новой охранной зоны газопровода. Официально её ещё нет. В открытых источниках информации тоже нет. Но решение уже принято, и документы находятся в стадии подготовки. А значит, после утверждения зоны часть участков может получить дополнительные ограничения на строительство. Об этом невозможно узнать, если ограничиться только выпиской ЕГРН. Дальше я проверила подъездные пути. И увидела ещё одну проблему. ❗️После раздела большого массива несколько участков вообще остались без официального доступа к дороге. Продавец показал схему, нарисованную фломастером, где в будущем должны появиться дороги. Но рисунок — это не документ. Проект межевания отсутствует. Дороги официально не сформированы. А значит, существует риск установления сервитута или возникновения проблем с подъездом. Для клиентки это было новое слово и на месте она этого вообще не заметила, и была сильно удивлена. После этого я перешла к проверке самого продавца. Именно там расследование стало ещё интереснее…🤪 Продолжение расскажу в следующем посте. 🔎🌿

«Выписка чистая, ДКП уже составлен» - с радостью сообщила моя клиентка 😅 Но решила обратиться ко мне… Это была не просто экспертная проверка земельного участка! Это было целое расследование 😎 Продавец не сразу выдавал нам информацию, а только после обнаружения определенного факта, сухо соглашался с полученной нами информацией))) Я хочу вам показать пример, какие факты может НЕ показывать выписка из ЕГРН‼️ И на какие моменты большинство покупателей просто не обращают внимание, а потом сталкиваются с серьезными проблемами⚠️ Если видео не грузится , то вы можете посмотреть его в канале ➡️ МАХ

🗺 Межевание и межевой план: почему границы участка теперь особенно важны В прошлом посте мы разобрали, что такое правоустанавливающие документы и на каком основании может возникнуть право на земельный участок. И вот ещё одна ситуация, с которой я часто сталкиваюсь в работе. Я спрашиваю: «Границы земельного участка установлены?» А в ответ слышу: — «У участка есть кадастровый номер»; — «Он стоит на кадастровом учёте»; — «У меня есть выписка из ЕГРН»; — «Участок отображается на карте»; — «Наверное, межевание когда-то делали». Но наличие кадастрового номера ещё не означает, что границы участка установлены в соответствии с требованиями законодательства. 📌 Что такое межевание? Если говорить простыми словами, межевание — это кадастровые работы, в результате которых определяется или уточняется местоположение границ земельного участка. Кадастровый инженер: ▫️ изучает документы на участок и сведения ЕГРН; ▫️ проводит необходимые измерения; ▫️ определяет координаты характерных точек границ; ▫️ анализирует сведения о соседних участках; ▫️ при необходимости организует согласование местоположения границ; ▫️ подготавливает межевой план. 📐 Что такое межевой план? Межевой план — это документ, который подготавливает кадастровый инженер по результатам кадастровых работ. Он содержит сведения, необходимые для внесения в ЕГРН информации о земельном участке и его границах. Межевой план может потребоваться: ✔️ при уточнении местоположения границ и площади участка; ✔️ при образовании нового земельного участка; ✔️ при разделе или объединении участков; ✔️ при выделе земельного участка; ✔️ при перераспределении земель и земельных участков; ✔️ при исправлении реестровой ошибки. Но здесь важно не путать: ❗️Межевой план не является правоустанавливающим документом и сам по себе не подтверждает право собственности. Правоустанавливающий документ отвечает на вопрос: «На каком основании возникло право на участок?» А межевой план — на вопросы: «Где расположены границы участка и какие сведения необходимо внести в ЕГРН?» 📌 Что изменилось с 1 марта 2025 года? С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ. Теперь отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка является основанием для приостановления государственной регистрации прав. Это означает, что если границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, зарегистрировать сделку с ним не получится до устранения причины приостановления. Речь может идти, например, о: — продаже; — дарении; — мене; — оформлении ипотеки; — регистрации аренды, если она подлежит государственной регистрации; — установлении иных прав или обременений. Поэтому сегодня недостаточно сказать: «Участок в собственности, у него есть кадастровый номер — значит, можно выходить на сделку». Сначала необходимо проверить, внесены ли в ЕГРН сведения о местоположении границ. 🔎 Как понять, установлены ли границы участка? Проверить актуальные сведения ЕГРН. Если в выписке указано: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», — значит, сведения о местоположении границ требуют уточнения. Также стоит проверить: ✔️ имеются ли в ЕГРН координаты характерных точек границ; ✔️ соответствует ли площадь участка документам; ✔️ нет ли пересечений со смежными участками; ✔️ совпадает ли фактическое использование земли с границами по сведениям ЕГРН. ⚠️ Есть межевой план — значит, всё готово? Не всегда. Межевой план могли подготовить, но не представить в орган регистрации прав. По результатам рассмотрения документов кадастровый учёт мог быть приостановлен или не завершён. Поэтому важно проверять не только наличие межевого плана у собственника, но и актуальные сведения ЕГРН. И ещё один важный момент: установленные границы не гарантируют полного отсутствия земельных рисков. На практике могут встречаться: — пересечения границ; — реестровые ошибки; — несоответствие фактического забора сведениям ЕГРН; — наложение объектов на соседние участки; — споры со смежными землепользователями. 🌿 Чем я могу помочь? Проведу предварительный анализ земельного участка: ✔️ проверю сведения ЕГРН; ✔️ определю, установлены ли границы; ✔️ сопоставлю площадь и характеристики участка с документами; ✔️ проверю правоустанавливающие документы; ✔️ выявлю возможные противоречия и риски; ✔️ объясню, требуется ли проведение кадастровых работ; ✔️ помогу определить дальнейший порядок действий. 📩 Если вы планируете продажу, дарение или другую сделку с земельным участком, лучше проверить документы и границы заранее, а не после получения приостановления. Напишите мне — проведём предварительный анализ и определим, готов ли земельный участок к сделке. 🌱 @Arakcheeva_Realty_Invest

📑 Что такое правоустанавливающие документы? Недавно я рассказывала о том, чем отличаются выписки из ЕГРН на земельные участки и какую информацию можно увидеть в каждой из них. Но есть ещё один вопрос, который часто возникает в моей работе. Когда я начинаю работать с клиентом, я обязательно спрашиваю: «Какие у вас есть правоустанавливающие документы на земельный участок?» И очень часто после этого вопроса возникает пауза 🤔 Кто-то отвечает: — «У меня есть выписка из ЕГРН»; — «Есть кадастровый номер»; — «Участок отображается на кадастровой карте»; — «Есть межевой план»; — «Есть старое свидетельство». Но это разные документы, и у каждого своё назначение. Что такое правоустанавливающий документ? Если говорить простыми словами, это документ, который показывает: на каком основании у человека возникло право на земельный участок. То есть отвечает на вопрос: «Как именно этот участок стал вашим?» Права на земельные участки могут возникать по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством, а также другими федеральными законами. Какие бывают основания возникновения права? 🔹 Сделка Например: — договор купли-продажи; — договор дарения; — договор мены; — соглашение о разделе имущества; — договор ренты; — иная предусмотренная законом сделка. В этом случае правоустанавливающим документом будет соответствующий договор или соглашение. 🔹 Предоставление участка государством или муниципалитетом Это может быть: — постановление; — распоряжение; — решение; — государственный акт; — договор передачи; — документ о приватизации; — иной акт уполномоченного органа. Такие документы часто встречаются по участкам, которые предоставлялись гражданам много лет назад. 🔹 Наследование Если земельный участок перешёл по наследству, основанием будет: — свидетельство о праве на наследство; — в отдельных случаях — решение суда. 🔹 Решение суда Право на земельный участок может быть признано вступившим в законную силу судебным решением. Важно, чтобы из решения можно было определить: — сам участок; — правообладателя; — вид признанного права. 🔹 Образование нового участка Например, при: — разделе; — объединении; — перераспределении; — выделе земельного участка. В зависимости от ситуации основанием могут быть: — документы на исходный участок; — соглашение собственников; — решение суда; — решение уполномоченного органа. 🔹 Переход права вместе с объектом недвижимости В отдельных случаях право на землю может возникнуть или перейти вместе с правом на расположенное на ней здание или сооружение. 🔹 Другие основания, предусмотренные законом Например: — приобретательная давность; — реорганизация юридического лица; — обращение взыскания; — иные предусмотренные законодательством случаи. А выписка из ЕГРН? Выписка из ЕГРН подтверждает сведения о зарегистрированном праве и характеристиках объекта на дату её выдачи. Но она не заменяет документ, из которого видно, на каком основании право возникло. Поэтому для полноценного анализа земельного участка одной выписки часто недостаточно. Важно проверить: ✔️ каким документом оформлено право; ✔️ какой вид права указан; ✔️ совпадают ли площадь, адрес и кадастровый номер; ✔️ зарегистрировано ли право в ЕГРН; ✔️ нет ли противоречий между документами. И ещё один частый ответ от клиентов: «Правоустанавливающие документы есть, но межевого плана нет». Или наоборот: «Есть межевой план — значит, с документами всё в порядке». 👆Но правоустанавливающий документ и межевой план — совершенно разные вещи. Межевой план не подтверждает право собственности. Он нужен для кадастрового учёта и внесения в ЕГРН сведений о границах участка. А вот отсутствие установленных границ сегодня действительно может стать препятствием для сделки. ➡️ В следующем посте расскажу, что такое межевание, зачем нужен межевой план и что изменилось с 1 марта 2025 года. @Arakcheeva_Realty_Invest☘️

💰 3 года или 5 лет: когда можно продать недвижимость без НДФЛ? Многие уверены: «Недвижимость в собственности больше трёх лет — значит, при продаже налога не будет». Но правило трёх лет действует не всегда. По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью для освобождения дохода от продажи от НДФЛ составляет 5 лет. Срок 3 года применяется в отдельных случаях, предусмотренных законом. 📌 Минимальный срок владения составляет 3 года, если недвижимость получена: ▫️ в порядке наследования; ▫️ по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; ▫️ в результате приватизации; ▫️ по договору пожизненного содержания с иждивением. Также трёхлетний срок может применяться при продаже единственного жилья, если соблюдены установленные законом условия. ❗️Для земельного участка, приобретённого по обычному договору купли-продажи, само по себе владение более трёх лет, как правило, не освобождает доход от НДФЛ. В общем случае необходимо учитывать минимальный срок 5 лет. Поэтому перед продажей важно проверить: ✔️ дату возникновения права собственности; ✔️ основание приобретения недвижимости; ✔️ применим ли трёхлетний срок именно к этому объекту; ✔️ не установлен ли сокращённый срок законом субъекта РФ; ✔️ как определяется начало срока владения в конкретной ситуации. И ещё важный момент 👇 Если минимальный срок владения ещё не истёк, это не означает, что налог обязательно придётся платить со всей суммы продажи. Налоговую базу в предусмотренных законом случаях можно уменьшить: — на документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости; или — на имущественный налоговый вычет. При расчёте также могут учитываться цена продажи и кадастровая стоимость объекта. Поэтому правило: «Прошло три года — налога точно нет» работает далеко не во всех случаях. 📩 Перед продажей недвижимости лучше заранее проверить документы, определить минимальный срок владения и оценить возможные налоговые последствия. Это поможет правильно подготовиться к сделке и избежать неожиданных расходов. 🌿 За консультацией и сопровождением сделки пишите ➡️ @Arakcheeva_Realty_Invest☘️