Ксения Юрьева | города, капитал и жизнь со вкусом

Добежали до пятницы — холодной, но уже пахнущей выходными. Самое время выключить режим «смета/сроки» и включить красоту. Сегодня за книгой вспомнила: библиотеки — это не только «тихо, не шуметь», а иногда девелоперские ракеты с архитектурой, сложной инженеркой, CAPEX и вау-эффектом. Без России, кстати, не обошлось. Итак, мой топ-7 библиотек мира, куда хочется возвращаться: 1️⃣ Cloud Cave, Китай Бюро — MAD Architects / Ма Янсун. Бетонная «пещера-облако», криволинейная опалубка, свет как отдельный резидент. Объект не строили, а буквально слепили. Фото 1. 2️⃣ Библиотека Бирмингема, Великобритания Бюро — Mecanoo, 2013. Инвестиции — около $240 млн на 31 тыс. м². Фасад-кружево, террасы, сады. Якорь городского трафика. Фото 2. 3️⃣ Parramatta Library / PHIVE, Австралия Бюро — Manuelle Gautrand + Lacoste+Stevenson. Инвестиции — около $90 млн. Складчатая крыша, ESG, civic hub. МФЦ на архитектурной мощи. Фото 3. 4️⃣ Библиотека Оскара Нимейера, Франция Архитектор — Oscar Niemeyer. Бетонный «вулкан», световые колодцы, сложная акустика. Брутализм, но с душой. Фото 4. 5️⃣ Tama Art University Library, Япония Архитектор — Toyo Ito, 2007. 5,6 тыс. м², бетонные арки, сейсмостойкость. Конструктив, который сам просит лайк. Фото 5. 6️⃣ Oodi, Финляндия Бюро — ALA Architects, 2018. Инвестиции — около $106 млн, 17 тыс. м². Дерево, стальные фермы, мостовые пролеты. Гостиная города. Фото 6. 7️⃣ Библиотека в Выборге Архитектор — Алвар Аалто, 1935. 57 световых фонарей, волнистый акустический потолок. Тонкий модернизм без лишних понтов, но со сложным конструктивом. Фото 7. Признаюсь, я фанат Алвара Аалто и его Выборгской библиотеки. Но увидеть стоит все! Кому ставим лайк и летим за впечатлениями? 😎 #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram

Крик души 🙀 На фильм про Колобка, как пишут СМИ, потратили около 1 млрд рублей. Миллиард, Карл!! Это, на минуточку, примерно бюджет небольшого города. Условного Выборга — с ЖКХ, дорогами, культурой, образованием и спортом. И вот на эти деньги появляется Колобок. Только не тот, который «я от бабушки ушел». А будто ушел из подворотни после сложных переговоров с коллекторами. В сказке был прекрасный задел: фольклор, русский код, архетип дороги, свободы и самоуверенности. Первый отечественный тревел-блогер с трагическим финалом, если хотите. Но визуально продукт отталкивает. И это уже не только про вкус — это про качество. Потому что хороший продукт рождается в конкуренции. А не тогда, когда для выхода в доходность нужно отодвинуть Человека-паука подальше и сказать зрителю: «Ну это же наше, родное, любите». И платите 😁 Родное не значит автоматически хорошее. Наоборот, к своему нужно относиться бережнее. И здесь параллель с девелопментом прямая. Дом тоже можно построить «по мотивам»: красивое название, фасад «в стиле», рендеры со счастливыми людьми. Но жители потом живут не в рендере. Они каждый день видят входную группу, двор, лифты, первые этажи — и быстро понимают: здесь думали о человеке или просто осваивали бюджет. С кино то же самое. Миллиард не спасает, если в продукте нет идеи, вкуса и уважения к зрителю. Национальный продукт — это не индульгенция. Это ответственность. Если уж делать русского Колобка, русский дом, русский город — то так, чтобы через годы не было неловко показывать. Без ощущения, что миллиард укатился от бабушки, от дедушки — и от здравого смысла. Кто смотрел Колобка, делитесь мыслями! #личноемнение #девелопмент #инвестиции Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram

По традиции пятницы — выдыхаем, настраиваемся на выходные и наслаждаемся эстетикой архитектуры. Завершая неделю трендов зелёного и экологичного строительства, хочу показать шедевр биоклиматического урбанизма, который меня очень вдохновляет. ✈️Перелетаем в Сингапур — в проект Marina One от Ingenhoven Architects. Это, по сути, вертикальный квартал с собственным микроклиматом. Четыре башни — офисы, жильё и ритейл — формируют гигантский зелёный атриум Green Heart с мощным тропическим вайбом. Архитектура здесь работает как пассивный терморегулятор: вентиляционные каналы, «дышащие» фасады, террасы, тень, вода и зелень снижают перегрев без лишнего насилия над кондиционерами. Инженерка не просто спрятана в шахтах — она играет первую скрипку в концепции. За проектом стоит бюро Кристофа Ингенховена, одного из главных апологетов sustainable architecture. Ландшафт делали Gustafson Porter + Bowman — поэтому внутри не декоративная «зелёнка для ESG-отчёта», а полноценная экосистема с биоразнообразием. Девелопер проекта — M+S Pte Ltd. Marina One стала частью крупного mixed-use девелопмента стоимостью около S$7 млрд. Сертификации тоже жирные: LEED Platinum и BCA Green Mark Platinum. Зелёная архитектура перестаёт быть декором. Она становится активом, который продаёт комфорт, энергоэффективность и капитализацию. Ну что, лайк? 😎 Как вам такой формат архитектуры? Хотели бы жить в здании со здоровым микроклиматом? #архитектураЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектурныесплетни Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram

Микроклимат — новый мейнстрим в девелопменте Мы раньше продавали «вид на парк». А теперь пришла пора проектировать и продавать PM2.5, CO₂, H₂O, тень и минус 3°C летом. Потому что дом сегодня — островок здоровья. А ЗОЖ давно вышел из фитнес-клубов и зашёл в мастер-план. Тренд простой: город перегревается, воздух густеет, человек грустит. По данным ВОЗ, 99% людей в мире дышат воздухом хуже рекомендованных норм. Загрязнение связано с астмой, сердечно-сосудистыми заболеваниями и миллионами преждевременных смертей. Плюс эффект «теплового острова»: асфальт, бетон и тёмные кровли могут добавлять городу +2–7°C. Что уже должно быть базовым стандартом проекта: — светлые кровли и покрытия; — деревья как инженерная система тени; — вода во дворе; — проветриваемые дворы без эффекта «колодца»; — вентиляция с фильтрацией вдоль магистралей; — окна, которые реально открываются, а не просто «красивые»; — умная инженерия и мониторинг воздуха. Но главная рекомендация от меня, как практика — не делать ESG-икебану ради буклета. Каждое решение надо класть в финмодель: CAPEX → OPEX → продажи → ликвидность → эксплуатация. Экономика здесь земная. Хороший микроклимат снижает перегрев, нагрузку на кондиционирование и жалобы жителей. А качество воздуха — это уже про продуктивность: исследования Harvard показывали рост когнитивных функций при снижении CO₂ и загрязнений. Итак, идем в УТП — CO₂, PM2.5, воздухообмен, инсоляция и доля тени летом. #трендыЮрьевой #девелопмент #инвестиции #архитектура Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram

Город, который много лет строил сценарий «метро вместо руля», внезапно делает пит-стоп: для новых проектов обсуждаются новые коэффициенты обеспеченности парковками — вплоть до логики «1 квартира = 1 машино-место». И это уже не только про урбанистику. Это удар по Excel девелопера. По данным из презентации ДГП: — в Москве уже 0,66 авто на квартиру; — машино-мест — только 0,34 на квартиру; — парковками обеспечены лишь 49% автомобилей; — автомобилизация растёт даже у молодёжи и 55+. Что будет с рынком? 1️⃣ Проекты на высокой стадии согласования получат «парковочный margin call». Если концепция, ПД или экспертиза уже почти собраны, а норматив меняется — придётся пересчитывать ТЭПы, конструктив, пожарку, вентиляцию, рампы и экономику. Это легко даёт +2–3 месяца к срокам. А время в девелопменте — это не философия, а проценты по проектному финансированию. 2️⃣ Новые проекты станут дороже в себестоимости. Подземный паркинг — один из самых тяжёлых элементов CAPEX: бетон, инженерка, гидроизоляция, вентиляция, пожарные системы. Больше мест — больше затрат и сложнее посадка дома. 3️⃣ Финмодель тяжелеет. Машино-места продаются хуже квартир, особенно в масс-маркете. Покупатель студии не всегда готов докупить бетонный прямоугольник по цене хорошей иномарки. 4️⃣ Покупатель всё равно заплатит. Если паркинг не продался отдельно, его себестоимость размажется по цене метра. Бесплатного бетона не бывает. При всей иронии, что Москва всё активнее пересаживает людей на общественный транспорт. Мой прогноз: рынок придёт к пакетам «квартира + машино-место», особенно в бизнесе и премиуме. Плюс рассрочки, аренда паркинга и механизированные решения. Есть большая вероятность появления наземных отдельно стоящих паркингов по тем проектам, которые вынуждены сейчас заходить на второй круг проектирования. #девелопментЮрьевой #архитектура #девелопмент #инвестиции Юрьева•LIVE | ДЗЕН | MAX | Telegram