Ксения Юрьева | города, капитал и жизнь со вкусом

описание

Коммерческий директор и продуктолог в девелопменте. 🚀Запускаю, переупаковываю и масштабирую девелоперские проекты: продукт, продажи, экономика, стратегия. 🏗️18+ лет C-level, 50+ проектов, 1,5 млн+ м². 🤝Консультации | CCO-CPO: @yuksenya

← к каналу @development_hub

1 121

подписчиков

Охват к подписчикам

12,6%

ERR

Реакции к просмотрам

40,46%

3 304 на 50 постов

Пересылки к просмотрам

10,89%

889

Постов в день

1,1

всего 116

Где отзываются чаще

доля реакций к просмотрам

14 авг.Добежали до пятницы — холодной, но уже пахнущей выходными. Самое время выключить режим «смета/сроки» и включить красоту. Сегодня за книгой вспомнила: библиотеки — это не только «тихо, не шуметь», а иногда девелоперские ракеты с архитектурой, сложной инженеркой, CAPEX и вау-эффектом. Без России, кстати, не обошлось. Итак, мой топ-7 библиотек мира, куда хочется возвращаться: 1️⃣ Cloud Cave, Китай Бюро — MAD Architects / Ма Янсун. Бетонная «пещера-облако», криволинейная опалубка, свет как отдельный резидент. Объект не строили, а буквально слепили. Фото 1. 2️⃣ Библиотека Бирмингема, Великобритания Бюро — Mecanoo, 2013. Инвестиции — около $240 млн на 31 тыс. м². Фасад-кружево, террасы, сады. Якорь городского трафика. Фото 2. 3️⃣ Parramatta Library / PHIVE, Австралия Бюро — Manuelle Gautrand + Lacoste+Stevenson. Инвестиции — около $90 млн. Складчатая крыша, ESG, civic hub. МФЦ на архитектурной мощи. Фото 3. 4️⃣ Библиотека Оскара Нимейера, Франция Архитектор — Oscar Niemeyer. Бетонный «вулкан», световые колодцы, сложная акустика. Брутализм, но с душой. Фото 4. 5️⃣ Tama Art University Library, Япония Архитектор — Toyo Ito, 2007. 5,6 тыс. м², бетонные арки, сейсмостойкость. Конструктив, который сам просит лайк. Фото 5. 6️⃣ Oodi, Финляндия Бюро — ALA Architects, 2018. Инвестиции — около $106 млн, 17 тыс. м². Дерево, стальные фермы, мостовые пролеты. Гостиная города. Фото 6. 7️⃣ Библиотека в Выборге Архитектор — Алвар Аалто, 1935. 57 световых фонарей, волнистый акустический потолок. Тонкий модернизм без лишних понтов, но со сложным конструктивом. Фото 7. Признаюсь, я фанат Алвара Аалто и его Выборгской библиотеки. Но увидеть стоит все! Кому ставим лайк и летим за впечатлениями? 😎 #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram103,85%
7 авг.По традиции пятницы — выдыхаем, настраиваемся на выходные и наслаждаемся эстетикой архитектуры. Завершая неделю трендов зелёного и экологичного строительства, хочу показать шедевр биоклиматического урбанизма, который меня очень вдохновляет. ✈️Перелетаем в Сингапур — в проект Marina One от Ingenhoven Architects. Это, по сути, вертикальный квартал с собственным микроклиматом. Четыре башни — офисы, жильё и ритейл — формируют гигантский зелёный атриум Green Heart с мощным тропическим вайбом. Архитектура здесь работает как пассивный терморегулятор: вентиляционные каналы, «дышащие» фасады, террасы, тень, вода и зелень снижают перегрев без лишнего насилия над кондиционерами. Инженерка не просто спрятана в шахтах — она играет первую скрипку в концепции. За проектом стоит бюро Кристофа Ингенховена, одного из главных апологетов sustainable architecture. Ландшафт делали Gustafson Porter + Bowman — поэтому внутри не декоративная «зелёнка для ESG-отчёта», а полноценная экосистема с биоразнообразием. Девелопер проекта — M+S Pte Ltd. Marina One стала частью крупного mixed-use девелопмента стоимостью около S$7 млрд. Сертификации тоже жирные: LEED Platinum и BCA Green Mark Platinum. Зелёная архитектура перестаёт быть декором. Она становится активом, который продаёт комфорт, энергоэффективность и капитализацию. Ну что, лайк? 😎 Как вам такой формат архитектуры? Хотели бы жить в здании со здоровым микроклиматом? #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram98,14%
24 июл.Неделя пролетела — влетаем в пятницу и по традиции погружаемся в эстетику, красоту и жизнетворение. Сегодня — уже не столько про архитектуру, сколько про комьюнити и деревни будущего. Не те, где «у леса, 12 соток, газ обещают в 2027-м», а про экосистемы новой формации. После 2020-го тренд стал очевидным: кризисы, тревожность, удалёнка, выгорание и городская гонка запустили деурбанизацию. Люди ищут не просто дом за городом, а среду, где можно жить, работать, восстанавливаться и быть среди «своих». Делюсь вдохновляющими примерами: 1️⃣ The ARK World, Коста-Рика — wellness-деревня, где продают не виллы, а образ жизни: природу, здоровье, комьюнити и автономность. (Фото:1) 2️⃣ Арктория, Россия — попытка переосмыслить северную деревню как современную экосистему: архитектура, природа, туризм, удалённая работа. (Фото:2) 3️⃣ ReGen Villages, Нидерланды — модель замкнутого цикла: еда, вода, энергия, отходы и жители как часть одной системы. (Фото:3) 4️⃣ Woven City, Япония — проект Toyota у Фудзи: водород, роботы, автономный транспорт. Деревня, где даже мусорка умнее некоторых ТЗ. (Фото:4) 5️⃣ Auroville, Индия — поселение-смысл: самоуправление, ремёсла, образование, духовная и социальная экономика. (Фото:5) Главное отличие от обычного КП — бизнес-модель. Классический посёлок зарабатывает на земле и метрах. Деревня будущего — на объединении своих людей и долгой экономике: аренде, сервисах, wellness, ферме, коворкинге, ретритах, образовании, клубном членстве и управлении. По сути, это не просто недвижимость, а платформа жизни. И рынок это чувствует: глобальная wellness-экономика оценивается более чем в $5 трлн, удалённая работа стала нормой для миллионов, а спрос на загородные форматы после 2020-го вырос в разы. Вывод простой: будущая капитализация будет не у «домика у леса», а у мест, где есть экологичность, автономность, сценарий жизни, комьюнити и экономика будущего внутри. Кому ставим лайк? И кто больше всего идеологически вам близок? #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram80,92%
4 авг.Город, который много лет строил сценарий «метро вместо руля», внезапно делает пит-стоп: для новых проектов обсуждаются новые коэффициенты обеспеченности парковками — вплоть до логики «1 квартира = 1 машино-место». И это уже не только про урбанистику. Это удар по Excel девелопера. По данным из презентации ДГП: — в Москве уже 0,66 авто на квартиру; — машино-мест — только 0,34 на квартиру; — парковками обеспечены лишь 49% автомобилей; — автомобилизация растёт даже у молодёжи и 55+. Что будет с рынком? 1️⃣ Проекты на высокой стадии согласования получат «парковочный margin call». Если концепция, ПД или экспертиза уже почти собраны, а норматив меняется — придётся пересчитывать ТЭПы, конструктив, пожарку, вентиляцию, рампы и экономику. Это легко даёт +2–3 месяца к срокам. А время в девелопменте — это не философия, а проценты по проектному финансированию. 2️⃣ Новые проекты станут дороже в себестоимости. Подземный паркинг — один из самых тяжёлых элементов CAPEX: бетон, инженерка, гидроизоляция, вентиляция, пожарные системы. Больше мест — больше затрат и сложнее посадка дома. 3️⃣ Финмодель тяжелеет. Машино-места продаются хуже квартир, особенно в масс-маркете. Покупатель студии не всегда готов докупить бетонный прямоугольник по цене хорошей иномарки. 4️⃣ Покупатель всё равно заплатит. Если паркинг не продался отдельно, его себестоимость размажется по цене метра. Бесплатного бетона не бывает. При всей иронии, что Москва всё активнее пересаживает людей на общественный транспорт. Мой прогноз: рынок придёт к пакетам «квартира + машино-место», особенно в бизнесе и премиуме. Плюс рассрочки, аренда паркинга и механизированные решения. Есть большая вероятность появления наземных отдельно стоящих паркингов по тем проектам, которые вынуждены сейчас заходить на второй круг проектирования. #девелопментЮрьевой #архитектура #девелопмент #инвестиции Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram79,85%
31 июл.Добежали до пятницы. Погружаемся по традиции в эстетику архитектуры. Сегодня — самые экологично-технологичные здания мира, которые меня, путешественника со стажем, реально впечатлили. Живем в эпоху ESG-повестки. И это уже не «куст у входа», а капекс в архитектуру, репутацию, ставку аренды и ликвидность. 1️⃣ Shanghai Tower, Китай Инвестиции: $2,4 млрд 632 метра девелоперского тестостерона. Двойной фасад, рекуперация воды, турбины, умная инженерка. LEED Platinum. Башня как Excel, только красивая. Фото: 1. 2️⃣ The Edge, Амстердам Инвестиции: около €100 млн Офис сам понимает, где вы сидите, сколько света нужно и когда пора экономить. BREEAM 98,36% — почти чит-код зеленой сертификации. Фото: 2. 3️⃣ Bosco Verticale, Милан Инвестиции: около €65 млн Две башни и 900 деревьев. Вертикальный лес, который продает не метры, а lifestyle. Маркетинг буквально растет на фасаде. Фото: 3. 4️⃣ CopenHill, Копенгаген Инвестиции: около €534 млн Мусоросжигательный завод с лыжной трассой на крыше. Инфраструктура перестала быть скучной трубой и стала городской иконой. Фото: 4. 5️⃣ One Central Park, Сидней Инвестиции комплекса: около A$2 млрд Зеленые фасады, зеркала для света, триггенерация. Экология тут — упаковка премиума. Фото: 5. 6️⃣ Cube Berlin, Германия Инвестиции: около €100 млн Стеклянный куб у вокзала, покрытый солнечными панелями и smart-системами. Выглядит как арт-объект, работает как энергоменеджер. Фото: 6. 7️⃣ PwC London Building, Лондон Инвестиции: около £300 млн Почти космический корабль с солнечными панелями, зеленой крышей и формой, которая дает тень и теплоизоляцию. Футуризм, который снижает OPEX. Фото: 7. Вывод простой: будущее девелопмента — за продуманной ESG-программой. Рынок постепенно начинает платить за это дополнительным финансовым бонусом. Итак, кому ставим лайк? 😎 Кто запал в самое сердечко? #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram76,47%
5 июн.без подписи72,11%
28 июл.По данным ДОМ.РФ / ЕИСЖС, за I полугодие девелоперы вывели 19,4 млн м² жилья по новым РнС. Формально все красиво: +12% г/г. Но дьявол, как обычно, сидит не в Excel, а в абсорбции. Ретро по запускам за полугодия: 2023 - около 22 млн м² 2024 - около 21 млн м² 2025 - 17,3 млн м² 2026 - 19,4 млн м² То есть рынок не разогнался, а скорее сделал отскок после слабого 2025-го. Главный драйвер - I квартал 2026: • запущено 10,4 млн м², это +35% г/г. Но уже во II квартале динамика сдулась: • около 9 млн м², -5% г/г. В июне - 3,5 млн м², плюс 24% г/г, но это уже не эйфория, а точечный выпуск пара. Самый понятный сигнал - у лидеров отрасли: • «Самолет» - 59 тыс. м², -74% г/г. • ПИК - 148 тыс. м², -71% г/г. Для крупняка это означает капитальную паузу: дорогой долг, слабее спрос, маржа под прессом, как итог - финмодель «не летает». Многие девелоперы, особенно держатели КРТ, фактически ставят запуски на паузу до 2027-го. Авось ключ остынет, ипотека оживёт, а покупатель снова выйдет из режима «посмотрю, подумаю…» По распроданности тоже без шампанского: в стройке продано примерно 30–35%, значит 65–70% - товарный запас. На таком складе запускать всё подряд - это не девелопмент, а утопия с проектным финансированием. Вывод на 2026-2027: конвейер РнС станет тоньше. И это, возможно, здоровая диета для рынка. Новые запасы нужны точечно: там, где есть реальная абсорбция, инфраструктура, платежеспособный спрос и главное - продуманный продукт, с которым можно выйти в продажи. Иначе рынок получит не дефицит, а скидочный навес. А там уже победит не тот, у кого больше метров, а тот, у кого лучше экономика. #аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram71,34%
25 июн.☀️ Светлогорск в халате и янтарных кроксах: как айдентика превращает курорт в турпродукт и точку притяжения Светлогорск — тот случай, когда город не надо «упаковывать с нуля». У него уже есть активы: Балтика, сосны, санаторная ДНК, немецкий Раушен в бэкграунде и статус единственного в России города из ассоциации Cittaslow — «медленных городов». То есть базовый отельно-девелоперский расклад мощный: локация есть, атмосфера есть, спрос на slow life растёт. Осталось сделать визуальный код среды, чтобы турист не просто приехал, а сказал: «Так, это надо выложить в соцграм!». На форуме «ШУМ» в Калининградской области 75 молодых медиаспециалистов вместе с Мастерской госдизайна «Сенежа» разобрали Светлогорск как бренд и предложили несколько концепций. Мне они зашли, так что делюсь с вами самые интересными (на мой взгляд) со идеями по применению в жизнь. 1️⃣ Город-санаторий для молодёжи Халат, янтарные кроксы, кислородный бар вместо кальянной, ЗОЖ-меню. И это уже становится полноценным wellness-продуктом с мемным потенциалом. 2️⃣ Город для чтения Книжные полки в кафе, литературные маршруты, арт-объекты-закладки с цитатами. Простая идея, но работает как хороший стрит-ритейл: увеличивает время пребывания туриста и средний чек впечатлений. 3️⃣ Город, где можно замедлиться Слоган «Время замедлит(ь)ся» — почти готовая инвестиционная модель, которую я активно внедряю в классических девелоперских проектах и туризме. Идея: в мире, где все бегут, тишина становится премиальным, дорогим продуктом. Главный вывод: городская айдентика — это не только про «вкусный логотип». Это полноценная инфраструктура спроса. Когда визуальный код попадает в характер места, он повышает туристическую капитализацию территории лучше любого баннера «Добро пожаловать». Светлогорск показывает: иногда самый сильный urban upgrade — это не снести и построить, а услышать ритм города, красиво его упаковать и монетизировать. Как вам идея упаковки смысловых кодов Светлогорска? Лайк/дизлайк? #кейсыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектура Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram70,95%
22 июн.без подписи69,23%
11 авг.Крик души 🙀 На фильм про Колобка, как пишут СМИ, потратили около 1 млрд рублей. Миллиард, Карл!! Это, на минуточку, примерно бюджет небольшого города. Условного Выборга — с ЖКХ, дорогами, культурой, образованием и спортом. И вот на эти деньги появляется Колобок. Только не тот, который «я от бабушки ушел». А будто ушел из подворотни после сложных переговоров с коллекторами. В сказке был прекрасный задел: фольклор, русский код, архетип дороги, свободы и самоуверенности. Первый отечественный тревел-блогер с трагическим финалом, если хотите. Но визуально продукт отталкивает. И это уже не только про вкус — это про качество. Потому что хороший продукт рождается в конкуренции. А не тогда, когда для выхода в доходность нужно отодвинуть Человека-паука подальше и сказать зрителю: «Ну это же наше, родное, любите». И платите 😁 Родное не значит автоматически хорошее. Наоборот, к своему нужно относиться бережнее. И здесь параллель с девелопментом прямая. Дом тоже можно построить «по мотивам»: красивое название, фасад «в стиле», рендеры со счастливыми людьми. Но жители потом живут не в рендере. Они каждый день видят входную группу, двор, лифты, первые этажи — и быстро понимают: здесь думали о человеке или просто осваивали бюджет. С кино то же самое. Миллиард не спасает, если в продукте нет идеи, вкуса и уважения к зрителю. Национальный продукт — это не индульгенция. Это ответственность. Если уж делать русского Колобка, русский дом, русский город — то так, чтобы через годы не было неловко показывать. Без ощущения, что миллиард укатился от бабушки, от дедушки — и от здравого смысла. Кто смотрел Колобка, делитесь мыслями! #личноемнение #девелопмент #инвестиции Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram69,12%
19 июн.без подписи68,71%
8 июл.Что будет с рынком недвижимости, если ключевая ставка уйдёт к 12% в конце года? Коротко: рынок не улетит в космос, но перестанет дышать через трубочку. Последние два года девелоперы жили в режиме «не строим в минус, ждём погоду по ключу». По открытым оценкам рынка, в 2025 запуски новых проектов просели примерно на 20–25% г/г, в 2024 рынок недосчитался ~15–20% новых стартов. Продажи в метрах тоже похудели: после сворачивания массовой льготной ипотеки новостройки в среднем потеряли 25–40% м² продаж г/г. Ставка ЦБ 12% — это не праздник девелопера, а кислородная маска. Что вероятно произойдёт: 1️⃣ Проекты из «сейфа» начнут доставать, но не сразу. Проектирование, экспертиза, проектное финансирование, пре-сейл — это не кнопка «запустить». Лаг составит 6–12 месяцев. Поэтому реальное оживление новых стартов скорее увидим во 2-3 квартале 2027. Потенциал — +5–10% к запускам гг., но без девелоперского салюта. 2️⃣ Продажи оживут, но ракеты не будет. Если ключ уйдёт к 12%, рыночная ипотека может приблизиться к 14–16%. Это лучше, чем ипотечный хоррор 20%+, но для массового покупателя платёж всё ещё будет кусаться. Спрос может прибавить 10–15% от низкой базы. 3️⃣ Цена м² не упадёт. Земля, стройка, ФОТ, материалы, подключение к сетям и стоимость денег уже вшиты в себестоимость. При снижении ставки скидки начнут испаряться, а органический рост цены может вернуться к 5–8% в год. Главный риск на сегодня — нераспроданность. Сейчас в стройке может оставаться около 68–72% непроданных м². Даже при снижении ключа в 2027 показатель, вероятно, опустится лишь до 62–67% из-за растущего объема нераспроданности. Вывод: ставка 12% не сделает рынок снова «жирным». Но она вернёт девелоперам маржу, банкам — аппетит, а покупателям — иллюзию управляемого платежа. Не шампанское. Но уже можно снять маску с аппарата ИВЛ и попробовать пробежать 2027 год с новыми проектами. #аналитикаЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектура #крт Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram67,53%