ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

без подписи

без подписи

Вчера готовил справку для нового проекта и я вспомнил в деталях как мы инициировали ипотеку ИЖС. Решил здесь поделиться, история изнутри. Это было в 2018 году. В развитии своего проекта мы столкнулись с отсутствием реального инструмента для покупки. Либо только наличка, либо кредит под залог. Это сильно влияло на продажи. Клиенты хотели купить дом в МЖК. Деньги были. Банковского продукта не было. Ипотека на ИЖС де-юре существовала. Де-факто — ставки были 18–20% (почти, как сейчас 😀), сроки 7–10 лет, и главное - требования к залогу нереальные. Только под залог недвижимости. Это не ипотека. Это насмешка. Я начал считать: сколько сделок мы теряем из-за отсутствия нормального ипотечного продукта? Цифра оказалась огромной, каждый второй покупатель (хочу купить, но не могу всю сумму сразу)— не только у нас, у всей отрасли. Пошёл к коллегам по Комитету Российского Союза Строителей. Собрали данные. Написали позицию. Понесли в Минстрой, дом.рф. Первая реакция: «интересно, но непонятно как». Вторая встреча: «давайте проработаем». Третья: «включаем в дорожную карту». Первую ипотеку и первый транш мы согласовывали 5 месяцев. 2020 год: льготная ипотека на ИЖС. 2021 год: «Сельская ипотека» заработала в полную силу. 2022 год: «Семейная ипотека» распространилась на ИЖС. Благодарность команде и всем инстутитам развития. Я не один это сделал. Но я был в числе тех, кто начал. Почему я это рассказываю? Потому что девелопмент — это не только строить. Это ещё и формировать рынок. Менять правила. Инициировать изменения, которые потом работают на всю отрасль. Если у вас есть идея, которая могла бы изменить рынок — не молчите. Один человек с цифрами и упорством может больше, чем кажется. 📞 +7 921 931-82-02 👤 @Porotckii_lab

КРТ: ГПЗУ при комплексном развитии территорий Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) при КРТ имеет особенности, которые отличают его от стандартной процедуры. Стандартная ситуация: вы подаёте заявление на ГПЗУ после оформления участка, получаете документ с параметрами разрешённого использования — и проектируете в этих рамках. Ситуация при КРТ: ГПЗУ выдаётся после утверждения ППТ. Именно ППТ задаёт параметры (плотность, высотность, функциональное зонирование), которые могут существенно превышать стандартные ограничения ПЗЗ. ГПЗУ в этом случае отражает параметры, установленные ППТ. Это принципиально важно: через КРТ можно получить разрешение на строительство большего объёма, чем позволяют стандартные правила землепользования и застройки. Что проверять в ГПЗУ при КРТ: — Соответствие параметрам, зафиксированным в ППТ — Правильность указания красных линий — Наличие ограничений (охранные зоны, санитарные разрывы) — Требования к инженерной инфраструктуре Сроки выдачи ГПЗУ при КРТ в МО — стандартно 14 рабочих дней с момента подачи заявления. Но на практике лучше закладывать 30–45 дней. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Не заказывайте ГПЗУ до утверждения ППТ — вы получите документ со стандартными ограничениями, который не отражает потенциал КРТ. 2. После получения ГПЗУ немедленно проверьте соответствие ключевых параметров: этажность, плотность, КСИ — они должны совпадать с утверждёнными ППТ. 3. Зафиксируйте дату выдачи ГПЗУ — от неё отсчитывается 3-летний срок действия, в течение которого нужно получить разрешение на строительство. К посту прикрепил чек-лист. Сохраняй и используй! #КРТ #комплексноеразвитие #земля #застройка 📞 +7 921 931-82-02 👤 @Porotckii_lab

без подписи

❗️Постановление Правительства МО № 772-ПП от 02.07.2026 Новые обязательства правообладателей по объектам образования в КРТ ИЖС и МЖС Правительство Московской области внесло изменения в Положение о порядке рассмотрения заявлений о заключении договора КРТ по инициативе правообладателей. 🔹Суть изменений — раздел XXIII переименован и дополнен. Теперь он распространяется не только на кластеры ИЖС, но и на смешанную малоэтажную жилую застройку (МЖС). 🔹Ключевые обязательства по объектам образования: — В кластерах ИЖС и МЖС с блокированными жилыми домами: строительство за счёт собственных средств объектов для детских садов и школ — не менее 50% от требуемой обеспеченности по нормативам РНГП МО. — В кластерах МЖС с малоэтажными жилыми домами: строительство объектов образования — 100% от норматива. — Обязательное формирование земельных участков под объекты образования — 100% от нормативной обеспеченности (не менее 2,2 га для школ, 0,5 га для детских садов). — Земельные участки под образование передаются в муниципальную собственность безвозмездно. — В части ИЖС: участок под объект образования формируется при подтверждённой потребности со стороны Министерства образования МО и органа МСУ с учётом нормативной территориальной доступности. 🇷🇺Важно: все указанные обязательства включаются в договор КРТ только при условии одобрения Градостроительным советом Московской области. Постановление вступает в силу на следующий день после официального опубликования. #КРТ #МЖС #ИЖС #МосковскаяОбласть #772ПП #договорКРТ #объектыОбразования

без подписи

Друзья, мы начали!🔥 Мастер класс «КРТ: ОТ ЗЕМЛИ К ПРОДУКТУ И ФИНАНСАМ» А если проще: «Что делать если земля попала в КРТ?», «Можно ли выйти из КРТ?» Сегодня разбираю управление проектом от земли до финмодели и системы продаж. Дмитрий Гриднев — граддокументацию и как не влететь на согласованиях. Александр Яровой — сбор данных и ТЭПы. Вадим Юлдашев показывает живой проект: от концепции до заселения, опыт Московской области. У меня для вас хорошие новости — сегодняшнее мероприятие мы снимали и весь материал мы будем выкладывать его на YouTube 🔥 Всего будет четыре части, каждая из них по 40 минут. Каждый спикер – новый выпуск. Следите за каналом, ссылки сюда пришлю.

без подписи

без подписи

без подписи

без подписи

без подписи

7 организационных принципов эффективного девелопмента Принцип 1: Развивайте технологический ресурс (люди, процессы, структура) — это основа устойчивости. Деньги и связи приходят и уходят, технологии остаются. Принцип 2: Производственные подразделения (девелопмент, стройка, продажи) и непроизводственные (финансы, юристы, бухгалтерия) требуют разного подхода. Первым — свободу в рамках KPI, вторым — жёсткие регламенты. Принцип 3: Регулярная актуализация и плановые совещания — это система жизнеобеспечения проекта. Раз в месяц пересчитывайте экономику, раз в неделю сверяйте часы. Принцип 4: Управление проектом должно идти из единого центра — управления девелопмента. Только тот, кто отвечает за прибыль, может балансировать интересы стройки и продаж. Принцип 5: Перекрёстное участие руководителей проектов в совещаниях друг друга создаёт коллективный разум и тиражирует лучшие практики. Принцип 6: Оценка проекта — это не разовая процедура, а постоянный процесс. На входе — выбор проекта, в процессе — контроль отклонений, на выходе — анализ для будущего. Принцип 7: Формирование бюджета и его исполнение должны быть изолированы. Нельзя доверять лисе охранять курятник. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Распечатайте этот список и повесьте на видном месте. Проверяйте каждый свой управленческий вопрос: соответствует ли решение этим принципам? 2. Выберите один принцип, который у вас сейчас «хромает» сильнее всего, и составьте план его внедрения на ближайший месяц. 3. Через месяц вернитесь к списку и оцените прогресс. И выберите следующий принцип для улучшения. #ошибкидевелопера #кейс #девелопмент #строительство

Позиционирование МЖК: как за 2 часа найти уникальное место в голове покупателя Позиционирование — это не слоган и не рекламный текст. Это ответ на вопрос: когда покупатель думает о загородном жилье в вашем районе, какое первое слово он ассоциирует с вашим проектом? Если у вашего проекта нет чёткого позиционирования — он занимает в голове покупателя место «ещё один посёлок». Против конкурентов с позиционированием это проигрышная позиция. Как найти позиционирование за 2 часа? Первый шаг — конкурентная карта. Возьмите всех конкурентов в локации и опишите каждого одним словом или словосочетанием: «дёшево», «эко», «бизнес-класс», «рядом с Москвой». Это занятые позиции. Второй шаг — карта потребностей ЦА. Что важно покупателю в вашем сегменте: безопасность детей, природа, сообщество соседей, статус, близость к городу, цена. Что из этого не закрыто ни одним конкурентом? Третий шаг — пересечение. Незакрытая потребность ЦА, которая соответствует реальным возможностям вашего проекта — это основа позиционирования. Примеры конкретных позиций: «единственный посёлок в районе с закрытой территорией для детей», «первый в регионе МЖК с коворкингом для удалённых сотрудников», «посёлок, где машины убраны за периметр». Главный тест позиционирования: если убрать название — применимо ли это описание к конкурентам? Если да — позиционирование не уникально. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Составьте список 5-7 конкурирующих проектов в вашей локации и опишите каждый одним словом или фразой: что они обещают покупателю? Найдите незанятую нишу. 2. Проведите 5 коротких интервью с потенциальными покупателями (15-20 минут каждое). Главный вопрос: «Чего вам не хватает в существующих загородных посёлках в нашем районе?» Ответы — это ваши позиционирующие темы. 3. Сформулируйте позиционирование и протестируйте его в одном рекламном объявлении — небольшая кампания в Яндекс.Директ или ВКонтакте. Если CTR выше среднего — позиция работает. Если нет — ищите другую. Чек-лист прикреплен к посту. Сохраняйте и используйте. #инструменты #девелопмент

УЖЕ ЗАВТРА 8 августа, 12:00–17:00, Open Village 26, Истра Мастер класс «КРТ: ОТ ЗЕМЛИ К ПРОДУКТУ И ФИНАНСАМ» А если проще: «Что делать если земля попала в КРТ?», «Можно ли выйти из КРТ?» Смотрите, что сейчас происходит. Градпотенциал проектов КРТ в стране перевалил за 260 млн квадратов, механизм работает в 76 регионах. Земля распределяется прямо сейчас — и забирают её те, кто умеет срастить участок, продукт и экономику в одну цепочку. Об этом и говорим. Я разберу управление проектом от земли до финмодели и системы продаж. Дмитрий Гриднев — граддокументацию и как не влететь на согласованиях. Александр Яровой — сбор данных и ТЭПы. Вадим Юлдашев покажет живой проект: от концепции до заселения, опыт Московской области. Мест всего 50, и это не приём продаж — площадка физически больше не вмещает. 🗓 8 августа, 12:00 📍КП Green Lounge, Истра Регистрация здесь (билет = выставка + деловая программа) Вопросы — лично @Porotckii_lab. Увидимся 🤝

Пост 6/10 Разбор стандарта КРТ Реализация проекта КРТ: где теряется качество среды Хороший проект на бумаге и хорошая среда в жизни — не одно и то же. Книга 6 посвящена реализации: как довести проект от документации до построенного квартала, не растеряв качество по дороге. Ключевые узлы, на которые обращает внимание Стандарт: — этапность освоения — очерёдность строительства, увязанная с экономикой; — распределение ролей между городом, девелопером и жителями; — финансово-экономическая модель и источники финансирования; — синхронизация жилья с социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой; — управление качеством среды на стройплощадке и мониторинг результата. Для девелопера всё это замыкается на договор КРТ: именно он фиксирует обязательства сторон, сроки и параметры. Самый частый сбой — рассинхрон, когда жильё сдаётся, а школы, дороги и благоустройство отстают. Стандарт настаивает: инфраструктуру нужно вести синхронно с жильём, а не «когда-нибудь потом». Качество среды теряется не внутри этапов, а на стыках между ними — там и нужен контроль. К посту приложен чек-лист «Реализация проекта КРТ: контрольные точки» Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ 1/10 Книга 1. Свод Принципов 2/10 Книга 2. Застроенные территории 3/10 Книга 3. Свободные территории 4/10 Книга 4. Облик города 5/10 Книга 5. Разработка проектов

Изъятие при КРТ: когда могут забрать и что вы можете сделать Смотрите, это самая болезненная часть механизма. И самая непонятая — на консультациях спотыкаются именно здесь. Специальный порядок изъятия земли и объектов под КРТ прописан в ст. 56.12 Земельного кодекса. Работает он только там, где принято решение о комплексном развитии территории — жилой или нежилой застройки. Отдельно подчёркиваю: КРТ по инициативе правообладателей — это другая история. Там вы реализуете проект сами, по Градкодексу, и никто у вас ничего не изымает. Это ключевая развилка, которую путают чаще всего. Что важно понимать про изъятие. Участок должен попасть в границы решения о КРТ. Решение принимает уполномоченный орган — государственный или муниципальный. Правообладателю направляют копию. А размер возмещения считают по рыночной стоимости имущества плюс убытки, предусмотренные законом. И внимание: дом не обязан быть аварийным. Закон допускает включение в КРТ жилой застройки неаварийных домов, если они отвечают установленным критериям. Многие собственники узнают об этом слишком поздно. Теперь права собственника — их больше, чем принято думать. Вы можете ознакомиться с условиями и суммой возмещения. Можете не согласиться и оспорить размер. Можете принести свой отчёт об оценке и защищать позицию им. Можете идти в суд. И при принудительном изъятии возмещение должно быть предварительным и равноценным — не после, а до. Для собственников жилья работают дополнительные гарантии по ст. 32.1 ЖК РФ. В зависимости от региона и ситуации вместо денег может быть другое или равнозначное жильё. А теперь для девелоперов. Я видел проекты, где расходы на изъятие в финмодели сводили к рыночной стоимости объектов — и потом влетали на историю. Возмещение убытков, споры, сроки, юристы, простой площадки — всё это деньги. Считайте весь объём, а не только оценку. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ: 1. Проверьте состав объектов и правообладателей в границах КРТ и основания для изъятия. 2. Заранее посчитайте расходы на приобретение прав, возмещение убытков и возможные споры. 3. Идите на переговоры до принудительной процедуры — соглашение сторон почти всегда короче и дешевле суда. 4. При расчёте возмещения опирайтесь на требования ЗК и ЖК и на актуальную оценку. Если у вас участок или объект в границах КРТ и непонятно, что делать — напишите мне лично @Porotckii_lab, полчаса потратим, посмотрим вместе. 🤝 #СтандартКРТ 📞 +7 921 931-82-02 📍 ipmdv.com

без подписи

Вчера посмотрел «Одиссею» Нолана. И вышел из зала с ощущением, что смотрел кино не про Древнюю Грецию. Итак, как у меня складывалась эта история. Сначала я Гомера слушал. Аудиокнига, дорога, пробки, перелёты. Одиссей плывёт — и я еду. Так и прошли двадцать с лишним песен. И слушать оказалось правильно: Гомера первые несколько веков вообще никто не читал глазами, его пели. Аэд, кифара, костёр, зал — и голос. Потом я взял в руки книгу. Это уже другое чтение — медленное, с карандашом. Вот тут я и услышал слог. Гекзаметр — это волна (умничаю 😂). Длинная, катящаяся строка, ты физически чувствуешь море под текстом. Плюс формулы, которые повторяются десятками раз: «многоумный Одиссей», «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». Современный редактор вычеркнет как повтор. А это не повтор — это опора для памяти певца и ритм, в который ты как слушатель проваливаешься. Ещё раз: текст, которому под три тысячи лет, держит внимание одним ритмом (Ритм важен и в нашей работе- архитектурный ритм, слышали?) Цитата, с которой всё начинается: «Муза, скажи мне о том многоопытном муже, который, Странствуя долго со дня, как святой Илион им разрушен, Многих людей города посетил и обычаи видел...» Внимание: не «о великом воине», не «о царе». О многоопытном. О том, кто много перенёс. Герой определяется не победой, а пройденным путём. По сути дела, это точка, из которой выросла вся современная литература. Из «Одиссеи» вышло почти всё, чем мы пользуемся до сих пор. Сюжет-возвращение. Герой с внутренней жизнью, сомнениями и хитростью, а не только с мечом. Рассказ внутри рассказа — Одиссей сам пересказывает свои приключения за столом у феаков. Начало с середины действия. Джойс через три тысячи лет назвал свой роман «Улисс» и уложил всю «Одиссею» в один дублинский день. Не потому что красиво — потому что каркас работает. А образы ушли в язык и живут отдельно от книги. Сирены — сладкий голос, который зовёт свернуть. Циклоп — грубая сила без правил. Сцилла и Харибда — выбор между двумя потерями, где безболезненного варианта просто нет. Лотофаги — комфорт, после которого не хочешь домой. Калипсо — бессмертие в обмен на отказ от своей жизни, и он отказывается. Пенелопа, которая ткёт днём и распускает ночью, — умение тянуть время, когда действовать пока нельзя. И лук, который натянет только хозяин. Это не мифология. Это набор ситуаций, в которые каждый попадает по нескольку раз за жизнь. И главное, ради чего я вообще пишу этот пост. Через всю книгу идёт Афина. Богиня рядом: ведёт, подсказывает, приходит в чужом облике, готовит почву. Божественная сила действительно сопровождает тебя на пути домой — подчёркиваю, сопровождает. Но плот Одиссей вяжет сам. Своими руками, двадцать дней, на острове Калипсо. Сам садится на вёсла. Сам тонет, когда Посейдон ломает плот, и сам выгребает к берегу. Афина не переносит его на Итаку по воздуху, хотя могла бы. Она делает так, чтобы у него был шанс. Шансом он распоряжается сам. Вот эта история для меня — самая честная в книге. Тебе дают ветер, дают знак, дают нужного человека в нужный момент. А испытание всё равно проходить тебе. Двадцать лет. Потерянные корабли, потерянная команда, потерянные годы. И всё равно — домой. Кино посмотрите. Фильм выдающийся и смотрится на одном дыхании. Но потом откройте книгу🔥 #дневникнаставника