Что будем строить? | Баринов🏡

описание

Делюсь мыслями и мнениями про загородную недвижимость, немного и по делу. В недвижимости с 1998. С 2006 участвовал в реализации более 40 коттеджных поселков. С 2016 в «Факт.коттеджные поселки» @aleksey_barinoff

← к каналу @chto_stroim

857

подписчиков

Охват к подписчикам

23,5%

ERR

Реакции к просмотрам

4,50%

731 на 50 постов

Пересылки к просмотрам

0,61%

Постов в день

1,0

всего 88

Где отзываются чаще

доля реакций к просмотрам

7 авг.10 лет Всем привет! Пока актуально еще. 01 августа 2016 года был первый мой рабочий день в компании Факт и на прошлой неделе наступил 10 летний юбилей. Я далеко не один такой в компании. Навскидку, человек 7 есть тех, кто работает столько же или дольше. Многие стали руководителями направлений или департаментов с самых стартовых позиций. Я пришел коммерческим директором и мой трек составил всего один шаг в генерального. Но за это время было несколько больших проектов и смен зон ответственности, что позволило сохранить интерес к работе и не остановиться в развитии (я надеюсь) В компании есть традиция отмечать корпоративными значками: 1 й, 3 -й, 5- й годы работы. Ну и 10 тоже. Хорошая традиция. У меня есть все.27,80%
7 февр.Январь. Итоги Всем привет! Традиционный срез за месяц по Факт.коттеджные посёлки. Под конец года традиционно старались закрыть максимально все, поэтому вошли в январь с чистого листа. Начали расширять воронку. 📈Обращения + 32% мес к мес 📈Визиты + 41 % 📉Брони - 5% Выходных дней больше, а времени на покупку меньше и время уже не давит. 📉 Сделки - 50% по штукам и по суммам сделок падение тоже заметное, так как крупных сделок, как в декабре не было. Характер сделок: 🔹Ипотеки - 0% 🔹Рассрочки - 0% - третий месяц подряд. 🔹Оплаты сразу - 100% Ипотеки все запихнули до конца прошлого года, а рассрочки не берут, Февраль - это стабильно спокойный месяц по продажам. Будем готовиться к весенней пахоте. До поста с итогами 2025 и планами на этот никак не доберусь. Если вдруг вам интересно, то дайте знать реакциями 🔥чтобы мотивации добавилось писать. https://t.me/chto_stroim #факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС11,18%
11 авг.Эволюция рынка, как шанс. Всем привет! Сегодня выступал в офисе ВТБ перед домостроителями. Попросили рассказать про тренды. Я уже, как эстрадный артист, с одними и теми же номерами 😁 В этот раз концентрировался на том, что происходимые изменения на рынке болезненны, но необходимы. И то, чего боятся «ИЖС приводят к правилам МКД» больно, но полезно. Массовое развитие индивидуальных домов возможно, когда этот рынок будет таким же простым и понятным, как сейчас стала покупка квартиры. Когда новому поколению покупателей не придется продираться сквозь спец терминологию, осваивать строительные специальности, выбирать материалы стен и кровли, проверять надежность подрядчика и тп. Тогда на рынок с наличием доступных финансовых инструментах и гарантиях придет кратно большее количество новых клиентов. Когда покупка/строительство дома перестанет быть «на всю жизнь» и семья сможет менять себя дом под изменившиеся обстоятельства, как сейчас квартиру. И, конечно, пересидеть, ожидая шанса не выйдет. «Надежда - не стратегия, шанс надо создать и… надо ехать быстро»10,67%
9 авг.без подписи9,76%
9 авг.Последний дом Жил-был старый плотник, который много лет строил дома. Однажды он решил уйти на пенсию. — Я устал, — сказал он хозяину. — Хочу больше времени проводить с семьёй и нянчить внуков. Хозяину было жаль расставаться с хорошим работником, и он попросил: — Построй для меня ещё один, последний дом. А потом можешь спокойно уходить. Я выплачу тебе хорошую премию. Плотник согласился, но работать ему уже не хотелось. Он торопился, выбирал дешёвые материалы, кое-что упрощал и не слишком следил за качеством. Дом получился вроде бы нормальным, но сам мастер понимал, что построил его плохо. Когда работа закончилась, плотник пришёл к хозяину и передал ему ключи. Но хозяин улыбнулся и сказал: — Этот дом — твой подарок. Ты столько лет работал у меня, поэтому я решил подарить его тебе. Вот ключи. Живи в нём. Рано или поздно нам приходится жить в том, что мы построили. Поэтому, надо не забывать вовремя отдыхать 😁😁😁8,67%
20 нояб.Год спустя. (Часть 1) Всем привет! 20.11.2024, выступая на открытии Федерации ИЖС Северо-Запад, я говорил о грядущем кризисе и восьми принципах, которым мы следуем при их прохождении, основываясь на опыте . Ниже — честный разбор того, какие принципы сработали, а где мы отступили. Презентация прошлого года здесь. 1. Перестраховаться с обязательствами Что говорили год назад: 🔸не брать лишних обязательств, 🔸выводить новые очереди только при подтверждённом спросе, 🔸не наращивать крупные расходы. Что произошло на практике: ✅ мы действительно осторожно запускали новые очереди и выводили только то, что подтверждал спрос. ‼️исключение — НЕГОРОД ПАВЛОВСК. Здесь мы сознательно давим на газ: 🔹активно инвестируем в инфраструктуру, дороги, инженерку. 🔹причина — уникальная локация, высокий потенциал и уверенность в возможности сделать крутой продукт. 🔹решение обдуманное. Часть нашей стратегии перехода в высокий сегмент и комплексную застройку. 🔹риск есть, и время покажет, насколько он оправдан. Вывод: принцип соблюдали, но один проект стал осознанным отступлением. 2. Перестраховаться с договорами Что говорили: 🔸выполнять критичное, 🔸растягивать некритичное, 🔸объяснять клиентам и держать коммуникацию открытой. Что было: 🔹переносили некритичное — финишные покрытия дорог, благоустройство, досуговую инфраструктуру. 🔹критичные обязательства — сети, дороги, подключения — выполнялись в договорные сроки. 🔹Коммуникация с жителями была регулярной: уведомления, встречи, работа через сервисную службу. Вывод: принцип выполнен полностью. 3. Управляйте ассортиментом Что говорили: 🔸 выводить только то, что сможем продать, 🔸адаптировать продукт под спрос, 🔸считать стресс-модель. Что было: 🔹запускали ограниченно под будущие продажи 🔹 адаптировали предложение, но ‼️в НЕГОРОД ЗАНЕВСКИЙ несмотря на низкие продажи из-за отсутствия ипотеки не отказались от комплексной застройки и не скатились на продажу без подряда. 🔹стресс-модели использовались всегда. Вывод: принцип соблюдался частично, но были исключения По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС7,92%
2 дек.Ноябрь. Итоги Всем привет! Ноябрь стал оригинальным по многим параметрам. Серая осенняя погода + снег существенно снизили активность по обращениям и визитам, 📉Обращения - 27% 📈 Визиты - 18% зато их качество логично выросло. 📈 Брони +10% 📉 Сделки -20%, при этом по суммам сделок рост +30% за счет более высоких средних чеков, на что мы ,вцелом, и рассчитывали. Характер сделок: 🔹Ипотеки 0% - при этом более 50% активных броней сейчас - с ипотеками 🔹Рассрочки 0% - небывалый показатель 🔹Оплаты сразу или в короткую рассрочку - 100% Очень необычно, но логично с учетом фокуса на большие чеки, где длинные рассрочки не популярны. Активная стройка постепенно заканчивается, работы идут в единичных проектах. Занимаемся с коллегами планированием 2026 в полный рост. В будущий год мы входим с хорошим запасом строительно подготовленных участков. План был вкладываться в стройку и мы его придерживались. Это должно помочь нам при любом сценарии будущего года. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim #факткоттеджныепоселки #коттеджныепоселки #загород #ИЖС7,78%
12 авг.⬆️ Кубок Факт по футболу проходит в ближайшие выходные уже 11 й год подряд. Проводим на разных площадках наших поселков. Судят профессиональные судьи. Каждый год - жаркая борьба. Участвуют команды жителей, партнеров, агентств недвижимости. Upd. В этом году лимит в 8 команд был закрыт жителями поселков Факт, без агентств и домостроителей7,32%
3 авг.Всем привет! На выходных сгонял на Опен Вилладж. Здесь не будет обзора, их много в интернете, да и я не архитектор, дизайнер или строитель. Мне понравилось и я точно рекомендую выставку тем, кто хоть как то относится к сфере ИЖС. Меня не цепанули дома или ландшафтный дизайн. Исключение - это дома Избурга и Тверьстройки с их «русскостью» Дом в виде усадьбы и тонкий стеб про место ожидания для гостей меня очень порадовали. Меня впечатлило то, как в этот раз получилось создать вид организованной застройки, хотя дома строили разные подрядчики и по разным проектам. Благодаря одноэтажности, похожей кровле и грамотную ландшафтному дизайну создали очень органичную среду. Выставка идет до конца недели - успевайте7,08%
9 окт. 2025 г.Дизайн код от государства Всем привет! В журнале Пригород вышла статья о тестовой инициативе правительства МО регулировать параметры архитектурного стиля на уровне ГПЗУ: Чиновники предлагают закон, предписывающий контролировать цвет крыш и фасадов и прочие параметры загородных построек. В Думу внесен законопроект (№ 952998-8), который обязывает владельца участка перед началом строительства индивидуального дома получить градплан (ГПЗУ) с согласованием параметров и архитектурного облика будущей постройки. м Эксперимент планируют начать с Подмосковья; основание – «хаотичная застройка» в коттеджных поселках и садоводствах, несоблюдение норм, жалобы граждан. В Московской области - более 2,5 млн. индивидуальных жилых домов и садовых домов, более 12,3 тыс. СНТ, 3 тыс. коттеджных поселков. «Ежегодно осуществляется госрегистрация прав на более чем 80 тысяч жилых и садовых домов. Порядка 90% регистрируются по упрощенному порядку...», - говорится в пояснительной записке к законопроекту. Мой комментарий: Я оцениваю эту инициативу положительно. Хаотичная застройка действительно имеет место, и она влияет на ценность других домов, на внешний вид поселка в целом. Согласовывать надо не только определенного элементы архитектурного кода – вид ограждения, цвет фасадов или кровли. Возможно, необходимо ввести требования к самим поселкам – например, по качеству и ширине дорог, по организации мест общего пользования. Инициатива полезная, хотя наверняка возникнут сложности с реализацией. Соответствия объекта (и проекта в целом) градплану дисциплинирует владельца и упрощает получение ипотеки. Возможно, нужен механизм общественного контроля. Многие восхищаются альпийскими поселками, а там жесточайший регламент и очень суровые ограничения по строительству и внешнему виду. По факту: там, где поселение радует глаз, это достигается жесткими ограничениями. Мы в компании Факт все чаще выводим проекты с архитектурным кодом, где фиксируем на уровне договора требования к фасадам, кровле, ограждению... (прикрепил фрагменты) Понятно, что при желании на это можно положить болт, но само по себе наличие уже отсеивает какую то часть покупателей, которые так не хотят. Рассчитываем на то, что со временем такие ограничения будут привлекать клиентов больше, чем отталкивать и поднимать стоимость участков и домов в поселке. Если арх код от застройщика будет подкреплен ГПЗУ, то для нас это будет плюсом. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim #новостимнения #коттеджныепоселки #загород #ИЖС6,91%
26 нояб.Планирование, как основа Всем привет! Прямо сейчас у нас идет планирование 2026 года и расскажу немного для понимания процесса при портфельном управлении. 1. Старт: с бюджетов отдельных проектов. планируем: - план продаж на год (штуки и выручка) - план строительства (что строим и на какую сумма). План стройки мы увязываем с темпами продаж, объёмом финансирования, объёмом обязательств перед клиентами, приоритетами для продаж. Всё это внутри каждого проекта складывается в бюджет проекта на год. 2. Переход к портфелю Бюджеты проектов сводим в единый бюджет по портфелю, потому что управляем именно портфелем проектов. На этом уровне: - сводим все планы продаж и денежные поступления; - сводим все бюджеты затрат: стройка, реклама, фонд оплаты труда (ФОТ), общие расходы департаментов, налоги… Мы смотрим на картину: в разрезе всего года, в разрезе каждого месяца — чтобы увидеть, где возможны несостыковки, чтобы их устранить через вторую итерацию работы с годовыми бюджетами проектов. Таких итераций может быть несколько пока сводный бюджет не будет устраивать. 3. Актуализация финансовых моделей и планов по проектам. По итогам года и с учетом планов на следующий актуализируется план реализации проекта, а также его финмодель. Если ключевые параметры эффективности проекта не ухудшаются, то идем по начальному плану. Если же есть риски недостижения финансовых целей проекта, то это повод для пересмотра плана реализации проекта. Такие пересмотры могут быть и в течение года, если наблюдем существенные отклонения по ходу года. 4. По итогу планирования: - мы актуализируем планы реализации и модели проектов - планируем годовые бюджеты проектов - формируем бюджеты по всем расходным статьям - формируем сводный бюджет всей компании В течение года актуализация происходит каждый квартал. С учетом количества проектов и итераций, необходимости все свести в один и периодической актуализации это занимает значительное время. Мы управляем тем, что можем посчитать. Поэтому, это основа стабильной работы и управления компанией. И в этом есть разница между управлением 1-2 проектами и большим портфелем. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС6,90%
24 нояб.Год спустя. (Часть 2) Всем привет! Продолжаю рассказ: что из того, о чем говорил, мы реально сами делали. Часть 1 Дополняю отрывком из подкаста. 4. Управляйте загрузкой команды Что говорили год назад: 🔸фокусировать на проектах с отдачей, 🔸сохранять ключевых людей, 🔸не размазывать усилия, 🔸отказываться от низкомаржинальных проектов/продуктов. Что было на практике: 🔹мы действительно концентрировались на тех проектах, которые давали результат и тормозились по невостребованным. 🔹 заморозили ряд стратегических инициатив, но держали в уме. 🔹 сохранили костяк команды, хотя с частью пришлось расстаться. 🔹перераспределяли ресурсы, как пример, один из ипотечных брокеров перешёл в партнёрскую работу с агентствами — и значительно усилил эту работу. 🔹конечно, не удалось избежать периодов высокого стресса и нагрузки. Но этого никто и не обещал. 🔹сократили количество рабочих дней удаленно, что вызвало недовольства. Но здесь мы сами подзатянули с этим процессом где на пару лет. Вывод: принцип в целом соблюдён. 5. Сокращайте расходы осторожно. Что говорили: 🔸не резать критичное, 🔸не заниматься микроэкономией на скрепках и печенье. 🔸не резать бездумно маркетинг Что было: 🔹оптимизация шла за счёт переноса некритичных обязательств. Это неприятно тоже, но речь не про выбор между добром и злом, а про выбор меньшего зла. 🔹пришлось сократить корпоративные мероприятия, программы развития и вытекающие отсюда бюджеты. 🔹 отказались от части офисных площадей и уплотнили размещение — рабочее решение в кризис. 🔹маркетинг не резали: наоборот пришлось нарастить расходы на работающие каналы. 🔹 привязали выплаты премий к финансовым результатам компании, а не только за хорошую работу. Вывод: принцип вцелом соблюдён, только поздно начали оптимизировать расходы. Надо было на полгода раньше начать. Примерно сразу после выступления. Но начало года было многообещающим по миру… 6. Помогите покупателям Что говорили: 🔸больше прозрачности, 🔸больше объяснений, 🔸индивидуальные условия, 🔸работа с тревогой клиентов. Что было: 🔹тревожность клиентов выросла. Юристы, проверки, «безопасные сделки» 🔹коммуникацию усилили: встречи, пояснения, ответы на вопросы, новости по стройке. 🔹репутационных кризисов не было. 🔹индивидуальные условия работали весь год: выгодные рассрочки, мягкая индексация цен, гибкие схемы платежей. Вывод: принцип выполнен. По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово. https://t.me/chto_stroim #девелопмент #коттеджныепоселки #загород #ИЖС6,90%