Артур Дибиров | ГАБ | Готовый Арендный Бизнес |

🔠🔠🔠🔠🆙 В новой подборке разбираем истории: как арендатор может лишить собственника 700 тысяч рублей, как не купить «воздух» вместо бизнеса, за что блокируют счета и какие новые форматы сейчас запускают крупнейшие игроки рынка. Собрали самое полезное за последнее время — сохраняйте и приятного чтения 👇🏻 🏠 Как один арендатор лишил собственника 700 000 рублей 🏠 Кто забирает аптечный онлайн? 🏠 Можно ли по «дачной амнистии» зарегистрировать дом в зоне затопления/подтопления? 🏠 Яндекс Лавка открыла кафе с готовой едой и пекарней 🏠 Как не купить «воздух» под видом готового бизнеса: разбор кейса 🏠 Как неправильно дарить квартиру не родственнику 🏠 Wildberries ищет помещения под мини склады! 🏠 Дом с участком под Питером в 3 раза дешевле, чем на рынке Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

🚛 X5 и «Магнит» хотят изменить привычную схему поставок. И для владельцев ГАБ здесь есть важный момент Крупнейшие продуктовые сети обсуждают с поставщиками новую модель логистики. Сейчас значительная часть товара проходит привычный маршрут: поставщик → распределительный центр → магазин. Но X5 и «Магнит» обсуждают возможность, при которой поставщики смогут самостоятельно доставлять продукцию не только в РЦ, но и непосредственно в магазины. Зачем это сетям? Главная задача — сделать логистику устойчивее и иметь альтернативный канал поставок, если привычная цепочка нарушается. Но для меня здесь интереснее другое. Требования к самому магазину могут становиться ещё жёстче. Когда строишь объект под федеральную сеть, обычно основное внимание уделяют: — трафику; — парковке; — площади; — электрической мощности; — расположению объекта. А про логистику иногда вспоминают в последнюю очередь. Хотя для магазина критически важны удобный подъезд грузового транспорта, зона разгрузки, возможность маневрирования и отсутствие конфликтов с покупательским потоком. Если поставки станут более распределёнными, значение этих вещей только возрастёт. И здесь есть важный принцип для девелопера: мы строим не просто магазин для покупателей. Мы строим ещё и маленький логистический объект. Можно сделать отличную парковку и красивый фасад. Но если фура не может нормально подъехать и разгрузиться — для федерального арендатора это уже проблема. Хороший ГАБ начинается не только со входа покупателя. Иногда он начинается с места, куда подъезжает грузовик. Не забудь подписаться, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

«Магнит» поднял планку. Что теперь будет с посредственными объектами? На рынке коммерческой недвижимости происходит важное изменение, которое легко пропустить. Федеральным сетям по-прежнему нужны новые магазины. Но теперь им нужен далеко не каждый объект. По итогам 2025 года «Магнит» открыл 2 521 магазин — максимум за последние пять лет. При этом компания отдельно отметила, что повысила требования к пороговой доходности новых торговых точек. И вот это, на мой взгляд, гораздо интереснее самого количества открытий. Раньше собственник мог найти участок на первой линии, построить более-менее подходящее помещение и рассчитывать, что одна из федеральных сетей его заберёт. Сейчас эта модель работает всё хуже. Сеть считает экономику конкретного магазина: сколько покупателей живёт рядом, какой трафик, кто из конкурентов уже работает поблизости, насколько удобен заезд, парковка и разгрузка, какой прогнозируется товарооборот и сколько будет стоить содержание точки. Если цифры не сходятся — известная вывеска на фасаде не появится. И здесь возникает интересный эффект для рынка ГАБ. Посредственных объектов может становиться много. А действительно хороших — по-прежнему мало. Поэтому я думаю, что в ближайшие годы разрыв между сильными и слабыми объектами будет только увеличиваться. Хорошая локация сможет выбирать арендатора, получать лучшие условия и сохранять ликвидность при продаже. А объект, построенный по принципу «сеть всё равно кто-нибудь посадит», может годами искать арендатора или соглашаться на менее выгодную ставку. Для меня вывод простой: Сети не перестали открывать магазины. Они перестают прощать ошибки в выборе локации. И для инвестора в ГАБ это, пожалуй, один из главных трендов сегодняшнего рынка. Не забудь подписаться, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

Wildberries начинает искать небольшие склады. Новый формат ГАБ? Wildberries запускает новую программу — партнёрские хабы для хранения и обработки товаров. И вот здесь становится интересно уже владельцам коммерческой недвижимости. Речь идёт не об огромных логистических комплексах на десятки тысяч квадратных метров. Ориентир начинается от 200 м². Владельцы и арендаторы подходящих помещений смогут подключаться к системе Wildberries и получать вознаграждение за хранение и обработку товаров продавцов. По сути, маркетплейс начинает создавать более распределённую сеть небольших складов. Для рынка коммерческой недвижимости это может открыть новый формат: небольшой склад → партнёрский хаб → доход от Wildberries. Но пока есть главный вопрос — экономика. Сколько Wildberries будет платить за квадратный метр или обработку товара? Какой потребуется ремонт и оборудование? Кто оплачивает CAPEX? Какой срок договора? И главное — можно ли из такого объекта сделать полноценный ГАБ? Пока этих цифр нет, поэтому бежать покупать склады по 200–500 м² я бы точно не стал. Но за этим форматом я бы внимательно следил. Как только Wildberries раскроет тарифы и требования к объектам — посчитаем экономику и разберём, есть ли здесь новый интересный формат для инвестора. Продолжение будет. Не забудь подписаться, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

🔠🔠🔠🔠🆙 Пока одни спорят о рынке, другие изучают его и зарабатывают на этом. Ниже — свежая подборка материалов, которые действительно стоит прочитать каждому, кто работает с коммерческой недвижимостью👇🏻 🏠 Пятёрочка больше не хочет открываться? Итоги X5 за 2 квартал 2026 🏠 Как собрать свой первый ГАБ? 🏠 Фастфуд идёт в ритейл 🏠 Х5 уже открыла 7000 магазинов «Около» 🏠 Почему блокируют счета честного бизнеса по 115-ФЗ и как этого избежать? 🏠 Земельное расследование — или что не покажет выписка из ЕГРН 🏠 Почему вложить деньги в недвижимость лучшая инвестиция 🏠 Жилая vs коммерция. Коротко и понятно 🏠 Алгоритм расчета налога при продаже недвижимости 🏠 Как проверить земельный участок на возможность подключения газа перед покупкой Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

Почему «Пятёрочка» никогда не купит ваш объект Каждый раз, когда я показываю новый объект под федеральную сеть, мне задают один и тот же вопрос: «А почему “Пятёрочка” не купит это здание сама?» На первый взгляд кажется логичным. Крупная компания, миллиарды оборота, тысячи магазинов. Почему бы не стать владельцем недвижимости? Ответ прост: потому что для ритейлера недвижимость — это не актив, а замороженные деньги. Представьте, что у сети есть 500 млн рублей. Есть два варианта: Первый — купить несколько зданий. Второй — открыть десятки новых магазинов, модернизировать логистику, внедрить технологии, улучшить сервис и увеличить оборот. Какой вариант принесёт компании больше прибыли? Ответ очевиден. Именно поэтому крупнейшие сети предпочитают арендовать помещения на 10–15 лет, а свободный капитал направлять на развитие своего основного бизнеса. И здесь появляется модель ГАБ. Инвестор берёт на себя то, что не хочет делать ритейлер: покупает земельный участок; строит объект; вкладывает деньги в создание недвижимости. Сеть, в свою очередь, получает готовое помещение, соответствующее её требованиям, и начинает работать практически сразу. Получается ситуация, в которой выигрывают обе стороны. Инвестор получает долгосрочный арендный поток. Сеть — возможность быстрее масштабироваться без необходимости вкладывать миллионы в каждый новый объект. Именно поэтому сегодня ГАБ — это не просто покупка коммерческой недвижимости. Это участие в стратегии роста крупнейших федеральных компаний. Каждый новый магазин — это не только новая точка на карте. Это ещё и возможность для инвестора стать владельцем недвижимости, которая будет работать вместе с сильным арендатором долгие годы. Вывод простой: Федеральным сетям нужны не здания. Им нужны хорошие локации и возможность быстро начать продажи. А задача инвестора — создать именно такой объект. Именно поэтому качественный ГАБ остаётся востребованным даже тогда, когда меняются ставки, цены или рыночная конъюнктура. Пока сети продолжают расширяться, спрос на правильно созданные объекты будет сохраняться. Подпишись, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

https://www.instagram.com/reel/DbB3sYZgj1X/?igsh=MXJudDZjcHBjamJqeg==

🏪 X5 открыла уже 7 000 магазинов «ОКОЛО». Но самое интересное — не сама цифра В июне X5 открыла 7 000-й магазин франшизы «ОКОЛО». Юбилейная точка заработала в Омске. Но меня здесь удивила другая цифра. Ещё 15 мая сеть сообщала об открытии 6 000-го магазина. То есть +1 000 магазинов всего за один месяц. Конечно, важно понимать: «ОКОЛО» — это не 7 000 новых зданий, построенных X5 с нуля. Модель работает иначе. X5 объединяет под своим брендом существующие независимые магазины и предпринимателей, предоставляя им доступ к закупкам, ассортименту, технологиям и узнаваемому бренду. И именно поэтому сеть может масштабироваться с такой скоростью. Для рынка коммерческой недвижимости здесь есть интересный сигнал. Федеральный ритейл растёт уже не только через классические «Пятёрочки», «Магниты» и «Чижики». Он начинает активно осваивать небольшие торговые площади и локальные магазины. А значит, потенциальным ГАБ становится гораздо больше объектов. Раньше инвестор мог смотреть преимущественно на помещения в 500–1 000 м² под крупную продуктовую сеть. Теперь востребованными могут становиться и значительно более компактные форматы. Рынок ГАБ постепенно становится шире. И, возможно, следующий большой тренд — это не строительство всё более крупных магазинов, а создание небольших объектов повседневного спроса рядом с домом. Потому что 7 000 магазинов «ОКОЛО» показывают главное: федеральный ритейл научился масштабироваться даже там, где раньше работала только локальная торговля.

🔠🔠🔠🔠🆙 Самые дорогие ошибки в недвижимости часто начинаются со слов: Да там всё и так очевидно. ПЗЗ, земельные риски, чужие суды, 115-ФЗ, договор аренды и способы увеличить стоимость ГАБа на несколько миллионов. Собрали посты, которые стоит прочитать до того, как вы вложите деньги в недвижимость👇🏻 🏠 Как увеличить стоимость ГАБа на несколько миллионов, почти не задействовав площадь? 🏠 Государство может забрать ваш земельный участок 🏠 Словить блок счета, стало ещё проще... Новые правила ЦБ по 115ФЗ 🏠 Как читать ПЗЗ перед покупкой объекта 🏠 Купить объект и получить в наследство чужие суды? 🏠 Маркетплейс от ВТБ и Магнита 🏠 Китай показал каким будет ритейл через 5 лет 🏠 Алколицензия одна, а штрафы разные! Какая формулировка выгоднее арендодателю? 🏠 Как построить дом без риска. Уведомление или "дачная амнистия"? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

Кстати, я уже на связи, восхождение прошло хорошо 🔥

🏬 В России хотят ввести отдельный ГОСТ для торговых центров Минпромторг и Российский совет торговых центров начали работу над новым отраслевым стандартом для ТЦ. Причина простая: современный торговый центр уже давно перестал быть просто набором магазинов. Сегодня внутри одного объекта могут находиться: — рестораны и фуд-холлы; — фитнес и развлечения; — медицинские и бытовые услуги; — ПВЗ и другие сервисы; — общественные пространства. Поэтому планируется разработать новую систему категорирования торговых центров с учётом их формата и особенностей работы. И здесь, на мой взгляд, есть более широкий тренд. Коммерческая недвижимость становится сложнее. Раньше во многих случаях логика была простой: построить квадратные метры и найти арендатора. Сегодня этого недостаточно. Инвестор всё чаще оценивает не только площадь и арендную ставку, но и: какую функцию выполняет объект, какой трафик он создаёт и насколько он будет востребован через 10–15 лет. Для небольших ГАБ с продуктовыми сетями это тоже актуально. Побеждать будут не просто здания с арендатором, а объекты, встроенные в повседневную жизнь района: продукты, аптека, ПВЗ, услуги — всё то, за чем люди приходят регулярно. Недвижимость будущего — это уже не просто квадратные метры. Это инфраструктура, которой люди пользуются каждый день. Подпишись, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

📦 «Магнит» превращает обычные магазины в многофункциональные точки У «Магнита» есть преимущество, которое сложно быстро повторить конкурентам: огромная сеть уже существующих магазинов по всей стране. И компания использует эту инфраструктуру не только для продажи продуктов. «Магнит Маркет» развивает пункты выдачи заказов прямо внутри магазинов сети. Часть ПВЗ работает круглосуточно — вместе с магазинами формата 24/7. На первый взгляд — просто дополнительный сервис. Но для коммерческой недвижимости здесь гораздо более интересный тренд. Один объект начинает выполнять сразу несколько функций: 🏪 продуктовый магазин 📦 пункт выдачи заказов 🚚 точка для онлайн-торговли 👥 дополнительный источник клиентского трафика То есть существующие квадратные метры начинают работать эффективнее. Человек может прийти за заказом — и купить продукты. Или прийти за продуктами — и забрать заказ. Для собственника ГАБ это важный сигнал. Будущее ритейла — не обязательно в увеличении площади магазина. Возможно, оно в том, чтобы на одной площади создавать всё больше причин для человека регулярно посещать объект. И чем больше функций выполняет магазин, тем сильнее он становится частью повседневной инфраструктуры района. Сегодня хороший торговый объект — это уже не просто место, где покупают продукты. Это точка, куда человек приходит по нескольким причинам. А значит, потенциально — более устойчивый трафик и более сильный арендатор. Подпишись, чтоб быть в курсе новостей в мире ГАБ👇 Telegram | МАKC

Китай показал, каким будет ритейл через 5 лет. И это важно для каждого инвестора в ГАБ. Когда говорят о Китае, большинство представляет технологии, маркетплейсы и искусственный интеллект. Но в последнем исследовании Bain & Company меня заинтересовал совсем другой вывод. Китайский покупатель стал покупать больше… но платить меньше. На первый взгляд звучит странно. Но если разобраться, становится понятно, почему именно дискаунтеры сегодня растут быстрее остальных. Покупатель уже не ищет самую низкую цену. Он ищет максимальную ценность за свои деньги. То есть задаёт себе вопрос: «За эти деньги я действительно получаю лучший товар?» Именно поэтому в Китае выигрывают сети, которые умеют одновременно: удерживать низкие цены; быстро обновлять ассортимент; работать с высокой оборачиваемостью товара; идеально управлять логистикой. А теперь самое интересное. Посмотрите, что происходит в России. Активно растут: «Чижик»; дискаунтеры; магазины у дома; форматы с небольшими торговыми залами и высокой оборачиваемостью. Покупатель становится рациональнее. И это уже не временная реакция на экономику. Это новая модель потребления. Что это значит для инвестора? Если раньше ценность коммерческой недвижимости определялась количеством квадратных метров, то сегодня её всё больше определяет способность арендатора быстро генерировать оборот. Именно поэтому я считаю, что в ближайшие годы будут выигрывать объекты, рассчитанные на сильные продуктовые сети, дискаунтеры и магазины у дома. Потому что люди могут реже покупать дорогие вещи. Но за продуктами они будут ходить всегда. А значит, правильно выбранная локация с сильным продуктовым ритейлером остаётся одним из самых устойчивых активов. 💬 Вопрос к подписчикам: Как вы считаете, Россия повторит путь Китая, где покупатели всё чаще выбирают не самый дешёвый товар, а лучшее соотношение цены и качества? Регулярно разбираю мировые тренды и показываю, как они влияют на рынок коммерческой недвижимости и ГАБ в России. Ссылки на мои каналы — ниже. 👇 Telegram | МАKC

🔠🔠🔠🔠🆙 Недвижимость — это рынок, где одна деталь может полностью изменить результат. Съезд арендатора может увеличить доходность. ГАБ можно купить в складчину. 2,5 млн превратить в 12. А неправильное решение по одному банковскому счёту — создать себе серьёзные проблемы. Собрали свежую подборку постов от практиков рынка: реальные кейсы, изменения в ритейле, инвестиционные идеи и нюансы, которые лучше знать заранее. Сохраняйте. Здесь точно найдётся то, что вы могли пропустить 👇 🏠 Почему съезд арендатора оказался лучшей новостью для инвестора? 🏠 Когда покупка ГАБа в складчину становится актуальной 🏠 X5 больше не гонится за количеством 🏠 Продуктовый ритейл замедляется 🏠 Какие ГАБы покупать сегодня? 🏠 Всё же не бесплатный Гектар? 🏠 Почему проценты от товарооборота с НДС лучше чем без него? 🏠 Кейс: как 2,5 млн превратить в 12 🏠 Почему нельзя закрывать счет по просьбе Банка по 115ФЗ? 🏠 ИЖС или СНТ: что лучше? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

📈 Крупный капитал снова выбирает торговую недвижимость Пока многие инвесторы ждут снижения ключевой ставки, рынок уже делает свой выбор. По итогам I полугодия 2026 года торговая недвижимость стала одним из лидеров по объему инвестиций. Это важный сигнал. Профессиональные инвесторы заходят туда, где видят долгосрочную стабильность. Почему именно торговые объекты с федеральными арендаторами? ✅ Стабильный арендный поток ✅ Высокая ликвидность при продаже ✅ Долгосрочные договоры аренды ✅ Устойчивый спрос даже в непростые времена Для меня главный вывод один: Покупать нужно не просто квадратные метры. Покупать нужно качественный бизнес, который стоит за этими квадратными метрами. Именно поэтому при выборе объекта я сначала анализирую арендатора, локацию и перспективу развития, а уже потом смотрю на цену. 💬 Как считаете, торговая недвижимость останется главным инвестиционным активом в ближайшие 5 лет? 🔥 - да 🥶 - нет ❤️ - сложное время, ничего не понятно

Доходность 12% — еще не значит, что это хорошая инвестиция. Когда мне присылают объект на оценку, первое, что обычно говорят: «Доходность 12,5%. Окупаемость меньше 9 лет. Отличный вариант!» И именно в этот момент я понимаю, что инвестор смотрит не туда. Да, доходность важна. Но это не главный показатель. Представьте два объекта. Первый приносит 12% годовых, но расположен в слабой локации. Вокруг снижается трафик, население постепенно уезжает, а федеральных сетей, готовых заменить текущего арендатора, практически нет. Второй приносит 11% годовых, но находится на въезде в активно развивающийся район. Высокий автомобильный поток, рядом строится новое жилье, а если текущий арендатор когда-нибудь уйдет, на его место смогут претендовать сразу несколько федеральных сетей. Какой объект вы выберете? Мой ответ очевиден — второй. Потому что я покупаю не сегодняшнюю доходность, а будущий денежный поток. За годы работы я понял одну вещь: Настоящая ценность ГАБ — это не процент доходности, а качество актива. Перед покупкой я всегда задаю себе несколько вопросов: ✔️ Сильная ли это локация? ✔️ Что происходит с районом — развивается он или теряет жителей? ✔️ Насколько устойчив текущий арендатор? ✔️ Есть ли другие федеральные сети, которым подойдет это помещение? ✔️ Станет ли этот объект дороже через 5–10 лет? Если на эти вопросы есть уверенные ответы, разница между 11% и 12% уже не кажется такой важной. Потому что лишний 1% доходности сегодня может легко обернуться потерей 20–30% стоимости объекта завтра. Именно поэтому профессиональные инвесторы покупают не самые доходные объекты, а самые качественные. Доходность можно посчитать в Excel. Качество объекта приходит только с опытом. Рынок уже голосует рублём за новые форматы. Слежу за этим каждую неделю — заходи 👇 Telegram | МАKC

X5 больше не гонится за количеством. И это хорошая новость для владельцев ГАБ. Многие думают, что чем больше магазинов открывает федеральная сеть — тем лучше для рынка коммерческой недвижимости. На самом деле всё немного сложнее. На ПМЭФ руководство X5 заявило, что компания в 2026 году откроет не менее 2 000 новых магазинов, но при этом главный акцент смещается с количества на качество. Что это означает? Если раньше важнее было быстро занять как можно больше локаций, то теперь сети становятся гораздо более избирательными. Они внимательно оценивают: автомобильный и пешеходный трафик; плотность населения; конкурентное окружение; логистику; перспективу работы магазина через 10–15 лет. Именно поэтому сегодня выигрывают не те, у кого просто есть помещение, а те, у кого есть правильное помещение. Для инвесторов в ГАБ это очень важный сигнал. Качественный объект с сильной локацией становится дефицитным активом. Если такой объект уже арендован федеральной сетью, его ликвидность со временем может только расти. Поэтому я всегда говорю: Покупайте не квадратные метры. Покупайте место, которое федеральная сеть готова защищать своим бизнесом. Именно это, на мой взгляд, определяет стоимость объекта гораздо сильнее, чем красивый фасад или низкая цена за квадратный метр. 🔥 Вопрос к подписчикам: Как вы считаете, что сегодня важнее при выборе объекта: локация, цена покупки или личность арендатора? 👇 Интересно почитать ваше мнение.

🔠🔠🔠🔠🆙 Если вы до сих пор читаете только один канал про недвижимость — у меня для вас плохие новости. Сегодня рынок слишком быстро меняется, чтобы смотреть на него с одной стороны. Кто-то рассказывает про ГАБы. Кто-то про налоги. Кто-то про ритейл, землю, ЗПИФы или экономику сетевых арендаторов. Именно поэтому мы собрали для вас подборку сильных авторов, которых сами регулярно читаем. Забирайте себе и изучайте 👇 🏠 Что происходит с рынком ГАБов в 2026 году? 🏠 Что происходит в США и Европе пока мы спорим о ставке ЦБ? 🏠 История убыточного ЗПИФа с "Пятерочкой" 🏠 Два новых способа вскрыть занижение в ДКП 🏠 ФНС и Банки выходят на новый уровень 🏠 Да зачем мне нужен этот Дальневосточный и Арктический Гектар? 🏠 Эпоха роста рынка e-grocery подходит к концу 🏠 И снова про индексацию. Какая лесенка лучше? 🏠 Нюансы при заключении договора аренды, разборы для инвестора 🏠 Как продать квартиру дороже? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку