Road to Freedom (RoF)

Тихо и как-то даже буднично прошёл дефолт «ЕвроТранса». Признаться, я сам его сначала даже не заметил. Поэтому решил отдельно подсветить этот момент. Ранее у «ЕвроТранса» уже был дефолт по ЦФА, но на это я решил закрыть глаза. Ну подумаешь, ЦФА… 😄 И вот 5 августа 2026 года ситуация стала куда интереснее. «ЕвроТранс» — на секундочку, крупная топливная компания — допустил полноценный дефолт сразу по трём выпускам облигаций. Статус «дефолт» получили: • зелёные облигации серии 01 — обязательства ₽75,6 млн; • зелёные облигации серии 002Р-02 — ₽10,2 млн; • биржевые облигации серии БО-001Р-09 — ₽41,1 млн. Итого — почти ₽127 млн обязательств по трём выпускам. Но на этом история не заканчивается. Банк «Россия» также разместил уведомление о намерении обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании компании «ЕвроТранс» банкротом. Прошло всего 6 месяцев с моего поста, где я как раз напоминал о том, что облигации, несмотря на их репутацию «супернадёжного» инструмента, прямо сейчас таковыми точно не являются. Тогда это могло выглядеть как излишняя осторожность, а сейчас? P.S. хороший текст по теме вышел у ассоциации инвесторов #инвестиции #риски подписаться на канал

Тестирую мессенджеры как альтернативу Telegram Решил периодически пробовать разные мессенджеры и делиться опытом. Скорее из любопытства, но и как запасной вариант — на случай, если с Telegram вдруг всё станет совсем плохо. В «Макс» переходить желания по-прежнему нет — уже писал почему Про Signal Signal — это, вероятно, самый изученный и наиболее доверенный специалистами по безопасности массовый мессенджер в мире. По криптографии Signal до сих пор считается одним из лучших решений. Signal — один из самых исследованных мессенджеров мира. Благодаря чему как раз был найден и слабый момент в работе с iPhone, это легко фиксится через выключением всплывающих уведомлений. (ссылка от газета ру) Номер телефона - это самая спорная особенность Signal По моим критериям, что для меня важно в приватном мессенджере: • Без номера телефона или почты — Нет • Сквозное шифрование по умолчанию — Да • Периодическая смена ключей — Да • Открытый исходный код — Да • Децентрализация — Нет • Независимый аудит безопасности — Да Выводы Отличное шифрование и куча проверок как-то нивелируют момент централизации, а регистрация через номер телефона, хоть и является минусом для конфиденциальности, но зато это плюс для удобства и поиска новых контактов. Учитывая работу без ВПН, через включение функции "Обход цензуры", делает вариант весьма интересным. Про SimpleX Chat Про Session Про Matrix/Element Про Delta Chat Про мессенджер Jami Про мессенджер imo Про KakaoTalk Про Keet Про Briar #разное #НетМакс подписаться на канал

Почти 3 года инвестирования в такси Напомню контекст. 6 августа 2023 года я вложил 290 000 ₽ в покупку EXEED LX для работы в такси. Что по цифрам сейчас: — совокупный доход составил 138 167 ₽ — средняя доходность получилась около 16% годовых (раньше держалась ближе к 18%) Последний месяц: выплата 2 560 ₽, что эквивалентно примерно 11% годовых на вложенный капитал. Что показалось интересным • EXEED неожиданно лидер по объему продаж среди премиальных автомобильных марок в России • Наткнулся на интересный ролик о том, как менялись цены на китайские автомобили. На примере EXEED TXL: если в 2023 году автомобиль стоил около 4,2 млн ₽, то в 2026 году — уже примерно 2,5 млн ₽. Падение — около 41%. Если очень грубо перенести эту динамику на мой случай (что, конечно, не совсем корректно), то получается следующее: стоимость автомобиля: 2,7 млн ₽ → примерно 1,6 млн ₽; моя доля составляла около 9,3% значит, при продаже она может стоить примерно 150 тыс. ₽. То есть вложенные 290 тыс. ₽ потенциально могут превратиться в 150 тыс. ₽. Такая вот доходность😂 • В чате участников проекта видел предложения продать долю с дисконтом до 50%. Если считать итоговую доходность с учетом такого выхода, то получается около 22% годовых 😂 • Про дефицит водителей, рост издержек и проблемы отрасли сейчас не пишет только ленивый. При этом спрос на такси тоже уже не выглядит таким сильным, как несколько лет назад. Финал = No comments Выходить из проекта не планирую. Хочу довести этот эксперимент до конца и посмотреть, чем он в итоге закончится, может в итоге получится вернуть свои 290к😂 (разумеется без учета инфляции) #инвестиции #такси подписаться на канал

Тестирую мессенджеры как альтернативу Telegram Решил периодически пробовать разные мессенджеры и делиться опытом. Скорее из любопытства, но и как запасной вариант — на случай, если с Telegram вдруг всё станет совсем плохо. В «Макс» переходить желания по-прежнему нет — уже писал почему Про Briar Briar - проект который ближе всего к концепции цифрового сопротивления цензуре и отключениям связи, т.к. работает даже без интернета, как и Bitchat Также в Briar — отсутствуют обязательные сервера. По умолчанию Briar маршрутизирует соединения через сеть Tor, большинство мессенджеров используют обычный интернет. Если интернета нет, устройства могут обмениваться сообщениями напрямую через Bluetooth или Wi-Fi Direct. Хоть он в этом и не топ1, но учитывая остальные плюсы... достоит внимания больше остальных По моим критериям, что для меня важно в приватном мессенджере: • Без номера телефона или почты — Да • Сквозное шифрование по умолчанию — Да • Периодическая смена ключей — Да • Открытый исходный код — Да • Децентрализация — Да • Независимый аудит безопасности — Да Выводы Работает без ВПН, и в целом не поддаётся полной блокировке. К сожалению нет приложения на iPhone. Нет облачной синхронизации, т.к. нет серверов! Ближе всего по духу к SimpleX, хоть и уступает в удобстве и UX, но зато умеет работать без интернета и Tor по умолчанию. В общим отличный вариант, если у вас Android Про SimpleX Chat Про Session Про Matrix/Element Про Delta Chat Про мессенджер Jami Про мессенджер imo Про KakaoTalk Про Keet #разное #НетМакс подписаться на канал

Магнит уже магнитит Сегодня акции «Магнита» торгуются примерно на уровнях сентября 2009 года. Если в 2009 году вложить в акции компании 1 млн рублей, то сегодня этот пакет стоил бы около 1,77 млн рублей. Доходность за почти 17 лет — целых +77%. Звучит неплохо? Только за это же время инфляция в России составила около 214%. То есть в реальном выражении инвестор не только ничего не заработал, но и существенно потерял Для сравнения (аналогия не совсем корректная, но заставляет задуматься): акции американского ритейлера Walmart за этот период выросли почти на 1500% в рублях, и это без учета дивидендов, которые компания стабильно выплачивала несколько раз в год. Что произошло с Магнитом? • Чистый убыток за 2025 года по МСФО составил 31,6 млрд рублей — впервые более чем за 20 лет существования сети. • Финансовые расходы почти удвоились — до 191 млрд рублей. Основные причины — высокая ключевая ставка и рост долговой нагрузки. • Чистый долг увеличился почти в два раза — до 496,3 млрд рублей. • Показатель Чистый долг/EBITDA вырос с 1,5x до 2,9x. • Совет директоров рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2025 год. За 2024 год их тоже не было. Но проблема не только в финансах У компании заметно ухудшилось корпоративное управление. Магнит перешёл с квартальной на полугодовую отчётность, практически перестал объяснять решения по дивидендам и не даёт внятных комментариев по крупным сделкам Если посмотреть на прибыль в расчёте на одну акцию, картина выглядит ещё более показательно: показатель обвалился с 923 рублей прибыли на акцию до убытка в 232 рубля на акцию. Когда-то считал Магнит одной из лучших компаний российского фондового рынка. Сегодня же воспринимаю его как падающий нож. Почему-то особенно обидно наблюдать такую трансформацию именно у этой компании, ведь был сильный потенциал с красивой историей. Ради чего было ее выкупать у Галицкого? Напомню, что Сергей Галицкий продал контрольный пакет «Магнита» в феврале 2018 года. И хотя на тот момент акции уже заметно снизились относительно исторических максимумов, с тех пор они потеряли ещё около 70% стоимости. UPD - кому принадлежит Магнит около 30% Marathon Group, около 30% дочерним компаниям Магнит, около 40% на рынке. Marathon Group — это частная инвестиционная компания, созданная в 2017 году. Один из двух (Винокуров) основателей женат на дочке Лаврова...совпадение?🤷‍♂️ Можно ли считать, что после продаже акций ВТБ компания стала без гос участия и действует в интересах инвесторов? #инвестиции #акцииРФ #риски подписаться на канал

Тестирую мессенджеры как альтернативу Telegram Решил периодически пробовать разные мессенджеры и делиться опытом. Скорее из любопытства, но и как запасной вариант — на случай, если с Telegram вдруг всё станет совсем плохо. В «Макс» переходить желания по-прежнему нет — уже писал почему Про Keet Keet — один из самых необычных мессенджеров последних лет, который создавался как децентрализованная альтернатива Zoom или Google Meet. Если Session пытается защитить метаданные через собственную сеть узлов, а Jami делает ставку на P2P, то Keet пошёл ещё дальше и пытается построить полноценную коммуникационную платформу без серверов вообще. Проект появился в 2022 году и развивается компанией Holepunch, среди инвесторов которой есть Paolo Ardoino и связанная с экосистемой Tether структура. Основная идея Keet - Никаких серверов. Только прямое взаимодействие устройств пользователей. Как работает В основе лежит технология Hypercore — распределённая P2P-сеть. Сообщения, файлы и звонки передаются напрямую между устройствами. То есть архитектурно Keet ближе всего к Jami. Основные принципы: • Нет центрального сервера сообщений • Нет хранения переписки в облаке • P2P-передача данных • Голосовые и видеозвонки высокого качества - в этом параметре прям топ топ • Передача больших файлов напрямую между пользователями По моим критериям, что для меня важно в приватном мессенджере: • Без номера телефона или почты — Да • Сквозное шифрование по умолчанию — Да • Периодическая смена ключей — Да • Открытый исходный код — Частично, слабое место • Децентрализация — Да • Независимый аудит безопасности — Мало, слабое место   Выводы Хотя по многим параметрам Keet и уступает SimpleX Chat, Session, Matrix/Element и Delta Chat, у каждого мессенджера есть свои сильные и слабые стороны, и это вовсе не делает Keet плохим вариантом. Более того, благодаря работе без VPN он становится весьма интересным решением и потенциальной альтернативой Max в случае различных блокировок. При этом у Keet очень дружелюбный и привычный интерфейс, простой процесс входа и использования, а в целом он оставляет приятное впечатление. Из-за P2P-архитектуры контакты здесь необходимо добавлять вручную. Доступ к профилю осуществляется через сид-фразу, как в криптовалютных кошельках. Что касается работы без VPN, сложно сказать, с чем именно это связано. Возможно, дело в пока ещё невысокой популярности проекта, а возможно — в высокой стоимости блокировки, ведь у Keet нет центрального сервера, который можно быстро и легко заблокировать. Пока что мессенджер продолжает отлично работать без VPN, но посмотрим, как ситуация будет развиваться дальше. Про SimpleX Chat Про Session Про Matrix/Element Про Delta Chat Про мессенджер Jami Про мессенджер imo Про KakaoTalk #разное #НетМакс подписаться на канал

Whitebird как альтернатива Цифра Маркет и P2P. Стоит ли пользоваться? Решил посмотреть еще один способ легальной покупки криптовалюты за рубли — Whitebird. Это белорусская компания, резидент Парка высоких технологий Республики Беларусь. Работает полностью официально, поэтому для тех, кто хочет покупать криптовалюту "в белую", выглядит как один из конкурентов Цифра Маркет. Регистрация Все стандартно: регистрация, KYC и открытие счета. Не забывайте, что об открытии зарубежного счета необходимо уведомить российскую налоговую. Пополнение и вывод Пополнить счет можно далеко не с любого российского банка. На момент написания поста: · ВТБ — не поддерживается; · Т-Банк вообще отсутствует в списке; · Сбер и СБП — комиссия 1,5%; · самый выгодный вариант — карта МТС Банка. При этом вывести обратно на карту МТС Банка уже нельзя — но зато через СБП с комиссией 1,5%. Честно говоря, впервые сталкиваюсь с сервисом, где существуют такие ограничения одновременно и на ввод, и на вывод. Для сравнения в Цифра Маркет · пополнение — 0,7% т.е. в 2 раза ниже; · вывод — 500 ₽ независимо от суммы (кроме счетов Цифра Банка). То есть уже примерно после 35–40 тысяч рублей вывод через Цифру становится дешевле. Покупка USDT Для сравнения взял те же самые 10 000 ₽, что и в обзоре Цифра Маркет. После комиссии за пополнение остается 9850 ₽. Далее Whitebird показывает, что за эти деньги получится купить 115,7 USDT, хотя рядом отображается курс 77 ₽. Но если разделить 9850 / 77 = 127,9 USDT. То есть эффективный курс покупки составляет 9850 / 115,7 = 85,1 ₽ Это примерно на 10,6% дороже (246 рублей, как указано на скрине, ушло на комиссии сервиса и еще 2,17$ на комиссии сети, а остальное видимо на курсовую разницу), чем можно было бы ожидать, ориентируясь на отображаемый курс 77 ₽, и это только на входе, не говоря о том, что еще предстоит заплатить комиссии за продажу и вывод. Почему не стал пользоваться На этапе изучения комиссий желание тестировать сервис пропало, ведь раньше думал, что на Цифре высокие комиссии, а оказалось, что бесконечность не предел. К тому же чтобы пользоваться более-менее выгодно, желательно еще оформить карту МТС Банка. Плюс открытие счета требует уведомления налоговой. Ну и хочется добавить, что у сервиса все еще нет мобильного приложения. Дополнительно нашел несколько отзывов людей, которые жаловались на сложности с выводом средств. Один отзыв сам по себе ничего не доказывает, но если опуститься в комментарии, то видно, что автор статьи совсем не одинок. Итог Если сравнивать именно в разделе покупка BTC по DCA, для долгосрочного владения, то лично для меня Цифра Маркет выглядит гораздо привлекательнее. Если же говорить, про покупку USDT для оплаты разных сервисов и вывода на различные CEX, то думаю оба сервиса для этого плохо подходят из-за момента санкций (текущую ситуацию лучше подробнее гуглить в каждый конкретный момент времени). UPD Коротко Про Алтын, курс USDT 82, что на 6% выше чем на Цифре, ну и сверху так же вешаем комиссии, что делает его менее выгодным, чем Цифра Про санкции на подумать раз, два, три #инвестиции #крипта #p2p подписаться на канал

2 года в пуле Trader Joe: что получилось? Около 2 лет назад я запустил небольшой эксперимент с публичным портфелем в DeFi. Ниже — краткая хроника и итог: • Через AAVE взял 300 стейблкоинов (DIA.e/USDC). • Залил их в пул ликвидности на Trader Joe. • Никакого активного управления: просто положил — и забыл. Промежуточные UPD: • Месяц спустя: APR упала с 23% до 21,5%, фактическая доходность — ~17% годовых • Через 7 месяцев доходность упала до 11% • Через 1 год доходность 13% • Через 1.5 года доходность 14% Итог спустя 25 месяцев: • 300 → 394 стейблкоинов. • Фактическая доходность: +15% годовых в долларах. • Весь год: 0 телодвижений. Даже сейчас смотрю позицию через Debank — на сам сайт Trader Joe не захожу. 15% в $ при нулевом участии — отличный результат на фоне фондового рынка и тем более на фоне консервативных стратегий. Да, риски есть (основной — взлом смартконтракта), но я работаю только с самыми надёжными протоколами: AAVE и Trader Joe. А при желании можно исключить AAVE и работать напрямую. Почему постов по DeFi мало? • Почти все активы у меня уже в BTC. • уже BTC лежит в AAVE. • уже под него открыты похожие позиции, которые я вообще не трогаю . Общая идея всё та же: • Покупать BTC (особенно учитывая текущие супер сладкие цены). • Класть его на AAVE. • Под него брать стейблы. • Закидывать их в пулы ликвидности — по своему уровню риска и готовности тратить на это время. Верю, что на длинном горизонте BTC обгонит всё, а такая стратегия ещё и обгонит сам BTC, если делать всё аккуратно. Ну а для самых ленивых — просто DCA, даже если брать через далеко не самый идеальный вариант - Цифра Маркет #крипта #defi подписаться на канал

Тестирую мессенджеры как альтернативу Telegram Решил периодически пробовать разные мессенджеры и делиться опытом. Скорее из любопытства, но и как запасной вариант — на случай, если с Telegram вдруг всё станет совсем плохо. В «Макс» переходить желания по-прежнему нет — уже писал почему Про SimpleX Chat SimpleX Chat — пожалуй, самый необычный и самый «параноидально приватный» мессенджер из всех, которые я смотрел за последнее время. Проект появился как попытка решить проблему, которую почти все современные мессенджеры до сих пор так и не решили — защиту метаданных пользователей. Потому что зашифровать текст сообщения — это уже давно не главная сложность. Главная проблема — скрыть: • кто с кем общается • как часто • когда • с какого IP • сколько у пользователя контактов Создатель проекта — Евгений Побережкин, разработчик и бывший CTO британского финтех-сервиса Wagestream. Разработка протокола началась примерно в 2020 году, а первые публичные версии появились в 2021–2022 годах. Главная идея SimpleX изначально была довольно радикальной: «Самая безопасная идентификатор — это отсутствие идентификатора». У SimpleX нет: • аккаунтов • usernames • phone number • email • любого другого постоянного идентификатора пользователя Это его фундаментальное отличие от почти всех остальных мессенджеров. Даже: • Session использует Session ID • Matrix использует Matrix ID • Delta Chat завязан на email • Jami имеет собственную identity-модель А SimpleX пытается убрать саму концепцию постоянного user ID. Как это работает? Вместо привычной модели: «пользователь A пишет пользователю B» логика ближе к: «две стороны создают независимые одноразовые очереди сообщений». Именно поэтому у SimpleX сейчас одна из самых сильных архитектур по защите метаданных. Что для меня важно в приватном мессенджере: • Без номера телефона или почты — Да • Сквозное шифрование по умолчанию — Да • Периодическая смена ключей — Да • Открытый исходный код — Да • Децентрализация — Да • Независимый аудит безопасности — Да Но есть и минусы. SimpleX — еще более нишевый проект, чем Session. А еще разумеется еще в сентябре 2024 года SimpleX Chat был заблокирован в России, поэтому сейчас нормально работает в основном через VPN. Хотя, если честно, для многих это уже перестало быть серьезной проблемой — VPN давно работает в фоне постоянно. Выводы Пока из всех действительно приватных и безопасных мессенджеров это выглядит для меня как топ-1 решение. Ну и отдельный плюс — даже уведомления на айфоне приходят нормально 🙂 Подробное видео о нем Про Session Про Matrix/Element Про Delta Chat Про мессенджер Jami Про мессенджер imo Про KakaoTalk #разное #НетМакс подписаться на канал

Подробнее про Цифра Маркет Учитывая риски P2P-обмена, о которых я уже писал ранее, я давно отказался от покупки криптовалюты через P2P на Bybit. В итоге из вариантов остаются либо офлайн-обменники с большими суммами, либо различные онлайн-сервисы. Среди онлайн-вариантов для сумм до 600 тысяч рублей в год мне по-прежнему интересен Цифра Маркет, о котором я уже упоминал раньше. Решил чуть подробнее показать процесс покупки на конкретном примере. 1. Регистрация Про регистрацию и уведомление налоговой уже писал в предыдущем посте, поэтому повторяться не буду 2. Пополнение счета Пополнение происходит через СБП с карты любого банка. В моем случае для примера при переводе 10 000 рублей комиссия составила 70 рублей, то есть стабильные 0,7% от суммы перевода 3. Покупка USDT Далее рубли обмениваются на USDT. Комиссия составила 148,94 рубля, что соответствует 1,5% от суммы сделки. Эта комиссия действует для пар «фиат → криптовалюта» независимо от типа ордера 4. Покупка BTC После этого покупаем BTC за USDT. Комиссия составила 49,3 рубля, или 0,5% от суммы сделки. Для пар «криптовалюта → криптовалюта» комиссия также не зависит от типа ордера 5. Важный нюанс с комиссиями Рублевый баланс может уходить в минус для списания комиссий. На образовавшуюся задолженность начисляется плата в размере 0,0603% в день При этом отключить данную функцию нельзя, поэтому если заранее не учесть все комиссии, можно случайно получить отрицательный баланс и дополнительные расходы 6. Вывод криптовалюты Сразу вывести купленный BTC не получится. Для вывода потребуется пройти дополнительную процедуру верификации, что объясняется требованиями безопасности платформы. В дальнейшем комиссия 0,0001 BTC, или еще около 500 рублей по текущему курсу 7. Продажа BTC в USDT  Для вывода получается нужно обратно продать в USDT и заплатить 0,5% от суммы сделки. 8. Продажа USDT в рубли  И потом еще 1,5% от суммы сделки чтобы снова получить рубли!   9. Вывод рублей Ну и вот наконец мы можем вывести рубли по СБП заплатив еще 500 рублей комиссии (за исключением Цифра банка)   При покупке BTC на 10к нужно заплатить 268 рублей комиссии, при продаже получается еще примерно столько же +500 рублей за вывод. Получается около 5% комиссий за оборот, что ппц как много! Конечно, логичным может показаться вывести BTC сразу на счет обменника и избежать комиссии в 2.5% за обратную конвертацию и заплатить только за вывод, но перед этим думаю стоит уточнить, готов ли обменник принимать такой BTC. (есть санкции) Покупая через Цифра Маркет мы фактически платим премию за легальность, российскую юрисдикцию и отсутствие P2P-рисков, но уж что-то слишком жирно получается? Думаю, на этот вопрос нужно ответить не просто -ДА, а сравнить с альтернативами! Так для примера на Bybit общая комиссия составит около 0.2%, что в разы меньше, НО!   Курс на р2р на Bybit в это же время около 75,7, что примерно на 2.5% выше, не говоря уже о рисках. Итог В итоге имеем, что более высокие комиссии компенсируются лучшим курсом. Нюансы, как видите, есть. Однако если задача — просто регулярно покупать BTC по стратегии DCA на относительно небольшие суммы, в полностью легальном и регулируемом формате, без рисков P2P и возможных проблем с происхождением средств, то Цифра Маркет выглядит вполне рабочим вариантом. А где и как вы покупаете BTC? Или все же Биток – скам?😂   P.S. можно просто закладывать 2.5% комиссии в лимитный ордер   UPD интересная статья по теме #инвестиции #крипта #p2p подписаться на канал

Про фонды недвижимости и историю «Арендного потока» Ранее я уже делился своим мнением о фондах недвижимости, которые считаю наиболее интересными. За прошедшее время взгляд почти не изменился: по-прежнему выделяю Парус Логистику, Нордвей и Сбер Современный 7. К ним, пожалуй, можно добавить Парус Макс и Рентный доход ПРО. Но сегодня речь не о фаворитах Тогда же я упоминал фонд «Арендный поток» и писал, что перспективы у него выглядят довольно неопределёнными. К сожалению, дальнейшие события подтвердили эти опасения. История фонда завершилась значительно менее удачно, чем у другого ликвидированного фонда недвижимости от ПНК. Для начала немного теории У любого ЗПИФ недвижимости есть расчётная стоимость пая (РСП). Её определяет независимый оценщик, работающий по заказу управляющей компании. При оценке учитываются будущие арендные потоки, рыночные аналоги и иногда стоимость воспроизводства объекта. Именно эта цифра попадает в официальную отчётность фонда. Отдельно существует биржевая цена пая. Она зависит уже не от оценщиков, а от спроса и предложения на рынке, ликвидности и ожиданий инвесторов. Поэтому пай может торговаться как с премией к РСП, так и с дисконтом. Но есть ещё одна цена — самая важная. Это реальная стоимость, по которой объект удастся продать. И выясняется она только в момент сделки. На практике она может заметно отличаться как от РСП, так и от биржевых котировок. Что произошло с «Арендным потоком» ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу в 2025 году. После ликвидации пайщики ожидали продажи объектов и получения средств на брокерские счета. Фонд инвестировал в помещения формата стрит-ритейл, где основным арендатором выступала «Пятёрочка». На первый взгляд всё выглядело довольно надёжно: понятный сегмент недвижимости, крупный арендатор из группы X5 и регулярные выплаты. Однако в апреле 2026 года управляющая компания завершила продажу всех шести объектов фонда. По мере проведения сделок РСП начала снижаться: с 334 тыс. рублей в феврале до 318 тыс. рублей в марте. После закрытия последних сделок в апреле показатель рухнул до 236 тыс. рублей. От февральского максимума снижение составило около 29%. Фактически одна серия сделок перечеркнула несколько лет роста стоимости паёв. Инвесторы, покупавшие паи на размещении в 2020 году по 305 тыс. рублей, в итоге получили меньше вложенной суммы. Даже с учётом всех промежуточных выплат итоговая доходность за пять лет составила примерно 4% годовых в рублях. Формально это не убыток, но если вспомнить инфляцию за этот период, результат выглядит уже совсем иначе. Особенно показательный момент Один из объектов фонд приобрёл за 162 млн рублей, а спустя пять лет продал за 135 млн. При этом ещё в октябре 2025 года оценщик определял его стоимость примерно в 220 млн рублей. Получается, что реальная продажа состоялась всего через несколько месяцев, но почти на 39% дешевле оценки. Номинальный убыток по объекту составил около 27 млн рублей. Неплохая иллюстрация к популярному тезису о том, что недвижимость якобы всегда и везде только дорожает, а потом идут ссылки на хотелки продавцом с Авито или Циан. Какие выводы можно сделать История получилась неприятной, но весьма показательной. Кейс «Арендного потока» напоминает о главном риске фондов недвижимости: расчётная стоимость активов в отчётах и фактическая цена продажи — далеко не одно и то же. Особенно внимательно стоит смотреть на фонды с ограниченным сроком жизни, где ликвидация уже не за горами. И ещё осторожнее — на те, чьи паи торгуются на бирже с заметной премией к РСП. Ведь если сама оценка активов окажется завышенной, то покупка с премией превращается в двойную переплату. Минимум, который полезно делать каждому инвестору, — открывать отчёты оценщиков и смотреть, какими методами определялась стоимость объектов, насколько реалистичны арендные ставки и соответствуют ли оценки рыночным аналогам. Даже такой консервативный на первый взгляд инструмент, как фонд недвижимости, имеет свои риски. Подробнее о рисках в других инструментах #риски #инвестиции #недвижимость #риски подписаться на канал